Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [J] [L]
à : Madame [P] [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02041 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJWT

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3]
[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [L]
[Adresse 2]

non comparant

Madame [P] [N]
[Adresse 2]

comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02041 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJWT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2021, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [L] et à Madame [P] [N] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 990,47 euros et d'une provision pour charges de 200 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 38 594,72 euros au titre de l'arriéré locatif, supplément de loyer de solidarité (SLS) inclus et visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [J] [L] et de Madame [P] [N] le 25 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice du 6 mars 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l'expulsion immédiate de Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N], ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,
- obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 57 490,37 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, terme de février 2023 inclus, outre les intérêts de retard,
 - 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 mars 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé dont il a été donné lecture à l'audience.

À l'audience du 31 octobre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 20 octobre 2023, s'élève désormais à 10 813,54 euros, terme de septembre 2023 inclus. La bailleresse reconnaît qu'il y a une reprise du paiement intégral du loyer et accepte que soient octroyés des délais de paiement aux locataires.

Madame [P] [N], comparante en personne, reconnaît la dette mais souhaite se maintenir dans les lieux moyennant une mensualité à verser en plus du loyer courant et des charges. 

Elle explique être séparée depuis deux ans, percevoir 900 euros par mois dans le cadre d'un congé parental et qu'elle va reprendre son travail à temps plein début novembre 2023, son salaire s'élevant à 1 800 euros par mois. Elle déclare par ailleurs qu'elle va déposer une demande d'aide auprès du fonds de solidarité logement (FPL).

Assigné à domicile, Monsieur [J] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 24 octobre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 38 594,72 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 25 décembre 2022.

Cependant, selon l'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition qu'il y ait une reprise totale du paiement du loyer. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus, si le locataire ou le bailleur en fait la demande. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats que Madame [P] [N] a repris le paiement total du loyer, que ses ressources financières vont prochainement doubler compte-tenu de sa reprise d'activité et qu'elle devrait pouvoir bénéficier du FSL. Il s'ensuit qu'elle devrait pouvoir raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Monsieur [J] [L] sera jugé tenu du règlement de cette dette en ce que d'une part il n'est pas rapporté la preuve de ce qu'il ne réside plus dans les lieux, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification du commandement de payer et de l'assignation, et d'autre part, il n'a en tout état de cause pas délivré congé au bailleur, de sorte qu'il reste contractuellement engagé envers ce dernier.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 8).

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] lui devaient la somme de 10 813,54 euros.

Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal sur la somme de 57 490,37 euros à compter de l'assignation.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de Madame [P] [N] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. En ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, Monsieur [J] [L] pourra y être tenu, in solidum en sa qualité de coauteur du dommage, sa domiciliation dans les lieux ayant été constatée par l'huissier de justice instrumentaire tant du commandement de payer que de l'assignation.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 640,16 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 25 décembre 2022, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile..

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 octobre 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

CONSTATONS en conséquence que le contrat de bail conclu le 30 août 2021 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 25 décembre 2022,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 10 813,54 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 57 490,37 euros à compter du 6 mars 2023,

AUTORISONS Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir avant le dix du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 décembre 2022,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [L] et de Madame [P] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] seront condamnés in solidum à verser à la société SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [P] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 octobre 2022 et celui des assignations du 6 mars 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection