Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 17 JANVIER 2024









N° RG 23/02147 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NH53









[U] [N]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005329 du 20/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[J] [Z]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005331 du 20/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 16 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG : 22/01429) suivant déclaration d'appel du 05 mai 2023





APPELANTS :



[U] [N] 

née le 04 Mai 1966 à [Localité 5] (ROUMANIE)

de nationalité roumaine 

demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]



[J] [Z]

né le 19 novembre 1964 en ROUMANIE

de nationalité roumaine 

demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]



Représentés par Maître Anais ESSEUL substituant Maître Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 3]



Représenté par Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Mme Odile TZVETAN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *

EXPOSE DU LITIGE.



Par acte du 18 janvier 2018, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS (ci-après AQUITANIS) a donné à bail à M. [J] [Z] et Mme [U] [N] un bien à usage d'habitation situé à [Localité 4], [Adresse 2].



Des loyers étant demeures impayés, AQUITANIS a fait signifier, le l7juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte du 26 août 2022, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [J] [Z] et Mme [U] [N] devant le juge des contentieux de la protectIon de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance du 16 février 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, a :



- constaté à la date du 18 août 2022, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2018 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à M. [J] [Z] et Mme [U] [N], concernant le bien à usage d'habitatIon situé à [Localité 4], [Adresse 2] ;

- ordonné en conséquence à M. [J] [Z] et Mme [U] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; 

- dit qu'à défaut pour M. [J] [Z] et Mme [U] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public, de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS pourra, quatre mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- condamné solidairement M. [J] [Z] et Mme [U] [N] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 23.575,52 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 décembre 2022, échéance de décembre 2022 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

- condamné in solidum M. [J] [Z] et Mme [U] [N] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er janvier 2023- et jusqu'a la date de la libération des lieux ; 

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 540,15 euros ; 

- rejeté la demande formée par l'Office public de l'habitat de

[Localité 3] métropole AQUITANIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté les plus amples demandes des parties ;

- condamné solidairement M. [J] [Z] et Mme [U] [N] aux depens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; 

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 5 mai 2023, Mme [N] et M. [Z] ont formé appel de la décision en ce que le juge des référés a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2018 entre Aquitanis et M. [Z] et Mme [N], 

- ordonné la libération des lieux,

- dit qu'à défaut de libérer les lieux passé un délai de 4 mois, AQUITANIS pourra faire procéder à leur expulsion ;

- condamné solidairement M. [Z] et Mme [N] à titre provisionnel à la somme de 23 757,52 € au titre de l'arriéré de loyers; 

- condamné in solidum M. [Z] et Mme [N] à payer à AQUITANIS une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2023 de 540,13 €; 

- rejeté les plus amples demandes des parties. 

- condamné M. [Z] et Mme [N] aux dépens.



Par ordonnance du 8 juin 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 22 novembre 2023, avec clôture de la procédure au 8 novembre 2023.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 juin 2023, Mme [N] et M. [Z] demandent à la cour de :

- réformer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection le 16 février 2023 ;

- suspendre le paiement de la dette locative pour une durée de 24 mois ;

- dire que durant cette période, le jeu de la clause résolutoire sera suspendu ;

Subsidiairement,

- accorder aux concluants un délai de 3 ans avant la mise en 'uvre de l'expulsion ;

- débouter AQUITANIS de ses demandes de frais irrépétibles.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 juin 2023, l'intimée demande à la cour, sur le fondement des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :



- débouter M. [J] [Z] et Mme [U] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

- confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 16 février 2023 ; 

- condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [U] [N] au paiement à AQUITANIS de la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance d'appel. 



Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION.



Le juge des référés, après avoir contaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux, condamné M. [Z] et Mme [N] au paiement d'une provision au titre de la dette locative ainsi qu'une indemnité d'occupation, a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [N] et M. [Z] mais a, sur le fondement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, prorogé ce délai en considération des conséquences d'une exceptionnelle dureté qu'aurait pour M. [Z] et Mme [N] une expulsion à brève échéance, ce délai étant porté à 4 mois.



En appel, M. [J] et Mme [N] demandent la réformation de l'ordonnance et sollicitent, tout en reconnaissant le montant de la dette ni contester la résiliation du contrat de bail et le montant de l'indmenité d'occupation, la suspension du paiement de la dette locative pour une durée de deux ans sur le fondement de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil et la suspension du jeu de la clause résolutoire et subsidiairement, un délai de 3 ans avant la mise en oeuvre de l'expulsion sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution. Ils expliquent qu'un litige les oppose à la MSA et que le règlement de celui-ci devrait leur permettre de régler leur dette.



Aquitanis s'oppose à ces demandes et sollicite la confirmation en toutes ses dispositions de l'ordonnance déférée.



Sur la demande de délais de paiement.



Selon l'article 24-V de la loi n°89-462 du 10 juillet 1989, 'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'



En application de ce texte, des délais de grâce peuvent être accordés si le locataire est en situation de régler sa dette locative. Il appartient aux locataires de le démontrer.



En l'espèce, il ressort des pièces produites que Mme [N] et M. [Z] ont bénéficié d'une procédure de surendettement aux termes de laquelle un moratoire de 24 mois leur a été accordé à compter du 30 septembre 2021, les locataires devant poursuivre le paiement des charges courantes. Aquitainis soutient que cette obligation n'a pas été respectée, une mise en demeure ayant été adressée le 1er juin 2022 le moratoire étant caduc, mais elle ne justifie pas de l'envoi de cette mise en demeure.



Il était par ailleurs prévu que Mme [N] et M. [Z] devraient déposer un nouveau dossier au plus tard 3 mois après le terme des premières mesures, demande dont M. [Z] et Mme [N] ne justifient pas alors que le terme des mesures est survenu depuis le mois de septembre 2023.



M. [Z] et Mme [N] produisent des bulletins de salaire tous antérieurs au mois de septembre 2022. Mme [N] verse aux débats un arrêt de travail en date du 3 octobre 2022. M. [Z] et Mme [N] ont saisi le Pôle Social du tribunal judiciaire de Bordeaux d'un recours concernant un indû de prestations sociales versées par la MSA mais n'indiquent pas quel est l'état d'avancement de cette procédure alors que le courrier de réception de leur recours est en date du 10 août 2022. 



Ils n'établissent donc pas de façon précise leur situation actuelle en sorte qu'ils ne justifient pas qu'ils sont en situation de régler leur dette locative. Il ne peut donc être fait droit à leur demande de délais sur le fondement de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 10 juillet 1989 pas davantage que sur celui de l'article 1343-5 du code civil. Leur demande de délais doit être rejetée.



Sur le sursis à expulsion.



Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.'



En l'espèce, c'est à juste titre que le juge des référés a rejeté cette demande au motif que Mme [N] et M. [Z] ne justifient pas que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des condtions normales, mais a par contre retenu qu'une expulsion à brève échéance aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté pour les locataires compte tenu de leut état de santé précaire, de la composition de la famille avec des enfants scolarisés et de leurs difficultés d'intégration malgré leur adhésion à l'accompagnement des services sociaux. M. [Z] et Mme [N] ne produisent à cet égard pas d'autre pièce que le diagnostic social et financier déjà produit en première instance et les pièces citées ci-dessus, leur situation n'étant pas actualisée. Ils ne justifent par ailleurs pas qu'ils ont accompli des démarches en vue de se reloger lesquelles seraient demeurées vaines. 



La demande doit donc être rejetée et l'ordonnance confirmée sur ce point.



Sur les mesures accessoires.



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, les appelants seront condamnés aux dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par ces motifs,



La Cour



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions dont appel,



Y ajoutant,



Déboute Mme [U] [N] et M. [J] [Z] de leur demande de délais de grâce,



Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [U] [N] et M. [J] [Z] aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Odile TZVETAN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,