Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06435 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4N

N° MINUTE : 4/2024







JUGEMENT 
rendu le 17 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, 57 Rue des Mathurins 75008 Paris, Toque A544

DÉFENDERESSE
Madame [W] [N], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 06 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 janvier 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06435 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4N

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2011, M. [J] [D] a consenti un bail d'habitation à Mme [W] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1430 euros et d'une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 54.422,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [N] le 27 avril 2023.

Par assignation du 3 août 2023, M. [J] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [W] [N], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 30 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-59.488,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 octobre 2023, M. [J] [D] maintient l'intégralité de ses demandes. Il précise que la locataire est une personne âgée qui vit avec son fils. M. [J] [D] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique qu'il s'oppose à tout délai. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [J] [D] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [D] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [W] [N].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [D] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 54.422,82 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juin 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [J] [D] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [W] [N] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [J] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus, Mme [W] [N] lui devait la somme de 59.488,97 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [W] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 sur la somme de 54.422,82 euros et à compter de l'assignation le 3 août 2023 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif, (montant du loyer majoré de 30% outre les charges) mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 27 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [D] ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [J] [D], Mme [W] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2011 entre M. [J] [D], d'une part, et Mme [W] [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 27 juin 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [W] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [W] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT n'y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE Mme [W] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [N] à payer à M. [J] [D] la somme de 59.488,97 euros (cinquante-neuf mille quatre cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 sur la somme de 54.422,82 euros et à compter du 3 août 2023 pour le surplus,

CONDAMNE Mme [W] [N] à payer à M. [J] [D] la somme de 500 euros (cinq-cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2023 et celui de l'assignation du 3 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge