Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/024 









N° RG 20/09601 



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLRP







S.C.I. SUFFREN





C/



Syndicat des copropriétaires

de l'immeuble 

[Adresse 2] 



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Jean-Marc CABRESPINES





Me Nicolas SIROUNIAN 





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 25 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00937.





APPELANTE



S.C.I. SUFFREN

prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité au siège sise [Adresse 4]



représentée par Me Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sis [Localité 7] (VAR)

représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [Z], associé de la SELARL [Z] & Associés, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 5] à ces fonctions nommé selon ordonnance rendue le 17 décembre 2015 par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en remplacement de Me [X] [Z], puis dernièrement par par ordonnance du 1er juillet 2022 ayant prorogé sa mission jusqu'au 9 mars 2024, domicilié [Adresse 3]



représentée par Me Nicolas SIROUNIAN membre de la SCP PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Nicolas MONTEIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*





















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





L'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] a fait l'objet d'une mise en copropriété suivant état descriptif de division dressé le 25 janvier 1972, comprenant initialement sept lots.



Par acte modificatif reçu le 26 février 1974, quatre de ces lots ont été réunis au sein d'un lot n° 100, puis subdivisés en 32 nouveaux lots constitués en un syndicat secondaire.



Les nombreux dysfonctionnements du syndicat ont conduit à la désignation d'un administrateur provisoire suivant ordonnance de référé rendue le 7 mars 2007, avec mission d'exercer tous les pouvoirs dévolus au syndic et à l'assemblée générale, à l'exception de ceux prévus par l'article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965. Ces fonctions sont actuellement exercées par Maître [E] [Z], dont le mandat a été renouvelé en dernier lieu par ordonnance du 1er juillet 2022, et ce jusqu'au 9 mars 2024.



Monsieur [F] [I], géomètre-expert, désigné par ordonnance du 16 décembre 2009 aux fins d'établir les métrés de tous les lots de copropriété et de proposer une répartition des charges par millièmes, a déposé son rapport le 11 avril 2013.



L'inexistence du syndicat secondaire dit du '[Adresse 6]' a été définitivement reconnue en justice aux termes d'un arrêt prononcé le 26 mai 2016 par la Cour de cassation, rejetant le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2014 par la cour de céans.



Suivant exploit du 31 janvier 2017, les sociétés civiles immobilières SUFFREN et LA PALETTE ORANGE, respectivement propriétaires des lots n° 158 et 133, ont assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire, à comparaître devant le tribunal de Draguignan pour entendre annuler les résolutions n° 2 et 6 adoptées par Maître [Z] lors d'une 'assemblée générale' (sic) tenue le 4 novembre 2016, en invoquant un excès de pouvoir.





Elles ont été déboutées de cette action et condamnées in solidum aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux termes d'un jugement prononcé le 25 septembre 2020 dont seule la société SUFFREN a interjeté appel.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans ses conclusions d'appel notifiées le 22 décembre 2020, la société SUFFREN soutient que les résolutions contestées relèvent des pouvoirs réservés à l'assemblée générale en application de l'article 26 b) de la loi précitée.



S'agissant de la résolution n° 2, portant approbation des comptes des exercices 2012 à 2015 et du budget prévisionnel de l'exercice 2016, elle fait grief à l'administrateur d'avoir appliqué une clé de répartition des charges issue du rapport d'expertise judiciaire de M. [F] [I] inopposable aux copropriétaires, en lieu et place de la clé résultant de l'état descriptif de division initial, une telle décision devant être assimilée à une modification du règlement de copropriété en ce qu'elle aboutirait à valider la division illicite du lot n° 100.



S'agissant de la résolution n° 6, portant désignation d'un notaire en vue de la rédaction d'un nouveau règlement de copropriété, elle soutient que Maître [Z] ne dispose pas du pouvoir d'édicter un tel règlement, lequel ne pourra en outre être établi qu'à l'issue des procédures judiciaires en cours.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d'annuler les deuxième et sixième résolutions figurant au procès-verbal de 'l'assemblée générale' du 4 novembre 2016, et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Maître [Z], 'ès-qualités d'administrateur provisoire' (sic), aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Dans ses conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 4 août 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [E] [Z], fait successivement valoir :



- que les résolutions contestées ont été prises par l'administrateur provisoire en lieu et place de l'assemblée générale, après avoir consulté celle-ci en application de l'article 67-2 du décret du 17 mars 1967, et que la notification du procès-verbal faite aux copropriétaires, les informant par erreur de la possibilité de contester celles-ci dans les formes et délais prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut faire naître un droit qui ne leur est pas ouvert par les textes,



- que la résolution n° 2 ne relève pas du périmètre défini par l'article 26 a) et b) de la loi de 1965, l'adoption d'une clé de répartition des charges conforme à la configuration actuelle des lieux n'impliquant pas l'établissement ou la modification d'un règlement de copropriété, et le retour à la clé de répartition initiale étant désormais impossible,



- que la résolution n° 6 envisageait uniquement la rédaction d'un projet de règlement de copropriété, et qu'un jugement ultérieur rendu le 18 septembre 2018 par le tribunal de Draguignan, confirmé par un arrêt de la cour de céans du 18 novembre 2021, a finalement désigné le président de la chambre départementale des notaires du Var ou son délégataire à l'effet d'établir ce projet sur les bases du rapport d'expertise de M. [I], lequel devra ensuite être soumis à l'approbation de l'assemblée générale.





Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement, et réclame en sus paiement de ses dépens d'appel et d'une indemnité de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.











L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023.







DISCUSSION





En vertu de l'ordonnance de référé rendue le 7 mars 2007 par le président du tribunal de grande instance de Draguignan sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont les effets ont été régulièrement prorogés jusqu'à ce jour, Maître [E] [Z] est investi en qualité d'administrateur provisoire de l'ensemble des pouvoirs du syndic, du conseil syndical et de l'assemblée générale des copropriétaires, hormis ceux prévus par l'article 26 a) et b) de cette même loi concernant les actes d'acquisition immobilière, ceux de disposition, ainsi que l'établissement ou la modification du règlement de copropriété touchant à la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes.



Les décisions prises par l'administrateur provisoire dans le cadre de l'exercice de ses pouvoirs ne sont pas susceptibles d'un recours de la part des copropriétaires, et la notification qui leur en a été faite le 1er décembre 2016 par Maître [Z], les informant par erreur de la possibilité de contester celles-ci dans les formes et délais prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut faire naître un droit qui ne leur est pas ouvert par les textes.

Il apparaît d'autre part que l'administrateur provisoire n'a pas excédé les limites des pouvoirs qui lui étaient dévolus dès lors que :



- l'approbation des comptes des exercices antérieurs et celle du budget prévisionnel de l'exercice en cours, objet de la résolution n°2, en fonction d'une clé de répartition des charges conforme à la configuration actuelle des lieux, n'impliquait pas une modification du règlement de copropriété touchant à la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes,



- en dépit d'une rédaction maladroite, la résolution n° 6 n'avait pas pour objet l'adoption d'un règlement de copropriété, mais la rédaction d'un simple projet destiné à être soumis à l'approbation de l'assemblée générale.



Enfin, au jour où la cour est appelée à statuer, les parties sont désormais tenues par les dispositions du jugement rendu le 18 septembre 2018, confirmées par l'arrêt du 18 novembre 2021, ayant désigné le président de la chambre départementale des notaires du Var ou son délégataire à l'effet d'établir un projet de règlement de copropriété sur les bases du rapport d'expertise de Monsieur [F] [I].





Il convient en conséquence de débouter la SCI SUFFREN des fins de son recours et de la condamner aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,





Y ajoutant, 





Condamne la SCI SUFFREN aux dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de Maître Nicolas SIROUNIAN sur son affirmation de droit,







La condamne en outre à payer à Maître [E] [Z], ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT