Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 H — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

 N° RG 17/10412 - N° Portalis DB2H-W-B7B-RYY3

Jugement du 18 janvier 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :

la SELARL ELECTA JURIS - 332
la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL) - 863
Me Xavier RODAMEL - 557






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 18 janvier 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 janvier 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 octobre 2023 devant :

Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de [M] [E], juriste assistante du magistrat,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.A.S.U. ADOPT’
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Xavier RODAMEL, avocat au barreau de LYON, et Maître Julien VERNET de L’AARPI BEYLOUNI CARBASSE GUENY VALOT VERNET, avocats au barreau de PARIS



DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société GALYO
domicilié : chez Société GALYO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON




Monsieur [F] [Z]
domicilié : chez SNC Mouton et Cie
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocats au barreau de LYON








FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La société ADOPT’, anciennement connue sous la dénomination FOLIES DOUCES, exploite une activité de vente au détail de cosmétiques, accessoires de mode et bijoux fantaisie.

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juillet 1999, elle a conclu un bail commercial avec monsieur [F] [Z] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1999 sur un ensemble de locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], comprenant un magasin au rez-de-chaussée et un local à l’entresol, moyennant un loyer annuel de 90.000,00 francs hors taxes et hors charges (HT HC ci-après) avec clause de révision triennale.

La gestion locative du bien a été confiée à la SNC MOUTON & CIE.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 7 janvier 2009 sur une période de neuf années à compter du 1er janvier 2008, moyennant un loyer mensuel de 18.830,00 euros HT. 

Au cours de l’année 2016, la société ADOPT’ a été autorisée par le bailleur à réaliser des travaux de rénovation dans les locaux, lesquels ont débuté le 22 août 2016 en vue d’une réouverture du magasin le 17 septembre 2016.

Des désordres constatés au niveau d’une poutre principale ont toutefois requis l’interruption des travaux susdits le 7 septembre 2016, le temps pour le syndic de l’immeuble de diligenter des investigations auprès de monsieur [J], ingénieur structure. 

Conformément au rapport de monsieur [J] en date du 30 septembre 2016, il a été procédé à un renforcement de la poutre défectueuse, ce avec l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires donné le 6 décembre 2016.

La société ADOPT’ a finalement été en mesure de finaliser le chantier de rénovation précédemment engagé entre le 23 janvier 2017 et le 24 février 2017, date à laquelle elle a réouvert le commerce. Déplorant toutefois une perte de marge brute et un préjudice matériel, elle en a sollicité l’indemnisation auprès du bailleur par courrier en date du 23 mars 2017. 

Eu égard au refus opposé par monsieur [Z], la société ADOPT’ a fait assigner monsieur [F] [Z] et le SDC [Adresse 2], représenté par la SA GALYO, devant le Tribunal de grande instance de LYON par acte d’huissier en date du 17 octobre 2017, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à l’indemniser.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2021, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la S.A.S.U. ADOPT’ demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner le SDC [Adresse 2]  et monsieur [Z] :

à l’indemniser à hauteur de 139.085,00 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2017,à lui payer la somme de 15.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,aux entiers dépens de l’instance.A l’appui de ses prétentions, elle expose au visa de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qu’il peut être reproché au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] un manquement à l’entretien des parties communes, eu égard à l’absence de contrôle régulier de l’état de la poutre. Elle explique, en réponse aux moyens qui lui sont opposés, que la modification du local commercial, et notamment des cloisons, ne lui est pas imputable, en ce qu’elle l’a pris à bail postérieurement à la suppression des parois. De ce fait, elle considère qu’il ne peut lui être reproché une quelconque violation du règlement intérieur de l’immeuble par la réalisation de travaux non autorisés. Elle écarte également tout cas de force majeur, le fléchissement de la poutre ne présentant pas les caractéristiques d’un événement soudain et imprévisible, ce en considération de l’ancienneté du bâtiment. Elle estime, au surplus, que la démonstration d’une faute du bailleur ne peut raisonnablement exonérer le syndicat des copropriétaires des responsabilités qui lui sont propres.
En parallèle, se fondant sur l’article 1384 ancien du Code civil et sur la jurisprudence afférente, elle observe que la cessation d’exploitation imputable au risque présenté par un immeuble engage la responsabilité du gardien de l’immeuble, soit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]. Elle rappelle, à l’appui du rapport établi par le bureau d’études techniques Quartique, qu’elle a été privée de toute exploitation commerciale des locaux par suite du risque présenté par l’état fragilisé des parties communes de l’immeuble, et plus précisément du fléchissement « alarmant » d’une poutre située sous le plancher du premier étage. Elle explique, en outre, qu’elle ne pouvait raisonnablement rouvrir au public les locaux, la structure n’apparaissant pas conforme aux normes exigées par les textes. Elle note, au surplus, que la responsabilité éventuelle du bailleur ne suffit pas à exonérer le syndicat des copropriétaires, à défaut de démonstration d’une part de l’enchaînement causal, les cloisons ayant été supprimées près de dix-sept années avant le sinistre, d’autre part de l’absence de faute personnelle, enfin du fait d’un tiers revêtant les caractéristiques de la force majeure.
Elle retient également la responsabilité du bailleur, en premier lieu pour manquement à l’obligation de délivrance, monsieur [Z] ne démontrant pas que la perte d’exploitation serait due à un vice des parties communes. Par ailleurs, elle entend engager la responsabilité de celui-ci pour manquement à l’obligation d’entretien, eu égard aux grosses réparations lui incombant, y compris sur les parties communes dès lors qu’elles sont l’accessoire des locaux loués. Enfin, elle estime que monsieur [Z] se trouve tenu de garantir les vices-cachés, en application de l’article 1721 du Code civil.
En réponse aux moyens soulevés par les parties défenderesses, elle soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, en ce que les travaux antérieurement réalisés dans le local commercial n’ont aucunement révélé la défaillance de la poutre et n’ont pas davantage affecté la solidité de l’immeuble. Elle précise, au surplus, qu’elle ne loue ni n’exploite le local de l’entresol litigieux, de sorte qu’il ne peut lui être imputé l’installation de panneaux d’aggloméré sur cales en ces lieux.
Elle évalue son préjudice à hauteur des pertes d’exploitation et indique, à ce titre, qu’il ne lui était pas possible de reprendre le chantier de rénovation concomitamment au confortement de la poutre, en raison de la nature et des exigences requises par les travaux de reprise à entreprendre. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2021, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, monsieur [F] [Z], représenté par la SNC MOUTON & CIE, sollicite du tribunal, à titre principal, qu’il rejette l’ensemble des demandes formées par la SA ADOPT’ et par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5].
Subsidiairement, il demande au tribunal de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] à le relever et à le garantir intégralement de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts.
En tout état de cause, il requiert du tribunal qu’il condamne la société ADOPT’ et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], in solidum ou chacun d’entre eux qui mieux le devra, aux entiers dépens et à lui verser la somme de 6.000,00 euros en application de l’article700 du Code de Procédure Civile.


A titre principal, pour exclure toute responsabilité personnelle, il souligne que la poutre porteuse objet du fléchissement est une partie commune dont l’entretien ne lui incombe pas. Il soutient, en outre, qu’il ne peut être tenu responsable du vice de construction ou du défaut d’entretien de locaux ne lui appartenant pas. Il assure, au surplus, qu’il ne pouvait raisonnablement avoir connaissance du fléchissement, la poutre étant dissimulée par un faux-plafond disposé par autrui. En parallèle, il explique que le preneur ne peut fonder l’action dirigée à son encontre sur la garantie des vices cachés, l’action engagée concomitamment envers le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 étant exclusive de toute autre poursuite. Il considère, par surcroît, que la société ADOPT’ a elle-même contribué aux désordres d’une part en ne l’alertant pas du fléchissement de la poutre, d’autre part en réalisant de multiples travaux dans les locaux commerciaux. 
Subsidiairement, il observe que la période pour laquelle il est sollicité une indemnisation, soit cinq mois et sept jours, excède la durée d’interruption des travaux de rénovation. Il observe également qu’il n’est pas justifié de la durée prévue dudit chantier de rénovation, pas davantage que de l’impossibilité de le poursuivre parallèlement aux opérations de confortement de la poutre, du quantum et du lien de causalité entre la remise en état du faux-plafond et les désordres dénoncés.
En tout état de cause, il considère que le syndicat des copropriétaires lui doit sa garantie sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci étant responsable de plein droit des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. En effet, il souligne que le fléchissement de la poutre porteuse s’explique par un sous-dimensionnement, c’est-à-dire par une malfaçon affectant la structure. En réponse à l’argumentation adverse, il relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni le lien de causalité entre la dégradation de la poutre et l’enlèvement de cloisons séparatrices des lots loués à la société ADOPT’ ni l’aggravation de la charge d’exploitation du local situé à l’entresol. Il signale, en outre, que le cabinet [J] n’évoque aucunement ces deux éléments comme origine potentielle des désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 février 2021, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société GALYO, demande au tribunal :
à titre principal de rejeter l’ensemble des demandes de la société ADOPT’ dirigées à son encontre,subsidiairement de condamner monsieur [F] [Z] à le relever et à le garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,à titre reconventionnel de condamner monsieur [F] [Z] à lui payer la somme de 5.368,26 euros en remboursement des sommes payées pour la réalisation des travaux de réparation de la poutre,en tout état de cause de condamner solidairement la société ADOPT’ et monsieur [F] [Z] ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 5.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner solidairement la société ADOPT’ et monsieur [F] [Z] ou qui mieux le devra en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELARL ELECTA Juris, avocat sur son affirmation de droit et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir quant à la condamnation de monsieur [Z] vis-à-vis de lui-même.
A titre principal, citant les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1384 ancien du Code civil, il note que les désordres intervenues par suite de la suppression non conforme et irrégulière des cloisons séparant initialement les deux lots commerciaux et en considération de conditions d’exploitation non adaptées aux caractéristiques des lieux. Il explique, en outre, que la poutre n’est pas l’instrument du dommage, eu égard au rôle passif joué dans la survenance du désordre, et estime conséquemment que seule la responsabilité du bailleur peut être retenue.
Il observe, en parallèle, que la somme sollicitée par la société ADOPT’ en indemnisation d’un préjudice d’exploitation est insuffisamment prouvée, à défaut de production d’un justificatif comptable ou fiscal. Il note également qu’aucun danger ne justifiait l’arrêt du chantier de rénovation décidé unilatéralement par la société ADOPT’.
Subsidiairement, il se considère bien fondé à appeler en garantie monsieur [Z], celui-ci lui paraissant responsable de la surcharge d’exploitation à l’origine du fléchissement du plancher.
A titre reconventionnel, il expose qu’il peut être retenu à l’encontre de monsieur [Z] un manquement fautif, la démolition de cloisons ayant été entreprise en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété. Il estime, en ce sens, qu’il appartient à monsieur [Z] d’assumer le coût des réparations des parties communes, ce à hauteur de 5.368,26 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

En parallèle, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l'article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de " déclarer ", de " dire et juger ", de " constater ", de " prendre acte " ou de " préserver des droits " ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du Code de procédure civile, le juge ne se trouve pas tenu d'y répondre.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 janvier 2022 par ordonnance du même jour et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 mai 2023. Les débats ont cependant été réouverts par ordonnance du 8 septembre 2023 avant que le dossier ne soit renvoyé à l’audience du 5 octobre 2023 et mis en délibéré au 18 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnisation formée par la SASU ADOPT’
Sur la matérialité des désordres
Il ressort de la lettre adressée le 8 septembre 2016 par la société ADOPT’ à la SNC MOUTON ET CIE que les travaux réalisés par le preneur ont révélé la vétusté du plancher bas du local situé au premier étage de l’immeuble construit au [Adresse 2], dans le [Localité 5]. La société ADOPT’ indique, en ce sens, que la poutre de soutien disposée entre le faux plafond du local qu’elle loue à monsieur [Z] et le plancher bas de la pièce du dessus présente une fragilité l’ayant contrainte à cesser le chantier de rénovation (pièce n°4 de la société ADOPT’).

Les éléments susdits sont corroborés par le courrier transmis le 30 septembre 2016 à la SNC MOUTON ET CIE, au sein duquel monsieur [C] [J], ingénieur conseil, indique avoir constaté que “le sommier bois porteur du plancher de l’entresol présente une flèche importante de l’ordre de 7 ou 8 cm”, ce alors que l’exploitation commerciale de la surface le soumet à une surcharge considérable. 

La matérialité des désordres, au demeurant non discutée par les parties à l’instance, parait ainsi suffisamment établie. 

Sur les responsabilités
Il est relevé, à titre liminaire, que la qualification de partie commune de la poutre litigieuse n’est pas contestée par les parties.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans sa rédaction applicable à la présente cause, le syndicat des copropriétaire “est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.” Le défaut d’entretien implique une négligence présumée, tandis que le vice de construction se rapproche de la responsabilité présumée du droit de la construction, en ce qu’il est uniquement requis que les parties communes de l’immeuble et leurs accessoires soient la cause du dommage.

Il résulte du courrier adressé le 7 septembre 2016 par monsieur [C] [J] au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble que la poutre litigieuse, “de faible hauteur (environ 20 cm) pour une portée de 6,70 ml [...] semble très insuffisante pour reprendre les charges d’exploitation actuelle”, une rupture étant tout à fait possible selon un second courrier écrit daté du 28 novembre 2016. Monsieur [J] précise par ailleurs qu’en considération de l’exploitation d’une surface de vente dans le local situé au-dessus du magasin géré par la société ADOPT’, le plancher “doit pouvoir supporter une surcharge d’exploitation de 500 daN/m² selon la norme NFP 06-001."

Or, il ressort du règlement de copropriété en date du 17 mars 1955 et des modifications qui lui ont été apportées le 23 septembre 1957 que les lots acquis par monsieur [Z] au sein de l’immeuble construit en 1832 (pièce n°1 du SDC, page 6) ont toujours accueilli des exploitations commerciales. Anciennement numérotés 2 et 4, les locaux ont tout d’abord été occupé par monsieur [X] et madame [N] pour y exercer respectivement des activités de fleuriste et de vente de corsets. Re-numérotés 102 et 105 dans le règlement modificatif établi près de deux années après, ils se trouvaient alors toujours destinés à une exploitation commerciale (page 22 de la pièce n°1 du SDC), ce au même titre que le lot n°109 attribué à madame [I] [Z], non attraite à la cause, mais à qui le Syndicat des copropriétaires reproche une utilisation fautive des locaux. Ayant connaissance de la destination des lieux définie dès l’année 1955, le Syndicat des copropriétaires ne peut ainsi raisonnablement reprocher aux bailleurs la location à des fins commerciales des lots acquis pour écarter toute responsabilité personnelle. 

Les conditions d’exploitation commerciale ayant évolué entre le XIXe et le XXIe siècle, il ne peut toutefois pas être imputé au Syndicat des copropriétaires tant un vice de construction qu’un défaut d’entretien. C’est d’ailleurs ce qui ressort de l’avis technique émis par monsieur [K] [H], ingénieur ETP dont l’expertise a été sollicitée par la société ADOPT’, puisqu’il explique que la flèche du plancher s’est formée en raison d’une constitution trop légère pour convenir aux exigences contemporaines d’exploitation. De plus, aucun des deux experts intervenus sur les lieux ne remet en cause l’entretien du poutage. Au rebours, monsieur [H] observe que le fléchissement du plancher n’aurait pu être évité par le confortement de la poutre, ce même s’il avait été réalisé dès la fin du XXe siècle.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’engager la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ne peut pas davantage être retenue sur le fondement de l’article 1384 ancien du Code civil, les dispositions spéciales de la loi du 10 juillet 1965 dérogeant aux dispositions générales du Code civil.

* * *

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation de toute espèce. L’obligation de délivrance implique également que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination envisagée, ce qui requiert notamment du bailleur qu’il procède aux réparations autres que locatives rendues nécessaires pendant la durée du bail, sauf clause contraire contenue dans le bail. 
A cet égard, si l’article 1732 du Code civil fait peser sur le preneur la charge des dégradations ou des pertes survenues au cours du bail dès lors qu’un manquement lui apparaît imputable, l’article 1755 dudit code dispose qu’« aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
La nature des grosses réparations est définie par l’article 606 du Code civil, lequel prévoit que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »


Il résulte des pièces versées au débat qu’aucun élément probant ne permet d’identifier l’auteur de la suppression des cloisons séparant les lots n°102 et n°105. Il apparaît au contraire, à la consultation du plan du rez-de-chaussée de l’immeuble en date du 10 janvier 1955 (pièce n°2), que la ligne de démarcation entre les deux lots a été rayée (le trait étant toutefois difficilement décelable), ce qui interroge d’autant plus sur la date de modification des lieux. 

Au demeurant, il n’est pas démontré que la suppression des cloisons est venue affaiblir la capacité de portance de la poutre, à défaut d’avis émis en ce sens par l’ingénieur structure et de justificatifs le confirmant.

En revanche, monsieur [Z] se devait de mettre à disposition de la société ADOPT’ un bien permettant d’y exercer l’activité définie dans le contrat de bail, soit la vente de cosmétiques, accessoires de mode, bijoux fantaisies et produits manufacturés. En ce sens, quand bien même le poutage relèverait des parties communes de l’immeuble, il lui appartenait de s’assurer de sa conformité à l’activité exercée dans les lieux, a fortiori en considération de l’ancienneté du bâtiment.

Par suite, il apparaît que monsieur [Z], par la faute ainsi caractérisée, a contribué au préjudice d’exploitation subi par la société ADOPT’.

La force majeure n’étant pas opposée à la société ADOPT’ par les autres parties à l’instance dans leurs conclusions, il n’y a dès lors pas lieu de se prononcer sur ce fondement.

* * *

S’agissant de la responsabilité éventuellement imputable à la société ADOPT’, il n’est pas démontré qu’elle a effectivement eu connaissance de la dégradation de la poutre et qu’elle s’est abstenue d’en alerter le propriétaire des lieux. En effet, si les travaux exécutés courant 2005 ont nécessité la pose de plaques au plafond, aucun élément ne permet d’établir d’une part que la société assurant les prestations a eu conscience du fléchissement de l’entresol, d’autre part qu’elle en a informé la société ADOPT’.

Il n’est pas davantage prouvé que les travaux réalisés à l’initiative de la société ADOPT’ ont dégradé le poutage, l’ingénieur structure n’ayant au demeurant émis aucune hypothèse en ce sens.

En l’absence de faute commise par la société ADOPT’, il n’y a pas lieu de la déclarer responsable.

A défaut de faute imputable tant à la société ADOPT’ qu’au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, l’appel en garantie formé par monsieur [Z] se trouve dépourvu de fondement.

Sur l’évaluation du préjudice
En application de l'ancien article 1147 du Code civil :

« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Selon l’article 1149 ancien dudit code, “les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”
 
Enfin, aux termes de l’article 1153 ancien du même code, “Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
 Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.”

La société ADOPT’ évalue son préjudice d’exploitation à hauteur de 136.126,00 euros TTC, soit la perte de marge brute sur une période de cinq mois et sept jours, outre un préjudice matériel d’un montant de 2.919,00 euros.

Or, les données comparatives des ventes communiquées par monsieur [T] [V], expert comptable (pièce n°9), ne permettent pas de retrouver le montant de 136.126,00 euros susmentionné. En outre, l’étude porte sur une période limitée aux sept premiers mois de l’année 2017, ce qui prive le Tribunal d’une vision d’ensemble de l’activité commerciale. Au surplus, la période d’indemnisation retenue par la société ADOPT’ paraît excessive, en ce qu’elle ne peut raisonnablement excéder le délai requis pour établir le diagnostic de la poutre et réaliser les travaux de confortement de la poutre, soit une période de quatre mois et seize jours (c’est-à-dire du 7 septembre 2016, date communiquée par la société ADOPT’ dans un courrier adressé le 8 septembre 2016 à la SNC MOUTON et Cie - pièce n°4 - au 22 janvier 2017, date de finalisation des travaux susdits). 

Au reste, la poutre fragilisée étant située au centre de la pièce et les travaux de confortement nécessitant le retrait du faux-plafond, la société ADOPT’ ne pouvait poursuivre dans un même temps le chantier de rénovation engagé en amont. La suspension dudit chantier apparaît d’autant plus légitime qu’il ne pouvait être écarté un risque d’effondrement, ce dont conviennent monsieur [J] (qui indique dans une lettre en date du 28 novembre 2016 que “la rupture d’une poutre [est] tout à fait possible” - pièce n°4 du Syndicat des copropriétaires) et monsieur [H] (pièce n°13 de la société ADOPT’).

En définitive, si l’on se réfère aux documents comptables produits par la société ADOPT’, il peut être retenu une marge commerciale de 58.820,11 euros sur la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2017, soit sur 180 jours d’exploitation, de sorte que la perte s’établit au montant de 45.095,42 euros HT sur la période retenue supra (ladite marge étant nécessairement calculée sur la base de prix HT).

En parallèle, le lien entre le préjudice matériel évalué à 2.432,50 euros HT (soit 2.919,00 euros TTC) et les désordres affectant le poutage s’avère suffisamment prouvé, puisque le devis produit à l’appui (pièce n°10) évoque une “régularisation après travaux sur la consolidation de la poutre reprise au plafond” du premier devis initialement signé le 4 août 2016 en vue de la rénovation des locaux. Il sera donc retenu la somme de 2.432,50 euros HT en indemnisation des travaux de reprise du faux plafond.

Par voie de conséquence, monsieur [F] [Z], représenté par la SNC MOUTON ET CIE, sera condamné à payer à la société ADOPT’ la somme de 47.527,92 euros HT, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble
Il est relevé, en premier lieu, que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] n’identifie aucun fondement juridique à l’appui de sa demande d’indemnisation. 

En outre, comme cela a été souligné précédemment, les éléments versés au débat ne permettent pas d’identifier avec certitude l’auteur de la suppression des cloisons et ne démontrent pas davantage que cette modification a endommagé les parties communes.

De ce fait, la demande reconventionnelle d’indemnisation présentée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. " 

En outre, l'article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l'espèce, monsieur [Z] succombe en ses demandes et sera conséquemment condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL ELECTA JURIS.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, monsieur [Z] sera en outre condamné à payer à la société ADOPT’ et au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] chacun une somme de 1.800,00 euros au titre des frais irrpétibles.

La demande de monsieur [Z] fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sera parallèlement rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’ancienneté du litige rend nécessaire l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [F] [Z], représenté par la société en nom collectif MOUTON ET CIE, à payer à la société par actions simplifiée à associé unique ADOPT’ la somme de 47.527,92 euros hors taxes en indemnisation des préjudices d’exploitation et matériel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’aux sommes précitées exprimées hors taxes s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du jugement ; 

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], dans le [Localité 5], représenté par la régie GALYO, son syndic, de sa demande tendant à obtenir la condamnation de monsieur [F] [Z], représenté par la société en nom collectif MOUTON ET CIE, à lui payer la somme de 5.368,26 euros toutes taxes comprises au titre des travaux réalisés sur le poutage ;

CONDAMNE monsieur [F] [Z], représenté par la société en nom collectif MOUTON ET CIE, à payer à la société par actions simplifiée à associé unique ADOPT’ la somme de 1.800,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE monsieur [F] [Z], représenté par la société en nom collectif MOUTON ET CIE, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], dans le [Localité 5], représenté par la régie GALYO, son syndic, la somme de 1.800,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE monsieur [F] [Z], représenté par la société en nom collectif MOUTON ET CIE, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE monsieur [F] [Z], représenté par la société en nom collectif MOUTON ET CIE, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL ELECTA JURIS ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Marlène DOUIBI, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT