Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58221 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3CP6

N° : 9-CB

Assignation du :
27 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 janvier 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 




DEMANDERESSE

La S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sandra ROBERT dela SELARL CSR, avocat au barreau de la PARIS - #L0017


DEFENDERESSE

La S.A.S. LES HAUTS COUTEAUX
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Quantin FLOMET, avocat au barreau de PARIS - # P0168





DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 27 juillet 2021, la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a consenti à Madame [J] [X], aux droits de laquelle vient la société LES HAUTS COUTEAUX, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 27.147,20 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance, outre une provision sur charges de 300 euros par trimestre.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 4 août 2023, un commandement de payer la somme en principal de 23.096,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, outre la somme de 418,08 euros au titre des frais d’exécution et du coût de l’acte, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 27 octobre 2023, fait citer la société LES HAUTS COUTEAUX devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 5 septembre 2023 ;

- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours après la signification de la présente ordonnance ; 

-ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

- condamner à titre provisionnel la société LES HAUTS COUTEAUX au paiement de la somme totale de 30.016,60 euros calculée comme suit :
24.591,46 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 23 octobre 2023,4.918,29 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue,506,85 euros correspondant au montant du commandement de payer, frais d’exécution, frais d’état de nantissement et privilèges, de l’extrait Kbis et des frais de relance,
- ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points ;

- condamner à titre provisionnel la société LES HAUTS COUTEAUX au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle hors charges et hors taxes de la somme de 4.724,76 euros correspondant au double du montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 5 septembre 2023 et ceci jusqu’à complète libération des locaux loués ;

- condamner la société LES HAUTS COUTEAUX au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience du 30 novembre 2023, la demanderesse, représentée, dépose des conclusions qu’elle soutient oralement aux termes desquelles :
- Elle maintient à titre principal les demandes formées dans son assignation,

- Elle sollicite à titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés, d’ordonner qu’à défaut de règlement par la société LES HAUTS COUTEAUX d’un seul acompte ou d’un seul des loyers et charges courant à leur échéance :
∙L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable,
∙Les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
∙La clause résolutoire produire son plein et entier effet,
∙Il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société LES HAUTS COUTEAUX et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Adresse 1],
∙La société LES HAUTS COUTEAUX devra payer à la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale à deux fois le loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité étant révisable à la date anniversaire de l’ordonnance à intervenir.

La société LES HAUTS COUTEAUX déposé des conclusions qu’elle soutient oralement et demande au juge des référés de :
- A titre principal, juger que la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a été de mauvaise foi dans la mise dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et en conséquence, rejeter les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

- A titre subsidiaire, constater la bonne foi de la société LES HAUTS COUTEAUX, constater le paiement de la somme de 20.000 euros en règlement partiel de la dette, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement,

- En tout état de cause, rejeter les demandes de séquestration du mobilier se trouvant sur place et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024 et les parties ont été autorisées à produire, pour le 30 décembre 2023 au plus tard, une note en délibéré relative au bon encaissement des deux chèques de 10.000 euros chacun évoqués par la défenderesse à l’audience. 

La société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a adressé à la juridiction une note en délibéré par message RPVA du 21 décembre 2023.
La défenderesse a également adressé une note en délibéré, par courriel du 17 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que : 

*le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 28 juillet 2021 stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de loyer (…) ou de ses accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 4 août 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La société LES HAUTS COUTEAUX oppose à la validité de ce commandement la mauvaise foi du bailleur, en faisant valoir que le commandement de payer, délivré le 4 août 2023, l’a été sciemment durant sa période de congés estivaux. Elle produit au soutien de cette argumentation, la capture d’écran des deux pages de son site Facebook indiquant ses congés estivaux du 30 juillet au 31 août.


Ce seul élément apparaît cependant insuffisant à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement, alors que les mentions du commissaire de justice ayant délivré le commandement évoquent certes la fermeture du commerce lors de son passage, mais non l’indication de congés estivaux. Il résulte par ailleurs des pièces produites qu’un précédent commandement de payer avait été délivré à la défenderesse le 14 avril 2023, dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, sans que cela ne donne lieu de la part de la bailleresse à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il n’est pas établi avec l’évidence requise que la bailleresse avait connaissance des congés estivaux de sa locataire au moment de la délivrance du commandement, de sorte que la contestation n’est pas jugée sérieuse.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 septembre 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l’espèce, la défenderesse ne conteste pas le montant de la dette locative, mais se prévaut de deux paiements par chèque de 10.000 euros chacun, adressés les 9 novembre et 29 novembre 2023 à sa bailleresse, que cette dernière n’aurait pas porté à son crédit.

Les seules photocopies produites du talon du 1er chèque, et du second chèque, sont cependant insuffisantes à établir leur bon encaissement.

Il résulte de la note en délibéré reçue de la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 et du décompte locatif annexé, arrêté à la date du 20 décembre 2023, qu’un virement de 10.000 euros a été émis par la défenderesse le 7 novembre 2023, et porté à son crédit, de sorte que la dette locative arrêtée au 20 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, s’élève, déduction faite des frais d’huissier mentionnés à hauteur de 273,98 euros, qui seront inclus dans les dépens s’ils correspondent au coût du commandement de payer, à la somme de 14.931,32 – 273,98 = 14.657,34 euros.

Par note en délibéré adressée à la juridiction le 17 janvier 2024, soit postérieurement à la date limite fixée, la société LES HAUTS COUTEAUX a produit la copie de l’ordre de virement émis le 17 janvier 2024 auprès de son établissement bancaire la société BANQUES POPULAIRE RIVES DE [Localité 5], d’un montant de 14.931,32 euros. Cet ordre de virement ne valant cependant pas preuve du bon encaissement des fonds, et compte-tenu de l’envoi tardif de cette note en délibéré, il y a lieu de retenir la date du 20 décembre 2023, correspondant au dernier décompte locatif produit, pour fixer la dette locative.

La société LES HAUTS COUTEAUX sera par conséquent condamné par provision au paiement de la somme de 14.657,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Compte-tenu des efforts de paiement manifestés depuis la délivrance du commandement de payer (virement de 8.144 euros le 23 octobre 2023, la circonstance qu’il ait été émis par la caution bancaire ne devant pas être interprété au préjudice de la défenderesse ; virement de 10.000 euros le 7 décembre 2023), des éléments comptables qu’elle produit au soutien de sa demande de délais, du montant résiduel de la dette qui apparaît pouvoir être soldé dans les délais requis, et du démarrage relativement de son activité, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités ci-après exposés dans le dispositif, les délais ainsi accordés ayant pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. 

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et le défendeur sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, afin de réparer le préjudice causé au propriétaire résultant de l’indisponibilité de son bien et de la perte des loyers et charges.

La bailleresse sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé au double du montant du loyer majoré des charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 3.007,22 euros TTC calculée sur la base de l’échéance facturée pour le 4ème trimestre 2023, déduction faite du rappel de dépôt de garantie dont il n’est pas établi qu’il restera dû à chaque échéance, ce jusqu’à libération des lieux.

En cas de réalisation de l’expulsion par suite du non-respect des délais de paiement accordés, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire.

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

La demanderesse sollicite d’une part, le paiement d’une indemnité de 4.918,29 euros sur la base de l’article 29.2 du contrat de bail qui stipule une clause pénale équivalente à 20% des sommes dues.

Elle sollicite d’autre part, sur le fondement du même article, l’application d’intérêts conventionnels correspondant au taux bancaire de base majoré de cinq points.

Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces deux demandes.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société LES HAUTS COUTEAUX sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (217,56 euros).
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société LES HAUTS COUTEAUX au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 4 septembre 2023 ;

Condamnons la société LES HAUTS COUTEAUX à payer à la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 la somme de 14.657,34 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 20 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en six mensualités à régler en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; 

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,


Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société LES HAUTS COUTEAUX portant sur les locaux situés[Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société LES HAUTS COUTEAUX et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la société LES HAUTS COUTEAUX à payer à la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 3.007,22 euros TTC, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société LES HAUTS COUTEAUX au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (217,56 euros);

Condamnons la société LES HAUTS COUTEAUX à payer à la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 janvier 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS