Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 H — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

 N° RG 23/02980 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X2RH

Jugement du 18 janvier 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :

Me Mélanie ELETTO - 2121






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 18 janvier 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 mai 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 octobre 2023 devant :

Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de Pauline PEREZ, Juriste assistante du magistrat,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.C.I. ROLLAND PALLE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON



DEFENDERESSE

S.A.S. COLETTE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant







FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous-seing privé du 16 mai 1990, la SCI ROLLAND PALLE a donné à bail à la société LES CARNETS D’EDOUARD un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, soit à compter du 1er mars 1990 jusqu’au 28 février 1999, moyennant un loyer de 55.000,00 francs. Il a été renouvelé à compter 1er mars 1999 pour une nouvelle période de neuf années. 

Selon avenant en date du 28 août 1999, les parties ont convenu d’une réévaluation du loyer au montant de 81.000,00 francs. 

La société LES CARNETS d’EDOUARD a cédé son fonds de commerce à la société LC PERFORMANCE par acte de subrogation daté du 14 août 2005. 

La société LG 15 s’est finalement présentée comme preneur du bail susmentionné et en a sollicité le renouvellement par exploit d’huissier de justice en date du 24 novembre 2008. 

En définitive, le local commercial a été occupé par la société COLETTE, sans qu’un bail ne soit formalisé entre les parties. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2023, un commandement de payer pour une somme principale de 24.144,92 euros a été délivré à la SAS COLETTE. 

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 11 avril 2023, la SCI ROLLAND PALLE a fait assigner la SAS COLETTE devant le tribunal judiciaire de LYON afin, pour l’essentiel, de faire reconnaître l’existence d’un bail commercial verbal avec la SAS COLETTE, d’en demander la résiliation et de réclamer consécutivement le paiement de l’arriéré de loyers et de charges. 

* * *

Aux termes de l’assignation notifiée le 18 avril 2023, à laquelle il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SCI ROLLAND PALLE demande au tribunal de : 
constater ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail commercial liant la SAS COLETTE et la SCI ROLLAND-PALLE pour non-paiement des loyers et des charges ; ordonner l’expulsion de la SAS COLETTE et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;condamner solidairement la SAS COLETTE à lui payer la somme de 22.144,92 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 17 mars 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la première échéance impayée et avec actualisation au jour de l’audience ; condamner la SAS COLETTE à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la décision et jusqu’au jour de la libération effective des lieux ; condamner la SAS COLETTE à lui payer la somme de 2.000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner la SAS COLETTE à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 janvier 2023.
La SAS COLETTE, citée à personne, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 mai 2023. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 octobre 2023, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 18 janvier 2024.

MOTIVATION

Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l'article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de "déclarer", de "dire et juger", de "constater", de "prendre acte" ou de "préserver des droits" ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du Code de procédure civile, le juge ne se trouve pas tenu d'y répondre.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande de résiliation du bail commercial 

La SCI ROLLAND PALLE sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial avec la SAS COLETTE en raison d’un manquement de cette dernière à son obligation de payer son loyer. A cette fin, il fait valoir en premier lieu l’existence d’un bail commercial verbal résultant de l’occupation des lieux et du paiement des échéances locatives, quoique irrégulièrement.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. En ce sens, la preuve d’un bail commercial verbal peut être rapportée par tout moyen et résulte d’un faisceau d’indices concordants montrant la commune intention des parties d’être liées (Cass. 3ème civ., 5 décembre 2001, n°00-14.294 et Cass. 3ème civ., 23 juin 2016, n°14-15.307). En revanche, elle ne peut résulter de la seule occupation des lieux (Cass. 3ème civ., 5 janvier. 1978, n°76-11.010 ; Cass. 3ème civ., 4 mars 2008, n°07-15.522). Il est nécessaire de démontrer un commencement d’exécution, lequel suppose de rapporter la preuve de l’exercice des droits et l’accomplissement des obligations découlant du bail commercial (Cass. 3ème civ., 4 févier 1975 et Cass. 3ème civ., 5 janvier 1978), comme le paiement du loyer. D’autres éléments peuvent également constituer des indices de l’existence d’un bail commercial verbal, tels que l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux, ou encore la délivrance de quittances de loyers par le bailleur (Cass. 3ème civ., 21 févier 2006, n°05-12.090). 

En l’occurrence, la SCI ROLLAND PALLE argue d’un paiement de plusieurs loyers par la SAS COLETTE, qu’elle justifie par un décompte du 17 mars 2023 (pièce n°8 du demandeur), par trois documents relatifs à la régularisation des charges (pièce n°11 demandeur) et par diverses relances ou mises en demeure adressées à la SAS COLETTE qui émanent de la société IMMO DE FRANCE RHÔNE ALPES (pièces 12 du demandeur). Un commandement de payer les loyers délivré le 3 janvier 2023 à la SAS COLETTE est également produit au débat (pièce n°6 du demandeur). 

Toutefois, aucun de ces documents ne permet d’établir avec précision et certitude le paiement par la SAS COLETTE d’un loyer commercial au prix convenu par les parties. En effet, outre l’absence de valeur comptable du décompte versé aux débats, les paiements effectués par la SAS COLETTE ne présentent aucune régularité, qu’il s’agisse de la temporalité ou du quantum des sommes prétendument versées.
 
Le demandeur se prévaut également de l’occupation des lieux par la SAS COLETTE. Toutefois, cette affirmation n’est corroborée par nul élément de nature à démontrer le caractère effectif de l’occupation, tant dans son principe que dans sa durée. En effet, le demandeur produit un bail commercial en date du 16 mai 1990 (pièce n°1), un premier avenant de renouvellement (pièce n°2) et un second avenant du 20 août 1999 (pièce n°3) conclus avec le preneur initial, soit la société LES CARNETS D’EDOUARD. La notification du fonds de commerce du 28 juin 2005 (pièce n°4) concerne la société LES CARNETS D’EDOUARD et la société LC PERFORMANCE, tandis que la demande de renouvellement du bail commercial datée du 24 novembre 2008 (pièce n°5) - dont on ne sait si elle a été régularisée, ce selon le propre aveu du demandeur - mentionne la société LG 15 qui, semblerait-il, dispose de liens capitalistiques avec la SAS COLETTE (pièce n°7). Pour autant, l’existence de tels liens est insuffisante à démontrer l’occupation des lieux par la SAS COLETTE à compter de l’année 2019. 

La SCI ROLLAND PALLE ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un bail commercial, il ne sera pas fait droit à la demande principale de résiliation du bail commercial, ce sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner un éventuel manquement à l’obligation de paiement.

Les demandes de paiement d’expulsion, de paiement d’un arriéré locatif et de fixation d’une indemnité d’occupation s’avèrent dès lors sans objet.

Il en va de même de la demande d’indemnisation, dès lors qu’il ne peut être reproché à la société COLETTE d’avoir refusé de payer des loyers au titre d’un bail commercial verbal dont l’existence est insuffisamment démontrée.
 
Sur les demandes accessoires 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En outre, l’article 699 du même code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation, le montant de sa créance de dépens. 

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, succombant à l’instance, la SCI ROLLAND PALLE sera condamnée aux entiers dépens de l’instance et déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En ce sens, il est rappelé l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS, 

Le Tribunal statuant publiquement après débats publics par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DÉBOUTE la société civile immobilière ROLLAND PALLE de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la société par actions simplifiée COLETTE, ainsi que des prétentions subséquentes d’expulsion, de paiement d’un arriéré de loyers et de charges arrêté au 17 mars 2023, de paiement d’une indemnité légale d’occupation et de paiement de 2000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

DÉBOUTE la société civile immobilière ROLLAND PALLE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la société civile immobilière ROLLAND PALLE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 janvier 2023 ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ; 

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires formées par les parties. 

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Marlène DOUIBI, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT