Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre
1ère section

N° RG 19/06368 
N° Portalis 352J-W-B7D-CP656

N° MINUTE : 10

contradictoire

Assignation du :
14 Mai 2019









JUGEMENT 
rendu le 16 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. AUX GRANDS DE DEAUVILLE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0240




DÉFENDEURS

Monsieur [U] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [K] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #U0004




Décision du 16 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/06368 - N° Portalis 352J-W-B7D-CP656





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

À l’audience du 10 octobre 2023, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.




JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2006, M. [S] [M] aux droits duquel viennent désormais M. [U] [M] et M. [K] [M] constituant l’indivision [M], a donné à bail à la société Paris Saint-Ouen aux droits duquel vient désormais la société à responsabilité limitée (SARL) Aux Grands de Deauville (ci-après dénommée “SARL Aux Grands de Deauville”), un local à usage commercial situé au [Adresse 1] à l’angle du[Adresse 3]s à [Localité 4]. Ce bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement le 18 août 2014 pour une durée de 9 ans. Sa destination est la suivante : « commerce de vins et liqueurs, caves à emporter, « PMU-Paris Mutuels Urbains » « Française des Jeux : jeux de grattage et de tirage » à l’exclusion de tous autres ». La désignation est ainsi stipulée : « une boutique servant de salle de comptoir avec cave sous cette partie seulement et au premier étage, un appartement sur rue de 4 pièces auquel on accède par un escalier extérieur. 

Le loyer annuel prévu est de 29 000 euros hors taxe et hors charges, outre une provision mensuelle sur charges de 420 euros. Le loyer de base est indexé de plein droit tous les 3 ans selon l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. 




Le 15 février 2018, la SARL Aux Grands de Deauville et le Cabinet Lamirand & Associés qui représente l’indivision [M] ont dressé amiablement constat de ce qu’une infiltration d’eau a causé un sinistre dans les locaux loués. 

Le 31 janvier 2019, l’indivision [M] a contracté avec un architecte “suite à l’apparition de fissures importantes au plancher haut du 2e étage et en façade rue d’Avron, direction des mesures conservatoires des travaux de sondage, établissement d’un projet de consolidation”. 

La SARL Aux Grands de Deauville a fait établir le 19 mars 2019 un constat d’huissier aux termes duquel il a été constaté divers désordres en lien avec la présence d’humidité et des infiltrations.

Par acte extrajudiciaire du 11 avril 2019, l’indivision [M] a fait délivrer à la SARL Aux Grands de Deauville un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 5766,28 euros en principal correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier au 4 avril 2019. 

Par courrier du 19 avril 2019, la Ville de [Localité 6] a communiqué un arrêté municipal du 9 avril 2019 interdisant l’accès et l’occupation des locaux loués, au regard de la situation de péril motivée notamment par un effondrement partiel du faux plafond en plâtre, au droit de la devanture du commerce côté rue d’Avron, sur une surface d’environ 1m2, et, par le fait que la poutre sablière du plancher haut du local commercial est par endroit gorgée d’eau, notamment vers l’entrée, et les solives au droit de la sablière montrent d’importantes traces de pourrissement et d’attaques parasitaires. La commune a prescrit des travaux pour conjurer le péril.

Par exploit d’huissier en date du 14 mai 2019, la SARL Aux Grands de Deauville a assigné les consorts [M] devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris, demandant à celui-ci, notamment à titre principal, de dire et juger de nul effet le commandement de payer qui lui a été signifié, et subsidiairement de suspendre les effets de la clause résolutoire. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 19/06368.

Par exploit d’huissier en date du 17 mai 2019, la SARL Aux Grands de Deauville a également assigné en référé les consorts [M] en vue notamment de voir:
- ordonner la suspension des loyers à compter du 9 avril 2019 ; 
- ordonner aux consorts [M] de procéder aux travaux prescrits par l’arrêté municipal de péril;
- ordonner aux consorts [M] de mettre fin au trouble de jouissance découlant des infiltrations d’eau et des problèmes d’électricité.

Par ordonnance du 2 juillet 2019, le juge des référés a, en substance :
- ordonné la suspension des loyers à compter du 9 avril 2019 jusqu’à la levée de l’arrêté municipal de péril; 
- condamné les consorts [M] à procéder à un ensemble de travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai de 90 jours passé le délai du 31 octobre 2019; 
- condamné les consorts [M] à payer 5000 euros à titre de provision à la SARL Aux Grands de Deauville relativement au préjudice commercial; 
- ordonné à la SARL Aux Grands de Deauville de communiquer aux consorts [M] la déclaration sur le sinistre intervenu le 4 avril 2019. 

Par courrier du 12 décembre 2019, la Ville de [Localité 6] a notifié à M. [U] [M] un arrêté municipal du 12 décembre 2019 abrogeant l’arrêté de péril du 9 avril 2019, aux motifs qu’il avait bien été procédé aux travaux, tel que cela ressortait de la visite faite sur place le 28 novembre 2019 par l’architecte sécurité. 

Par acte notarié en date du 7 février 2020, les consorts [M] ont cédé l’immeuble au profit de la SCI Avron 2020.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 juin 2020, un médiateur a été désigné, à charge pour chacune des parties de consigner aux frais par moitié. Au terme de la période de consignation, la SARL Aux Grands de Deauville n’y a pas procédé, rendant l’ordonnance caduque. 

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 20 novembre 2021, la SARL Aux Grands de Deauville demande au tribunal de :

À titre principal: 

 - Dire et juger nul et de nul effet le commandement qui lui a été est signifié suivant exploit d’huissier du 11 avril 2019; 
 
- Dire et juger qu’elle ne peut se prévaloir d’une créance justifiant la délivrance d’un commandement visant l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ; 
 
- Déclarer sans cause le commandement qui lui a été notifié en date du 11 avril 2019, et en prononcer la nullité ;
 
- Dire et juger que M. [U] [M] et M. [K] [M] n’ont plus qualité à agir pour se prévaloir du commandement visant la clause résolutoire, et solliciter l’expulsion en raison de la cession de l’immeuble ; 
 
- Débouter en conséquence M. [U] [M] et M. [K] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
 
- Ordonner la suspension du paiement des loyers entre le 9 avril 2019 et le 12 décembre 2019 en raison du défaut d’obligation de délivrance découlant de l’arrêté de péril ayant entraîné la fermeture du fonds de commerce ; 
 
- Enjoindre à M. [U] [M] et à M. [K] [M] de fournir le montant des indemnités perçues couvrant notamment la perte des loyers par leur assureur sous astreinte de 100 euros par jour ; 
 
- Condamner in solidum M. [U] [M] et M. [K] [M] à lui payer la somme de 175.582,61 euros au titre du préjudice subi allant de la période du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019 se décomposant de la manière suivante : 
. 87.000 euros au titre du préjudice perte de la marge de l’activité jeux (PMU et Française des jeux) 
. 49.000 euros au titre du préjudice perte de la marge de l’activité bar-brasserie . 20.000 euros au titre du préjudice commercial perte de la clientèle ; 
. 8130,78 euros au titre du préjudice financier découlant de l’absence du non respect des échéances du prêt,
. 7793,31 euros au titre du préjudice matériel 
. 3.387,76 euros au titre du préjudice de frais spécifiques liés à la fermeture 
. 270,76 euros au titre du préjudice de perte de marchandises 

- Condamner in solidum M. [U] [M] et M. [K] [M] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice découlant du trouble de jouissance allant de février 2018 au mois d’avril 2019 ; 
 
- Condamner in solidum M. [U] [M] et M. [K] [M] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ; 
 
Décision du 16 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/06368 - N° Portalis 352J-W-B7D-CP656


À titre subsidiaire, si le tribunal jugeait néanmoins valable le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et recevable la demande d’acquisition de ladite clause sur ce fondement : 
 
- Suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire dans les termes des dispositions légales sus-rappelées, en accordant un délai de 12 mois au débiteur pour s’acquitter des sommes dues, ce avec les conséquences qui en découlent à l’égard des prétentions de la société bailleresse qui doit être déboutée en tout état de cause de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
En tout état de cause : 

- Condamner in solidum M. [U] [M] et M. [K] [M] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 

Au soutien de ses prétentions, la SARL Aux Grands de Deauville énonce:
- que les consorts [M] sont mal fondés à solliciter le paiement de loyers d’un local commercial pour la période du 9 avril au 12 décembre 2019, période couverte par l’arrêté de péril, alors que d’une part, ils y ont renoncé devant le juge des référés, et d’autre part, qu’ils sont à l’origine de la fermeture du fonds de commerce en raison de leur manquement à l’obligation de délivrance; 
- que la mauvaise foi de l’indivision bailleresse apparaît caractérisée, en ce qu’elle s’est abstenue d’entreprendre des travaux depuis plusieurs années pour remédier de manière concrète aux désordres qu’elle n’ignorait pas, en ce qu’elle envisageait la vente de l’immeuble en l’état; qu’elle n’avait aucun intérêt quant à elle à cacher à l’indivision ou à son assureur la nécessité des travaux, ni à empêcher leur mise en oeuvre; 
- qu’il est constant que l'action en exception d'inexécution a pour effet de libérer le locataire de son obligation de payer le prix de la location jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur;
- que les travaux prescrits par l’arrêt municipal de péril étaient des travaux affectant la structure de l’immeuble au sens de l’article 606 du code civil, et donc à la charge du bailleur; qu’il est au demeurant constant que les prescriptions contenues dans cet acte administratif portent toujours sur des travaux affectant la structure de l’immeuble au sens dudit article, travaux dont le bailleur ne peut s’exonérer conventionnellement ; 
- que c’est par la propre carence du bailleur que son assureur n’a pas procédé au paiement des loyers pour la période couverte par l’arrêté municipal de péril ; 
- que les décomptes produits par le bailleur sont erronés en ce qu’ils comptent en double la période du 1er décembre 2019 au 12 décembre 2019 ; 
- qu’il est constant que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés; qu’à défaut, en contravention avec le principe posé par l’article ancien 1134 du code civil, elle doit être privée d’effet; que l’absence de bonne foi apparaît caractérisée en l’espèce, en ce que les consorts [M] ne pouvaient ignorer la fermeture du local commercial qui découlait de leur propre carence d’entretien; 
- qu’il y a absence de dette locative au moment de la délivrance du commandement de payer, en ce que la somme de 5.766, 28 euros invoquée par le bailleur est erronée ; que cette somme représente en effet les loyers du mois de mars 2019 (2.883,14 euros) et d’avril 2019 (2.883,14 euros) alors que le loyer du mois de mars 2019 a été payé, le bailleur produisant le rejet du chèque du mois de mars 2019 sans mentionner que le chèque a été représenté fructueusement à la banque du preneur, début avril 2019 ; 



- que lorsque le commandement de payer a été signifié le 11 avril 2019, il ne restait alors dû que le mois d’avril 2019, soit la somme de 2.883,14 euros mais qu’en raison de l’arrêté de péril du 9 avril 2019, les deux-tiers du mois d’avril 2019 n’étaient pas dûs par le locataire; 
- que la mise en jeu de clause résolutoire doit en outre être écartée s’il est justifié d’un cas de force majeure, d’un événement indépendant de la volonté du locataire, irrésistible et imprévisible, ce qui est le cas en espèce; 
- que subsidiairement, elle a accusé de graves difficultés financières en raison de la fermeture de l’établissement découlant de l’arrêté municipal de péril, et que sa bonne foi justifie l’octroi de délai de paiement;
- qu’en raison de la vente de l’immeuble intervenue, les consorts [M] n’ont plus qualité pour agir en demande d’expulsion;
- que le préjudice commercial qu’elle a subi est caractérisé, et ressort du bilan de l’exercice 2019 attestant de l’absence de chiffre d’affaires durant cette période; que la période de fermeture a entraîné en outre une perte de clientèle partie à la concurrence, comme l’atteste l’écart entre le chiffre d’affaires 2019 pré-fermeture administrative et le chiffre d’affaires 2020 après réouverture; que par ailleurs, la fermeture a entraîné un préjudice financier qui résulte d’impayés bancaires; que les travaux de conjuration du péril ont notamment consisté en une réfaction des sols qui ont généré à son détriment de nouveaux travaux d’aménagement à ses frais (carrelages, menuiserie); que l’humidité passée a conduit à un remplacement de certains appareils électriques; qu’un préjudice de paiement des salaires et charges sociales doit aussi être réparé du fait que la période de fermeture a excédé la période de prise en charge du chômage partiel par Pôle Emploi; qu’elle a eu en outre des frais de rejets bancaires du fait de l’absence de chiffre d’affaires; qu’elle a par ailleurs subi une perte de marchandises ;
- qu’en outre, elle estime être en droit d’obtenir indemnisation du fait d’un trouble de jouissance, préalablement à la période de fermeture, que du fait des infiltrations les défendeurs doivent lui payer 1 200 euros d’astreinte correspondant aux 12 jours de retard relativement à l’achèvement des travaux prescrits par l’ordonnance de référés, ces derniers ayant été achevés le 12 novembre 2019 et non le 31 octobre 2019. 


Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 10 mars 2022, les consorts [M] demandent au tribunal de: 

À titre principal: 
- Dire et juger que la dette locative est de nature certaine, liquide et exigible;
- Dire et juger que la mauvaise foi des anciens bailleurs n’est pas démontrée; 
- Dire et juger que le prétendu manquement à l’obligation de délivrance n’est pas démontré; 
- Dire et juger que les travaux ont été terminés au 31 octobre 2019; 
- Dire et juger que la demande d’indemnisation de la locataire n’est démontrée par aucun élément comptable probant. En conséquence, débouter la SARL Aux Grands de Deauville de toutes ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire :
- limiter l’indemnisation de la société locataire à la somme de 79.988 euros; 
 
En tout état de cause :
- Condamner la SARL Aux Grands de Deauville à leur régler la somme totale de 29 187,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2020;
- Condamner la SARL Aux Grands de Deauville à leur régler la somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
- Condamner la SARL Aux Grands de Deauville aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL G 2 & H, Avocat, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 11avril 2019.


Au soutien de leurs prétentions, les consorts [M] énoncent :
- que les impayés visés dans le commandement de payer sont antérieurs à l’arrêté de péril et que la SARL Aux Grands de Deauville ne peut donc exciper de ces faits pour se soustraire au paiement de la dette locative;
- que les désordres étaient dus à un dégât des eaux que la SARL Aux Grands de Deauville a laissé croître sans en alerter le bailleur, ce qui est à l’origine de la fermeture du fonds ;
- qu’il est constant que la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée d’une façon générale qu’au cas où, informé de la survenance de vices, il n’aurait pris aucune disposition pour y remédier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce; 
- que le bailleur a agit avec diligence à compter du moment où il a été informé, et a rigoureusement respecté les injonctions de l’ordonnance de référé, en constatant l’achèvement des travaux avec la locataire le 31 octobre 2019 et en lui ayant payé la provision; 
- que la locataire a repris les impayés à l’issue de l’abrogation de l’arrêté de péril; 
- que compte tenu de la vente des murs, elle renonce à la demande d’acquisition de la clause résolutoire en laissant libre cours à l’acquéreur de reprendre cette demande s’il le souhaite;
- que la SARL Aux Grands de Deauville était assurée contre la perte d’exploitation et que le bailleur n’a pas à payer pour son inertie sur ce dossier soumis à la prescription biennale des assurances; 
- que le bilan est insuffisant pour démontrer le préjudice, qu’il est nécessaire d’établir un calcul cohérent en déduisant les charges des recettes; qu’en particulier, la SARL Aux Grands de Deauville a fait l’économie de certaines charges pendant la fermeture administrative (loyers, salaires, absence d’achats de marchandises, notamment); qu’aucun des éléments chiffrés n’a été certifié par un tiers; que dès lors, si le tribunal devait faire droit à cette demande, il ne devrait pas dépasser le chiffrage du Cabinet ELEX, expert de la Compagnie AXA, assureur des bailleurs, en date du 8 février 2021 qui arrête le montant de la « perte d’exploitation » à la somme de 79 988 euros; qu’il est douteux que l’année de référence du chiffre d’affaires varie selon les postes, en fonction que ladite année soit ou non avantageuse à son calcul, alors qu’il conviendrait de faire une moyenne; que les comptes de résultats ne sont pas fournis; que le préjudice financier n’est pas une perte d’exploitation et que son imputabilité à la fermeture n’est pas clairement établie; que les coûts d’aménagements post-travaux ne sauraient être inclus dans un préjudice commercial et financier; que selon eux le chômage partiel est acquitté par la DIRECCTE sur six mois renouvelables; que les salaires sont déjà inclus dans la marge sur coûts variables déjà calculée et ne peuvent être indemnisés doublement; que la SARL Aux Grands de Deauville ne fournit pas d’éléments suffisants pour justifier que les surcoûts financiers liés à ces difficultés de paiement résultent exclusivement de la fermeture administrative, alors qu’ils pourraient tout autant être imputés à la crise sanitaire ; 
- que la liquidation d’astreinte n’est pas justifiée, en ce que la SARL Aux Grands de Deauville a elle-même tardé à se présenter aux rendez-vous de réception des travaux; 

La clôture a été ordonnée le 14 mars 2022. 

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 10 octobre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024. 



Par message RPVA du 20 novembre 2023, le tribunal a invité les avocats des parties, à faire, par note en délibéré toutes observations jugées utiles sur le point suivant, que le tribunal envisage de relever d’office :
 “Aux termes de l’article 76 du code de procédure civile, sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public. Aux termes de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.
 Au regard de ces textes, le tribunal envisage de soulever l’irrecevabilité de la demande tendant à la liquidation de l’astreinte ordonnée par le juge des référés.” 

Il a été indiqué aux parties qu’à défaut de réponse avant le 14 décembre 2023, il serait statué en l’état, le délibéré étant maintenu en tout état de cause au 16 janvier 2024.

Par message RPVA du 6 décembre 2023, l’avocat de la demanderesse a indiqué ne pas avoir d’observations particulières à formuler ; la partie défenderesse ne s’est quant à elle pas manifestée sur ce point.


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur les demandes de la SARL Aux Grands de Deauville 

Sur la demande visant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 11 avril 2019

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

L’article 1134 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il convient de rappeler à ce titre que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

L’indivision [M] a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 avril 2019 pour des impayés relatifs à la période du 1er janvier 2019 au 4 avril 2019 d’un total de 5766,28 euros, plus 173,19 euros pour le coût de l’acte.


La SARL Aux Grands de Deauville invoque en premier lieu la mauvaise foi des bailleurs qui ont délivré l’acte deux jours après la fermeture du commerce suite à l’arrêté de péril, fermeture qu’ils ne pouvaient ignorer et qui découle de leur propre carence au sujet de l’entretien de l’immeuble.

Aux termes de l’article III du bail initial auquel le bail renouvelé renvoi, le bailleur s'oblige aux travaux visés par l’article 606 du code civil, lequel vise les grosses réparations, soit celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières et celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Il ressort du constat d’huissier établi le du 19 mars 2019 à la demande de la société preneuse la présence de grandes taches d’humidité marron, au niveau des murs de la première chambre du 4 pièces précité, côté rue Avron. Le taux d’humidité mesuré à l’aide d’un appareil de mesure, calibré sur le mode “enduit en plâtre” indique 9 % sur une échelle de 0 à 9% sur plusieurs endroits du mur, avec une précision de plus ou moins 0,5. Au toucher, la toile est humide et gondole. La seconde chambre limitrophe laisse apparaître sur le mur côté rue, une peinture cloquée, et même fissurée. Des moisissures noires importantes sont en outre constatées sur une planche en bois qui s’est désolidarisée du mur, le même appareil de mesure indiquant 9% d’humidité sur toute la surface du mur, d’où le papier peint se décolle.

Les consorts [M] ne contestent pas la matérialité des désordres allégués auxquels ils ont d’ailleurs fini par remédier, et dont ils avaient connaissance avant le commandement de payer, puisqu’il ressort que le 31 janvier 2019, l’indivision [M] a contracté avec un architecte “suite à l’apparition de fissures importantes au plancher haut du 2e étage et en façade [Adresse 1], (justifiant) la direction des mesures conservatoires des travaux de sondage, établissement d’un projet de consolidation”. 

Eu égard à la nature de la location consentie (commerciale, avec une partie d’habitation), le non-respect de cette obligation de travaux ne permettait pas une occupation dans des conditions normales.

Dès lors que la défaillance relative de la SARL Aux Grands de Deauville a pour origine les manquements du bailleur à l’obligation d’entretien relativement aux travaux portant sur la structure de l’immeuble au sens de l’article 606 du code civil, les consorts [M] ne peuvent se prévaloir de façon contemporaine, en toute bonne foi, du défaut de paiement des loyers dans le cadre d’une mise en demeure. 

Il y a lieu, dans ces conditions, et au regard de ce seul moyen, de déclarer de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire pour manquement à l’obligation de bonne foi imputable au bailleur lors de sa délivrance. 

Etant relevé en tout état de cause que les consorts [M] ont renoncé à toute demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’ils ne sont plus propriétaires de l’immeuble, ce qui rend sans objet les demandes de la SARL Aux Grands de Deauville en exclusion de l’effet de la clause résolutoire et en suspension des effets de la même clause, de même que la demande tendant à voir dire et juger que les consorts [M] n’ont plus qualité à agir pour se prévaloir du commandement visant la clause résolutoire, et solliciter l’expulsion de la société locataire.





Sur la demande de suspension des loyers du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019

Au soutien de ses demandes, la SARL Aux Grands de Deauville se prévaut du défaut d’obligation de délivrance de la part du bailleur, découlant de l’arrêté de péril ayant entrainé la fermeture du fonds de commerce. 

Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur une obligation de délivrer la chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée ; le bailleur doit veiller à prendre les dispositions nécessaires afin que l’exploitation des lieux n’en soit pas rendue impossible en raison d’un obstacle juridique ou physique ; l’obligation de délivrance suppose une mise à disposition du bien, objet du bail et une vérification au préalable par le bailleur de l’absence de restrictions administratives interdisant la destination prévue des lieux.
Le bailleur a l’obligation de délivrer la chose louée au moment de la prise d’effet du bail, mais également de maintenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée pendant toute l’exécution du contrat.

Le paiement des loyers étant la contrepartie de la jouissance des lieux, le locataire est fondé à opposer l’exception d’inexécution lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les locaux comme le prévoit le bail.

En l’espèce, il ressort de l’arrêté municipal de péril du 9 avril 2019 et de l’arrêté municipal du 12 décembre 2019 qui l’abroge que la SARL Aux Grands de Deauville locataire s’est trouvée, du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019 inclus, dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail.
 
La lettre contradictoire du 12 avril 2019 relative à la procédure en péril ordinaire prescrit en substance, relativement au café bar PMU exploité dans le bail de :
- sonder, purger et dégarnir la sous-face du plancher haut du rez-de-chaussée de tous les éléments de maçonnerie, de plancher ou de plafond qui pourraient se détacher;
- assurer la stabilité dudit plancher en procédant à tous travaux de renforcement, puis reconstituer à la suite de la sous-face de façon à assurer la cohérence d’ensemble;
- assurer la parfaite stabilité et solidité de l’ensemble de la façade;
- exécuter tous travaux annexes qui s’avèrent nécessaires, notamment supprimer toutes sources d’infiltration, assurer l’étanchéité des maçonneries et l’évacuation des eaux de pluie.

L’ensemble de ces éléments relève de l’obligation d’entretien du bailleur au titre des travaux de structure au sens de l’article 606 du code civil, ce que ne contestent pas les consorts [M]. Le moyen selon lequel les désordres ont pour origine un sinistre que la SARL Aux Grands de Deauville aurait laissé croître sans l’alerter ne saurait prospérer, alors que d’une part, il ressort d’un constat contradictoire du 15 février 2018 que le bailleur a eu connaissance d’infiltration d’eau à ladite date et qu’il n’en a tiré aucune conséquence immédiate, et que d’autre part, la lettre contradictoire précitée vise également des désordres dans les parties communes dont la responsabilité incombe au propriétaire, et sur lesquelles la SARL Aux Grands de Deauville n’a aucun devoir d’alerte. 

En conséquence, il y a lieu de constater que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019 et que ce manquement a privé la société locataire de la jouissance totale des lieux. 


 L’interdépendance entre la suspension de paiement sollicitée pour la période du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019 et le manquement à l’obligation de délivrance justifie en l’espèce de faire droit à l’exception d’exécution. En conséquence, il y a lieu, tel que cela est sollicité par la SARL Aux Grands de Deauville, d’ordonner la suspension des loyers pour la période du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019, représentant la somme de 23 319,33 euros. 


Sur la demande d’injonction faite aux bailleurs de produire des pièces sous astreinte

La SARL Aux Grands de Deauville demande au tribunal d’enjoindre à M. [U] [M] et à M. [K] [M] de fournir le montant des indemnités perçues couvrant notamment la perte des loyers par leur assureur sous astreinte de 100 euros par jour, sans autres explications et sans justifier du bien fondé de cette demande, qui n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état lors de l’instruction du dossier. 

Les consorts [M] contestent voir reçu la moindre somme à ce titre, indiquant être assurés uniquement pour les dommages immobiliers, ce dont ils justifient par la production de la lettre d’acceptation du montant des dommages adressée à leur assureur.

Cette demande, sera donc rejetée. 
 

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

Aux termes de l’article 76 du code de procédure civile, sauf application de l'article 82-1, l'incompétence peut être prononcée d'office en cas de violation d'une règle de compétence d'attribution lorsque cette règle est d'ordre public.

Aux termes de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, l’astreinte a été prononcée par le juge des référés sans autre précision, de sorte qu’il appartient au juge de l’exécution de liquider celle-ci.

En conséquence, la SARL Aux Grands de Deauville n’est pas fondée à solliciter la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés devant le présent tribunal, qui n’en a pas le pouvoir. 


Sur les demandes de réparation des préjudices financiers et matériels subis sur la période de fermeture administrative

Aux termes de l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 devenu 1231-2 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1150 devenu 1231-3 du code civil dispose que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

En l’espèce, il a été constaté un manquement à l’obligation de délivrance pour la période du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019. 
Ce manquement a nécessairement entraîné pour la SARL Aux Grands de Deauville un préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter pour la période précitée.


Sur la perte de chiffre d’affaires

S’il aurait été plus envisageable d’indemniser la perte du résultat net moyen sur la période, il est possible de retenir sous le chef de “perte de chiffres d’affaires “, les pertes des gains d’exploitation, que l’on peut calculer en soustrayant au chiffre d’affaires moyen qui ressort du bilan, les charges du personnel non exposées pendant la période d’inexploitation, comme l’indique à juste titre l’indivision [M].

Pour l’activité brasserie:

Il ressort des bilans communiqués que le produit des ventes a été de :
- 66 986 pour l’exercice 2016; 
- 101 020 euros pour l’exercice 2017; 
- 85 984 euros pour l’exercice 2018.

Le produit moyen sur un exercice est donc de 84 663 euros, soit 56 442 euros pour 8 mois (période de la fermeture administrative)

Il n’y a pas lieu d’avoir recours à un coefficient dans la mesure où on ne cherche pas à déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, mais les seuls manques à gagner relatifs à l’exploitation des locaux.

Pour l’activité de jeux:

Cette activité apparaît selon les écritures de la demanderesse sous le poste “production vendue”.

Pour 2018: 127 051 euros;
Pour 2017: 126 970 euros :
Pour 2016: 117 191 euros.

Soit une moyenne de 123 737 euros sur un exercice, soit 82 491 euros sur 8 mois (période de la fermeture administrative).

Il convient ensuite de soustraire du produit moyen des ventes et de la production vendue, l’économie des charges des salaires et charges sociales pour six mois, ceux-ci ayant été pris en charge par le mécanisme du chômage partiel qui, selon les règles du droit commun ne peut dépasser six mois.

La rémunération du personnel et des charges sociales pour 2016 est de: 47 422 (personnel) + 8591 (charges sociales), soit 56 013 euros.


La rémunération du personnel et des charges sociales pour 2017 est de 64 865 (personnel) + 8723 (charges sociales), soit 73 588 euros.

La rémunération du personnel et des charges sociales pour 2018 est de 72 113 (personnel) + 9097 (charges sociales), soit 81 210 euros.

Soit des charges totales du personnel moyennes de 70 270 euros par exercice de 12 mois, soit 35 135 euros pour six mois (période de prise en charge par le mécanisme du chômage partiel).

Il en résulte que ce chef d’indemnité sera fixé à 103798 euros [(56 442+ 82 491 ) - 35135= 103798] au titre des pertes de gain d’exploitation. 


Sur la perte de clientèle

La SARL Aux Grands de Deauville ne démontre pas la réalité d’une perte de clientèle, en produisant un chiffrage non détaillé. Surabondamment, il est vain de calculer une baisse du taux activité entre la fin d’année 2019 et le début de l’année 2020 sans avoir démontré au préalable que l’activité est constante tout au long de l’année, alors que la période de référence se situe entre les mois d’avril et décembre 2019.

La SARL Aux Grands de Deauville sera donc déboutée de ce chef de demande. 


Sur les impayés bancaires

La SARL Aux Grands de Deauville réclame à ce titre l’allocation de la somme de 8130,78 euros dont 4062,78 euros au titre des intérêts réglés à la société générale et 4068 euros au titre des frais d’avocat missionné dans un litige qui l’oppose à la banque devant le tribunal de commerce.

Or ce chef de préjudice n’est pas directement rattachable aux manquements imputables au bailleur et les frais d’avocat ont vocation, le cas échéant, à être indemnisés dans le cadre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile mis en oeuvre devant le tribunal de commerce. 

La SARL Aux Grands de Deauville sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.


 Sur les nouveaux travaux d’aménagement 

La SARL Aux Grands de Deauville fait valoir qu’à raison de la fermeture du commerce, elle a été contrainte de faire réaliser certains travaux et de changer le matériel en raison de l’humidité et de l’arrêt prolongé de son activité.

Des factures sont produites et justifient les postes qui suivent relativement à l’aménagement postérieur à la fermeture administrative :
- Travaux de menuiserie, de plomberie et de remise en état du mobilier : 2 805 euros HT;
- Remplacement de la chaudière : 2 977,85 euros HT ; 
- Changement du carrelage : 868,79 euros HT ; 
- Changement du compresseur de pompe à bière en raison de l’arrêt complet : 541,67 euros HT 



En revanche, aucun constat de technicien ne justifie que la télévision est tombée en panne, et le cas échéant que cela soit dû à l’humidité, ce poste sera rejeté. 

Soit un total de 7193,31 euros au titre des travaux d’aménagement. 

Sur les salaires et charges sociales non pris en charge par le mécanisme du chômage partiel

Si l’on reprend des charges totales du personnel moyenne de 70 270 euros pour un exercice de 12 mois, le chef de préjudice de salaires et charges sociales exposées mais non pris en charge par le mécanisme du chômage partiel, pour 2 mois, durant l’inexploitation sera fixé à 12045 euros [(70 270/12) x 2] au titre des charges et salaires non pris en charge par le mécanisme du chômage partiel. 


Sur les frais de rejets bancaires du fait de l’absence de chiffre d’affaires

Les pertes d’exploitation ont été réparées, dès lors il appartiendra à la SARL Aux Grands de Deauville de régulariser sa situation vis-à-vis des tiers, ce chef de préjudice n’étant pas directement rattachable aux obligations du bailleur qui doit garantir la possibilité au preneur d’exploiter, mais qui ne garantit pas aux tiers d’être payés par le preneur.


Sur la perte de marchandise

La perte des marchandises achetées avant la fermeture est justifiée par une facture de 270,76 euros HT déduction faite des essuie-verres micro fibres ( 32,4 euros) qui n’ont pu encourir de péremption de consommation, soit 238,36 euros. 


Il en résulte une indemnité totale tout chef de préjudice confondu pour la période d’inexploitation de 123 274,67 euros. 


Sur la demande de réparation au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il ressort du constat contradictoire du 15 février 2018 une infiltration d’eau qui a causé un sinistre dans les locaux loués. Il ressort du constat d’huissier du 19 mars 2019 dont les constatations ont été rappelées supra un environnement particulièrement humide et dégradé. 

Ces éléments sont de nature à caractériser un trouble de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2500 euros, au regard de leur étendue et de leur durée.





Sur la demande reconventionnelle en paiement des consorts [M] 

Les consorts [M] réclament la condamnation de la SARL Aux Grands de Deauville à lui payer la somme de 29187,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2020.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers du 1er avril 2019 au 8 avril 2019

Il ressort du solde produit par l’indivision [M] qu’au 18 avril 2019 la créance à l’égard du preneur au titre des loyers et charges est de 2883,14 euros, soit le montant des loyers et charges pour le mois d’avril, or celui-ci n’a pas occupé les lieux à compter du 9 avril des suites d’un arrêté municipal de péril. 

Les loyers ont été suspendus pour la période du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019. Pour les loyers et charges du 1er au 8 avril 2019, la SARL Aux Grands de Deauville ne justifiant ni desdits paiements, ni d’une cause valable d’exonération, sera condamnée au paiement de la somme de 768,83 euros [(2883,14/30) x 8 = 768,83].


Sur la demande de condamnation au paiement des loyers du 13 décembre 2019 au 1er février 2020

Les loyers ont été suspendus pour la période du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019. En conséquence, les loyers et charges du 13 décembre 2019 au 1er février 2020, date de l’arrêté ouvre droit à condamnation au paiement, la SARL Aux Grands de Deauville ne justifiant ni desdits paiements, ni d’une cause valable d’exonération.


Pour le mois de décembre 2019, le montant dû est de 1729,88 euros [(2883,14/30) x 18 = 1729,88].

Pour le mois de janvier 2020: 2883,14 euros;

Pour le mois de février 2020 : 2883,14 euros, l’indivision [M] ne justifiant pas de la somme de 3259,52 euros qu’elle réclame, alors qu’il ressort du bail que la révision indiciaire intervient par trois ans au 1er avril. 

Au total, pour le paiement des loyers du 13 décembre 2019 au 1er février 2020, la SARL Aux Grands de Deauville sera condamnée au paiement de : 7496,16 euros. 

 
 Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [M], qui succombent, aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. 
Au cas présent, il convient de condamner in solidum les consorts [M] à indemniser la SARL Aux Grands de Deauville à hauteur de 3800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi.

En l’espèce, il convient de prononcer l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,


Déclare de nul effet , le commandement de payer du 11 avril 2019 délivré à la SARL Aux Grands de Deauville par M. [K] [M] et M. [U] [M],

Ordonne la suspension des loyers et charges pour la période du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019 relativement au bail qui lie la SARL Aux Grands de Deauville à M. [K] [M] et M. [U] [M],

Condamne la SARL Aux Grands de Deauville à payer à M. [K] [M] et M. [U] [M] la somme de 8 264,99 euros, arrondie à 8 265 euros, qui se décompose comme suit:
Loyers et charges du 1er au 8 avril 2019: 768,83 euros;
Loyers et charges du 13 décembre 2019 au 1er février 2020: 7496,16 euros,

Condamne in solidum M. [K] [M] et M. [U] [M] à payer à la SARL Aux Grands de Deauville la somme de 123 274,67 euros au titre du préjudice global causé par la période de fermeture administrative du 9 avril 2019 au 12 décembre 2019, décomposée comme suit : 
- 103798 euros au titre des pertes de gain d’exploitation (perte de chiffres d’affaires); 
- 7193,31 euros au titre des travaux d’aménagement; 
- 12045 euros au titre des charges et salaires non pris en charge par le mécanisme du chômage partiel;
- 238,36 euros au titre de la perte de marchandise,

Condamne in solidum M. [K] [M] et M. [U] [M] à payer à la SARL Aux Grands de Deauville la somme de 2500 euros au titre du trouble de jouissance,

Rejette la demande d’injonction de produire des pièces fournissant le montant des indemnités perçues par l’indivision [M] couvrant notamment la perte des loyers par leur assureur formée par la SARL Aux Grands de Deauville,


 Déclare le présent tribunal sans pouvoir pour statuer sur la demande formée par la SARL Aux Grands de Deauville tendant à la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés,

Condamne M. [K] [M] et M. [U] [M] à payer in solidum à la SARL Aux Grands de Deauville à hauteur de 3800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [K] [M] et M. [U] [M] aux entiers dépens,

Rejette le surplus des demandes,

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024.


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME