Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 17 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04210 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3UB

N° MINUTE : 5/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT - OPH, [Adresse 3], représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]

DÉFENDERESSE
Madame [G] [U], demeurant [Adresse 2], comparante en personne assistée de Me Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, 6 Avenue du Coq 75009 Paris, Toque D1227

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 06 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 janvier 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 17 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04210 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3UB

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 22 avril 1999, l'office public d'aménagement et de construction de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]), aujourd'hui [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti un bail d'habitation à Mme [G] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1789,72 francs (soit 382,49 euros). 

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1424.20 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [U] le 20 juin 2022.

Par assignation du 24 avril 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [G] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-2649,71 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal,
-1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 octobre 2023, s'élève désormais à 2377,13 euros, terme de septembre 2023 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [G] [U] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 20 euros par mois pendant 12 mois puis de 100 euros pendant 23 mois, le solde à la 36ème échéance, en plus du loyer courant. Elle explique son arriéré locatif par la perte de son emploi en 2022 qui a entraîné des difficultés financières. Elle est actuellement en recherche active d'un nouvel emploi. 

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [U] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 juin 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1424,20 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2022.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Mme [G] [U] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 20 euros pendant les douze premiers mois puis de 100 euros pour les vingt-trois mensualités suivantes, le solde à la 36ème échéance afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 octobre 2023, Mme [G] [U] lui devait la somme de 2377,13 euros, terme de septembre 2023 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022 sur la somme de 1424,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.

Le cas échéant, l'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2022, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir [Localité 4] HABITAT OPH, Mme [G] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir mais dès à présent et vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juin 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS , en conséquence, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat conclu le 22 avril 1999 entre l'office public d'aménagement et de construction de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]), aujourd'hui [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [G] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] sont réunies depuis le 17 août 2022,

CONDAMNONS Mme [G] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2377,13 euros (deux mille trois cent soixante-dix-sept euros et treize centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022 sur la somme de 1424,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISONS Mme [G] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois , en plus du loyer courant, pendant 12 mois une somme minimale de 20 euros (vingt euros), puis une somme minimale de 100 euros (cent euros) pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [U],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 août 2022,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [G] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Mme [G] [U] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Mme [G] [U] à payer à la [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [G] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2022 et celui de l'assignation du 24 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge