Cour d'Appel · 8ème chambre — 17 janvier 2024

N° RG 23/01085 - N°Portalis DBVX-V-B7H-OY3H















Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Lyon en référé du 17 janvier 2023



RG : 22/00789











Syndicat des Copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2]



C/



[G]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 17 Janvier 2024







APPELANTE :



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société ROLIN BAINSON, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant Me Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocat au barreau de LYON





INTIMÉE :



Mme [T] [G]

née le 10 Janvier 1964 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Amaury PLUMERAULT de la SELEURL MUSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2760



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 22 Novembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Novembre 2023



Date de mise à disposition : 17 Janvier 2024



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



EXPOSÉ DU LITIGE



En vertu d'un acte notarié établi le 19 février 2002 en l'étude de maître [W] [K], notaire à [Localité 6], Mme [T] [G] est propriétaire, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4], des lots 2 et 15 correspondants à un local à usage de dépôt au rez-de-chaussée d'une surface de 53 mètres carrés et à une cave en sous-sol.



Prétendant subir un dégât des eaux endommageant la chambre de son appartement, Mme [G] a, le 20 décembre 2019, procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur.



Le plombier qui a procédé à une recherche de fuite a imputé les infiltrations à la terrasse située au dessus et plus précisément à un défaut d'étanchéité du mur donnant sur cette terrasse, mitoyen avec l'immeuble situé au [Adresse 2].



Mme [G] a sollicité des réparations auprès du syndic de l'immeuble voisin par courriel des 23 janvier et 4 février 2020, lequel syndic a passé commande le 7 février 2020 auprès de la société Mazgar. Cette société n'est pourtant jamais intervenue malgré les relances par courriers et courriels de Mme [G], directement, puis par courrier de son avocat du 10 janvier 2022 et par courrier du syndic bénévole de sa propre copropriété du 24 février 2022.



Mme [G] a, par exploit du 27 avril 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin en référé et par ordonnance contradictoire rendue le 17 janvier 2023, le Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi': 




Disons que la prétention de Mme [G] tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à faire réaliser les travaux d'étanchéité du mur est devenue sans objet,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à Mme [G] une provision à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice de jouissance d'un montant de 1'800 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en application de l'article 1231-7 du Code civil,

Disons n'y avoir lieu à référé quant au surplus de la demande d'indemnisation provisionnelle, eu égard aux contestations sérieuses élevées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], 

Disons que la prétention du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] tendant à la condamnation de Mme [G] à communiquer le rapport d'expertise établi pour le compte de sa compagnie d'assurance est sans objet, 

Condamnons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens de la présente instance,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à Madame [T] [G] la somme de 2'200 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire. 




Le juge a retenu en substance que':




Il ressort de la facture du 18 octobre 2022 de l'entreprise Pauloz que les travaux sollicités ont été exécutés en cours de procédure.





Aucun élément objectif sur le caractère mitoyen ou non du mur n'est produit mais la mitoyenneté est, en l'absence de marque contraire, présumée en ville de sorte que la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse sauf à réduire le montant de la réparation due, sans l'exclure en totalité.

Mme [G] ne démontrant pas ne pas avoir été indemnisée par son assureur, alors qu'elle avait au contraire indiqué que ce dernier prendrait en charge les travaux de peinture quant il serait mis fin aux infiltrations, sera déboutée de sa demande de provision pour la reprise des embellissements intérieurs de son appartement. 

Mme [G] rapporte en revanche la preuve du préjudice de jouissance souffert pendant plusieurs mois qui sera indemnisé par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 1'800 €.

Le rapport d'expertise établi pour le compte de l'assureur est en réalité le rapport de recherche de fuites produit en pièce 4 de sorte que la demande de communication de pièce est sans objet.




Par déclaration en date du 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, a relevé appel des chefs de cette décision l'ayant condamné à indemniser Mme [G] d'un préjudice de jouissance, ayant rejeté sa demande de communication de pièces et l'ayant condamné au paiement des dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Par avis de fixation du 20 février 2023 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. 



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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 16 mars 2023 (conclusions d'appelant), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société Rolin Bainson, demande à la cour': 



Vu l'article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 138 et suivant du Code de procédure civile,

Vu l'article 11 du Code de procédure civile,

Vu les pièces,




CONFIRMER l'ordonnance de référé du 17 janvier 2023 en ce qu'elle a :

Dit que la prétention de Mme [T] [G] tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à faire réaliser les travaux d'étanchéité du mur est devenue sans objet,

Dit n'y avoir lieu à référé quant au surplus de la demande d'indemnisation provisionnelle, eu égard aux contestations sérieuses élevées par le syndicat des copropriétaires.





REFORMER l'ordonnance du 17 janvier 2023 en ce qu'elle a :

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à Mme [T] [G] une provision à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice de jouissance d'un montant de 1'800 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision en application de l'article 1231-7 du Code civil,

Dit que la prétention du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de Mme [G] à communiquer le rapport d'expertise établi pour le compte de sa compagnie d'assurance est sans objet,

Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [G] la somme de 2 200 € en application de l'article 700 du CPC.




ET STATUANT A NOUVEAU :






DEBOUTER Mme [G] de l'intégralité de ses demandes et prétentions, notamment au titre de provisions à valoir sur ses préjudices,

FAIRE SOMMATION à Madame [G] d'avoir à communiquer le rapport d'expertise établi pour le compte de sa compagnie d'assurance et la position de sa compagnie, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,

DEBOUTER Madame [G] de ses demandes accessoires présentées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens,

CONDAMNER Madame [G] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,

CONDAMNER Madame [G] aux dépens de la procédure d'appel.




Il y expose que Mme [G] a acquis le lot n°2 de la copropriété située [Adresse 3] décrit comme un local à usage de dépôt de sorte que l'intéressée a transformé ce local en habitation. Il précise que bien que Mme [G] ait régularisé une déclaration de sinistre, il n'a pour sa part pas été convoqué à une quelconque réunion d'expertise amiable et il n'a pu participer à aucune discussion technique et contradictoire sur la réalité des désordres et leurs causes. Il précise n'avoir eu connaissance que du rapport de recherche de fuite de janvier 2020 et il considère avoir fait diligences puisque dès le 7 février 2020, il a validé le devis de réparation de l'entreprise Mazgar. Il précise que l'absence de réalisation des prestations par cette société résulte de la période de confinement sanitaire et de l'obstruction de Mme [G] et de sa fille qui a stoppé toute action avant l'engagement de la procédure de référé et la réalisation des travaux par la société Pauloz. 



En droit, il observe qu'après avoir évoqué un mur mitoyen, Mme [G] a pu invoquer sa pleine et entière responsabilité comme syndicat des copropriétaires voisin mais qu'en tout état de cause, il est intervenu pour la réfection du mur, tout en diligentant une expertise amiable qui s'est tenue le 31 août 2022. Il expose que les experts ont indiqué qu'il y avait lieu de mobiliser la garantie décennale du façadier mais qu'il a néanmoins fait l'avance de l'intervention de Pauloz, soit 3'340 €. Il demande la confirmation du jugement en ce que la demande de travaux de Mme [G] est devenue sans objet. 





Il considère en revanche que l'indemnisation du préjudice de jouissance se heurte à une contestation sérieuse, ne serait-ce que parce qu'il est impossible de se prononcer sur les responsabilités. Il rappelle que la mitoyenneté du mur n'est pas établie mais simplement présumée par le juge des référés et que le seul élément technique versé aux débats est une recherche de fuite non-contradictoire. Il souligne qu'il n'a réalisé les travaux qu'à titre conservatoire, sans reconnaître sa responsabilité et qu'en outre, les travaux auraient pu intervenir plus tôt si Mme [G] n'avait pas fait obstruction à l'intervention de l'entreprise Mazgar. Il fait valoir une contestation sérieuse s'opposant à ce qu'il finance la reprise des peintures de l'appartement [G] puisque l'occupante est assurée. Il considère qu'en s'opposant aux travaux Mazgar, Mme [G] est responsable de son propre préjudice.



Il réitère en appel sa demande de communication du rapport d'expertise car il ne sait rien de la position de l'assureur de Mme [G]. 



Il considère qu'il n'y a pas lieu de le condamner à un article 700 car il a réalisé les travaux, sans que Mme [G] ne se désiste, et car sa responsabilité n'est pas établie.



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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 14 avril 2023 (conclusions d'intimée), Mme [G] demande à la cour':



Vu les articles 834 et 835, 695 à 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,

Vu les articles 3 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces versées au débat énumérées selon le bordereau ci-annexé,




CONFIRMER l'ordonnance du 17 janvier 2023 rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire en toutes ses dispositions,


Y ajoutant,




CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] à verser à Madame [T] [G] la somme de 2'500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de l'instance d'appel,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens, comprenant le droit de plaidoirie et le timbre fiscal d'un montant de 225 €.




Elle y expose que confrontée à l'immobilisme du syndicat des copropriétaires, elle a été contrainte d'agir en justice. 



Sur les seuls chefs critiqués de l'ordonnance, elle invoque la responsabilité pour trouble anormal de voisinage et elle se défend de l'obstruction qu'elle aurait opposé à l'entreprise Mazgar. Elle juge raisonnable la provision allouée en indemnisation de préjudice de jouissance rapportée au nombre de jour d'inertie souffert.



Elle indique que seul le rapport de recherches de fuites existe de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires ne pouvait qu'être rejetée. Elle considère qu'elle n'était pas tenue de se désister au vu de la facture Paulor en l'absence d'attestation de fin de travaux.



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Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 



La clôture a été fixée le 22 novembre 2023, date à laquelle l'affaire a été appelée. 



MOTIFS,



Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance':



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



En l'espèce, il résulte des explications concordantes des parties sur ce point que Mme [G] habite au rez-de chaussée d'un immeuble en copropriété, lequel est contiguë avec l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4], dont le syndicat des copropriétaires désigné par cette adresse est partie appelante. 



Par ailleurs, la recherche de fuites réalisée le 21 janvier 2020 par la société Plomberie du Rhône établit de manière certaine que la terrasse située au-dessus de la chambre de Mme [G] ne présente pas de défaut d'étanchéité au niveau de son sol carrelé mais qu'en revanche, de l'eau s'infiltre sous l'enduit de façade du mur donnant sur cette terrasse, lequel mur sépare les deux copropriétés. En effet, un simple test d'arrosage prolongé de ce mur a objectivé le passage de l'eau jusque dans l'appartement de Mme [G]. 



La partie appelante, dès lors qu'elle n'a pas sollicité d'investigations complémentaires devant le juge des référés, n'est pas fondée à contester que ce mur est à l'origine du désordre. Au demeurant, la cour constate que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] fait état d'une expertise amiable organisée le 31 août 2022 par son propre assureur dans les suites de laquelle elle a fait reprendre l'enduit de façade litigieux, sans verser aux débats cette expertise amiable dont il y a dès lors tout lieu de penser qu'elle confirme en tout point l'origine des infiltrations d'eau chez Mme [G] et la nécessité de reprendre l'enduit du mur.



Pour se défendre néanmoins de sa responsabilité dans l'entretien de ce mur, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] relève d'abord que Mme [G] avait, dans un premier temps, prétendu que ce mur était mitoyen, avant d'affirmer qu'il était la propriété exclusive de la copropriété voisine qui serait ainsi, seule, tenue de son entretien. Ce faisant, la partie intimée se contente de souligner l'évolution de l'argumentation de Mme [G], sans fournir le moindre élément permettant de trancher la question du caractère mitoyen ou exclusif de la propriété de ce mur. Dans ces conditions, le premier juge a justement appliqué la présomption de mitoyenneté des murs énoncée à l'article 653 du Code civil, en l'absence de titre ou de marque contraire. 



En l'état de cette mitoyenneté, établie par présomption non-démentie par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], il n'est pas sérieusement contestable que ce syndicat des copropriétaires est, au moins pour partie, responsable de l'entretien du mur mitoyen et qu'il doit en conséquence répondre, au moins pour la moitié, des dommages causés au tiers par le défaut d'entretien de ce mur. C'est en ce sens que le premier juge a justement considéré que la contestation élevée, pour sérieuse qu'elle soit concernant l'obligation exclusive de réparation, n'était en revanche pas de nature à exclure en totalité l'obligation de réparation pesant sur le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].



Pour contester être tenu du préjudice de jouissance allégué par Mme [G], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] discute ensuite la réalité de ce préjudice. Or, le procès-verbal de constat établi le 7 décembre 2021 par [S] [L], huissier de justice, est éloquent en ce qu'il décrit précisément les traces de moisissures apparentes sur les murs en rives de plafond et qu'il précise qu'une odeur de moisissures et d'humidité se fait sentir lorsqu'on pénètre dans la chambre de l'appartement situé sous la terrasse. Là encore, la cour relève que la partie appelante ne discute pas utilement la valeur probante de ce procès-verbal puisqu'elle n'a pas sollicité, devant le juge de référés, des investigations complémentaires. 



Pour finir, la partie appelante affirme que Mme [G] serait responsable de la persistance de son préjudice de jouissance dans le temps dès lors qu'elle se serait opposée à l'intervention de la société Mazgar mandatée dès le 7 février 2020. Le courriel par lequel l'entreprise Mazgar affirme que Mme [G]-[D] aurait refusé l'accès n'est absolument pas circonstancié et apparaît peu crédible en l'état des nombreux courriels de relance de Mme [G], y compris pendant la période de confinement. La cour relève en outre que cette obstruction n'a été alléguée qu'après que Mme [G] ait engagé une action en justice. Dès lors, il sera jugé que le courriel de l'entreprise Mazgar ne présente pas les garanties requises d'impartialité s'agissant d'une société mandatée par le syndicat des copropriétaires appelant. Il s'ensuit que la contestation ainsi soulevée, tenant à obstruction de Mme [G] pour la réalisation des travaux de reprise nécessaires, ne présente pas pas le sérieux requis pour faire échec à la demande de provision.



Au final, il résulte de ce qui précède l'obligation de réparation du mur à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] n'est pas sérieusement contestable et que la tardiveté dans la réfection de l'enduit de ce mur à l'origine des infiltrations chez Mme [G] est exclusivement imputable au syndicat des copropriétaires qui doit en conséquence répondre de la persistance dans le temps du préjudice de jouissance souffert par Mme [G]. 



L'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [G], une provision de 1'800 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, sera confirmée.



Sur la communication du rapport d'expertise':



En vertu de l'article 11 alinéa 2 du Code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. 







En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] fait valoir que suite à la déclaration de sinistre dont Mme [G] justifie, «'une expertise a dû être diligentée pour le compte de la compagnie d'assurance'» (page 13 de ses écritures). Ce faisant la partie appelante reconnaît qu'elle n'est pas en mesure d'affirmer que ce document existe, procédant en réalité par supposition. 



De son côté, Mme [G] expose que la seule investigation réalisée suite à sa déclaration de sinistre a été la recherche de fuite confiée à la société Plomberie du Rhône qu'elle verse régulièrement aux débats. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la carence probatoire du syndicat des copropriétaires pour rejeter sa demande de communication de pièce comme étant sans objet.



Au surplus, dès lors que le syndicat des copropriétaires n'a pas été condamné à prendre en charge le coût des travaux de reprise des embellissements intérieurs de la chambre de l'appartement de Mme [G], l'éventuel chiffrage qui aurait été retenu par l'expert mandaté par la compagnie d'assurance est sans aucune incidence sur le présent litige.



L'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a rejeté la demande de communication d'un rapport d'expertise comme étant sans objet, sera confirmée.



Sur les autres demandes':



Il est exact qu'alors que les travaux de reprise de l'enduit du mur à l'origine des infiltrations avaient été réalisés en cours de procédure, Mme [G] ne s'est pas désistée en première instance de sa demande principale tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux. Le rejet de cette seule demande ne suffit pas à occulter le fait que le syndicat des copropriétaires n'était pas fondé à contester sa responsabilité concernant le préjudice de jouissance de l'intéressée. 



Dès lors, c'est à bon droit que le juge des référés a constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] était partie perdante à l'instance et qu'il devait en conséquence être condamné aux dépens de première instance et à indemniser Mme [G] de ses frais irrépétibles. 



L'ordonnance attaquée sera confirmée de ces deux chefs. 



La cour condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], partie perdante à l'instance d'appel, à en supporter les dépens.



La cour condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à Mme [G] la somme de 1'200 € au titre de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme l'ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2023 par le président du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées. 



Y ajoutant, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Rolin Bainson, aux dépens de l'instance d'appel, 











Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Rolin Bainson, à payer à Mme [T] [G] la somme de 1'200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT