Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 H — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

 N° RG 22/02327 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WSDS

Jugement du 18 janvier 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :

la SELARL BENOIT - LALLIARD - ROUANET - 505
Me Sandra GARCIA - 2731





REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 18 janvier 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 février 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 octobre 2023 devant :

Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Monsieur [T] [P]
né le 16 juin 1992
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON



DEFENDERESSE

S.A.S.U. EVA CORPORATE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LALLIARD de la SELARL BENOIT - LALLIARD - ROUANET, avocats au barreau de LYON






FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 16 avril 2013, monsieur [T] [P] a donné à bail à la société EVA CORPORATE un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 19.000,00 euros hors taxes. 

En raison de la crise sanitaire engendrée par l’épidémie de COVID-19, la société EVA CORPORATE a été contrainte de cesser à plusieurs reprises toute activité commerciale. En conséquence, il lui a été proposé un rééchelonnement des échéances locatives par monsieur [P].
 
Par acte d’huissier en date du 15 juin 2021, monsieur [P] a fait signifier à la société EVA CORPORATE un premier commandement de payer pour un montant de 3.782,80 euros, à la suite duquel la société EVA CORPORATE a apuré l’arriéré locatif.
 
Un second commandement de payer a été délivré par acte d’huissier en date du 20 octobre 2021 à la société EVA CORPORATE aux fins d’obtenir le paiement d'un arriéré locatif de 9.889,18 euros et a été dénoncé à la caution bancaire du preneur. 

Le 19 novembre 2021, un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par procès-verbal d'huissier de justice. 

C’est dans ce contexte que par exploit d’huissier en date du 15 mars 2022, monsieur [P] a fait assigner la société EVA CORPORATE en vue, pour l’essentiel, d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer un arriéré locatif de 15.970,80 euros à parfaire et à l’indemniser.

*****

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et prétentions émises, monsieur [P] demande au tribunal de :
condamner la société EVA CORPORATE à lui payer la somme de 17.726,60 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 1er mars 2022,condamner la société EVA CORPORATE à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de tracasserie,condamner la société EVA CORPORATE à lui payer la somme de 10.966,33 euros au titre des dégradations locatives,condamner la société EVA CORPORATE à lui payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juin 2021 et du 20 octobre 2021. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er février 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et prétentions émises, la société EVA CORPORATE demande au tribunal de : 
débouter monsieur [T] [P] de sa demande de condamnation au titre des loyers et charges,condamner monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 56,39 euros au titre du trop-perçu de loyers après imputation du dépôt de garantie,débouter monsieur [T] [P] de sa demande de condamnation au titre des prétendues réparations locatives,débouter monsieur [T] [P] de sa demande de condamnation pour préjudice de tracasserie,condamner monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 2.500,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction est intervenue le 06 février 2023 par ordonnance du même jour. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 05 octobre 2023 et mise en délibéré au 18 janvier 2024. 

MOTIFS

I. Sur la demande de paiement des arriérés de loyers 

Aux termes de l'article 1134 alinéa 2 du code civil, les conventions légalement formées ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. 
Selon l'article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 
Il résulte de l'article 1315 du code civil, pris dans sa rédaction applicable au litige, qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer du contractuellement. 

Se fondant sur les articles 1728 et 1353 du code civil, outre l’article L. 145-4 du code de commerce et la jurisprudence afférente, Monsieur [P] sollicite du tribunal qu'il condamne la société EVA CORPORATE au paiement de 17.726,60 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er mars 2022, composé des loyers de novembre 2021 à mars 2022. Il rappelle en outre que la société EVA CORPORATE aurait quitté spontanément les lieux le 19 novembre 2021, départ qui ne l’exonérait pas de son obligation de paiement des loyers et des charges jusqu’à l’échéance contractuellement déterminée. Il évoque également les difficultés qu’il aurait rencontrées pour retrouver un nouveau preneur. De plus, il conteste l’argument avancé par la société EVA CORPORATE en vertu duquel ils auraient trouvé un accord amiable et note, à cet égard, qu’il n’en est aucunement rapporté la preuve. Il argue d’une mauvaise foi manifeste de la société EVA CORPORATE qui aurait indiqué dans le cadre du constat d’huissier qu’elle lui aurait délivré un congé le 31 octobre 2021. Monsieur [P] ajoute que les preuves de paiement avancées pas la société EVA CORPORATE ne sont pas recevables.

La société EVA CORPORATE conteste le montant de la créance, arguant d'un accord tacite en vertu duquel le bail aurait été résolu le 19 novembre 2021, soit à la date de réalisation de l’état des lieux de sortie, les clefs ayant été remises à cette occasion. Elle fait également valoir l'absence d'émission de factures de loyers à compter de son départ des lieux, outre le fait que Monsieur [P] a consécutivement remis le bien litigieux en location. La société EVA CORPORATE discute, en outre, la régularité du décompte produit par monsieur [P], estimant être créditrice d'une somme de 56,00 euros, déduction faite des sommes déjà perçues par le bailleur. 

En l’espèce, un état des lieux de sortie a été réalisé le 19 novembre 2021 à l’initiative de Monsieur [P] par constat d'huissier de justice (pièce n°7 du demandeur). Il ressort dudit document que les deux parties à l’instance étaient présentes et que la société EVA CORPORATE a remis les clés à monsieur [P] à l'issue du constat. Ainsi, le départ de la société EVA CORPORATE le 19 novembre 2021 ne peut constituer un " départ sauvage " comme le qualifie monsieur [P], dès lors qu’il en a été informé et a participé à l'organisation de ses modalités. En outre, il ne pouvait raisonnablement ignorer le caractère définitif du départ, dans la mesure où les clefs du local lui ont été restituées. 

Or, il est constant que la rupture d'un bail commercial n'est soumise à aucune condition de forme (Cass. 3ème civ., 9 févr. 1991, no89-10.365). Elle peut, par ailleurs, être tacite et résulter des circonstances, à condition d'être certaine et non équivoque (Cass. 3ème civ., 13 nov. 2008, no07-16.663 ; Cass 3ème civ., 23 mars 2011, no10-10.226). En parallèle, il résulte de l'article L. 110-3 du code de commerce et de la jurisprudence afférente que les actes de commerce, dont le bail commercial, peuvent se prouver par tout moyen, à moins qu’il n’en soit disposé autrement par la loi.

De ce fait, il résulte des circonstances de fait évoquées que les parties ont entendu conjointement mettre un terme au bail commercial, de sorte que celui-ci a bien fait l'objet d'une résiliation mutuelle et tacite le 19 novembre 2021. Partant, la société EVA CORPORATE n’était plus tenue d'une obligation de paiement des échéances locatives au-delà de la date sus-mentionnée. 

A cet égard, monsieur [P] sollicite de la société EVA CORPORATE le paiement de 17.726,60 euros (pièce n°10 du demandeur). La société EVA CORPORATE conteste une telle somme à l’aune de l’extrait de grand livre produit (pièce n°5 du défendeur), soit un document comptable dont la valeur probatoire ne peut être remise en cause.

S’agissant des échéances locatives rééchelonnées intitulées “reports covid” dans le décompte produit par monsieur [P] c’est-à-dire les échéances locatives des mois d’avril 2020, de mai 2020 et de novembre 2020 (pièce n°11 du demandeur), l’existence de la créance n’est pas discutée par les parties. Toutefois, la société EVA CORPORATE apporte valablement la preuve du règlement d’une somme de 5.095,99 euros dans le grand livre (soit 364 euros TTC x 5 + 363,99 + 728 euros x4) (pièce n°5 du défendeur), ce qui apparaît conforme au décompte produit par monsieur [P] (pièce n°11 du demandeur). De ce fait, il subsiste un reliquat de 1.456,01 euros dont monsieur [P] est fondé à réclamer le paiement.

S’agissant des arriérés de loyers et de charges, la rupture amiable mutuelle du bail étant intervenue le 19 novembre 2021, il convient d'exclure du quantum de la dette les factures de loyer postérieures pour un montant total de 9.321,60 euros TTC (soit 2.255,40 euros TTC x quatre mois + 300,00 euros au titre de la facture n°2022-0004) et de recalculer le loyer du mois de novembre 2021 au prorata de l’occupation effective comme suit : 2.255,40/30 jours x 19 jours, soit 1.428,42 euros TTC. 

En parallèle, il ressort du dernier décompte produit par monsieur [P] et de l’extrait de grand-livre versé aux débats par la société EVA CORPORATE que les sommes suivantes n’ont pas fait l’objet d’un règlement, étant précisé que le défendeur discute uniquement le principe de l’indexation des loyers en période de pandémie :
une fraction du loyer de juin 2021 pour une somme de 799,40 euros TTC, indexation comprise,le loyer de juillet 2021 d’un montant de 2.983,40 euros TTC, indexation comprise,le loyer de septembre 2021 d’un montant de 2.255,40 euros TTC, l’indexation n’étant plus appliquée par monsieur [P] selon la pièce n°11,le loyer d’octobre 2021 d’un montant de 2.255,40 euros TTC, hors indexation de nouveau,la taxe foncière de 1.200,00 euros.Il convient de déduire du résultat ainsi obtenu le montant de 71,40 euros réglé par la société EVA CORPORATE le 19 juillet 2021.

Il ressort ensuite des conclusions notifiées que la société EVA CORPORATE entend déduire de la dette locative le dépôt de garantie de 4.800,00 euros et un montant de 2.478,54 euros saisi à titre conservatoire sur son compte bancaire. Or, si c'est à bon droit que la société EVA CORPORATE requiert la déduction de la caution susdite, l'extrait du grand livre confirmant la perception par monsieur [P] d’une somme de 4.800,00 euros à ce titre, il n’en va pas de même de la saisie-conservatoire, à défaut de transfert de propriété au bénéfice du créancier saisissant. Par suite, il y a lieu de soustraire à l’arriéré locatif la seule somme de 4.800,00 euros, la dette locative atteignant désormais le montant total de 7.506,62 euros TTC.



En dernier lieu, monsieur [P] justifie du paiement des frais relatifs au commandement de payer du 20 octobre 2021 pour un montant de 171,62 euros TTC (pièce n°5 de monsieur [P]) et des frais du constat d’huissier de justice réalisé le 19 novembre 2021 pour une somme de 350,00 euros TTC. En revanche, il ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de remboursement des frais de recouvrements suivants :
signification du commandement de payer du 2 novembre 2021;procès-verbal de saisie conservatoire CCE du 3 décembre 2021 ;dénonciation de la saisie-conservatoire du décembre 2021 ;émoluments de recouvrement en date du 15 mars 2022.
En conséquence, la société EVA CORPORATE sera condamnée à payer la somme de 8.028,24 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges arrêté au 1er mars 2022, ainsi que des frais de recouvrement. La société EVA CORPORATE sera conséquemment déboutée de sa demande de restitution d'un trop perçu, inexistant.

II. Sur la demande de réparation consécutive aux dégradations locatives

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée " raisonnablement " et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention. 

Selon l'article 1730 du même code, s'il a été réalisé un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
 
En vertu de l'article 1732 dudit code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance des lieux, à moins qu'il ne prouve qu'elles ne relèvent pas d’une faute personnellement imputable.
 
Monsieur [P] sollicite du tribunal une indemnisation de dégradations qu’il impute à la société EVA CORPORATE. Il s’appuie, en ce sens, sur les constatations effectuées à l'occasion de l'état de sortie des lieux établi contradictoirement par Madame [M] le 19 novembre 2021. Il réclame la somme de 10.966,33 euros, qu'il justifie par des travaux de reprise évalués au montant de 15 716,33 euros, auquel il ampute un dépôt de garantie de 4 750 euros initialement versé par le preneur (pièce n°8). Il fait valoir qu'en raison du caractère sommaire de l'état des lieux d'entrée (pièce n°10), la présomption de délivrance du bien en bon état posée par l'article 1792 du Code civil doit être appliquée. Au renfort, il rappelle les dispositions de l'article 4 du bail commercial aux termes desquelles "si pour une raison quelconque, cet état des lieux n'était pas dressé, et notamment si le preneur faisait défaut, les biens immobiliers, objet de présentes, seront considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état". Il ajoute que l'état de vétusté invoqué par la société EVA CORPORATE du fait de son occupation des lieux pendant huit ans et demi ne peut justifier des dégradations qu'il estime relevés d'un manquement à son obligation légale et conventionnelle d'entretien. Sur ce point, il souligne l'absence de documents fournis par elle pour confirmer qu'elle n'a pas manqué à cette obligation. Monsieur [P] précise enfin, en réponse à l'argument soulevé par le défendeur, qu'il n'est pas nécessaire de fournir une facture pour obtenir la réparation due à raison de la dégradation par le preneur.

En retour, la société EVA CORPORATE estime qu'en raison du caractère sommaire de l'état des lieux d'entrée, le bailleur n'est pas en mesure de rapporter la preuve de dégradations locatives. 
Elle souligne également l'état de vétusté des fenêtres, dont elle a avisé son bailleur le 7 janvier 2020 en considération des difficultés de régulation de la température du local et de l’humidité constatée. Elle souligne que l'article 8 du bail commercial obligeait Monsieur [P] à réaliser des travaux en ce sens. Elle expose qu’elle a ainsi subi un préjudice financier et un préjudice de jouissance, tenant notamment à la facturation de frais d’électricité considérables. En outre, elle remet en cause le chiffrage établi par le bailleur, relevant notamment qu’un des postes de dépense concerne un ponçage du parquet, alors même que l'état des lieux d'entrée indiquait son état d’usage. Elle reproche en conséquence à monsieur [P] de ne pas apporter la preuve d'une dégradation qui lui serait imputable. Elle souligne par ailleurs le manque de clarté du devis présenté. Elle estime encore que les travaux de peinture ne sont pas justifiés, puisqu'il n'est pas démontré que l'état des peintures résulte de dégradations personnelles et que des travaux de peinture avaient été entrepris récemment. En ce qui concerne la pose et la dépose d'un faux plafond dans les toilettes, elle estime que le constat selon lequel une dalle serait détériorée ne justifie pas la réfection du plafond en totalité. 

Un état des lieux d'entrée a été effectué le 16 avril 2015 entre le bailleur et le preneur. Il s'avère être effectivement très lacunaire, n'exposant que quelques désordres, à l’image de "la grande pièce" disposant d’un "parquet usé" ou du "bureau gauche" dont le parquet présenterait “quelques marques d'usure". Lorsque l’état des lieux d’entrée est lacunaire, le preneur doit restituer les lieux dans un état n'appelant pas davantage d'observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté (Cass. 3ème civ., 28 févr.1990, n° 88-14.334). 

Monsieur [P] fait état d’un certain nombre de dégradations, reportées dans le procès-verbal de l'huissier réalisé le 19 novembre 2021 (pièce n°7 du demandeur). Il estime qu’il peut se prévaloir, à ce titre, d'un préjudice de 10.966,33 euros qu'il justifie par la production d'un devis de l'entreprise MJ LAURIA et le non-remboursement du dépôt de garantie (pièce n°10 du demandeur). Il convient, à cet égard, de noter que le second constat d'huissier réalisé à l'initiative du défendeur (pièce n°2 du défendeur) a manifestement été réalisé dans le but de montrer que le bailleur avait manqué à ses obligations concernant les fenêtres du local. S'il fait état d'un "bon état général", ledit procès-verbal a, en raison de son objet manifeste, une valeur probatoire éminemment limitée, ceci étant accentuée par le fait qu'il a été réalisé avant le second état des lieux contradictoire. En outre, à sa lecture et après comparaison avec l'état des lieux dressé contradictoirement, aucune incohérence n’en ressort, de sorte que le tribunal se référera au procès-verbal du 19 novembre 2021. 

Les travaux envisagés par le demandeur concernent des travaux de peinture et de sols. S'agissant des travaux de peinture, ils concernent l'ensemble du local puisque sont mentionnés la "salle archive", qui correspond vraisemblablement à la salle "bibliothèque" dans le constat d'huissier susmentionné, le "bureau 1", le "bureau 2", le "bureau 3" et "l'open space", qui désigne manifestement la "grande pièce" mentionnée dans l'état des lieux d'entrée, le tout pour un total de 6.129,49 euros. En outre une dépose et une pose de faux-plafond est envisagé dans les sanitaires, ainsi que de la peinture sur les murs pour 619,21 euros. Des travaux d'électricité sont encore chiffrés à hauteur de 320,00 euros. S'agissant des travaux de sols, il est question d'un ponçage et d'une vitrification du parquet, ainsi que du passage de trois couches de vernis finition satinée pour 77,83 m2, soit sur l'ensemble de l'appartement, pour un coût de 2.490,56 euros. Dans le "bureau 3", une dépose du sol existant, la fourniture et la pose d'une sous couche isolante, la pose d'un parquet stratifié et de plinthes et d'une barre de seuils pour 1.513 ,00 euros sont également envisagés. 

S’agissant des travaux de peinture, il faut noter dans un premier temps qu'aucune observation n'a été faite à l'occasion de l'état des lieux. Partant, il n'est pas possible de comparer l'état des lieux de sortie et l'état des lieux d'entrée. Toutefois, n'ayant fait l'objet d'aucune observation dans le cadre de l'état des lieux d'entrée, le preneur devait les rendre dans un état n'appelant pas d'avantage d'observation. Dans le cas contraire, il serait établi un manquement à son obligation d'entretien, ouvrant droit à réparation au bailleur, sauf vétusté. 

Le procès-verbal d'état des lieux de sortie établi le 19 novembre 2021 mentionne que : 
dans la pièce principale, les murs sont peints en blanc, étant précisé que la peinture est en état d'usage et légèrement défraîchie. Il est également souligné qu’elle comporte des traces d'anciens tableaux ou affiches, outre la présence de traces sur la peinture de la boiserie et des traces brunes de salissures. Au plafond, la peinture est également blanche et en état d'usage, idem pour les fenêtres, et le coin cuisine sauf dans le placard à gauche de la cuisine où la peinture du mur est " abîmée ". En ce qui concerne les plinthes, elles sont peintes en beige, sont en état d'usage et l'une des réglettes, celle située en face de la porte d'entrée est cassée. dans les sanitaires, le papier peint de couleur blanche est en état d'usage. Aucune observation n'est faite sur la présence de plinthes ou leur état ; dans le " bureau avec cloisons vitrées ", la peinture blanche est en état d'usage, des " traces noires sur la peinture, de salissures " étant signalées. Aucune observation n'est faite sur la présence de plinthes ou leur état ; dans la pièce " type bibliothèque ", la peinture des murs est qualifiée de " défraîchie " et de " sale ", étant précisé l'existence de coulures et de salissures sur les murs. Il est également souligné que la pièce est " en mauvais état d'entretien ". Aucune observation n'est faite sur la présence de plinthes ou leur état ; Dans la " pièce au fond à gauche ", la peinture blanche est en état d'usage avec des traces grises de salissures. Les plinthes sont en état d'usage, outre quelques traces de salissures et traces de choc par endroit ; Dans la " pièce au fond à droite ", la peinture beige est qualifiée de " défraîchie ". Il est constaté de " nombreuses traces sur les murs, de salissures et des salissures grises qualifiées d'importantes au-dessus des éléments de chauffage”.Outre la peinture de la pièce " type bibliothèque " et la réglette cassée dans la pièce principale, l'ensemble est en état d'usage. 

Cet état de la chose louée résulte d'un usage normal de celle-ci, de sorte que la société EVA CORPORATE est fondée à se prévaloir d'une dégradation normale des lieux en raison de la vétusté, ayant exploité pendant huit années et demie les lieux. Dans ce contexte, le preneur n'a pas à supporter une remise à neuf des locaux, ce qu'impliquerait la demande de Monsieur [P]. 

En revanche, tel n'est pas le cas de la pièce "type bibliothèque", où l'état noté dépasse l'état de vétusté évoquée. Il en ressort un manquement manifeste de la société EVA CORPORATE à son obligation d'entretien, ouvrant droit à réparation au bénéfice de Monsieur [P]. Sur ce point, contrairement à ce que soutient le défendeur, Monsieur [P] n'a pas à rapporter la preuve de la réalisation des travaux par l'apport d'une facture, le devis présenté étant suffisant (Cass. 3ème civ., 25 janv. 2006 n° 04-20.726 ; Cass. 3ème civ., 2 oct. 2007, n° 06-18.142). A cet égard, le devis de la société MJ LAURIA ne reprenant pas la description d'une "pièce bibliothèque" et Monsieur [P] ne précisant pas la dimension de ladite pièce, il convient de faire droit à sa demande à hauteur de 756,52 euros HT formulée au titre du " bureau 3 " (pièce n°8 du demandeur). 

En revanche, Monsieur [P] n'est pas fondé à se prévaloir d'un quelconque préjudice relatif à la réglette cassée dans la pièce principale, étant précisé dans l'état des lieux d'entrée que "dans la grande pièce", correspondant manifestement à la " pièce principale " du constat d'huissier, la "baguette accès bureau gauche" est cassée, de même que celle du "mur face entrée". 

Le devis de la société MJ LAURIA sur lequel le demandeur fonde ses prétentions fait également mention de travaux relatifs à un faux plafond dans les sanitaires et à des travaux d'électricité. En ce qui concerne la pose du faux-plafond, le constat d'huissier du 19 novembre 2021 précise que les dalles sont en état d'usage et qu'une dalle de faux-plafond située autour de la VMC est cassée, le preneur précisant que celle-ci s'est détériorée à l'occasion du nettoyage de la VMC. S'il appartenait bien au preneur d'assurer la réparation s’ensuivant, il n'en demeure pas moins que le devis proposé par Monsieur [P] apparaît excessif par rapport à la réalité des travaux à exécuter, soit le changement d'une seule dalle du faux-plafond. Les photos prises au cours de l'état des lieux de sortie du 19 novembre 2021 laissent apparaître la présence d'au moins deux dalles de faux-plafond, tandis que celui réalisé le 28 octobre 2021 permet d'identifier au moins quatre dalles. Aussi, la somme de 420,00 euros HT sera divisée par quatre, laissant subsister un préjudice réparable de 105,00 euros HT au bénéfice de monsieur [P]. 


En ce qui concerne les travaux d’électricité, il est question dans le devis de "l’isolation des lignes 230V + RJ45 caméra mise en place de boîte dérivation", étant précisé que "l'ensemble" coûterait 320,00 euros. Si l'article 8 du bail commercial liant les parties précise que le preneur doit, au titre de son obligation d'entretien, "faire entretenir" les "installations électriques", la "mise en place d'une boîte de dérivation" excède une telle obligation, qui résulte d'un choix du bailleur et non d'une obligation du preneur. Dans la mesure où "l'isolation des lignes" n'est pas distinguée de "la mise en place" de la boîte de dérivation, Monsieur [P] ne démontre pas un manquement de la société EVA CORPORATE à son obligation d'entretien et il n'est dès lors pas fondé à solliciter une quelconque réparation à ce titre. 

En ce qui concerne les travaux de sols, il faut noter que plusieurs observations ont été faites à l'occasion de l’état des lieux d'entrée réalisé le 16 avril 2015. Il est mentionné dans la “grande pièce” que le parquet est usé, dans le “bureau gauche” que le parquet présente également “quelques marques d'usure” et dans “bureau droit”. Un impact central de trois centimètres est également relevé à propos du parquet. Hormis la pièce principale, l'absence d'indications données sur le “bureau droit” et le “bureau gauche” ne permet pas de comparer les deux états des lieux, puisqu’ils mentionnent des pièces sous des dénominations différentes. Il en va de même des observations faites par la société EVA CORPORATE dans ses conclusions, laquelle ne met en exergue aucun élément distinctif. Dans ce cas, le preneur doit restituer les sols dans un état n'appelant pas d'avantage d'observation. Dans le cas contraire, il serait établi un manquement à son obligation d'entretien, ouvrant droit à réparation au bailleur, sauf en cas de vétusté. 

Le constat d'huissier contradictoire établi le 19 novembre 2021 précise à propos du parquet : 
dans la pièce principale : le sol est qualifié de " très usé " et " poussiéreux dans les angles ". Il est précisé que les marques d'usures sont plus importantes au niveau des zones de passage, et devant les deux fenêtres de la pièce ; dans la " pièce au fond à gauche " : le parquet est " très usé ", le vernis étant " totalement enlevé par endroit [...] à raison de l'usure ". Il est également constaté de " nombreuses rayures " et des lames qui sont " très abîmées " ; dans les sanitaires : le sol, qui est comparé à celui de la pièce principale, est " en état d'usage " ;dans le " bureau avec cloisons vitrées " : le sol, qui est comparé à celui du séjour, est " en mauvais état général ", avec plusieurs rayures et des lames qui bougent ; dans la " pièce type bibliothèque " : le sol est recouvert de moquette. Elle est qualifiée de " très usée " avec des cloques visibles en dessous ; dans la " pièce au fond à droite " : le sol est décrit comme un parquet ancien, en état d'usage, avec des rayures et noirci sur les zones de passage.
En l'occurrence, bien que l'état des lieux d'entrée soit sommaire, de façon générale (sauf dans la bibliothèque), le sol correspond à un parquet ancien en bois typique de certains appartements lyonnais. Il se trouve dans un état d'usure certain et à tout le moins, n'est pas neuf. Il est noté à plusieurs reprises dans l'état des lieux de sortie établi contradictoirement que le parquet présente des marques d'usure plus importantes au niveau des zones de passage, qui dépassent l'état normal d'usure après huit années d'exploitation des locaux. En outre, le sol des sanitaires ne fait l'objet d'aucune d'observation lors l'état des lieux d'entrée, alors qu'il fait l'objet d'observations dans l'état des lieux de sortie. Si la période de huit années passées dans les locaux a pu générer une usure normale du sol, l'état décrit lors du procès-verbal susvisé traduit un manquement de la société EVA CORPORATE à son obligation d'entretien des sols. En ne restituant pas les sols dans un état n'appelant pas davantage d'observations que ce qui a été décrit dans l'état des lieux d'entrée, la société EVA CORPORATE a manqué à son obligation, ouvrant droit à réparation pour monsieur [P]. 

Sur ce point, le devis présenté par monsieur [P] pour justifier l'étendue de son préjudice prévoit une somme de 4.804,27 euros TTC décomposée en deux principaux postes : 
- 2.490,56 euros HT pour le ponçage et la vitrification du parquet sur une surface 77,83 m2 ; 
- 1.513,00 euros HT pour une dépose de sol, la fourniture et la pose d'une couche isolante ainsi que la fourniture et pose de plinthes et parquet dans le " bureau 3". 

 
La société EVA CORPORATE évoque à juste titre une difficulté de compréhension des travaux envisagés par monsieur [P], de sorte qu'il n'est pas permis de déterminer s'il souhaite, à tout le moins pour le bureau 3, poncer et vitrifier le parquet ou bien poser un nouveau parquet. Il convient donc d'exclure ce poste de 1.513,00 euros HT. Il ne sera donc fait droit à la demande de Monsieur [P] qu'à hauteur de 2.490,56 euros HT. 

A cet égard, si Monsieur [P] déduit de sa demande le montant du dépôt de garantie de 4.750,00 euros, il est apparu que cette somme a d'ores et déjà était imputée à l'arriéré de loyers et de charges, en conséquence de quoi, elle ne peut l'être une seconde fois.
En conséquence, la société EVA CORPORATE sera condamnée à payer à Monsieur [P] la somme de 3.352,08 euros HT décomposée comme suit : 
756,52 euros HT au titre des dégradations locatives affectant les peintures ; 105,00 euros HT au titre des dégradations locatives affectant la dalle de faux-plafond dans les sanitaires ; 2.490,56 euros HT au titre des dégradations locatives affectant le sol. 

III. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de “tracasserie”

Monsieur [P] sollicite l’indemnisation d'un préjudice de tracasserie (CA [Localité 5], 24 sept.2020, no19/02593), dont l'existence résulterait des impayés du preneur, impliquant (pour reprendre les termes employés dans les conclusions) de vérifier, depuis plusieurs mois, si le versement des loyers et le paiement des échelonnements a été effectué, “sans compter la lourdeur et les frais des procédures qu'il doit engager”. Il évalue, sans plus d'explication, la somme à 3.000,00 euros.

Si en application de l'article 1153 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance, monsieur [P] ne démontre pas l'existence d'un tel comportement de la société EVA CORPORATE. 

En effet, outre le fait qu'il ne précise pas s'il entend se prévaloir d'un tel préjudice pour l'ensemble des arriérés de loyers ou seulement pour ceux faisant l’objet de la présente instance, il ne rapporte pas la preuve d'un comportement de mauvaise foi de la société EVA CORPORATE. 

S’agissant des premiers impayés de loyer, c'est-à-dire ceux ayant fait l'objet du premier commandement de payer délivré le 15 juin 2021, il convient de rappeler le contexte dans lequel celui-ci est intervenu. En raison de la crise sanitaire intervenue en 2020, la société EVA CORPORATE a du cesser son activité, causant d'inhérentes difficultés de trésorerie que monsieur [P] ne pouvait ignorer. En outre, les parties ont convenu d'un échelonnement des loyers et la société EVA CORPORATE s'est finalement acquittée de sa dette. Partant, un tel comportement n'étant aucunement assimilable à une quelconque mauvaise foi, monsieur [P] n'est pas fondé à se prévaloir d'un préjudice de tracasserie. 

S’agissant des seconds impayés de loyers, c'est-à-dire ceux ayant fait l'objet du second commandement de payer délivré le 20 octobre 2021 et faisant l'objet de la présente instance, ils ne traduisent pas davantage l'existence d'un comportement de mauvaise foi, laquelle n'est au demeurant pas démontré par le bailleur, de sorte qu'il n'apparaît pas fondé à se prévaloir d'un préjudice de tracasserie. 

En ce qui concerne enfin la lourdeur et les frais de procédure engagés par Monsieur [P], outre le fait qu'ils ne résultent pas d'un comportement de mauvaise foi de la société EVA CORPORATE, ils apparaissent comme un risque normal devant être supporté par tout bailleur. 

Monsieur [P] ne démontrant ni l'existence ni l'étendu d'un préjudice de tracasserie, il sera conséquemment débouté de sa demande d’indemnisation d’un montant de 3.000,00 euros. 

IV. Sur les demandes accessoires 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En outre, l’article 699 du même code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation, le montant de sa créance de dépens. 

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’espèce, les deux parties succombant partiellement en leurs prétentions, elles seront condamnées au dépens à hauteur de 50% à la charge de monsieur [P] et de 50% à la charge de la société EVA CORPORATE.

Monsieur [P] et la société EVA CORPORATE seront par ailleurs déboutés de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics rendu contradictoirement et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

CONDAMNE la société par action simplifiée unipersonnelle EVA CORPORATE au paiement de la somme de 8.028,24 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er mars 2022, ainsi des frais de recouvrement par huissier de justice détaillés supra ;
 
CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle EVA CORPORATE au paiement de la somme de 3.352,08 euros hors taxes au titre des dégradations du local commercial ; 

DIT que les sommes hors taxes seront majorées de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à la date du présent jugement :

DÉBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle EVA CORPORATE de sa demande de restitution de la somme de 56,39 euros au titre du trop-perçu de loyers après imputation du dépôt de garantie ; 

DÉBOUTE monsieur [T] [P] de sa demande d’indemnisation d'un préjudice de tracasserie ; 

PARTAGE les dépens à hauteur de 50% à la charge de monsieur [T] [P] et de 50% à la charge de la société par actions simplifiée unipersonnelle EVA CORPORATE ; 

DÉBOUTE monsieur [T] [P] et la société par actions simplifiée unipersonnelle EVA CORPORATE de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision,

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Marlène DOUIBI, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT