Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/027 









N° RG 22/08265 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRA5







Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière

 LE MONT FLEURI 





C/



[M] [O] [B] [Z]



[W] [U] épouse [Z]



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Marina

POUSSIN





Me Edith

FARAUT











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 09 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/00595.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE MONT FLEURI sis à [Localité 1]

agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL Cabinet NARDI JEAN JAURES, dont le siège social est à [Localité 1], [Adresse 2], elle-même agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié es qualité au siège sis [Adresse 3] [Localité 1]



représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









INTIMES



Monsieur [M] [O] [B] [Z]

né le 02 Juillet 1986 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 4] [Localité 1]



Madame [W] [U] épouse [Z]

née le 10 Août 1991 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 4] [Localité 1]



représentés par Me Edith FARAUT, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Frédéric HENTZ, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame [W] ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant acte notarié du 20 décembre 2017, les époux [M] [Z] et [W] [U] ont acquis une maison individuelle de trois pièces et la propriété exclusive et particulière d'un jardin privatif d'une superficie de 560 mètres carrés environ, constituant le lot n° 177 d'un ensemble immobilier dénommé LE MONT FLEURI, sis [Adresse 3] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.





Outre la maison susdite, cet ensemble comprend deux autres bâtiments dits blocs A et B, élevés de deux ou trois étages sur rez-de-jardin et rez-de-chaussée, comportant au total 50 logements, des garages et emplacements de stationnement, ainsi qu'une piscine et un tennis, le tout édifié sur un terrain arboré d'une superficie de près de quatre hectares.





Les époux [Z] ont demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 octobre 2018 d'une résolution autorisant le détachement de leur lot pour constituer une propriété séparée en application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle a fait l'objet d'un vote défavorable à la majorité des voix de tous les copropriétaires.





Ils se sont alors pourvus devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, qui, par jugement rendu le 9 mai 2022, a annulé cette délibération en raison d'un abus de majorité et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 8 juin 2022.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires soutient que le refus opposé par l'assemblée générale était parfaitement légitime et fait successivement valoir :



- que la scission envisagée porte sur une surface de 891 mètres carrés alors que la contenance du lot n° 177 n'est que de 560 mètres carrés, de sorte qu'elle emporterait également cession d'une partie commune pour la différence,



- que le projet soumis à l'assemblée ne comportait pas toutes les informations nécessaires pour lui permettre de se prononcer en toute connaissance de cause, notamment en ce qu'il faisait référence à un document d'arpentage non communiqué, à une servitude de passage que les copropriétaires n'avaient jamais autorisée, ainsi qu'à un projet d'acte modificatif de l'état descriptif de division non renseigné,



- et que le premier juge a retenu à tort que les époux [Z] participaient à des charges d'entretien et de fonctionnement de la copropriété sans profiter des services et équipements collectifs correspondants.



Il rappelle en outre que, même en cas d'annulation de la délibération litigieuse, les juges ne peuvent se substituer à l'assemblée générale pour autoriser le détachement d'un lot.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter les époux [Z] des fins de leur action et de les condamner aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 3 novembre 2023, les époux [Z] soutiennent que la délibération attaquée revêt un caractère abusif et font valoir :



- que la superficie de leur lot est bien de 891 mètres carrés, l'état descriptif de division étant entaché sur ce point d'une erreur matérielle,



- que le dossier soumis à l'assemblée générale était suffisamment documenté, pour contenir un projet d'acte notarié portant modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, un projet de scission avec plans établis par un géomètre-expert, un projet de modification du parcellaire cadastral d'après un plan d'arpentage, et une estimation des frais de notaire et de géomètre,



- que la création d'une servitude de passage est envisagée dans l'intérêt du syndicat, dans la mesure où le portail d'entrée de la résidence empiète sur l'emprise de leur lot lorsqu'il est en position ouverte,



- et qu'ils supportent effectivement des charges afférentes aux bâtiments A et B sans bénéficier des services correspondants.





Ils concluent à la confirmation du jugement déféré et réclament en sus paiement d'une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre leurs dépens.





La clôture de l'instruction a été prononcée à l'audience avant l'ouverture des débats.







DISCUSSION





Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.





Selon l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ceux-ci soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur cette demande, ainsi que sur les conditions matérielles, juridiques et financières entraînées par la division, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 





Il appartient au copropriétaire demandeur à la scission de produire tous les documents nécessaires à l'information des copropriétaires ainsi qu'à la validité et à l'effectivité de la décision. Il convient en effet que l'ensemble de l'opération soit délibéré dès le départ, plutôt que de laisser une décision de principe demeurer sans exécution à défaut d'entente sur ses conditions de mise en oeuvre. En revanche, il n'est pas nécessaire de produire à ce stade le projet modificatif de règlement de copropriété, ni celui de l'état de répartition des charges.





En l'espèce, les époux [Z] ne produisent pas en cause d'appel l'ensemble des pièces du dossier soumis à l'assemblée générale du 29 octobre 2018 et présentées au premier juge, plaçant ainsi la cour dans l'impossibilité de vérifier si l'information fournie aux copropriétaires était réellement suffisante. 





Ils ne précisent pas pour quelle raison de droit la surface de terrain à détacher de la copropriété devrait être de 891 mètres carrés, alors que la contenance du lot n° 177 indiquée dans l'état descriptif de division et dans leur titre de propriété n'est que de 560 mètres carrés, et qu'il n'est fait aucune référence aux plans annexés à l'acte notarié du 13 août 1980 constitutif de la copropriété.





Ne sont pas davantage précisées les conditions d'établissement de la servitude mentionnée dans le projet de division établi par le géomètre-expert pour permettre le fonctionnement et l'entretien du portail d'entrée.





Il apparaît ainsi que, contrairement à l'opinion du premier juge, le refus d'autoriser la scission était conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires dès lors que ces derniers ne disposaient pas d'une information suffisante pour se prononcer en toute connaissance de cause.





Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré et de débouter les époux [Z] des fins de leur action.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :





Déboute les époux [Z] de leur demande d'annulation de la quinzième résolution votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2018,





Les condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel, 







Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT