Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/025 







N° RG 20/09669 



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLXY







S.A.S. GESTION IMMOBILIERE [Localité 4] ROULLAND





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence 

[Adresse 3]



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Juliette HURLUS



Me Renaud ESSNER 























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 26 Août 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0941.





APPELANTE



S.A.S. GESTION IMMOBILIERE [Localité 4]-ROULLAND 

exerçant sous le nom commercial 'Cabinet ROULLAND, GESTION IMMOBILIERE PASTORELLI', pris en la personne de son Président domicilié au siège en cette qualité au sis, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Juliette HURLUS membre de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE





INTIME 



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sis à [Localité 6]

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet J&E NOAILLY SARL, dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 8], représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège sis [Adresse 1]



représentée par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Aux termes d'une résolution adoptée le 1er décembre 2016 par l'assemblée générale des copropriétaires, la société GESTION IMMOBILIÈRE [Localité 4]-ROULLAND, exerçant sous l'enseigne CABINET ROULLAND - GESTION IMMOBILIÈRE PASTORELLI (ci-après le cabinet ROULLAND), a été désignée en qualité de syndic de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 1] à [Localité 7], en remplacement du cabinet SYGMA, pour une durée de douze mois prenant effet à compter de ce même jour pour se terminer le 30 novembre 2017.



Le cabinet ROULLAND a convoqué l'assemblée générale suivante pour le 1er mars 2018, portant notamment à l'ordre du jour le renouvellement de son mandat et l'approbation des comptes des exercices 2014/2015, 2015/2016 et 2016/2017, mais la majorité des copropriétaires présents ou représentés ont refusé de délibérer au motif que les convocations avaient été adressées hors délai.



Une nouvelle assemblée générale a été convoquée à l'initiative d'un membre du conseil syndical pour le 16 avril 2018, lors de laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices susdits, réserve faite des honoraires de gestion trop perçus par le syndic en exercice, et désigné le cabinet NOAILLY en qualité de nouveau syndic.



Après une mise en demeure restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires, agissant par son nouveau syndic susnommé, dûment autorisé par une résolution de l'assemblée générale, a assigné le 22 novembre 2019 le cabinet ROULLAND devant le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer pour l'entendre condamner à lui restituer la somme totale de 5.345,16 euros au titre des honoraires et frais correspondant à des prestations accomplies après l'expiration de son mandat.



Par jugement rendu le 26 août 2020, le tribunal a fait partiellement droit à cette action en condamnant le cabinet ROULLAND à restituer au syndicat la somme de 194,09 euros au titre d'un trop-perçu sur sa rémunération forfaitaire correspondant au quatrième trimestre 2017, et celle de 4.800 euros au titre des honoraires particuliers de reprise de la comptabilité des exercices antérieurs facturés le 1er mars 2018, outre les dépens de l'instance.





Le cabinet ROULLAND a interjeté appel de cette décision le 8 octobre 2020.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 octobre 2023, la société GESTION IMMOBILIÈRE [Localité 4]-ROULLAND fait valoir :



- s'agissant de ses honoraires de base, que l'article 7.1.5 de son contrat de syndic stipulait une rémunération forfaitaire annuelle de 2.304 euros TTC payable d'avance suivant une périodicité trimestrielle, de sorte que le quatrième trimestre 2017 lui est dû en totalité, ce d'autant qu'elle a poursuivi de fait l'exercice de son mandat jusqu'au 1er mars 2018, étant précisé néanmoins qu'elle a accepté de restituer les honoraires prélevés au titre du premier trimestre 2018 ;



- s'agissant des honoraires spécifiques de reprise de la comptabilité, que ceux-ci sont prévus par l'annexe 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et que le syndicat est malvenu de les remettre en cause alors que ce travail, accompli à la demande des copropriétaires, a finalement permis l'approbation des comptes des exercices 2014/2015 et 2015/2016 à la suite d'un précédent refus exprimé par l'assemblée générale sous le mandat du précédent syndic.



Elle demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à restituer les sommes susdites et de condamner le syndicat aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le mandat du cabinet ROULLAND a pris fin de plein droit le 30 novembre 2017 et que tous les actes accomplis au-delà de cette date ne peuvent ouvrir droit à rémunération, même si le syndic a poursuivi une gestion de fait sans opposition des copropriétaires.



Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner l'appelante aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2023.





DISCUSSION



Il est de jurisprudence constante que le mandat du syndic prend fin de plein droit à son échéance, celui-ci étant alors dessaisi de l'administration de l'immeuble. Les actes accomplis au-delà de cette date peuvent néanmoins faire l'objet d'une ratification par l'assemblée générale des copropriétaires, notamment sous la forme d'un quitus, à la condition toutefois que cette décision soit prise en toute connaissance de cause et soit exempte de vice.



En l'espèce, il est constant que le mandat de syndic du cabinet ROULLAND a pris fin au terme prévu, soit le 30 novembre 2017, et que celui-ci a néanmoins poursuivi une gestion de fait jusqu'au 15 avril 2018, en procédant notamment à la reprise de la comptabilité des exercices 2014/2015 et 2015/2016 que l'assemblée générale avait refusé d'approuver sous le mandat du précédent syndic le cabinet SYGMA.



L'appelant soutient qu'il avait reçu mandat du conseil syndical à cette fin, et produit effectivement en ce sens un courriel de Madame [G] [S] daté du 27 décembre 2017. Cependant les actes ainsi accomplis n'ont pas été ratifiés par l'assemblée générale, seul organe délibérant du syndicat, qui aux termes de la résolution n° 5 votée le 6 décembre 2018 a approuvé les comptes établis par le cabinet ROULLAND pour la période du 1er juillet 2017 au 15 avril 2018 à l'exception précisément des sommes faisant l'objet du présent litige.



Le cabinet ROULLAND ne peut donc prétendre à aucune rémunération pour les actes accomplis au-delà du terme de son mandat, et c'est à bon droit que le premier juge l'a condamné à restituer les sommes prélevées à ce titre sur la trésorerie du syndicat.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,



Y ajoutant, condamne la société GESTION IMMOBILIÈRE [Localité 4]-ROULLAND aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT