Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55455 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JBB

N° : 5

Assignation du :
10 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 janvier 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société TARTARD S.A.R.L. 
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicole TEBOUL GELBLAT de la SELAS GELBLAT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0402


DEFENDERESSE

La société COMPAGNIE DU NORD (appelée S.A.S. CDN)
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Claire BASSALERT de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #R0142, avocat postulant et par Me Franck DELAHOUSSE, représentantla SELARL DELAHOUSSE& ASSOCIES, avocat au barreau d’AMIENS, 1 Bis rue Debray CS 40513 AMIENS CEDEX 1)



DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 4 novembre 1999, la société MAR.BE a donné à bail à la société LE BLACHERNE, aux droits de laquelle est venue la société LES TONTONS, divers locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6]. 
 
Par acte du 13 juillet 2011, la société LES TONTONS a apporté son fonds de commerce de restaurant, bar, brasserie, à la société LES TONTONS BRANCION. 
 
Le bail a fait l'objet d'un renouvellement selon acte sous seing privé du 25 juin 2018, à effet au 4 novembre 2017, moyennant un loyer annuel de 27.751,10 euros.
 
Par acte sous seing privé du 31 décembre 2018, la société LES TONTONS BRANCION a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société TARTARD. 

Par acte authentique du 30 juillet 2019, la société COMPAGNIE DU NORD a acquis l’immeuble duquel dépendent les locaux loués. 
 
La société TARTARD a connu des difficultés pour s'acquitter de ses loyers à compter du mois de juillet 2022. Un échéancier a été trouvé entre les parties le 16 mars 2023. Cependant de nouveaux loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 15 juin 2023, la société COMPAGNIE DU NORD a fait délivrer à la société TARTARD un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 19.869,84 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 9 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, la société TARTARD a assigné la société COMPAGNIE DU NORD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société TARTARD demande au juge de :

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire 
- ACCORDER à la société TARTARD 24 mois de délais pour solder sa dette de loyers auprès de la société COMPAGNIE DU NORD arrêtée à la somme de 37.515, 78 euros, le dernier loyer comptabilisé étant celui du mois de novembre 2023.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société COMPAGNIE DU NORD demande au juge de :

-DEBOUTER la société TARTARD de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, le délai sollicité étant en tout état de cause expiré ; 
-CONSTATER reconventionnellement l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à la société TARTARD par l'effet du commandement de payer délivré le 15 juin 2023 et demeuré infructueux ; 
-CONSTATER reconventionnellement la résiliation subséquente du bail ; 
-CONDAMNER à titre reconventionnel et provisionnel la société TARTARD au paiement de la somme de 37.515,78 euros au titre des arriérés de loyers et provisions pour charges arrêtés au 21 novembre 2023, augmentée du prorata de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères sur la période courant jusqu’à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023, date de la mise en demeure ; 
-JUGER à titre reconventionnel et provisionnel que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société COMPAGNIE DU NORD à titre de dommages-et-intérêts, sans préjudice de tous autres, conformément aux dispositions du bail ; 
-FIXER à titre reconventionnel et provisionnel l'indemnité journalière d'occupation au 30ème du montant mensuel du loyer du bail résilié auquel s’ajoutera le montant du prorata de la taxe foncière, que restera devoir la société TARTARD de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite restitution des lieux ; 
-ORDONNER reconventionnellement l’expulsion de la société TARTARD et de tous occupants de son chef passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de cette date, et si besoin avec le concours de la force publique ; 
-CONDAMNER la société TARTARD au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de délivrance du commandement de payer, de la levée de l'état des inscriptions et de tous frais d’exécution à venir ; 
-ORDONNER comme de droit l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir. 

A l'audience, la société COMPAGNIE DU NORD a actualisé sa demande de provision au titre de l'arriéré locatif à la somme de 40.975,42 euros augmentée du prorata de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères sur la période courant jusqu’à la date de résiliation du bail.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.




L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 15 juin 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société TARTARD n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 15 juin 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.


Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société COMPAGNIE DU NORD justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 40.975,42 euros, arrêtée au 14 décembre 2023, augmentée du prorata de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères sur la période courant jusqu’à la date de résiliation du bail.

La société TARTARD sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 19.869,84 euros à compter du 15 juin 2023 et sur le surplus à compter du 18 décembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement

L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu'il est en négociation pour la cession de son fonds de commerce, et retard pris du fait de l'acquéreur, il convient d'accorder à la société TARTARD un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 18 juillet 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

La société TARTARD, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance comprenant frais de délivrance du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu d'inclure les frais de la levée de l'état des inscriptions ni les frais d’exécution à venir

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société TARTARD à payer à la société COMPAGNIE DU NORD la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 15 juin 2023 a été délivré régulièrement par la société COMPAGNIE DU NORD ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société TARTARD à payer à la société COMPAGNIE DU NORD la somme provisionnelle de 40.975,42 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2023, mois de décembre 2023 inclus ; 

Disons que cette somme sera augmentée du prorata de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères sur la période courant jusqu’à la date de résiliation du bail et assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 19.869,84 euros à compter du 15 juin 2023 et sur le surplus à compter du 18 décembre 2023 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société TARTARD à se libère de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal à en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société TARTARD des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 6] et de tous occupants de son chef, sans qu'il y ait lieu à prononcer d'astreinte, 
- la société TARTARD devra payer mensuellement à la société COMPAGNIE DU NORD, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société TARTARD à payer à la société COMPAGNIE DU NORD la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société TARTARD aux dépens incluant le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 18 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT