Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/ 009







N° RG 20/07255



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGDKU







[U] [Z]



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 

[Adresse 4]





C/



[L] [D]





























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Frédéric TEISSIER





Me Joseph MAGNAN



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 25 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01297.





APPELANTS



Monsieur [U] [Z]

né le 25 Avril 1981 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 3]



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sis à [Localité 13] 

prise en la personne de son syndic bénévole en exercice, Monsieur [U] [Z], dûment autorisé par une assemblée générale en date du 1er février 2016, demeurant [Adresse 4]



représentés et plaidant par Me Frédéric TEISSIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Monsieur [L] [D]

né le 19 Mars 1953, demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Philippe L'HOSTIS, membre de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L'HOSTIS, avocat au barreau d'AVIGNON







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte notarié en date du 3 novembre 2015, M.[Z] a fait l'acquisition dans un ensemble immobilier en copropriété de la pleine propriété des lots numéro deux et trois correspondant à un bien sis [Adresse 4] à [Localité 13].



Arguant de l'existence d'un empiétement de la propriété de M.[D] pour environ 7 m² de superficie situé sous toiture de la construction AB [Cadastre 11], ce dernier ne justifiant ni d'un titre sur le débarras litigieux ,ni d'une prescription acquisitive trentenaire au sens de l'article 2261 du code civil, par acte d'huissier en date du 2 août 2018, M.[Z] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 13] ont assigné M.[D] devant le Tribunal de Grande Instance de Tarascon aux fins que le Tribunal :

- Dise que M. [D] sera tenu de mettre fin à l'empiétement sur la propriété lui appartenant, correspondant à une superficie de 7 m², sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le huitième jour suivant la signification de la présente décision et de murer le passage entre les deux immeubles,



Subsidiairement,

Vu les articles 145 et suivants du code de procédure civile, 

- Ordonne une mesure d'expertise,



En tout état de cause 

- Condamne M.[D] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens.



Par jugement rendu le 25 juin 2020, le Tribunal d'instance a:

Déboute M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 13] de toutes leurs demandes,

Dit que M.[D] est le propriétaire de la pièce de forme trapézoïdale d'une surface de 7 à 8 m² accessible depuis le second étage de la maison [D], cadastrée section AB, numéro [Cadastre 7] sise [Adresse 1] à [Localité 13],

Condamne solidairement M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à M.[D] la somme de 1000 € à titre de dommages intérêts,

Condamne solidairement M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer à M.[D] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M.[Z] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Martine NIQUET,

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration au greffe en date du 31 juillet 2020, M.[Z] a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite :

DEBOUTER M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

 

REFORMER la décision entreprise en ce qu'elle a dit et jugé que M.[D] avait acquis par prescription acquisitive abrégée, la propriété d'une pièce de 7 à 8 m² accessible depuis le second étage de son immeuble cadastré AB [Cadastre 7] sis [Adresse 1] à [Localité 13]. 

 

DIRE ET JUGER que la pièce de forme trapézoïdale d'une surface de 7 à 8 m² est propriété de M.[Z] et de la Copropriété [Adresse 4]. 

 

CONDAMNER M.[D] à libérer la surface de 7 à 8 m² accessible depuis le second étage de sa propriété cadastrée AB [Cadastre 7] sis [Adresse 1] à [Localité 13] sous astreinte de 100 €uros par jour de retard passé le mois suivant la décision à intervenir, et à murer le passage entre les parcelles cadastrées AB [Cadastre 7] et AB [Cadastre 11] à ses frais exclusifs et sous astreinte de 100 €uros par jour de retard passé le mois suivant la signification de la décision à intervenir. 

 

REFORMER la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M.[Z] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] à payer à M.[D] une somme de 1.000 €uros à titre de dommages et intérêts. 

 

REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M.[Z] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] à payer à M.[D] une somme de 2.500 €uros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

CONDAMNER M.[D] à payer à M.[Z] et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] une somme de 3.500 €uros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première et instance et d'appel dont distraction au profit de Me Frédéric TEISSIER sous son affirmation d'en avoir fait l'avance. 



A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-qu'aucun des titres de propriété ni le sien ni celui de M.[D] ne font état de cette pièce de forme trapézoïdale de sorte qu'en application de l'article 552 du code civil impliquant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus, il y a bien un empiétement sur sa parcelle,

-que le jugement ne pouvait considérer comme probante l'absence de mention de cette pièce dans son titre de propriété ou dans les plans du géomètre expert,

-qu'il est d'ailleurs expressément indiqué dans le règlement de copropriété que le titulaire du lot n°2 aura la possibilité de créer des terrasses en lieu et place des toitures A et B ainsi si l'empiétement [D] avait été anticipé, prévu et connu, cette hypothèse n'aurait pas été telle,

-qu'ainsi la possession [D] n'est ni publique et non équivoque ni ne peut être regardée comme confortant le juste titre,

-que le juge a écarté l'attestation de M.[G], qui indique que la pièce litigieuse à son époque n'était pas murée parce qu'il l'a trouvée douteuse, pour autant ce dernier a modifié son attestation sous la menace d'une plainte de M.[D], c'est donc son attestation spontanée qu'il faut retenir,

-que les attestations de M.[D] qui émanent de ses locataires et obligés ne peuvent être considérées comme probantes,

-qu'aucune prescription abrégée n'a pu jouer à défaut de possession par M.[D] d'un juste titre, lui ayant légitimement transféré la propriété de la pièce litigieuse, d'autant qu'il a un titre portant sur la totalité du sol de sorte que cela emporte la propriété du dessus,

-que seule la prescription trentenaire avérée publique et non viciée pouvait permettre à M.[D] d'acquérir l'usucapion de la pièce litigieuse,

-que si la propriété se prouve par tout moyen dont des attestations sa propriété résultant de l'article 552 du code civil ne peut être renversée que par un titre ou une prescription acquisitive avérée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, 

-qu'en tout état de cause la possession de M.[D] n'est pas publique dès lors que l'accès a été muré et que seuls les travaux engagés ont permis de relever l'existence de cette enclave,

-qu'il convient de faire cesser cet empiétement et de rétablir les lieux.



M.[D] conclut :



I ' DECLARER M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] irrecevables en leur demande nouvelle en appel de : 

DIRE ET JUGER que la pièce de forme trapézoïdale d'une surface de 7 à 8 m2 est propriété de M.[Z] et de la Copropriété [Adresse 4].26 

 

 

II ' CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de TARASCON en ce qu'il : 

- Déboute M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] de toutes leurs demandes ; 

 

- Dit que M.[D] est le propriétaire de la pièce de forme trapézoïdale d'une surface de 7 à 8 m² accessible depuis le second étage de la maison [D] cadastrée section AB, numéro [Cadastre 7], sise [Adresse 1] à [Localité 13] ; 

 

- Condamne solidairement M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à M.[L] [D] la somme de 2.500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

 

A titre très subsidiaire, 

 

Si par extraordinaire la Cour s'estimait insuffisamment informée, commettre un technicien avec mission de donner son avis sur l'époque de construction du mur existant entre la pièce litigieuse et la propriété [Z] et de dire si elle est antérieure ou postérieure au 3 novembre 1986 et au 3 novembre 2006. 

 

 

III ' REFORMANT le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de TARASCON en date du 25 juin 2020 sur le quantum des dommages et intérêts, 

 

Statuant à nouveau, 

 

CONDAMNER solidairement M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à M.[D] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. 

 

IV ' EN TOUS LES CAS 

 

DEBOUTER M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] de toutes leurs demandes, 

 

CONDAMNER in solidum M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à M.[D] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de civile au titre des frais exposés en appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction à Maître Joseph MAGNAN, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

 

Il soutient :

-qu'il a, par acte notarié du 30 mars 2000, acquis le bien immobilier de M.[V], qui l'avait recueilli dans la succession de son oncle, qui lui même l'avait acquis par acte des 25 avril et 9 mai 1990 de Mesdames [Y], qui l'avaient recueilli en 1951 depuis la succession de leurs parents eux mêmes propriétaires depuis le 5 août 1926,

-que de tout temps cet immeuble a comporté au deuxième étage une grande pièce à usage de séjour ainsi qu'une petite pièce de 7 à 8 m² de forme trapézoïdale à usage de dressing ou de chambre d'appoint,



-que les époux [G] étaient propriétaires de deux immeubles voisins parcelles AB [Cadastre 5] et [Cadastre 6], qui, avant la vente, ont fait l'objet d'une division par un géomètre expert pour créer 4 parcelles AB [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], propriété pour cette dernière de M.[Z] par acte notarié du 3 novembre 2015,

-que lors de travaux de rénovation le maçon de M.[Z] a percé le mur de son immeuble et a découvert la pièce, 

-que par ordonnance du 23 mars 2017 le juge des référés a débouté M.[Z] de ses demandes relatives à l'empiétement allégué,

-que suite à des infiltrations affectant son immeuble résultant des travaux de M.[Z], il a dû agir en justice et la présente instance n'a été faite qu'à titre de représailles,

-qu'en première instance la demande des appelants était de faire cesser un empiétement allégué, en appel elle est l'attribution de la propriété de l'immeuble litigieux, de sorte que nouvelle en appel cette demande est irrecevable, 

-que la propriété se prouve par tous moyens,

-que les appelants étant demandeurs c'est sur eux que repose la charge de la preuve,

-que si la propriété du sol entraîne la propriété du dessus il s'agit d'une présomption simple, qui peut être battue par la preuve contraire résultant du titre de propriété du sol ou par la prescription acquisitive,

-qu'il produit un titre, des attestations et une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, et le titre des appelants qui exclut toute propriété de la partie revendiquée,

-que l'accès et l'entrée de la pièce litigieuse se trouve dans sa propriété,

-que les immeubles sont très anciens et imbriqués, que lors de son acquisition, la pièce litigieuse faisait partie de l'immeuble vendu comme cela résulte des attestations de sorte que l'auteur de M.[Z] ne peut prétendre avoir eu la jouissance de la pièce jusqu'en 2009,

-qu'il a porté plainte contre l'auteur de cette attestation, rédigée par M.[Z],

-que dans l'acte d'acquisition de M.[Z], il n'est pas mentionné de deuxième étage et la vente a été faite tel que le bien existe,

-que lors de la division le géomètre expert ne fait pas état de cette pièce, 

-que M.[Z] a bien fait réaliser une terrasse en toiture comme le lui permettait le règlement de copropriété,

-qu'il est impossible comme les appelants le prétendent que quelqu'un ait pu subrepticement construire le mur en pierres qui sépare les deux propriétés, l'enduire et créer une niche dans la propriété de M.[Z], 

-que le propre titre de M.[Z] dément toute propriété et contredit donc la présomption de l'article 552 du code civil, 

-que lui même a acquis cette pièce de bonne foi et par un juste titre lui permettant d'opposer la prescription abrégée, il en a eu une possession paisible publique non équivoque et à titre de propriétaire,

-qu'il a acquis la propriété de sa maison en 2 000 sans aucune réclamation de son voisin qui y a vécu jusqu'à son décès en 2009.

-qu'il peut même prétendre à la prescription trentenaire, 

-que subsidiairement une expertise peut être ordonnée, 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la recevabilité des demandes nouvelles



Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



Dans le jugement dont appel le juge se prononce sur la qualité de propriétaire de la pièce de forme trapézoïdale d'une surface de 7 à 8 m², qui constituerait l'empiétement allégué, de sorte que la demande des appelants consistant à obtenir la propriété sur cette pièce n'est pas nouvelle en cause d'appel, puisqu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir se prononcer sur la propriété de cette pièce, de sorte qu'elle est recevable en appel.





Sur la demande principale



La propriété d'un bien qu'il soit mobilier ou immobilier se prouve par tous moyens.



Il résulte de l'article 552 du code civil que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.



L'article 553 du même code dispose que toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquis ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment, soit de toute autre partie du bâtiment.



Ainsi, l'article 552 du code civil n'institue qu'une présomption simple susceptible d'être combattue par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire ou par la prescription acquisitive.



L'article 2261 du code civil édicte que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.



L'article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.



L'article 2272 du même code indique que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.



En l'espèce, il ne résulte pas de l'acte d'achat de M.[Z] à M.[G] en date du 3 novembre 2015, dans la description de l'immeuble que le lot numéro 2 acquis par M.[Z] comporterait un deuxième étage, lieu de situation de la pièce litigieuse.



Cet acte mentionne que le bien est acquis tel qu'il existe.



Cette mention d'un deuxième étage ne figure pas davantage dans les actes d'achat des autres membres de la copropriété ni dans le document établi par le géomètre expert, qui est un descriptif des lots vendus en 2015.



La pièce cadastrale produite par M.[Z] montre une vue en plan et non en élévation et ne permet que l'application de la présomption simple de l'article 552 du code civil.



L'acte de propriété de M.[D], qui est un acte authentique du 30 mars 2000 et donc un juste titre, relate l'historique de propriété depuis son acquisition par M.[Y] par acte du 5 août 1926 et porte sur l'acquisition de l'intégralité de l'immeuble tel qu'il existe au moment de la vente.



Or, il résulte de plusieurs attestations, que, lors de l'acquisition le 30 mars 2000, la pièce litigieuse existait:

-pièce 15, attestation de M.[V] l'auteur de M.[D],

-pièce 17, attestation de M.[X] qui a visité la maison avant son acquisition par M.[D],

-pièce 18, attestation du menuisier intervenu pour planifier des travaux en septembre 1999, 

-pièce 16 attestation de la locataire de M.[D] de 2 000 à 2014, qui ne fait ni partie de sa famille ou de ses amis et qui n'est pas son obligée.



Ces témoignages sont corroborés par la configuration des lieux, puisque la pièce litigieuse n'est accessible que depuis le second étage de l'immeuble de M.[D], par une ouverture très ancienne.





S'il résulte d'attestations produites aux débats par M.[Z] et émanant de son auteur les consorts [G], qu'il existait lorsqu'ils étaient propriétaires un passage non obstrué permettant l'accès à une autre pièce avec fenêtre haute d'environ 6/7 m², ces attestations ont donné lieu à un dépôt de plainte de M.[D] pour faux témoignages et à un mail des consorts [G] en date du 5 février 2018, qui indique qu'ils n'avaient plus en tête le plan de la maison, que l'attestation a été rédigée par M.[Z] et qu'ils ont été victimes d'un abus de confiance.



Le fait que dans un nouveau courriel du 22 février 2018, les consorts [G] évoquent que 'ces maisons appartenaient à la famille de mon mari, plus précisément l'oncle de sa mère, qui, elle, se souvient de cette pièce dans son enfance', tout en précisant 'bien entendu cela ne constitue en aucun cas une pièce officielle', ne saurait être de nature à contredire les multiples attestations circonstanciées, qui indique que la pièce litigieuse existait dans le bien de M.[D], depuis son acquisition en 2000.



Ainsi, le propre titre de M.[Z] n'établit pas sa propriété sur la pièce litigieuse, qui a été acquise de bonne foi, par juste titre et suivant prescription acquisitive abrégée de 10 ans par M.[D].



En effet, il ne peut sérieusement être contesté que M.[D], qui a, depuis toujours, la jouissance exclusive de cette pièce, en a présenté une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, depuis son juste titre du 30 mars 2000.



En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes et dit que M.[D] est propriétaire de la pièce litigieuse.





Sur la demande indemnitaire au titre du caractère abusif de la procédure



M.[D] ne justifie pas qu'il faille alourdir la condamnation prononcée en première instance de sorte que le jugement est également confirmé sur ce point.





Sur les autres demandes



M.[Z] et le syndicat des copropriétaires sont condamnés in solidum à 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel et aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me MAGNAN, avocat.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal judiciaire de TARASCON, 



Y ajoutant,



DECLARE recevables M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] en leur demande en appel de:

DIRE et JUGER que la pièce de forme trapézoïdale d'une surface de 7 à 8 m² est propriété de M.[Z] et de la copropriété,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE in solidum M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] à régler à M.[D] la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE in solidum M.[Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me MAGNAN, avocat.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT