Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 18/14938 
N° Portalis 352J-W-B7C-CORON

N° MINUTE : 3

réputé contradictoire

Assignation du :
13 Novembre 2018








JUGEMENT 
rendu le 16 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483




DÉFENDEURS

Madame [X] [S]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Me Laure CHRISTIAEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0855


Monsieur [Y] [L] [G] [S]
[Adresse 10]
[Localité 11]

représenté par Maître Xavier THOUVENIN de la SELARL REDLINK, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J044

Décision du 16 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 18/14938 - N° Portalis 352J-W-B7C-CORON



Madame [R] [S]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Capucine CAYLA HORVILLEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1925


Monsieur [I] [Z] 
en qualité de représentant légal de [M] [Z] née le 23/05/2003 à [Localité 12] et de [F] [Z] né le 25/11/2005 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 8]

défaillant




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2023, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort


 
Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 1979, l’Administration Générale de l’Assistance publique à Paris (ci-après « l’AP-HP »), a donné à bail à M. [H] [S] un local situé [Adresse 4] à [Localité 14], pour une durée de 9 ans, pour l’exercice de l’activité d’architecte. Le bail a été soumis au statut des baux commerciaux.
 
Le local était composé de :
- Sur l’avenue : une boutique de 13,70 m², un atelier de 11,80 m² et une pièce de 12,10 m² ; 
- A la suite : une cuisine de 13,30 m², une pièce de 12,10 m², entrée et WC de 14,90 m²; 
- Un sous-sol de 28,10 m².
 
Par acte notarié du 22 septembre 1981, l’AP-HP a donné à bail emphytéotique à la Régie immobilière de la Ville de Paris (ci-après « RIVP »), l’immeuble situé [Adresse 4] à[Localité 14]t, bail renouvelé pour une durée de 20 ans par acte notarié du 30 décembre 2003.
 
Le bail consenti à M. [H] [S] a été renouvelé successivement par actes notariés du 16 juin 1989, du 23 avril 1999 et du 13 décembre 2006, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2004 jusqu’au 30 septembre 2013, moyennant un loyer annuel en principal et accessoires de 6.452 euros. Il s’est poursuivi tacitement après l’échéance.
 
M. [H] [S] est décédé le 12 mai 2014 et a laissé pour lui succéder :
- M. [Y] [S] (fils) 
- Mme [M] [Z] (petite-fille) 
- M. [F] [Z] (petit-fils) 
- Mme [X] [S] (fille) 
- Mme [R] [S] (fille)
 
Par courrier du 1er septembre 2014, Mme [X] [S] a informé la RIVP du décès de son père et de son souhait de se maintenir dans les lieux.
 
Par acte d’huissier du 21 avril 2016, la RIVP a délivré à Mme [X] [S] une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des locaux commerciaux.
 
Par acte d’huissier du 13 novembre 2018, la RIVP a fait assigner Mme [X] [S] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 18/14938. 
 
Par actes d’huissier des 1er et 2 juillet 2019, la RIVP a fait assigner en intervention forcée M. [Y] [S], Mme [R] [S] et M. [I] [Z] en sa qualité de représentant légal de M. [F] [Z] et Mme [M] [Z], devant le tribunal de céans. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/08966.
 
Par ordonnance du 29 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. 
 
Le 15 décembre 2020, les parties ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel elles ont convenu de la résiliation du bail et de la restitution des locaux à cette date. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2021, la RIVP demande au tribunal, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, et L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
- la déclarer recevable,
- débouter Mme [X] [S], Mme [R] [S] et M. [Y] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
- condamner solidairement Mme [X] [S], M. [Y] [S], M. [I] [Z], en sa qualité de représentant légal de [M] [Z] et [F] [Z] et Mme [R] [S] à lui payer la somme de 28.568 euros au titre des loyers et charges impayés, 
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les seuls chefs de demande qu’elle présente ; 
- condamner in solidum Mme [X] [S], M. [Y] [S], M. [I] [Z], en sa qualité de représentant légal de [M] [Z] et [F] [Z], et Mme [R] [S] à lui verser la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner in solidum Mme [X] [S], M. [Y] [S], M. [I] [Z] en sa qualité de représentant légal de [M] [Z] et [F] [Z], et Mme [R] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
 
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2021, Mme [X] [S] demande au tribunal, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, 1134 ancien, 2224 et 1343-5 du code civil, de :
A titre liminaire, 
- dire et juger que toute demande formulée contre elle seule est irrecevable du fait de la transmission du bail aux héritiers de M. [H] [S] 
- dire que la demande en paiement des loyers est prescrite à son encontre,
- dire que la demande en paiement des loyers est prescrite à l’encontre de l’indivision [S], 
- dire que la demande de résiliation du bail fondé sur le changement de destination est prescrite 
- dire que sa demande au titre de l’arriéré locatif doit être réduite de la somme de 5.077,22 euros, correspondant à la somme des charges indument mise à la charge du locataire, à parfaire. 
A titre principal, 
- débouter la Régie immobilière de la ville de Paris de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
A titre reconventionnel, 
- condamner la Régie immobilière de la ville de Paris à lui payer, au titre des préjudices subis :
* la somme de 25 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
* la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
* la somme de 30 177,07 euros au titre du préjudice matériel,
A titre subsidiaire, 
- lui accorder un délai de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir afin de pouvoir lui permettre de procéder au règlement de sa dette de manière échelonnée,
En tout état de cause, 
- condamner la Régie immobilière de la ville de Paris au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la Régie immobilière de la ville de Paris aux entiers dépens dont distraction au profit de Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris.
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2021, Mme [R] [S] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de :
- dire et juger la RIVP irrecevable et en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, 
A titre principal, 
- constater la poursuite tacite du bail commercial au profit de Mme [X] [S];
En conséquence,
- débouter la RIVP de toutes ses demandes formées à son l’encontre,
A titre subsidiaire, 
- dire et juger que la RIVP a commis des fautes dans la gestion du bail commercial lui ayant causé un préjudice,
En conséquence, 
- débouter la RIVP de toutes ses demandes formées à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire, 
- condamner Mme [X] [S] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la RIVP, 
En tout état de cause, 
- condamner toute partie succombant au versement de la somme de 5 000 euros à son profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2021, M. [Y] [S] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, de :
A titre principal, 
- débouter la RIVP de l’intégralité de ses demandes à son encontre;
 A titre subsidiaire, 
- condamner Mme [X] [S] à le garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la RIVP. En conséquence, condamner Mme [X] [S] d’avoir à lui rembourser toute somme qu’il aurait pu être contraint de payer au titre d’une condamnation judiciaire intervenue du fait de la présente procédure. 
 -ordonner que tout remboursement des sommes payées par ses soins intervienne dans un délai de six mois maximum suivant la date à laquelle il aurait été contraint de payer de telles sommes. 
- ordonner que le montant du dépôt de garantie de 3.530 euros soit réparti entre les coindivisaires à partager en quatre parts égales, celle revenant à [M] et [F] [Z] devant être divisée entre eux pour moitié chacun. 
En tout état de cause, 
- condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 5.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
 
Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Assigné à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploit d’huissier du 1er juillet 2019, M. [I] [Z], es qualité de représentant légal de Mme [M] [Z] et M. [F] [Z], n’a pas constitué avocat.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 7 mars 2023, reportée au 10 octobre 2023 pour des nécessités de service. L’audience s’est tenue à double rapporteur. L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
 
MOTIFS DU JUGEMENT
 
Sur la recevabilité de l’action de la RIVP
 
Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [X] [S] soulève l’irrecevabilité de la société RIVP au motif :
- que la RIVP est irrecevable à agir en paiement uniquement contre elle du fait de la transmission du bail aux héritiers d’[H] [S],
- que l’action en résiliation du bail fondée sur le changement de destination du bail est prescrite.




 
Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
 
Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
 
S’agissant de l’irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir de Mme [X] [S], cette-dernière précise dans ses dernières conclusions que la « RIVP n’avait pas initialement assigné l’ensemble des indivisaires en résiliation du bail, cette erreur a été régularisée par la jonction prononcée le 29 octobre 2019 », tout en maintenant la fin de non-recevoir dans le dispositif de ses dernières conclusions. 
 
Il sera relevé que, par actes des 1er et 2 juillet 2019, la RIVP a assigné en intervention forcée les autres héritiers d’[H] [S] et que les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 29 octobre 2019. Il est constant que tous les héritiers sont aujourd’hui dans la cause et que les demandes de la RIVP sont formées à l’encontre de tous les héritiers, de sorte que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [X] [S] sera rejetée.
 
S’agissant de la prescription de l’action en résiliation du bail pour changement de destination, cette demande ne figure plus dans les prétentions de la RIVP rappelées au dispositif de ses dernières conclusions, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] [S] tirée de la prescription de cette action sera déclarée sans objet.

 
Sur la demande en paiement de la RIVP au titre de l’arriéré locatif
 
En application des articles 1728 et 2224 du code civil et des dispositions du bail, la RIVP expose :
- que depuis le décès d’[H] [S] il appartenait à ses héritiers de s’acquitter du montant du loyer à échéance, peu importe que le nom du défunt n’ait pas été modifié sur les avis d’échéance,
- que le fait que Mme [X] [S] ait réglé seule le loyer jusqu’en 2018 et se soit maintenue dans les lieux n’emporte pas reprise tacite du bail par elle seule ni exonération de la solidarité à la dette des co-héritiers ;
- que la RIVP a d’abord recherché un départ négocié avec Mme [X] [S], puis qu’elle a réagi promptement après le premier impayé survenu en juillet 2018? puisque l’assignation date de novembre 2018, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée du fait de la tardiveté de l’action,
- que l’arriéré locatif correspond à des impayés de juillet 2018 à décembre 2020 dont le point de départ de la prescription de la fraction la plus ancienne est le 1er juillet 2018 ; que l’action en paiement n’est pas prescrite, peu important que les avis de paiement mentionnaient le nom d’[H] [S] ;
- que le fait que la RIVP n’ait pas refacturé la taxe sur les bureaux ni la taxe foncière avant l’exercice 2018 ne la prive pas du droit de les facturer pour les exercices 2018 et 2019 en application des dispositions du bail, de sorte que le quantum de la dette est justifié.



 
Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [S] fait valoir :
- qu’en application de l’article 2224 du code civil, l’action en paiement des loyers est prescrite puisque les loyers ont toujours été appelés au nom d’[H] [S] alors qu’il est décédé depuis le mois de mai 2014 et que la RIVP en avait connaissance depuis septembre 2014 ; qu’aucun appel de loyer n’a jamais été adressé à [X] [S] ou à l’indivision ; que la demande de paiement des loyers adressée à l’indivision en octobre 2019 est tardive et que l’assignation en résiliation du bail du 13 novembre 2018 n’a pas interrompu la prescription pour la demande en paiement des loyers ;
- que la demande en paiement de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux au titre de 2018 et 2019 n’est pas justifiée dans la mesure où leur règlement n’est pas prévu dans le bail et où elles n’ont pas été appelées antérieurement à 2018.
 
Mme [R] [S] soutient :
- que la RIVP a considéré Mme [X] [S] comme la seule titulaire du bail et acté sa poursuite tacite au bénéfice de cette dernière, de sorte que ses demandes à son encontre sont infondées ;
- que dès le mois de septembre 2014, la RIVP a été informée du décès d’[H] [S] et du souhait d’[X] [S] de poursuivre le bail mais qu’elle ne s’est pas enquis d’éventuels héritiers avant les assignations de juillet 2019 ; 
- que la RIVP a attendu le 21 avril 2016 pour délivrer à Mme [X] [S] une sommation de justifier l’occupation du bien alors qu’[H] [S] était décédé en mai 2014 ; que sa fille n’ayant jamais exercé la profession d’architecte, le bail aurait pu être résilié au décès d’[H] [S] ; que ce manque de diligence de la RIVP et sa négligence ne lui ont pas permis de mettre fin à une situation qui lui était préjudiciable dès 2014, de sorte que les demandes de la RIVP à son encontre sont mal fondées.
 
M. [Y] [S] fait valoir qu’en application de l’article 1240 du code civil, les négligences imputables à la RIVP et à Mme [X] [S], qui ont laissé perdurer une situation devenue préjudiciable aux autres héritiers d’[H] [S], constituent des fautes qui lui ont causé un préjudice direct et certain, justifiant le rejet de toute demande de condamnation à son encontre.

 
Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] [S] et tirée de la prescription 
 
Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 
 
En l’espèce, la RIVP verse aux débats plusieurs extraits de compte locatif relatif au local litigieux dont le dernier est arrêté au 22 février 2021, qui font apparaitre une interruption du règlement des factures à compter de l’échéance de juillet 2018.
 
Il n’est pas contesté que Mme [X] [S], qui s’est maintenue dans le local au décès de son père, a poursuivi le paiement des loyers jusqu’à l’échéance de juillet 2018, puis a cessé de les honorer jusqu’à la restitution du local le 15 décembre 2020. 
 
Le fait générateur de la demande en paiement de la RIVP réside dans les échéances impayées qui constituent le point de départ de la prescription. Il n’est pas contesté que la première échéance impayée est celle de juillet 2018, de sorte que la demande en paiement formulée pour la première fois par conclusions notifiées le 25 octobre 2019 n’est pas prescrite. Le fait que les appels de loyer étaient libellés au nom d’[H] [S] est indifférent pour l’appréciation du délai de prescription applicable aux échéances impayées.
 
La fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement sera en conséquence rejetée. 

 
Sur le bien fondé de la demande en paiement
 
L’article 1728 du code civil met à la charge du preneur l’obligation de payer les loyers.
 
Selon l’article 1742 du code civil, le bail n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. 
 
Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
 
En l’espèce, le contrat de bail du 13 décembre 2006 stipule que « le loyer sera payable à terme échu en quatre paiements égaux, aux époques ordinaires de l’année, à savoir les premiers janviers, avril, juillet et octobre de chaque année ». 
 
Il précise également que : « En cas de décès du preneur pendant le cours du bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentants pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions de ce bail ; en outre lesdits héritiers représentants supporteront personnellement les frais de la signification prescrite par l’article 877 du Code civil. » 
 
Il résulte des dispositions du code civil, auxquelles le contrat de bail ne déroge pas, qu’au décès d’[H] [S], le droit au bail est passé à ses héritiers avec les droits et les obligations qui en découlent. Si Mme [X] [S] s’est manifestée auprès de la RIVP comme occupante du local et a sollicité la régularisation d’un bail à son profit dès le mois de septembre 2014, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que le bailleur a entendu poursuivre le bail exclusivement avec Mme [X] [S]. Le courrier de la RIVP du 7 avril 2017 indique expressément que le bailleur ne peut pas accéder à la demande de transfert de bail au bénéfice de Mme [X] [S] au motif qu’elle occupait le local à titre d’habitation alors que le bail avait été consenti à usage exclusivement professionnel. Aucun nouveau bail n’a été conclu avec Mme [X] [S] en remplacement du bail du 13 décembre 2006.
 
Il résulte de ces éléments que les co-héritiers d’[H] [S] ne peuvent arguer d’une poursuite tacite du bail au profit de Mme [X] [S] uniquement pour déroger aux dispositions légales et contractuelles faisant entrer le droit au bail dans la succession du preneur. La RIVP est en conséquence bien fondée à former sa demande en paiement à l’encontre de tous les héritiers d’[H] [S] solidairement. 

 
Sur les fautes reprochées à la RIVP
 
Aux termes de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d'un fait générateur, d'un dommage certain, directe et légitime et d'un lien de causalité.
 
Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.


 
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que, par courrier du 1er septembre 2014, Mme [X] [S] a informé la RIVP du décès de son père, de son souhait de se maintenir dans les lieux qu’elle occupait avec son mari architecte, et a mentionné l’existence d’une sœur et de petits enfants mineurs d’[H] [S],
- que, par courrier du 16 septembre 2014, la RIVP a répondu en sollicitant les coordonnées du conseil d’[X] [S] pour trouver une issue à la situation,
- que, par acte d’huissier du 21 avril 2016, la RIVP a sommé Mme [X] [S] d’avoir à justifier de son titre d’occupation, le bailleur ayant constaté que le local était utilisé à titre d’habitation et que Mme [S] y avait domicilié une société d’édition qu’elle venait de créer, faisant un usage du bail contraire à la destination contractuelle, 
- qu’en avril 2017, Mme [X] [S] a de nouveau sollicité le transfert du bail à son nom et la RIVP a expressément répondu que ce transfert était impossible,
- qu’en octobre 2017, la RIVP et Mme [S] ont échangé pour trouver une solution amiable à la situation,
- que le premier impayé est survenu en juillet 2018 et la RIVP a assigné Mme [X] [S] en résiliation judiciaire du bail et expulsion le 13 novembre 2018.
 
En acceptant de dialoguer avec Mme [X] [S], seule héritière qui s’était manifestée, et d’examiner la possibilité d’un transfert de bail à son profit conformément à sa demande, la RIVP n’a pas commis de faute dans la recherche d’une solution amiable.

Les échanges ont perduré jusqu’en octobre 2017 et la RIVP l’a assignée en résiliation du bail en novembre 2018, soit trois mois après le premier impayé de loyer. Les co-héritiers ont été assignés en intervention forcée les 1er et 2 juillet 2019, une fois que leur identité a été portée à la connaissance de la RIVP par conclusions de Mme [X] [S] notifiées le 21 mai 2019. 
 
Il ne résulte pas de ces éléments une faute contractuelle ou délictuelle commise par la RIVP qui justifierait que Mme [R] [S] et M. [Y] [S] soient déchargés de leur obligation à la dette locative en qualité de co-héritiers du preneur. 
 
Au surplus, il ressort des pièces relatives au règlement de la succession d’[H] [S] :
- que le local du [Adresse 4] était le domicile commun d’[H] [S] et de sa seconde épouse, dans lequel Mme [R] [S] et Mme [X] [S] ont toutes deux été domiciliées enfants, 
- qu’il était le domicile d’[H] [S] à son décès, 
- qu’un inventaire des meubles s’y trouvant a été réalisé en juillet 2014 dans le cadre des opérations de succession auxquelles tous les héritiers étaient parties,
- que plusieurs actes notariés, notamment la clôture d’inventaire en date du 2 juin 2016, mentionnent que Mme [X] [S] était domiciliée au [Adresse 4].
 
Au regard de ces éléments les héritiers d’[H] [S] ne pouvaient ignorer l’existence de ce local et par conséquent du bail entré dans la succession, ni le fait que Mme [X] [S] s’était installée dans ce local. Il leur incombait, dès lors, de se manifester auprès du bailleur s’ils n’entendaient pas reprendre les obligations du défunt à leur charge et de déterminer le sort de ce bail dans le cadre de la succession. 
 
L’obligation solidaire des héritiers à la dette de loyer sera en conséquence retenue.




 
Sur le montant de la dette
 
L'article 1134, devenu 1103, du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En vertu de l'article 1162 devenu 1190 du code civil, dans le doute, le contrat s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur. 
 
En l’espèce, à l’appui de sa demande en paiement la RIVP produit des relevés de compte locatif dont seule l’imputation de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux pour les années 2018 et 2019 est contestée.
 
Eu égard à la date de signature du bail commercial du 13 décembre 2006, il convient de rappeler qu'il n'est pas soumis aux dispositions du code de commerce issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui notamment obligent désormais à préciser exhaustivement l'ensemble des charges récupérables sur le preneur.
 
A défaut d'une telle obligation, l'imprécision de la clause s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation, soit en l'espèce, le preneur. 
 
Il ressort de l’article « Charges et conditions » du bail que le preneur s’oblige aux obligations suivantes :
- « d'acquitter exactement les contributions mobilières et de patente, et de satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière que le bailleur ne soit jamais recherché à ce sujet » 
- « de rembourser au bailleur sa part des taxes municipales, et fourniture de l'immeuble, conformément à l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 pris à titre indicatif. »
 
Cet article ne met pas expressément à la charge du preneur la taxe foncière et la taxe sur les bureaux incombant au propriétaire. En outre, il est constant que ces taxes n’ont pas été imputées au preneur jusqu’à l’année 2018 et que les défendeurs n’ont pas acquiescé au montant des sommes dues dans le protocole d’accord transactionnel du 15 décembre 2020, de sorte que la RIVP ne peut se prévaloir d’un accord non équivoque du preneur pour exiger le remboursement de ces taxes en l’absence de clause claire et précise dans le bail.
 
En conséquence, la dette locative à la charge des héritiers d’[H] [S] s’établit à la somme de 23.490,78 euros (28.568 € - 5.077,22 €).
 
Sur le dépôt de garantie 
 
M. [Y] [S] demande le remboursement du dépôt de garantie de 3.530 euros versé initialement par [H] [S], à répartir en quatre parts égales entre les co-héritiers, [M] et [F] [Z] devant se partager une part. Il demande de ne pas procéder à la compensation avec l’arriéré locatif dont il estime que seule [X] [S] est responsable.
 
Par application des articles 1289 et suivants du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.
 
En l’espèce, il résulte de l’article 7 du protocole transactionnel du 15 décembre 2020, que les parties ont toutes reconnu l’existence d’un dépôt de garantie d’un montant de 3.529,85 euros versé par [H] [S] au bailleur. 
 
La créance d’arriéré de loyers et celle de dépôt de garantie constituent des créances réciproques de la RIVP et des héritiers d’[H] [S]. Dès lors que les héritiers d’[H] [S] sont tenus solidairement à l’obligation de payer les loyers, il y a lieu d’ordonner la compensation, les héritiers du preneur restant devoir, après compensation, la somme de 19.960,93 euros. 
 
 
Sur les demandes en paiement de Mme [X] [S]
 
Mme [X] [S] expose :
- qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur était tenu d’une obligation de délivrer une chose conforme à son usage et qu’un constat d’huissier du 3 novembre 2020 met en évidence de nombreux désordres dans le local qui avait servi de domicile à [H] [S] puis à elle-même et ses enfants ; que ces désordres sont reconnus par la RIVP qui tente de limiter la période d’indemnisation ; qu’elle a été contrainte de faire des investissements pour remédier à ces désordres et rendre le local adapté à l’habitation, l’empêchant d’assurer le paiement du loyer dans le même temps ; que ces manquements lui ont causé un préjudice de jouissance évalué à 25.000 euros,
- qu’en application de l’article 1134 du code civil, la RIVP a manqué à son obligation d’exécution contractuelle de bonne foi en laissant entendre qu’elle examinait la situation de Mme [X] [S] pour la régulariser avant de rejeter sa demande et de la contraindre à trouver une solution de relogement, à mobiliser toutes ses ressources pour racheter à sa sœur la quote-part indivise d’un appartement qu’elle occupe désormais, à réaliser des travaux pour s’y installer et à financer un déménagement, lui causant un préjudice moral de 10.000 euros et un préjudice matériel de 30.177,07 euros représentant les frais qu’elle a dû engager pour son déménagement.
 
La RIVP soutient en réponse :
- que Mme [X] [S] ne s’est jamais plainte de l’état du local et que le constat du 3 novembre 2020 a été réalisé pour les besoins de la cause ; qu’elle ne démontre pas en quoi le local n’est pas conforme à son usage et le préjudice qui lui a été causé ; que seule une alerte a été faite sur un radiateur fuyard et un risque d’explosion du ballon d’eau chaude en juin 2018, ce dernier élément n’étant pas même mentionné dans le constat d’huissier ; que si tant est qu’un préjudice ait été subi malgré l’absence de plainte, il ne serait établi que pour la période du 3 novembre 2020 au 15 décembre 2020 et que le montant demandé est disproportionné ; 
- qu’en soulevant amiablement puis judiciairement les manquements de Mme [X] [S], la RIVP n’a fait qu’exercer son droit de bailleur ; qu’elle ne peut être tenue responsable de la nécessité pour Mme [X] [S] de trouver un autre logement ; que la défenderesse a acquis les parts de sa sœur dans son logement actuel en juillet 2018 et qu’elle s’est maintenue dans le local de la RIVP au lieu de déménager immédiatement en s’abstenant de payer tout loyer ; que son départ a été librement consenti dans le cadre du protocole du 15 décembre 2020 de sorte qu’elle ne peut solliciter aucune indemnisation en lien avec son déménagement.
 
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : […] 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; […] »
 
L’article 1720 du même code dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
 
Selon l’article 1134, devenu 1103 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.



 
En l’espèce, le bail du 13 décembre 2006 qui s’est poursuivi tacitement prévoit que les lieux désignés sont donnés à bail « pour y continuer l’activité qui y est déjà exercée : CABINET D’ARCHITECTURE ».
 
Le constat d’huissier du 3 novembre 2020 met en évidence de nombreux désordres dans le local, en particulier des problèmes au niveau des huisseries de fenêtres et le fait qu’elles ne sont pas hermétiques, d’importantes traces d’infiltration à plusieurs endroits avec de la présence de salpêtre par endroit, des fissures et une peinture abîmée, des radiateurs abîmés.
 
Pour autant, Mme [X] [S] ne démontre pas que le local n’était pas conforme à l’usage auquel il était destiné, à savoir un cabinet d’architecture et non un local d’habitation. Le fait qu’elle ait occupé le local à titre d’habitation avec ses enfants, en contravention de la destination du bail, ne lui permet pas de réclamer un préjudice de jouissance en invoquant le fait que le local n’était pas conforme à la destination qu’elle avait donnée sans l’accord du bailleur. 
 
Le constat d’huissier met cependant en évidence des désordres résultant d’un défaut d’entretien de longue date.
 
L’article « Charges et conditions » du contrat de bail stipule que le preneur s’oblige à « prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation, de les entretenir, pendant toute la durée du bail, en bon état de réparations d’entretien, et de les rendre à la fin conformes à l’état des lieux, qui devra être dressé dans le mois de l’entrée en jouissance, par les soins et aux frais du preneur, sous le contrôle de l’architecte du bailleur et en double expédition, dont l’une sera remise au bailleur. Le bailleur ne sera tenu pendant toute la durée du bail, que des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil. »
 
Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats et Mme [X] [S] ne démontre pas que les désordres invoqués ne relèvent pas d’un défaut d’entretien à la charge du preneur mais des grosses réparations de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur.
 
En conséquence, la demande de réparation au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance sera rejetée.
 
Sur la mauvaise foi reprochée à la RIVP, le fait de ne pas avoir fait droit à la demande de reprise de bail de Mme [X] [S], alors que celle-ci n’en remplissait pas les conditions, ne peut être reproché au bailleur. Le fait d’avoir examiné sa demande et de lui avoir demandé des justificatifs, notamment de son exploitation professionnelle du local, n’est pas de nature à caractériser la mauvaise foi du bailleur. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la recherche d’une solution amiable par la RIVP pendant plusieurs années caractérise une mauvaise foi de sa part dans l’exécution contractuelle. 
 
En l’absence de faute de la RIVP, les demandes de préjudice moral et de préjudice matériel seront, en conséquence, rejetées.





 
Sur la demande en garantie formée par Mme [R] [S] et M. [Y] [S]
 
Mme [R] [S] et M. [Y] [S] sollicitent la garantie de leurs condamnations par Mme [X] [S] en application du protocole transactionnel conclu entre la RIVP et les héritiers d’[H] [S] le 15 décembre 2020 et au motif qu’elle a commis une faute en se maintenant dans les lieux sans en avertir les autres héritiers et en refusant de restituer les clés du local sans justification. 
 
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. 
 
En l’espèce, l’article 3 « Engagement d’[X] [S] » du protocole transactionnel du 15 décembre 2020 stipule : « Etant donné que les inventaires réalisés à la suite du décès d’[H] [S] ne faisaient pas mention du bail commercial qui lui avait été consenti et que les héritiers Coindivisaires Non-Occupants n’avaient donc pas eu connaissance de l’existence de ce local et de la poursuite du bail par [X] [S], cette dernière s’est expressément engagée auprès des Coindivisaires Non-Occupants à supporter seule l’Arriéré Locatif d’un montant fixé au 31 décembre 2020 de 28.568 €, si le Tribunal Judiciaire de Paris venait à ordonner le paiement solidaire de cette somme aux Coindivisaires et notamment aux Coindivisaires Non-Occupants. Dans une telle hypothèse, [X] [S] fera le nécessaire pour que les Coindivisaires Non-Occupants n’aient pas à verser le montant d’une telle condamnation et consignera les sommes dues sur un compte séquestre ».
 
En application de cet engagement contractuel, il y a lieu de condamner Mme [X] [S] à garantir les co-héritiers d’[H] [S] contre la condamnation prononcée au profit de la RIVP au titre de l’arriéré locatif. 
 
M. [Y] [S] ne justifie pas sa demande de fixation d’un délai pour l’exécution de cette garantie, aucun délai n’ayant été fixé dans le protocole transactionnel. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.
 
Sur la demande de délais de paiement de Mme [X] [S]
 
Mme [X] [S] soutient qu’elle a été contrainte d’engager des sommes importantes pour libérer les lieux et que sa situation financière ne lui permet pas de faire face aux demandes indemnitaires de la RIVP ; qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, il convient de lui accorder des délais de paiement de 24 mois.
 
La RIVP fait valoir que Mme [X] [S] ne justifie pas de sa situation financière actuelle de sorte que la demande de délais de paiement n’est pas justifiée.
 
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.
 
En l’espèce, Mme [X] [S] ne produit aucun justificatif de sa situation financière actuelle, alors qu’elle justifie et reconnait elle-même avoir acquis en août 2018 les parts de sa sœur dans l’appartement qu’elle occupe actuellement et dans lequel elle a réalisé environ 30.000 euros de travaux, d’après les factures produites et datées du 12 juin 2019. Ces pièces attestent qu’elle a pu faire les dépenses nécessaires à l’aménageant de son actuelle habitation au détriment de la RIVP dont les loyers n’étaient plus honorés alors qu’elle occupait toujours le local.


 
En outre, elle ne justifie d’aucun versement à la RIVP après son départ des lieux et pendant la durée de la procédure.
 
Au regard de ces éléments, la demande de délais de paiement sera rejetée.

 
Sur les demandes accessoires
 
Mme [X] [S] succombant pour partie à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELAS LGH & 15 Associés, en la personne de Me Catherine Hennequin.
 
Elle sera déboutée, ainsi que Mme [R] [S] et M. [Y] [S], de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et elle sera condamnée à payer à la RIVP la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée
 

 
PAR CES MOTIFS,
 
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
 
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] [S] et tirée du défaut de qualité à agir,
 
Dit que la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] [S] et tirée de la prescription de l’action en résiliation du bail est sans objet,
 
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] [S] et tirée de la prescription de la demande en paiement de la Régie immobilière de la Ville de Paris, 
 
Dit n’y avoir lieu d’exclure Mme [R] [S] et M. [Y] [S] de l’obligation solidaire de paiement des loyers à l’égard de la Régie immobilière de la Ville de Paris,
 
Dit que Mme [X] [S], Mme [R] [S], M. [Y] [S] et M. [I] [Z], en sa qualité de représentant légal de M. [F] [Z] et Mme [M] [Z], sont redevables solidairement envers la Régie immobilière de la Ville de Paris de la somme de 23.490,78 euros au titre de l’arriéré locatif,
 
Dit qu’après compensation avec le dépôt de garantie conservé par la Régie immobilière de la Ville de Paris pour un montant de 3.529,85 euros, les héritiers d’[H] [S] restent redevables solidairement de la somme de 19.960,93 euros,
 
Condamne, en conséquence, solidairement Mme [X] [S], Mme [R] [S], M. [Y] [S] et M. [I] [Z], en sa qualité de représentant légal de M. [F] [Z] et Mme [M] [Z], à payer à la Régie immobilière de la Ville de Paris la somme de 19.960,93 euros,
 
Déboute Mme [X] [S] de ses demandes de dommages et intérêt au titre d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et d’un préjudice matériel,


 
Condamne Mme [X] [S] à relever et garantir Mme [R] [S] et M. [Y] [S] de la condamnation solidaire prononcée à leur encontre au profit de la Régie immobilière de la Ville de Paris au titre de l’arriéré locatif, 
 
Dit n’y avoir lieu à fixer un délai pour exécuter la garantie,
 
Déboute Mme [X] [S] de sa demande de délais de paiement,
 
Condamne Mme [X] [S] à payer à la Régie immobilière de la Ville de Paris la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Déboute Mme [X] [S], Mme [R] [S] et M. [Y] [S] de leur demande sur ce même fondement,
 
Condamne Mme [X] [S] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELAS LGH & 15 Associés, en la personne de Me Catherine HENNEQUIN,
 
Ordonne l’exécution provisoire,
 
Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME