Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/ 010







N° RG 20/09653



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLWR







[N] [B]





C/



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6]

































Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Sébastien GUENOT 



Me [G] [K]















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 10 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/07973.





APPELANTE



Madame [N] [B]

née le 10 Septembre 1956 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 2], es qualité de liquidatrice de la SARLU « MADE IN ITALY », dont le siège social est situé [Adresse 2], ainsi qu'ès qualité de propriétaire du local commercial sis [Adresse 2]



représentée par Me Sébastien GUENOT, membre de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] 

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD, ayant son siège social sis [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Renaud ARLABOSSE, membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Mme [N] [B] est propriétaire des lots 57, 62 et 235 au sein de la copropriété [Adresse 6] située à PORT [Localité 3] et au sein de laquelle elle exploitait notamment un fonds de commerce sous la dénomination MADE IN ITALY. Le lot n°57 est un garage, le lot n°235 est un emplacement de parking et le lot n°62 est un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble dans [Adresse 4].



Faisant valoir que les terrasses aménagées par les restaurants situés sur le quai de Port de [Localité 3] et aux voisinages avaient encerclé son fonds de commerce, détournant sa clientèle de passage, Mme [N] [B] a fait assigner en référé les sociétés exploitant ces fonds aux fins de faire réaliser différents travaux de nature à restaurer la visibilité de son fonds de commerce. 



Suivant ordonnance du 21 septembre 2016, le président du tribunal de grande instance de

DRAGUIGNAN a ordonné une mesure d'expertise confiée à M.[P], dont les opérations ont été rendues communes et opposables à d'autres sociétés suivant ordonnance du 21 septembre 2016.



L'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la [Adresse 6], réunie le 9 août 2018 a notamment adopté trois résolutions concernant Mme [B] :

- la résolution n°17.a qui a autorisé le syndic à engager toute action utile contre Mme [B] pour contester le changement de destination qu'elle a opéré dans son lot en transformant sans autorisation un local commercial en local d'habitation,

- la résolution 17.b qui a refusé à Mme [B] le renouvellement de la convention d'occupation des parties communes au droit de son lot,

- la résolution 20.c qui a autorisé le syndic à engager toute action contre la société SC ITALY pour faire cesser un trouble causé aux copropriétaires par les locataires de Mme [B].



Faisant valoir que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD avait, à l`occasion de l'assemblée générale du 9 août 2018, voté des résolutions de nature à nuire aux locaux commerciaux lui appartenant, Mme [N] [B] l'a, suivant acte du 26 octobre 2018, fait assigner devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN au visa de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de voir annuler les résolutions 17 a, 17b et 20c de ladite assemblée générale pour abus de majorité.



 Par jugement rendu le 10 septembre 2020, le Tribunal a:

Débouté Mme [N] [B] de ses demandes d'annulation des résolutions l7a, 17b et 20c de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] en date du 9 août 2018,

Condamné Mme [N] [B] à rétablir la destination commerciale du lot n°62 de l'état descriptif de division, à l'exclusion de toute habitation,

Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD de sa demande d'astreinte,

Condamné Mme [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [N] [B] aux dépens, et autorisé Maître [G] [K] à recouvrer directement ceux dont il a fait avance sans en avoir reçu provision,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Par déclaration au greffe en date du 8 octobre 2020, Mme [B] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite :

REFORMER le Jugement. 

 ANNULER les résolutions 17.a, 17.b et 20.c votées à l'occasion de l'assemblée générale,

 REFORMER la condamnation de Mme [B] à restaurer la destination commerciale du lot n° 62. 

 CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] aux dépens. 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

 FAIRE application des dispositions de l'article 10.1 et DISPENSER Mme [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera 

répartie entre les autres copropriétaires. 

 



A l'appui de son recours, elle fait valoir :

-qu'elle a engagé diverses procédures dans un but de protester contre l'occupation des parties communes de la copropriété par les sociétés exploitant des restaurants aux voisinages de ces fonds de commerce,

-que les terrasses se sont étendues et ont fini par totalement occulter ses propres locaux commerciaux et ont détourné la clientèle de ses établissements,

-que les trois résolutions s'analysent comme une mesure de rétorsion et non comme une mesure dictée par l'intérêt collectif des copropriétaires,

-que si elle a changé la destination commerciale de son lot vers l'habitation, c'est la conséquence de la dissolution de sa société due au comportement ci-dessus décrit,

-qu'elle a sollicité et obtenu tacitement les autorisations administratives pour ce faire dans la logique de la décision d'AG du 26 août 2014 l'invitant à régulariser,

-qu'elle bénéficie sur le lot 57 donné à bail depuis la construction de l'immeuble d'une convention d'occupation précaire des parties communes datant du 28 avril 2011 pour un an renouvelable par tacite reconduction, dont le renouvellement lui a été refusé par la résolution 17 b sans raison, 

-que la résolution 17b est punitive et discriminatoire puisque tous les lots implantés au rez de chaussée bénéficient d'un droit d'occupation pour leur terrasse, c'est un abus de majorité,

-que la convention a bien pour objet l'installation d'une terrasse pour l'exploitation d'un restaurant,

-que la résolution 20c doit être annulée le syndicat des copropriétaires n'ayant pas qualité pour mettre un terme à un trouble de voisinage causé par un copropriétaires à d'autres copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société CAP IMMO SUD conclut :



Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, 

Déclarer Mme [N] [B] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter; 

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN du 10 septembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté le concluant de sa demande d'astreinte, 

 

Sur appel incident, 

 

Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, 

 

Assortir la condamnation de Mme [N] [B] à rétablir la destination commerciale du lot n°62 de l'état descriptif de division, à l'exclusion de toute habitation, d'une astreinte de 500 € par infraction constatée, 

Condamner Mme [N] [B] à payer la somme de 3 600 euros en application de l'article 700 du Code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [G] [K] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 

 

Il soutient :

-qu'historiquement l'appelante exploitait dans le lot 62 un magasin de prêt à porter de mode italienne dont elle a cessé l'activité et qu'elle a utilisé en local d'habitation, sans obtenir la moindre autorisation de l'AG des copropriétaires, en violation du règlement de copropriété,

-que, dans le même temps, elle a donné à bail une partie de son local à un restaurateur qui a occupé illégalement la partie commune sise devant la devanture en y installant tables et chaises,

-que l'appelante, qui doit rapporter la preuve de l'abus de majorité qu'elle invoque, se contente d'affirmer que les résolutions contestées ont été pris en réaction de l'action qu'elle a intentée à l'encontre de ses voisins, 

-quant à la modification de destination non contestée, s'il est établi un dépôt de demande d'autorisation, le résultat de cette démarche n'est pas produit, 

-que le lot 62 aux termes de l'état descriptif de division est un local à usage commercial et pour changer sa destination il faut le consentement unanime de tous les copropriétaires, 

-quant à la seconde résolution contestée, l'AG n'a pas renouvelé l'autorisation donnée à l'appelante d'occuper les parties communes au droit de son lot car son locataire l'a fait unilatéralement de façon anarchique en entravant la libre circulation et cette autorisation était donnée pour un commerce de vêtement et ses portants qui n'ont pas la même emprise au sol que les tables et les chaises,

-que le syndic peut tout à fait être mandaté par l'AG pour faire cesser une violation du règlement de copropriété ou un trouble du voisinage causé par le locataire d'un copropriétaire à d'autres copropriétaires.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande en annulation des résolutions



L'abus de majorité est constitué lorsque la décision de l'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou dans l'intention de nuire.

C'est à celui qui l'invoque d'en rapporter la preuve.



Sur la résolution 17a



L'article 8 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.



Ce caractère conventionnel du règlement de copropriété entraîne que toute modification de ses clauses déterminant la destination et les conditions de jouissance des parties privatives est subordonnée au consentement unanime de tous les copropriétaires.



En l'espèce, il résulte de l'état descriptif de division que le lot n°62 est un local commercial.

L'appelante ne conteste pas l'avoir transformé en un local d'habitation.



La résolution 17a autorise le syndicat des copropriétaires à ester en justice à l'encontre de Mme [B] en raison du changement de destination du local dont elle est propriétaire.



Si une précédente décision d'assemblée générale en date du 26 août 2014 avait donné pouvoir au syndic de vérifier qu'une demande d'autorisation avait bien été déposée en mairie pour valider de manière réglementaire ce changement de destination, et si Mme [B] a pu obtenir une autorisation administrative tacite, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que cela n'était pas suffisant, faute pour Mme [B] d'avoir obtenu une autorisation de l'assemblée générale votée à l'unanimité des copropriétaires.



Ainsi, cette transformation de son lot 62 à usage commercial en local d'habitation a été faite en violation du règlement de copropriété, ce qui justifie la résolution 17 a, sans que Mme [B] ne parvienne à établir que le vote de cette résolution soit une mesure de rétorsion en réaction à l'action en justice par elle intentée, fondée sur les intérêts personnels des copropriétaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou destinée à lui nuire, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande en annulation de la résolution 17 a.



Sur la résolution 17 b



Par convention d'occupation temporaire des terrasses parties communes de la copropriété '[Adresse 6]' en date du 28 avril 2011, Mme [B] a été autorisée à occuper une terrasse partie commune pour un an renouvelable par tacite reconduction, sous condition, entre autres, que le bénéficiaire soit en conformité avec les règles d'hygiène et de sécurité et en génère aucune nuisance.



Le syndicat des copropriétaires prétend que cette autorisation d'occupation des terrasses parties communes n'a pas été renouvelée par l'assemblée générale, parce que le locataire de l'appelante a investi cette terrasse de manière anarchique en entravant la libre circulation et parce qu'historiquement l'autorisation a été donnée pour permettre d'exposer des portants de vêtements, qui n'ont pas la même emprise au sol que les tables et les chaises.



Or cette convention ne précise nullement qu'elle a trait à un commerce de vêtement et que l'autorisation donnée est limitée au fait d'entreposer des portants de vêtements, d'autant qu'elle stipule que le bénéficiaire doit justifier de l'entretien régulier du bac à graisse. 



De plus, la mise en demeure du 15 mai 2018 et le constat d'huissier du 4 mai 2018 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires n'établissent nullement l'occupation anarchique de la terrasse entravant la libre circulation et l'accès réservé aux services de secours.



Il n'est, par ailleurs, pas contesté que cette autorisation d'occupation des terrasses parties communes a été accordée à l'ensemble des restaurateurs situés sur le même quai, de sorte qu'il peut en être déduit que le refus de renouvellement résultant de la résolution 17b relève bien d'un abus de majorité, pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou dans l'intention de nuire.



En conséquence, le jugement entrepris est infirmé sur ce point et la résolution 17b est annulée.



Sur la résolution 20 c



Le syndic peut, tout à fait, être mandaté par l'assemblée générale pour faire cesser un trouble de voisinage causé par le locataire d'un copropriétaire à l'autres copropriétaires.

Cette résolution, ayant été prise, dans l'intérêt collectif ne constitue pas un abus de majorité et le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande d'annulation.





Sur la demande reconventionnelle



Considérant que Mme [B] a violé le règlement de copropriété en transformant le lot 62 à usage commercial en local d'habitation sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, qui plus est votée à l'unanimité, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamnée à rétablir la destination commerciale dudit lot, à l'exclusion de toute habitation.

La nécessité d'une condamnation sous astreinte n'est pas davantage justifiée en cause d'appel.







Sur les autres demandes



Chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel et il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME le jugement rendu le 10 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, en toutes ses dispositions



SAUF en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande d'annulation de la résolution 17 b de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] en date du 9 août 2018,



STATUANT à nouveau



ANNULE la résolution 17 b votée à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] en date du 9 août 2018,



Y ajoutant



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT