Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 20/02081
N° Portalis 352J-W-B7E-CRX5D


N° MINUTE : 3

Assignation du :
13 Février 2020


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. LA FARNESINA représentée par son président Monsieur [B] [T]
[Adresse 8]
[Localité 6]

représentée par Maître Laure SAGET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0197



DEFENDEUR

Monsieur [K] [J]
domicilié : chez SCA MESSIEURS [Z] ET CIE
[Adresse 1]
[Localité 6]

représenté par Maître Anne-Cécile LEMAIRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0497



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort






FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1999, modifié par avenant du 2 mai 2001, la société Messieurs [Z] et Cie, aux droits de laquelle vient M. [K] [J], a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée La Farnesina, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1999, pour l'exercice d'une activité principale de « restaurant et à titre accessoire, d'épicerie fine, traiteur, boissons, vins et spiritueux et produits alimentaires, et notamment commercialisés sous la marque PROCACCI ; salons de thé (avec licence IV), glaciers et vente à emporter ; le commerce de tous produits et matériels liés à l'épicerie fine, la gastronomie et le vin, la décoration ou l'art de vivre », moyennant un loyer annuel progressif, fixé à la somme de 450.000 francs hors charges et hors taxes la première année. 

Par avenant en date du 11 juin 2009, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer de 103.865,12 euros hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 mai 2018, la société La Farnesina a signifié à M. [K] [J] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2018.

Par mémoire préalable notifié le 17 octobre 2019, la société La Farnesina a sollicité la fixation du loyer à compter du 1er juillet 2018 à la somme de 80.500 euros annuels hors taxes et hors charges, soutenant que le loyer de renouvellement devait être fixé à la valeur locative, inférieure au montant du loyer plafonnée, estimée à la valeur de 1.200 euros/m² pour une surface pondérée de 89 m² et déduction du montant de la taxe foncière, selon une expertise amiable du cabinet [Y] et Associés.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, la société La Farnesina a saisi le juge des loyers commerciaux par actes d’huissier délivrés les 13 et 18 février 2020, lequel, par jugement rendu le 8 mars 2021 a, notamment, constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2018, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, a désigné en qualité d'expert M. [C] [D] et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 21 février 2022.

Il conclut :

* à une valeur locative de base de 1.300 €/m²/an, soit, 123.500 € /an (1.300 € m²P X 95 m²P), soit après application d’abattements au titre de la taxe foncière (2%), des travaux de mise aux normes (5 %) et lié à la présence d’un barrage filtrant (15%), et d’une majoration pour droit de terrasse de 3,5 %, une valeur locative de 100.652,50 € /an arrondie à 100.650 € HT HC /an.
* à un loyer plafonné de 112.798,67 € HC HT/an.

Aux termes de son mémoire préalable après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2023, la société La Farnesina demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 à la somme de 80.000 euros/an HT HC,
- juger que les trop perçus de loyers porteront eux-mêmes intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu’au jour du parfait paiement,
- condamner M. [K] [J] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [K] [J] en tous les dépens y compris les frais d’expertise,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la société La Farnesina fait valoir en substance:

- que les locaux ne sont pas situés dans un secteur résidentiel mais se trouvent à proximité de l’ambassade des Etats Unis et dans le quartier des affaires, dans une portion de rue interdite à toute circulation et entravée par un barrage policier interdisant la circulation et filtrant pour les piétons ; que l’environnement n’est pas aussi favorable que le retient l’expert,
- que les locaux sont sombres, ne présentent pas de vitrine sur rue ni de façades ouvertes sur terrasse, que la cuisine est située au sous-sol difficile d’accès et qu’il existe des décalages du sol au sous-sol,
- que l’activité autorisée est à titre principal celle de restaurant et que la destination du bail ne saurait être qualifiée de particulièrement large,
- que les référence citées par le bailleur sont pour la plupart éloignées des locaux considérés,
- que la terrasse n’est pas visible depuis la [Adresse 12] ni depuis la [Adresse 11], n’est pas couverte et ne peut donc être chauffée, 
 - que la surface pondérée des locaux doit ressortir à 93,50 m²p et non à 94,94 m²p comme l’a retenu l’expert, l’annexe d’une surface réelle de 26,80 m² devant être pondérée à 0,10 et non à 0,15,
- que la majoration pour terrasse ne saurait excéder 2 %,
- qu’un abattement de 25 % comme retenu par M. [Y] doit être retenu au regard de l’impact du barrage filtrant sur la valeur locative des locaux,
- que l’abattement de 5 % pour les travaux de mise aux normes retenu par l’expert est justifié, tout comme celui de 2% à raison de l’impôt foncier mis à la charge du preneur,
- qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement du fait du transfert des grosses réparations de l’article 606 du code civil par l’effet de la loi Pinel.

Aux termes de son mémoire après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2023, M. [K] [J] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- juger ses demandes recevables et bien fondées,
- rejeter les demandes, fins et conclusions de la société La Farnesina,
- juger que la surface pondérée des locaux loués doit être fixée à 97 m² GLA,
- juger que le loyer du bail renouvelé sera fixé au montant annuel de 130.000 euros HC HT au 1er juillet 2018,
- fixer le loyer de renouvellement dû à effet du 1er juillet 2018 à la somme de 130.000 euros en principal hors taxes hors charges, déduction faite de la taxe foncière,
- condamner la société La Farnesina au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop perçus depuis le 1er juillet 2018,
- juger que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l'article 1155 ancien du code civil à compter de la délivrance du présent mémoire,
- juger que les intérêts échus depuis plus d'un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l'article 1154 ancien du code civil,

A titre subsidiaire,
- condamner la société La Farnesina au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne Cécile Lemaire, avocate au barreau de Barreau de Paris.

Au soutien de ses demandes, M. [K] [J] fait exposer pour l’essentiel :

- que les locaux loués bénéficient d’un très bon emplacement, dans un quartier qui présente une vocation mixte, à la fois tertiaire, touristique, commerciale et résidentielle, avec une clientèle aisée, la présence d’hôtels prestigieux et d’enseignes internationales et nationales nombreuses,
- que la rue dans laquelle se situent les locaux est un lieu rare et particulièrement calme, très accessible par les transports en commun (métro Concorde, ligne d’autobus et parking à proximité),
- que les locaux bénéficient d’une décoration exceptionnelle, tout à fait adaptée à l’activité de gastronomie italienne ; que la lumière tamisée qui y règne est un atout, tout comme le linéaire de façade de 9m,
- que la destination des lieux est particulièrement large pour un restaurant,
- qu’après correctif, la surface pondérée à retenir est de 97m²p,
- que sur la base des références et des clauses du bail en vigueur, les valeurs locatives actuelles, en renouvellement de bail, dans le cadre d’une fixation judiciaire du loyer pour ce commerce dédié à la restauration au sens des articles L145-33 et R145-7 du code de commerce se situent à cet emplacement précis dans une fourchette entre 1.250m²b et 1.450m²b, soit une base médiane retenue de 1.350 m²b,
- que les abattements retenus par l’expert ne sont pas justifiés, que l’abattement pour le filtrage de la rue ne saurait excéder 10 % et que la terrasse justifie une majoration de 5 %.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 18 janvier 2024. 



MOTIFS DU JUGEMENT


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 8 mars 2021 que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2018.
Les parties s’accordent pour dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative, inférieure au loyer plafonné.

En application de l'article L.145- 33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.


Sur les caractéristiques des locaux

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux loués sont situés [Adresse 8], dans le [Localité 7] quartier de la Madeleine. La [Adresse 8] est une voie à sens unique qui relie le [Adresse 9] et la [Adresse 11]. Elle est située au sein du « Triangle d’Or », secteur de la capitale de renommée internationale dédié aux activités et commerces de luxe Il s’agit d’un secteur très fréquenté, principalement par les salariés ainsi que les touristes, outre les résidents. 

Les lieux sont desservis par :

- le Métro/Transilien : lignes 1, 8 et 12 - Concorde à 200 m environ, lignes 8, 12 et 14 - Madeleine à 400 m environ. 
- l’autobus : 84 - Arrêt Madeleine à 300 m environ. 
- un parking Indigo Paris [Adresse 11] à 150 m environ. 

L’expert relève que “ les locaux en cause se situent à proximité immédiate de la [Adresse 11] et de la [Adresse 12]. Ils sont donc très bien situés et bénéficient de la zone de chalandise du commerce de luxe et des hôtels environnants dont le [10] dont une sortie latérale débouche sur la [Adresse 8]. 
On note cependant un barrage filtrant permanent dû à la présence de l’ambassade des États-Unis.”

Ce barrage, surveillé par des policiers, interdit l’accès des locaux à la circulation et permet le passage des piétons, sur présentation d’un document d’identité.
 
Les locaux en litige dépendent, selon les constatations de l’expert, d’un immeuble datant de la 2ème partie du XIXème siècle, en pierre de taille élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 4 étages droits et d’un 5ème étage sous brisis en zinc, l’ensemble étant qualifié “paraissant être en bon état”.

Les lieux sont décrits ainsi qu’il suit :

- Au rez-de-chaussée : 
L’accès au restaurant se fait directement depuis la [Adresse 8] par une porte entre deux fenêtres. Au devant se trouve une belle terrasse pouvant accueillir une vingtaine de couverts environ (26 couverts selon le rapport de M. [Y]).
La salle de restaurant permet d’accueillir une soixantaine de couvert ; elle est éclairée sur la [Adresse 8] par deux fenêtres avec un comptoir-bar sur la partie gauche et est équipée d’un sol avec dalles en pierre, de faux plafonds avec voûtes décorées et de murs peints de fresques. L’éclairage se fait par des suspensions murales. 
Il existe un monte-charge reliant le sous-sol. 
A la suite, côté gauche, se trouve une arrière-salle avec un décor identique puis au fond, des WC avec lavabo carrelé. 
Côté droit se trouvent un salon, un dégagement et l’espace de plonge, et un accès au sous-sol par un escalier hélicoïdal en pierre. 

- Au sous-sol : 
Se trouvent le fournil, une réserve, la cuisine avec monte-plats, une cave à vin, les vestiaires du personnel et un bureau. Le sous-sol est voûté avec sol carrelé ou bétonné.

Les locaux sont notés par l’expert judiciaire en bon état d’entretien et d’usage, dotés d’un système de ventilation sur les deux niveaux, d’un rideau d’air chaud à l’entrée et de deux monte-charges.

La description matérielle et de situation faite par M. [D] résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place.
Il sera ajouté, comme cela ressort des photographies annexées au rapport d’expertise judiciaire et du rapport amiable établi par M. [Y] que les lieux présentent de beaux volumes et une belle décoration mais qu’ils sont assez sombres, avec une absence de vitrines vers l’extérieur (présence de deux petites fenêtres). 

Selon les documents transmis, à savoir un plan avec surfaces dressé par la SCP [S] [R] en date du 30 novembre 2017, l’expert a retenu une surface utile de 192,50 m².


Faisant application de la grille de pondération applicable au 1er juillet 2018 et intégrés dans la 5ème Charte de l’Expertise (pondération des boutiques traditionnelles en centre-ville jusqu'à 600 m2), l’expert a retenu les pondérations suivantes :



Désignation
Surface utile
Coefficient de pondération
Surface pondérée
REZ DE CHAUSSEE



partie en 1ère zone ( de 0 à 5 m de façade)
36 m2
1,00
36 m²p
partie en 2ème zone ( de 5 à 10 m de façade)
31 m2
0,80
24,80 m²p
partie en 3ème zone ( de 10 à 20 m de façade)
8,30 m2
0,50
4,15 m²p
Annexes- service plonge
7,40 m2
0,40
2,96 m²p
Annexes -WC
4,50 m2
0,30
1,35 m²p
Annexes- Dégagement
5,00 m2
0,20
1,00 m²p
Total rez-de-chaussée
92,20 m2

70,26 m²p
SOUS SOL



Cuisine 
15,20 m2
0,40
6,08 m²p
Annexes cave à vin et réserves
58,30 m2
0,25
14,58 m²p
Annexes dégagement
26,80 m2
0,15
4,02 m²p
Total sous sol
100,30 m2 U

24,68 m²p
TOTAUX
192,50 m2 U

94,94 arrondi à 95 m²p



S’agissant des surfaces réelles, le bailleur soutient que la 3ème zone de vente devrait être établie à 8,60 m² au lieu de 8,30 m², sans cependant expliquer cette différence de 0,30 m², alors que les plans établis par le géomètre sur lesquels s’est fondé M. [D] font bien mention d’une surface utile totale au rez de chaussée de 92,20 m², telle que fixée par l’expert judiciaire, lequel a justement retenu, pour la 3ème zone et conformément à la charte de l’expertise, une zone de 10m de profondeur à compter de la vitrine.

Concernant les surfaces pondérées les parties élèvent certaines contestations :

S’agissant de la 3ème zone de vente qui correspond à une partie de l’arrière salle, le bailleur sollicite une pondération de 0,60 mettant en avant le fait que cette zone constitue “le prolongement naturel des deux autres zones de vente” ainsi que “la qualité de cette zone” sans autres explications.

Or, conformément à la charte de l’expertise, les coefficients applicables à cette zone sont en principe fixés entre 0,40 et 0,60 de sorte que le coefficient de 0,50 retenu par l’expert est justifié, étant entendu que celui-ci a justement répondu à un dire du bailleur sur ce point en indiquant que cette 3ème zone n’occupait pas l’entière largeur du restaurant mis se trouvait bornée par un mur porteur et qu’une partie était constituée par un dégagement à proximité de l’escalier descendant au sous sol.

M. [K] [J] réclame également l’application d’un coefficient de 0,40 pour les annexes WC et dégagement du rez de chaussée, au motif qu’elles “constituent un accessoire dans le prolongement de la surface de vente et (sont) richement décoré(es) comme l’ensemble de la surface de vente”.
Or la charte de l’expertise retient pour ce type d’annexe un coefficient pouvant aller de 0,10 à 0,40 et en appliquant un coefficient respectivement de 0,30 pour les WC et de 0,20 pour le dégagement, M. [D] a fait une juste appréciation de la configuration des lieux.

Les parties contestent également la pondération de l’annexe du sous sol (dégagement de 26,80 m²), qui correspond au couloir de circulation : M. [K] [J] réclame l’application d’un coefficient de 0,25 (comme pour la cave à vin et les réserves) compte tenu de sa “particulière utilité commerciale et qu’une qualité architecturale notable”, tandis que la société La Farnesina sollicite l’application d’un coefficient de 0,10 tel qu’initialement retenu par l’expert.
Au regard de la configuration de cette annexe, décrit par M. [Y], dans son rapport amiable diligenté par la société La Farnesina comme “étant assez étroit (60 cm de largeur pour 190 m² de hauteur)”, il sera retenu le coefficient de 0,15 tel que préconisé par l’expert judiciaire et conforme à la charte de l’expertise.

La surface pondérée des locaux sera donc fixée à 94,94 m²p, arrondie à 95 m²p comme retenu par M. [D].


Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « restaurant et à titre accessoire, d'épicerie fine, traiteur, boissons, vins et spiritueux et produits alimentaires, et notamment commercialisés sous la marque PROCACCI ; salons de thé (avec licence IV), glaciers et vente à emporter ; le commerce de tous produits et matériels liés à l'épicerie fine, la gastronomie et le vin, la décoration ou l'art de vivre”.

Le bail permet donc, outre l’activité de restaurant, des activités accessoires, ce qui constitue une destination assez large et un facteur de majoration de la valeur locative.


Sur les obligations respectives des parties

La sous-location est interdite.
La cession est interdite sans autorisation du bailleur si ce n’est à l’acquéreur du fonds.
Le locataire doit supporter la charge de l’impôt foncier et le coût des travaux de mise aux normes éventuellement prescrits par l’administration (hors ceux des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil).
Le bailleur dispose d’un droit de préemption sur la cession du bail et du fonds. 

Le loyer du bail expiré a été contractuellement fixé à la somme de 103.865,12 euros HT HC par an et en raison de l’indexation annuelle s’élève en dernier lieu à la somme annuelle de 121.341,48 euros HT HC.


Sur les références de comparaison

Concernant les éléments de comparaison, il sera rappelé que la valeur locative ne peut être estimée avec une approche exclusivement statistique en opérant la moyenne arithmétique de loyers sélectionnés présentant des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variables et des locaux qui ne présentent pas exactement les mêmes caractéristiques physiques (notamment en terme de superficie, de linéaire de façade et de visibilité).

Aussi, seule une analyse comparative des éléments de référence tenant compte de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’approcher ladite valeur locative.

S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage, l’expert judiciaire a retenu deux références concernant des renouvellements amiables, faisant apparaître :

* un prix unitaire de 1.491 euros/ m²p au 1er mai 2017 pour une coutellerie de 55,32 m²p au [Adresse 4].
* un prix unitaire de 2.200 euros/m²p pour un commerce de pâtisserie restauration de luxe à l’enseigne “ Ladurée”, de 162 m²p au [Adresse 3], référence cependant ancienne et donc peut pertinente puisque le renouvellement du bail date d’octobre 2011. En outre, si ces locaux sont proches des lieux loués, la référence doit cependant être traitée largement à la baisse compte tenu de l’emplacement des locaux à plus forte chalandise, et de l’activité exercée. 

Pour les loyers fixés judiciairement, l’expert a retenu sept références avec des prix unitaires allant de 909 euros/m²p, 1.000 euros/m²p, 1.350 euros/m²p, 1.500 euros/m²p, 1.700 euros/m²p et 2.500 euros/m²p.
Parmi ces références, certaines sont cependant anciennes avec des dates d’effet de bail éloignées de la date de bail renouvelé (1er juillet 2018).

Pour les loyers en première location, l’expert a retenu deux références, faisant apparaître :

* un prix unitaire de 2.060 euros/ m²p à janvier 2014 pour un restaurant de 25 m²P au [Adresse 5],
* un prix unitaire de 1.152 euros/m²p à septembre 2014 pour un restaurant de 135 m²P au [Adresse 2].

Le preneur ne critique pas dans son mémoire les termes de comparaison retenus par l’expert tandis que le bailleur fait état de quatre références de loyer en renouvellement et douze références de loyer en première location (dans une fourchette de 1.442 euros à 3.875 euros), lesquelles cependant doivent être retraitées à la baisse, les nouvelles locations étant généralement conclues à un loyer plus élevé que les renouvellements.

Etant entendu que l’ensemble des références doit également être retraité à la hausse ou à la baisse en fonction des surfaces des locaux, la valeur unitaire des loyers des plus grandes surfaces étant généralement minorée par rapport aux plus petites, qui, dans certains cas, peuvent bénéficier d’un effet bonbonnière 

En l'espèce, au regard des éléments de comparaisons versés aux débats, des caractéristiques des locaux, de très bonne facture, avec un bon linéaire de façade (environ 9 mètres), du bon environnement au regard de l’activité exercée avec la présence d’une clientèle mixte et fortunée, d’une grande terrasse qui contribue à la bonne visibilité du local, de la tranquillité générée par l’interdiction d’accès de cette rue à la circulation automobile par filtrage aux extrémités (les inconvénients liés à ce filtrage de la rue à chaque extrémité par un barrage policier limitant la déambulation naturelle en direction de la [Adresse 11] étant analysés au titre des correctifs ci après et n’étant donc pas à prendre en comte à ce stade, sauf à pratiquer un double abattement), à la situation de la cuisine en sous sol (mais avec monte-plats), à l’absence de luminosité et l’absence de vitrine sur rue, à la présence de plusieurs décalages du sol ou sous sol, le prix de 1.350 euros/m²p apparaît justifié et il y a lieu de fixer à ce montant la valeur locative unitaire de base au 1er juillet 2018 des locaux en litige.

La valeur locative de base sera donc fixée à la somme de 128.250 euros HT HT/an (1350 m²P x 95).


Sur les correctifs


Sur les abattements

Sur la présence d’un barrage filtrant

M. [D] a retenu un abattement de 15 % en lien avec le barrage de police limitant l’accès naturel de chalands dans la portion de rue où se situent les locaux en cause.
La société La Farnesina réclame à ce titre un abattement de 25%, tel que retenu par M. [Y], expert mandaté par ses soins, tandis que M. [K] [J] préconise un abattement ne pouvant excéder 10 %.

Il est certain que l’existence du barrage filtrant, 24h/24, a une influence sur la commercialité des lieux en cause, laquelle est cependant à relativiser eu égard à l’activité exercée (restaurant plutôt haut de gamme), à la bonne visibilité des lieux dotée d’une terrasse, à la présence d’un parking à proximité et à l’environnement qui draine une forte chalandise aisée.

Il sera donc retenu un abattement de 15 % de ce chef.


Sur les travaux de mise aux normes

L’expert judiciaire, suivi par le preneur, retient un abattement de 5 % pour les travaux de mise aux normes mis à la charge du preneur.

Le bailleur conteste cet abattement faisant valoir d’une part qu’au cours du bail expiré, aucune demande au titre de travaux relatifs à la mise en conformité des lieux n’a été demandée au preneur et d’autre part que le renouvellement du bail est soumis à la loi Pinel. Il ajoute qu’il appartient au juge d’appliquer la valeur locative laquelle s’évalue selon les critères définis à l’article L.145-33 du code de commerce et non sur la base du loyer plafonné en y appliquant des facteurs de minoration.

Or l’abattement de la valeur en raison de la mise à la charge au preneur des travaux de mise en conformité résulte de l’équilibre général du contrat de bail et des obligations respectives des parties et n’est pas subordonné à la réalisation effective desdits travaux.

Ce transfert objectif de charges pesant en principe sur le propriétaire foncier doit donc venir minorer la valeur locative, étant entendu que les dispositions de la loi Pinel, contrairement à ce que fait soutenir le bailleur, n’ont pas pour effet de rendre inopérant ce transfert contractuellement convenu.

Il y a donc lieu de retenir un abattement de 5 % de ce chef.


Sur l’impôt foncier

La société La Farnesina réclame à ce titre un abattement de 2 % tel que retenu par l’expert judiciaire, soutenant que la clause qui impute la taxe foncière au lobaire est une clause exorbitante du droit commun.
M. [K] [J] s’oppose à l’application de cet abattement, soutenant que le nouvel article R.145-35 du code de commerce, en insérant dans le corpus légal du statut des baux commerciaux la liste de charges récupérables sur le preneur a nécessairement exclu du champ d’application de l’article R.145-38 la prise en considération de charges autrefois considérées comme exorbitantes de droit commun, faute de législation spécifique aux charges en cette matière.

Nonobstant les dispositions de la loi Pinel, l’imputation de l’impôt foncier au preneur, contractuellement possible, reste un transfert de charges, qui constitue une minoration de la valeur locative, et justifie un abattement de 2% , tel que sollicité par la société La Farnesina. 


Sur les facteurs de majoration

Sur les réparations de l’article 606 du code civil 

Aux termes de son mémoire, M. [K] [J] expose que depuis la loi Pinel, le bailleur n’est plus en mesure de refacturer à son preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil, de sorte qu’il conviendrait de tenir compte de cette modification des obligations respectives des parties par l’application d’une majoration de 10 % compte tenu de l’avantage important dont bénéficie le preneur et de l’amputation de l’équilibre contractuel initial en défaveur du bailleur.

Pour autant, la loi Pinel ayant pour effet de déclarer non écrite une clause imputant au preneur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil, il n’y a pas lieu à majoration de la valeur locative de ce fait.


Sur le droit de terrasse 
 
L’expert a fixé une majoration pour droit de terrasse de 3,5 %, M. [K] [J] sollicite l’application d’un coefficient de 2% et la société La Farnesina de 10 %.

Le restaurant exploité par la société La Farnesina dispose d’une grande terrasse de 26 couverts, située en avant de la façade sur la [Adresse 8], qui augmente significativement la capacité du restaurant (60 places assises en salle), au moins pour six mois dans l’année puisqu’elle n’est pas couverte.

Cette terrasse, qui constitue un véritable atout pour le commerce considéré, justifie une majoration de la valeur locative à hauteur de 8 %.

La valeur locative après correctifs (minoration de la valeur locative de 14 %) sera donc fixée à la somme annuelle de 110.295 euros HT HC. 

 
Sur la fixation du prix du loyer

L’expert a proposé un calcul du loyer plafonné non contesté par les parties et conforme aux règles et indices en vigueur, qui s’élève à la somme de 112.798,67 euros selon le calcul suivant :

Date de prise d’effet du renouvellement : 1er juillet 2018 
Date de prise d’effet du bail : 1er avril 2009 
Durée effective du bail : 9 ans et 1 trimestre. 
Loyer initial : 103.865,12 € HT HC/an. 
L’indice multiplicateur sera celui du 1er trimestre de l’année de renouvellement, 
L’indice diviseur sera l’indice du 4ème T 2008, soit 103,01 
 
103.865,12 x 111,87 (ILC 1er T 2018) = 112.798,67 € 
103,01 (ILC 4ème T 2008) 


La valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné, et le loyer du bail renouvelé devant être fixé par principe à la valeur locative en application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le prix du bail renouvelé sera donc arrêté au 1er juillet 2018 à la somme de 110.295 euros HT et HC par an.


Sur les autres demandes 

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société La Farnesina et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par M. [K] [J] à compter du 13 février 2020, date de l’assignation délivrée par le preneur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.




PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 110.295 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 portant sur le local situé [Adresse 8] à [Localité 7],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyers à compter du 13 février 2020 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire confiée à M. [D],

Dit n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.


Fait et jugé à PARIS, le 18 janvier 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME