Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me VIOLLET
 Me BENYOUNES


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 21/05599 

N° Portalis 352J-W-B7F-CUIO5

N° MINUTE : 4


Assignation du :
21 Avril 2021






JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024 




DEMANDERESSE

S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE (RCS Paris 410 735 500)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129



DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI D’AUVILLARS (RCS Paris 387 989 064)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0047





Décision du 18 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05599 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIO5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 12 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 1997, la société DIEPPIM, aux droits de laquelle vient la S.C.I. SCI D'AUVILLARS, a consenti à la S.A.S. (anciennement S.A.R.L.) HÔTEL DE DIEPPE un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2007 et moyennant un loyer annuel de 70 772 € en principal par acte du 27 avril 2011.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2019, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un congé à effet au 30 septembre 2019 avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 03 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS, a confié une mission d'expertise à monsieur [W] [Y] afin d'évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues entre les parties.

Par lettre du 19 octobre 2020, en réponse à une déclaration préalable déposée en mairie le 20 septembre 2020, l'architecte des Bâtiments de France a notifié à la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE qu'il ne donnait pas son accord à son projet d'installation de climatisateurs extérieurs sur l'immeuble, situé dans le périmètre délimité des abords ou dans le champ de visibilité de la Gare [6], classée monument historique.

Selon procès-verbal d'huissier du 25 mars 2021, la bailleresse a fait constater que la locataire avait fait poser trois climatisateurs sur les balcons du cinquième étage et que toutes les fenêtres de l'hôtel, sur les six étages, étaient équipées de volets roulants avec des coffrages apparents, en PVC blanc.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire, un acte intitulé à la fois « Commandement visant la clause résolutoire Article L.145-41 du code de commerce » et « Mise en demeure valant sommation Article L.145-17 du code de commerce », exposant qu'elle avait constaté lors d'une récente visite sur place, d'une part la pose de trois moteurs de climatisation sur les balcons du cinquième étage de l'hôtel, avec percements de cloisons et murs de façade sur rue pour le passage de câble et la fixation des supports, ce sans son autorisation ni celle des bâtiments de France, d'autre part la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble par la pose de volets roulants en PVC sur toutes ses fenêtres, sans son autorisation ni qu'il soit justifié de l'autorisation préalable de la mairie.

Cet acte faisait à la locataire la sommation suivante :
« 1/ Déposer à vos frais l'intégralité du système de climatisation affectant la façade de l'immeuble de l'hôtel sis [Adresse 1].
2/ Réaliser tous les travaux nécessaires à la remise en état de la façade de l'immeuble, ainsi que des murs et planchers affectés.
3/ Communiquer l'autorisation administrative ayant autorisé les travaux de pose de volets roulants en PVC sur toutes les fenêtres de l'immeuble. »

Par acte du 21 avril 2021, la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE a assigné la S.C.I. SCI D'AUVILLARS (ci-après la SCI D'AUVILLARS) devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition au commandement du 29 mars 2021.

La présence des moteurs de climatisation sur les balcons du cinquième étage ainsi que des volets roulants sur les fenêtres de l'immeuble a de nouveau été constatée par procès-verbal d'huissier du 25 mai 2021.

Monsieur [W] [Y] a rendu son rapport d'expertise en date du 05 août 2021.

Dans ses dernières écritures du 10 mai 2022, la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE demande au tribunal :
À titre principal :
-de débouter la SCI D'AUVILLARS de l'intégralité de ses demandes,
-de juger que le commandement du 29 mars 2021 est nul et de nul effet,
À titre subsidiaire :
-de déclarer en conséquence que le commandement visant la clause résolutoire est irrégulier et ne peut produire effet,
À titre infiniment subsidiaire :
-de suspendre les effets de la clause résolutoire dans la mesure où les travaux de dépose des blocs de climatisation affectant la façade de l'immeuble et la remise en état de celle-ci ont été réalisés,
-de lui octroyer un délai de douze mois afin de régulariser auprès des autorités administratives compétentes les travaux de pose de volets roulants en PVC, dans l'hypothèse où le tribunal jugerait qu'une telle autorisation était obligatoire,
-de débouter la SCI D'AUVILLARS de sa demande de résiliation judiciaire en raison de l'absence de gravité suffisante du manquement reproché,
En tout état de cause ;
-de condamner la SCI D'AUVILLARS à lui payer une somme de 7 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens,
-de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières écritures du 07 juin 2022, la SCI D'AUVILLARS demande au tribunal :
À titre principal :
-de débouter la locataire de l'intégralité de ses demandes,

-de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail aux torts exclusifs de la locataire, ce à compter du 29 avril 2021,
À titre subsidiaire :
-de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, ce à compter du jugement à intervenir,
En tout état de cause :
-d'ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
-d'ordonner la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur et aux frais, risques et périls du preneur,
-de condamner la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE au paiement d'une indemnité d'occupation de 150 000 € HT/HC par an, à compter du 29 avril 2021 ou, subsidiairement, à compter du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
-de condamner la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE à déposer les trois blocs de climatisation et tous les volets roulants en PVC en façade sur rue, avec remise en état de ladite façade, ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir,
-de la condamner à lui payer une somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens,
-de confirmer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 15 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable d'observer que les parties, qui débattent de l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou de sa résiliation judiciaire, ne tirent pas les conséquences de la délivrance du congé avec refus de renouvellement du 29 mars 2019 puisqu'elles ne considèrent ni l'une ni l'autre que cet acte a déjà eu pour effet de mettre un terme au bail le 30 septembre 2019, de sorte que les infractions commises par la locataire ne seraient plus sanctionnées par une résiliation, qui n'aurait plus lieu d'être, mais par la perte du droit à indemnité d'éviction, en application de l'article L.145-17 du code de commerce, pour motif grave et légitime.

Le tribunal statuera donc sur les demandes d'annulation de la sommation du 29 mars 2021, d’acquisition de la clause résolutoire du bail ou de résiliation judiciaire comme si ledit bail s'était poursuivi.

*La demande d'annulation au titre de l'application de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et de l'absence d'infraction au bail

La locataire fait valoir, en premier lieu, que le commandement qui lui a été délivré le 29 mars 2021 est nul car il est affecté d'irrégularités substantielles, en ce qu'il vise une clause résolutoire neutralisée par l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et fait état d'infractions au bail qui n'en sont pas.

La bailleresse réplique que la loi du 14 novembre 2020 n'est pas applicable, dès lors que les hôtels n'ont pas fait l'objet de mesures de fermeture administrative visées à son article 14.I, et que son article 14.II n'a suspendu que les actions pour retard ou non-paiement des loyers et charges locatives.

Selon l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice (de commissaire de justice) est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile :
« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

L'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose notamment que :
« I- Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. 
(...) »

C'est au visa de ce dernier alinéa de l'article 14.II de la loi du 14 novembre 2020 que la locataire se prévaut du caractère non-écrit de la clause résolutoire prévue au bail, qui est ainsi rédigée :
« Il est formellement convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, comme en cas d'inexécution d'une seule des clauses du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter délivrés par acte d'huissier de justice restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur qui aura le droit de rentrer immédiatement en possession des lieux. »

Le tribunal relève toutefois que les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne s'appliquent qu'au profit des personnes exerçant des activités affectées par les mesures administratives de fermeture et de restrictions d'accès visées à son I., en les protégeant contre toutes les actions, sanctions, voies d'exécution forcée ou mesures de sûreté tendant à sanctionner le retard ou le défaut, liés à la crise sanitaire, du paiement de leurs loyers et charges contractuelles.

Ces dispositions n'ont aucunement vocation à empêcher la mise en œuvre de clauses résolutoires au titre d'infractions au bail autres que le défaut ou le retard de paiement des loyers et charges contractuelles.

Décision du 18 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05599 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIO5

Ainsi, comme le fait justement valoir la défenderesse, ce texte n'a pas neutralisé les effets de la clause résolutoire, qui en l'espèce a été invoquée indépendamment de tout retard ou défaut de paiement de loyer et pouvait donc être mise en œuvre par la SCI D'AUVILLARS ; il ne peut donc être constaté qu'une formalité substantielle du commandement fait défaut.

Ledit commandement ne saurait donc être déclaré nul de ce chef.

S'agissant du moyen tiré d'une absence d'infraction au bail, il y a lieu de constater qu'il ne concerne pas les conditions de validité du commandement, mais les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire qu'il vise, qui seront examinées ci-après.

En conséquence, la demande d'annulation du commandement de ce chef ne peut davantage prospérer.

*La demande d'annulation pour confusion et mauvaise foi

La locataire fait encore valoir que le commandement du 29 mars 2021 est nul, pour avoir été délivré dans des circonstances démontrant la mauvaise foi de la bailleresse, dont l'objectif était de la priver de son droit à indemnité d'éviction, qui a profité d'une période de paralysie de son activité et a omis de joindre audit commandement le procès-verbal de constat d'huissier du 25 mars 2021, document essentiel sur lequel elle fondait les manquements reprochés, ce qui est de nature à créer une confusion à leur sujet et l'a empêchée d'apprécier avec justesse leur ampleur.

Il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’ancien article 1134 du code civil, devenu son nouvel article 1104, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.

La bonne foi est toujours présumée et le bailleur est par principe légitime à se prévaloir d'une infraction au bail dès lors qu'il agit sans déloyauté, quand bien même sa prétention ne serait pas motivée par le seul respect du bail.

Il est également constant que le commandement doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ainsi que les griefs formulés à son encontre ; le commandement confus empêchant son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis est de nul effet.

En l'espèce, la demanderesse ne justifie aucunement de ce que la délivrance du commandement tendant à la dépose du système de climatisation installé en façade de l'immeuble et à la remise en état des lieux, ainsi qu'à la communication d'une autorisation administrative de pose des volets roulants sur les fenêtres dudit immeuble pendant une paralysie de son activité, paralysie qui au demeurant n'est pas établie, caractériserait une déloyauté, et donc une mauvaise foi, de la part de la bailleresse.

Cette dernière est, de plus, en droit de se prévaloir d'une infraction au bail même si son action est motivée par la volonté de priver la locataire de son droit à indemnité d'éviction.

Par ailleurs, le commandement litigieux était suffisamment clair et précis :
-quant au constat de l'installation de la climatisation en façade et de la pose de volets roulants en PVC sur les fenêtres, ce, sans qu'il soit nécessaire d'y joindre le procès-verbal du 25 mars 2021,
-quant au grief d'une absence d'autorisation de la bailleresse, des Bâtiments de France ou de la mairie,
-et quant aux demandes de dépose de ladite climatisation, de remise en état des lieux et de communication d'une autorisation administrative de pose des volets roulants.

Le commandement reprenait intégralement l'article L.145-41 du code de commerce et la clause résolutoire du bail prévoyant la faculté pour le bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail, passé un délai d'un mois suivant une sommation, demeurée infructueuse, d'exécuter ses obligations prévues par la clause suivante des conditions générales, qu'il citait également :
« 3°)- (…) ; ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution ou d'agencement, ni aucun percement de murs, cloisons, voûtes ou planchers, ni boucher aucune des ouvertures existantes et en établir de nouvelles, le tout sans autorisation préalable et par écrit du bailleur.
Tous les travaux qui pourraient être autorisés seront, de convention expresse, exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur, aux frais du preneur lesquels comprendront les honoraires de cet architecte ; »

Il convient dès lors de constater que le commandement, clair et précis sur les reproches formulés envers la locataire, ainsi que sur ce qu'elle devait faire, et dans quel délai, pour régulariser sa situation et éviter la résiliation du bail, n'est en rien affecté d'une confusion de nature à le priver de ses effets.

Les demandes d'annulation du commandement du 29 mars 2021, dont il n'est pas justifié du bien-fondé, seront donc rejetées.

*Sur la demande de mise en œuvre de la clause résolutoire

La bailleresse sollicitant la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail, la locataire fait valoir, subsidiairement, qu'elle n'a pas commis d'infraction audit bail.

À titre infiniment subsidiaire, la locataire sollicite l'octroi d'un délai de grâce rétroactif suspendant les effets de la clause résolutoire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 [ancienne rédaction: aux articles 1244-1 à 1244-3] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'ancien article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais et que, si le débiteur exécute son obligation dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.

Il convient de rappeler que le commandement visait la clause 3°) précitée des conditions générales, interdisant la réalisation de travaux en perçant des murs de l'immeuble sans l'autorisation préalable écrite de la bailleresse.


La bailleresse se prévaut de ce que la locataire n'a pas respecté cette clause en effectuant les travaux litigieux sans son autorisation ni la surveillance de l'architecte de l'immeuble et qu'elle n'a pas régularisé sa situation dans le mois suivant la délivrance du commandement du 29 mars 2021.

Elle explique qu'elle n'est propriétaire du bien loué que depuis mars 2019, qu'elle n'a découvert les travaux litigieux que lors de l'expertise de Monsieur [Y] en 2020 et rappelle que le propriétaire des murs peut-être, en application de l'article L.480-4 du code de l'urbanisme, pénalement responsable des travaux réalisés par le preneur en violation des règles d'urbanisme.

Elle fait valoir, au visa des articles R.421-17 a) du code de l'urbanisme, ainsi que des articles L.621-32 et L.632-2 du code du patrimoine, que les travaux, susceptibles de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, étaient soumis à une déclaration préalable qui n'a pas été effectuée, et que, ledit immeuble se trouvant aux abords de la gare [6], monument historique, ils étaient soumis à une autorisation préalable de l'architecte des bâtiments de France ; or cet accord a été refusé pour la climatisation et n'a jamais été sollicité pour les volets roulants.

Concernant les travaux de déplacement des climatiseurs sous la toiture, elle oppose à la locataire qu'elle n'en a pas été informée préalablement, que son autorisation et l'intervention de son architecte étaient nécessaires compte tenu d'une modification de l'aspect extérieur et de la structure de l'immeuble par le percement de la toiture et la pose d'une lucarne.

La locataire prétend, concernant la pose des volets roulants, qu'elle n'a commis aucune infraction au bail, car :
-elle a informé préalablement la bailleresse des travaux projetés et obtenu son autorisation,
-ces simples travaux d'aménagement ne peuvent être qualifiés de percements de mur au sens de la clause 3°) précitée des conditions générales du bail,
-l'autorisation de la mairie n'est pas requise, car il y avait déjà dans l'architecture de la façade des boîtes à rideaux lors de la prise à bail, elle a simplement remplacé les lamelles de bois saturés de poussière par des volets roulants en PVC.

S'agissant de la pose de moteurs de climatisation en façade, la locataire fait valoir :
-que l'installation d'une climatisation est placée sous le régime protecteur de l'article L.311-1 du code du tourisme, qui interdit au bailleur de s'opposer à sa réalisation, et qu'elle en a informé préalablement la bailleresse conformément à l'article L.311-2 dudit code,
-que la propriétaire a donné son accord préalable par lettre du 31 mai 2016,
-qu'elle a effectué les travaux accompagnée par un bureau d'études spécialisé dans la gestion des fluides pour éviter toute erreur de nature à nuire au bâtiment existant,
- que le service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 4] ayant émis un avis défavorable à l'installation des climatiseurs extérieurs sur l'immeuble, elle a fait déplacer les appareils de climatisation dans un local aménagé sous la toiture donnant sur la cour de l'immeuble, avec création d'une lucarne rampante, conformément aux préconisations de la mairie.

Elle ajoute, en réponse aux reproches de la bailleresse concernant ces derniers travaux, qu'il n'est pas justifié d'une atteinte à la structure de l'immeuble ni d'une faute de sa part, alors que le déplacement des unités de climatisation résulte de demandes de sa part et de celle de la mairie.

Concernant la pose des volets roulants, force est pour le tribunal de constater qu'il n'est effectivement pas justifié que ces travaux ont impliqué des percements de mur et donc qu'il s'agit de travaux entrant dans les prévisions de la clause 3°) visée dans le commandement ; ainsi, la bailleresse ne fait pas la démonstration que lesdits travaux ont été réalisés en violation d'une clause du bail dont la sanction du non-respect est prévue par sa clause résolutoire.

Elle ne peut donc prétendre à l'acquisition de la clause résolutoire du bail à ce titre.

S'agissant de l'installation de blocs de climatisation en extérieur, il n'est pas contesté que ces travaux ont impliqué des percements de murs ou planchers et entrent dans les prévisions de ladite clause 3°) des conditions générales du bail, précitée.

Il y a lieu de rappeler à ce titre les dispositions des articles L.311-1 à L.311-3 du code du tourisme qui prévoient que :

Article L.311-1 :
« Le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :
(...)
5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;
(...)
même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.
Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l'immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d'accord du propriétaire, qu'après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d'Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d'immeubles. »

Article L.311-2 :
« Le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 311-1, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord. »

Article L.311-3 :
« Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l'article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-1. »

La locataire ne justifie pas d'une autorisation préalable efficace de la bailleresse, dès lors que si par lettre du 31 mai 2016 celle-ci a donné son accord à l'installation d'une climatisation prévue dans une liste de travaux jointe à un courrier du 20 février 2016 par lequel elle lui notifiait son intention de bénéficier des dispositions des articles L.311-1 à L.311-3 du code du tourisme, cet accord a été donné « sous réserve des autorisations administratives nécessaires, dont (elle devait) faire la demande et (lui) en justifier », condition dont il n'est pas justifié de la réalisation.

Au contraire, il ressort d'une réponse du 19 octobre 2020 à une déclaration préalable déposée en mairie le 20 septembre 2020 seulement, que son projet n'a pas recueilli l'accord de l'architecte des Bâtiments de France.



Il est relevé, par ailleurs, que si le bailleur ne peut s'opposer aux travaux prévus à l'article L.311-1 du code du tourisme, ce n'est qu'à la condition que le preneur lui ait notifié son projet conformément à l'article L.311-2, soit avec tous les documents requis (devis descriptifs et plans desdits travaux), préalablement, et par lettre recommandée avec accusé de réception ; or, la locataire, qui n'établit pas avoir respecté ces formalités, ne saurait être dispensée de respecter les clauses du bail relatives aux travaux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les travaux de pose des blocs de climatisation en façade de l'immeuble loué ont été réalisés sans l'autorisation préalable de la bailleresse exigée par la clause 3°) des conditions générales du bail, caractérisant un manquement aux clauses du bail au sens de sa clause résolutoire.

Dès lors qu'il n'a pas été mis fin à ce manquement par le retrait des unités de climatisation en façade dans le mois suivant la délivrance du commandement du 29 mars 2021, il convient de constater que les conditions de l'acquisition de cette clause résolutoire sont réunies, à la date du 29 avril 2021.

Il y a lieu en revanche de constater que la locataire produit aux débats une facture de l'entreprise DIMECAL du 27 septembre 2021 établissant qu'elle a finalement fait procéder aux travaux de retrait des blocs de climatisation situés en façade et que ceux-ci ont été placés dans un local sous toiture, conformément à la recommandation faite par l'architecte des Bâtiments de France aux termes de la notification du 19 octobre 2020.

Il ressort en outre d'un arrêté municipal du 04 juin 2021 indiquant qu'il n'est pas fait opposition à l'exécution de travaux de modification de la toiture (création d'une lucarne technique afin d'assurer la ventilation du système de climatisation sous toiture) qu'elle a obtenu l'autorisation administrative à laquelle la bailleresse avait conditionné son accord de principe de 2016.

Elle justifie ainsi avoir mis fin à l'infraction au bail.

Dans ces conditions, il est opportun d'accorder, rétroactivement, un délai de grâce de cinq mois à la locataire lui permettant de bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par la cessation de l'infraction au bail, a privé ladite clause de tout effet.

Dès lors, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes de dépose des blocs de climatisation en façade et de remise en état de ladite façade, seront rejetées.

*Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’ancien article 1184 du même code, devenu les articles 1217 et suivants, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés à l'autre partie sont assez graves pour justifier la résiliation.

La partie qui demande la résiliation de ce chef doit démontrer un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles et les juges apprécient souverainement s'il est assez grave pour justifier cette résiliation.

En l'espèce, s'agissant du litige afférent aux volets roulants, il a déjà été jugé par le tribunal que la bailleresse ne faisait pas la démonstration que lesdits travaux ont été réalisés en violation d'une clause du bail.

Concernant la pose des blocs de climatisation en façade, il a été constaté que la locataire a mis fin à l'infraction.

La bailleresse soutient que les travaux d'installation de la climatisation sous toiture constituent une seconde infraction au bail.

Elle reproche à la locataire de ne pas lui avoir adressé au préalable le dossier de la demande adressée à la mairie et évoque une atteinte à la toiture, donc à la structure de l'immeuble, ainsi que la nécessité de l'intervention de son architecte pour vérifier son impact sur la solidité de l'immeuble, notamment du fait du poids des groupes de climatisation ; néanmoins, elle ne se réfère pas à une clause du bail prévoyant des obligations en ce sens.

Elle fait encore état de l'absence de justification d'une demande d'autorisation préalable auprès de la préfecture pour réaliser les modifications de l'agencement intérieur, dont il n'est au demeurant pas avéré de la nécessité, sans pour autant, davantage, caractériser la violation d'une clause du bail.

Ainsi, elle ne démontre pas de manquement grave ou réitéré de la locataire à ses obligations justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration du mobilier et de paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans l'instance, ainsi que de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REJETTE les demandes d'annulation du commandement délivré le 29 mars 2021 à la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE,

ACCORDE, rétroactivement, un délai de grâce de cinq (5) mois à la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE pour effectuer les travaux de retrait des blocs de climatisation posés en façade de l'immeuble loué,

CONSTATE que ces travaux ont été effectués et, en conséquence, que la clause résolutoire visée par le commandement délivré le 29 mars 2021, bien que les conditions d'acquisition en étaient réunies au 29 avril 2021, a été privée d'effet,
REJETTE l'ensemble des demandes de la S.C.I. SCI D'AUVILLARS,

REJETTE le surplus des demandes de la S.A.S. HÔTEL DE DIEPPE,

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens exposés dans l'instance,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 18 Janvier 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA