Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55083 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GUD

N° : 5 - MD

Assignation du :
09 novembre 2022
[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. TEFA
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS - #P0073


DEFENDERESSE

La S.A.S.U. IZA
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Florence AGOSTINI BEYER, avocate au barreau de PARIS - #D1837


DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 7 avril 2014, la société civile immobilière TEFA a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée MIKA des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel en principal de 38000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle KAPPABASHI MARKET -devenue IZA par suite d'un changement de dénomination- a acquis le fonds de commerce incluant le droit au bail portant sur les locaux sis [Adresse 4].

Par acte extrajudiciaire délivré le 2 août 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 15 806,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2022, augmenté du coût de l'acte et des frais.

Par exploit délivré le 26 septembre 2022, la société TEFA a fait délivrer à la société locataire une sommation visant la clause résolutoire de reconstituer une garantie à première demande pour un montant de 29 189,02 euros et d'immatriculer le fonds qu'elle exploite dans les lieux loués auprès du registre du commerce et des sociétés.

Par exploit extrajudiciaire délivré le 9 novembre 2022, la société TEFA a fait assigner la société IZA devant la juridiction des référés.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties en considération de pourparlers, un retrait du rôle et le rétablissement de l'affaire, celle-ci a été évoquée à l'audience du 13 décembre 2023.

Soutenant oralement les prétentions et moyens formulés dans son assignation tout en actualisant le quantum, la société TEFA entend voir : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société IZA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- condamner la société IZA à payer à la société TEFA, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 32 843,47 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal ; 
- condamner la société IZA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 5000 euros toutes charges comprises par mois, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
rejeter la demande reconventionnelle de délais de paiement ;
- condamner la société IZA au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société IZA sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice d'un délai de 24 mois pour apurer le solde de sa dette et reconstituer la garantie bancaire à première demande, ainsi que le rejet des prétentions adverses.


L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce à la date du 2 novembre 2022.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

L’article 445 du code de procédure civile précise qu’après la clôture des débats, les parties, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président.

En application de l’article 16 du même code, « le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ».

En l’espèce, par message RPVA et par courrier reçu au greffe le 4 janvier 2024, la société TEFA a transmis une note et des pièces à la juridiction en cours de délibéré, et sans y avoir été préalablement autorisée.

Ce courrier, qui n’a pu être évoqué de façon contradictoire, sera écarté des débats.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer du 2 août 2022, lequel porte sur la somme de 15 806,51 correspondant à l'échéance de loyer et charges du troisième trimestre 2022 (à concurrence de 14 237,72 euros) et au solde de l'échéance de loyer précédente.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Il n'est pas davantage soulevé de contestation quant aux conditions de délivrance et à la régularité de la sommation délivrée le 26 septembre 2022, visant la clause résolutoire et enjoignant au preneur de reconstituer la garantie bancaire à première demande.

La société IZA reconnaît ne pas avoir déféré à cette sommation dans le délai d'un mois.

- Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces dispositions, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations. 

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n'est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s'élève à la somme de 32 843,47 euros au 11 décembre 2023, ce montant incluant l'échéance de loyer afférente au quatrième trimestre 2023.

Aussi la société IZA sera-t-elle condamnée à verser à la société TEFA la somme de 32 843,47 euros à titre provisionnel.


La société IZA sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; la bailleresse s’y oppose.

Les décomptes versés aux débats établissent que le commandement de payer du 2 août 2022 a été délivré après un défaut de paiement portant sur une échéance de loyers et charges, majorée par un faible reliquat de l'échéance antérieure. Ils mentionnent, durant l'année 2023, des paiements effectifs à hauteur de 38 384,16 euros sur un montant total dû de 62 989,91 euros.

Il est en outre justifié du versement de 6934 euros, soit environ un sixième du montant de la garantie à première demande, sur le compte CARPA du conseil de la défenderesse.

Si ces éléments questionnent quant à la capacité financière de la société IZA à régulariser sa situation auprès du bailleur, ils démontrent également les efforts qu'elle a entrepris pour tenter d'y parvenir et poursuivre l'exploitation de son activité.

Dès lors, la demande de délais pour procéder au paiement et reconstituer la garantie à première demande peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais accordés, dont la durée sera de vingt-quatre mois pour l'apurement de la dette et de neuf mois pour reconstituer la garantie à première demande. 

Aux fins de préserver les droits du bailleur, à défaut de respect de ce délai ou de payement des échéances courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, la fixation d'une part d'indemnité d'occupation supérieure au revenu locatif -au soutien de laquelle n'est développé aucun moyen démontrant son caractère incontestable- ne pouvant être accueillie par le juge des référés, juge de l'évidence.

- Sur les mesures accessoires 

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit codeprécise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société IZA doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société IZA ne permet d’écarter la demande de la société TEFA formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en considération de la situation financière de la partie défenderesse.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Écartons des débats la note en délibéré transmise par la société TEFA à la juridiction le 3 janvier 2024 et ses annexes ;

Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2022 à minuit des suites du commandement de payer du 2 août 2022 ; 

Condamnons par provision la société IZA à payer à la société TEFA la somme de 32 843,47 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 11 décembre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 ; 

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société IZA verse à la société TEFA la somme de trente-deux mille huit cent quarante-trois euros et quarante-sept centimes (32 843,47 euros) en vingt-trois versements mensuels d'un montant de mille trois cent soixante euros (1360 euros) suivis d'un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société IZA des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 4] et de tous occupants de son chef, 
- la société IZA devra payer à la société TEFA, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 octobre 2022 à minuit des suites de la sommation de reconstitution la garantie bancaire à première demande délivrée le 26 septembre 2022 ; 

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société IZA justifie à la société TEFA d'une caution bancaire à première demande à hauteur de trente-huit mille euros (38 000 euros) au plus tard neuf mois après la signification de la présente décision ; 

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société IZA des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 4] et de tous occupants de son chef, 
- la société IZA devra payer à la société TEFA, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société IZA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 2 août 2022 et de la sommation délivrée le 26 septembre 2022 ;

Condamnons la société IZA à payer à la société TEFA la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,




Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT