Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/11394
N° Portalis 352J-W-B7F-CVEWW


N° MINUTE : 11

Assignation du :
10 Septembre 2021

Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LOUVRE CAPITAL
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0681



DEFENDERESSE

S.A.R.L. NAGOYA
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière



DEBATS

A l’audience du 08 Novembre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 24 novembre 2011, Madame [I] [K], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. LOUVRE CAPITAL depuis le 18 octobre 2017, a donné à bail à la société ROYAL SUSHI aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L. NAGOYA suite à une cession du fonds de commerce en date du 26 novembre 2012, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 16.080 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux donnés à bail sont désignés ainsi :

"- Boutique à droite en rentrant dans l'immeuble
- Arrière boutique
- Cave ".

La destination contractuelle est "Boutique importation, exploitation, vente d'articles d'épicerie fine et exotique et de tous les produits alimentaires ainsi que de tous les produits artisanaux, dégustation, restauration dans la mesure où les règlements de copropriété et d'hygiène sont respectés".

Par acte extrajudiciaire en date du 7 août 2020, la S.A.R.L. NAGOYA a sollicité auprès du mandataire de la bailleresse le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 octobre 2020, la S.A.R.L. LOUVRE CAPITAL a accepté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 48.000 euros.

Par mémoire préalable régulièrement notifié le 26 février 2021, la S.A.R.L. NAGOYA a sollicité la fixation du prix du loyer du bail en renouvellement à la somme annuelle de 13.587 euros en principal à compter du 1er janvier 2021.

Par mémoire en date du 20 mars 2021, régulièrement notifié par la S.A.R.L. LOUVRE CAPITAL, celle-ci a sollicité la fixation du loyer en renouvellement à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principal de 63.500 euros.

Par acte d'huissier du 10 septembre 2021, la S.A.R.L. LOUVRE CAPITAL a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la S.A.R.L. NAGOYA, aux visas des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et suivants, R. 145-11 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, aux fins de :

A titre principal :

- Dire que le bail commercial s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021,
- Dire que le loyer de renouvellement dudit bail doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, à compter du 1er janvier 2021,
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principal de 63.250 euros, hors charges et hors taxes,
- Dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt de plein droit au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du code civil,
- Condamner la société NAGOYA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société NAGOYA aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL BLUMENTHAL AVOCATS, avocats au Barreau de Paris.

A titre subsidiaire :

- Désigner tel expert qu'il plaira au Président du Tribunal, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux,
- Fixer le loyer provisionnel que la société NAGOYA devra régler à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 60.000 euros en principal, hors charges et hors taxes,
- Réserver les dépens.

En tout état de cause :

- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


Par jugement en date du 27 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- Constaté, par l'effet de la demande de renouvellement émanant de la société NAGOYA et son acceptation par la société LOUVRE CAPITAL le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2021,
- Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert Monsieur [V] [D],
- Fixé à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société LOUVRE CAPITAL,
- Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,
- Réservé les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 12 juin 2023 et a conclu à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer en renouvellement du bail. Il a estimé la valeur locative au 1er janvier 2021 à 21.800 euros.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé avec avis de réception et par voie électronique le 9 octobre 2023, la S.A.R.L. LOUVRE CAPITAL demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et suivants, R. 145-11, R. 145-23 et suivants du code de commerce,

- Dire que le bail commercial dont s'agit s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021,
- Dire que le loyer de renouvellement dudit bail doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, à compter du 1er janvier 2021,
- Dire que le loyer de renouvellement dudit bail fixé à la valeur locative doit être corrigé et affecté d'une majoration de 4 % pour tenir compte du droit de terrasse consenti au preneur, de 10 % pour tenir compte du droit de communication (droit d'ouverture / de percement) avec le local voisin et de l'avantage indéniable qui en résulte pour le preneur (qui peut ainsi exercer l'activité de restauration), ainsi que d'une majoration de 10 % pour tenir compte de l'effet "bonbonnière" des locaux loués,
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principal de vingt-six mille quatre cent soixante-quatorze (26.474) euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées (sous réserve de leur mise en conformité avec les nouvelles dispositions instaurées par la loi Pinel),
- Ordonner que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt de plein droit au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- Ordonner que, à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 à 4 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991,
- Déclarer que la société NAGOYA est tant irrecevable que mal fondée en ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société LOUVRE CAPITAL, et l'en débouter,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,
- Condamner la société NAGOYA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société NAGOYA aux entiers dépens, en ce compris les coûts de l'expertise.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé et par voie électronique le 3 novembre 2023, la S.A.R.L. NAGOYA demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l'article L. 145-33 du code de commerce, de :

A titre principal,

- Fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 1] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 17.472 euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014,
- Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,
- Condamner la société propriétaire aux intérêts aux taux légal sur les trop perçus de loyers depuis la date de la demande en justice en application de l'article 1231-6 de code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.

A titre subsidiaire,

- Fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 1] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 17.666,47 euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

En tout état de cause,

- Condamner la société LOUVRE CAPITAL à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 de code de procédure civile,
- Condamner la société LOUVRE CAPITAL aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise.


L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience du 8 novembre 2023 et mise en délibéré à la date de ce jour.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Il résulte du jugement avant dire droit et il n'est pas contesté que le bail liant les parties s'est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2021.

La valeur locative et le loyer plafonné doivent donc être appréciés à cette date.

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d'un local commercial doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et le preneur soutenant que tel est le cas en l'espèce, il est nécessaire de fixer dans un premier temps, la valeur locative avant d'examiner le cas échéant, le motif de déplafonnement invoqué par le bailleur tenant à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.


Sur la valeur locative

Sur l'emplacement et les caractéristiques des locaux

L'article R. 145-3 du code de commerce dispose :

"Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire".

Aux termes du rapport d'expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, le local commercial se situe dans le 4ème arrondissement de Paris, dans la rue [Adresse 7], dans le quartier historique du Marais, doté d'une active fréquentation touristique et inclus - même s'il se trouve en lisière de cette zone - dans l'une des zones touristiques internationales (ZTI) définies par la loi du 5 août 2015, permettant notamment l'ouverture des commerces le dimanche et en soirée, ce qui n'a pas d'impact particulier s'agissant d'un restaurant, et la piétonisation du quartier le dimanche, ce qui est susceptible de générer une clientèle supplémentaire.

La rue [Adresse 7] est une longue artère à sens unique de circulation, qui relie du Sud au Nord, la rue de Rivoli dans le 4ème arrondissement à la rue de Bretagne dans le 3ème arrondissement. 

Le local est situé dans la section de la rue [Adresse 7] comprise entre la rue [Adresse 17] et la rue de [Adresse 9] et est bien desservi par les transports en commun, la station de métro "[8]" se situant à 250 mètres environ des lieux loués et les arrêts des lignes de bus n°75, 67, 76, 96, N11 et N16 se situant pour le premier à 130 mètres environ et pour les autres à 250 mètres environ du restaurant.

L'expert judiciaire précise que la commercialité de la rue [Adresse 7] est dynamique à cette hauteur, caractérisée par la présence de nombreux commerces et renforcée par l'installation ces dix dernières années d'enseignes nationales et de luxe, et dans un quartier fréquenté à la fois par la population touristique, par la population salariée du secteur ainsi que par la population résidente.

Les locaux se situent au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien disposant d'une façade en brique et pierre de taille, à droite de l'entrée de l'immeuble. Ils bénéficient d'un linéaire de façade vitrée de 2,80 mètres environ et d'une terrasse ouverte concédée sur le domaine public de 2,53 m² (capacité de 8 couverts environ).

Ils sont composés :
Au rez-de-chaussée :
- d'une salle de restaurant de 20 couverts de configuration rectangulaire et en profondeur, éclairée sur la rue [Adresse 7] et sous verrière zénithale à l'arrière,

Au sous-sol accessible par une trappe située dans la salle de restaurant et relié par une échelle de meunier :
- d'une réserve.

La société NAGOYA exploite d'autres locaux accessibles par l'arrière de la salle de restaurant faisant l'objet de baux distincts au sein desquels sont aménagés une cuisine, un bar, une salle de restaurant éclairée sous verrière zénithale (lots 8, 11 et 102), une salle de restaurant éclairée sous verrière, une cave et le droit aux WC communs situés dans la cour (lots 10 et 103).

L'expert note que les locaux loués sont à l'état d'usage et non-accessibles aux personnes à mobilité réduite (présence d'une marche à l'entrée de la zone de vente).

La société LOUVRE CAPITAL a communiqué en cours d'expertise les plans et mesurage des locaux établis par le géomètre-expert ESTER H.

L'expert fixe, au regard de ces plans, une surface utile totale de 33,15 m² et une surface totale pondérée de 21,35 m² qu'il arrondit à 21 m² P décomposée ainsi :
- rez-de-chaussée : surface utile de 21,15 m², surface pondérée de 19,55 m²,
- sous-sol : surface utile de 12 m², surface pondérée de 1,80 m².

La société LOUVRE CAPITAL ne conteste pas la pondération des surfaces effectuées par l'expert judiciaire mais souligne que rien ne justifie qu'elle soit arrondie à 21 m² P.

La société NAGOYA demande de retenir l'avis de l'expert judiciaire.

Les parties s'accordent sur l'évaluation de l'expert judiciaire. En revanche, rien ne justifie d'arrondir à 21 m² la surface pondérée. Par conséquent, il sera retenu une surface pondérée totale des locaux de 21,35 m².


Sur le prix unitaire

L'expert judiciaire a recherché des termes de comparaison pour les locaux, de boutiques rue [Adresse 7], et dans le secteur avoisinant, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires. Il a sollicité auprès de la locataire des éléments sur les loyers des trois autres baux exploités par la société NAGOYA à la même adresse, en vain. Ces éléments ne sont pas versés au débat.

Selon l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

Au titre des références locatives pour des restaurants, l'expert judiciaire cite :

* une référence de nouvelle location (hors droit au bail) :
- restaurant de 66 m² P situé [Adresse 11] (octobre 2020) : 1.394 € / m² P ;

* quatre références de renouvellement amiable :
- restaurant de 129 m² P situé [Adresse 15] (avril 2019) : 685 € / m² P, 
- restaurant de 115 m² P situé [Adresse 13] (janvier 2019) : 783 € / m² P,
- restaurant de 34 m² P situé [Adresse 14] (avril 2018) : 1.088 € / m² P,
- restaurant de 85,5 m² P situé [Adresse 16] (février 2018) : 787 € / m² P ;

* une fixation judiciaire :
- commerce de restauration de 101 m² P situé rue de Rivoli (août 2014) : 895 € / m² P.

Au titre des références locatives pour des boutiques ayant d'autres activités que celle de restaurant :

* 21 références de nouvelles locations (hors droit au bail) aux dates d'effet comprises entre mai 2017 et mars 2021 pour des commerces ayant des activités diverses (supérette, prêt à porter, literie, cosmétiques, chocolatier, bijouterie, glacier, maroquinerie - bagages) situés rue [Adresse 7], [Adresse 12], [Adresse 11], rue [Adresse 16], rue [Adresse 17], ayant des surfaces comprises entre 25 et 267 m²P et pour des prix unitaires compris entre 443 et 2.181 euros le m² P ; 

* trois références de renouvellement amiable aux dates d'effet comprises entre janvier 2018 et décembre 2018 (la référence à effet à décembre 2021 sera écartée étant postérieure à la date de renouvellement du présent bail) pour des commerces ayant des activités diverses (disquaire, optique et boulangerie) situés rue de la [Adresse 18], [Adresse 10] et [Adresse 14], des surfaces comprises entre 18 et 72 m²P et pour des prix unitaires compris entre 441 et 1.038 euros le m² P ; 

* six fixations judiciaires de renouvellement avec des dates d'effet comprises entre août 2014 et janvier 2021 avec des surfaces comprises entre 26 et 60 m² P, des prix unitaires compris entre 550 et 1.200 euros / m² P, pour des activités de prêt à porter, grossiste et grossiste en bijoux ;

L'expert retient un prix unitaire de 1.000 euros / m² P non critiqué par la bailleresse.

La société NAGOYA soutient que sur les 34 références citées par l'expert, seules 6 concernent des restaurants. Elle demande de privilégier les références de restaurants. La locataire souligne qu'un restaurant est un commerce avec un "taux d'effort important" dont la valeur locative est modérée ; que la référence de restaurant située [Adresse 4] concerne des locaux à louer ; que le restaurant situé [Adresse 2] est également vacant, ce qui démontre selon elle, s'agissant de prises à bail récentes (1er octobre 2020 et 1er avril 2018) que les loyers étaient trop élevés pour une telle activité dans le quartier. Elle demande d'écarter ces deux références et de retenir, au regard des quatre autres références de restaurant un prix unitaire de 800 euros. Elle souligne également qu'il convient de prendre en compte l'effondrement de la commercialité à l'emplacement des locaux loués, au cours du bail expiré en raison notamment du mouvement des "gilets jaunes", des grèves de l'hiver 2019, de la pandémie engendrée par le covid et ses conséquences ; de la baisse du marché locatif en raison de la crise sanitaire ; du développement massif du télétravail, ayant entraîné une baisse de fréquentation des bureaux présents dans la zone de chalandise, de la surface et de la configuration des locaux, de leur faible visibilité ; de la précarité résultant d'une exploitation sur plusieurs baux ; de la nature de l'activité exercée, qui ne permet pas de dégager des marges bénéficiaires importantes.

Contrairement à ce que soutient la locataire, l'expert a répondu précisément sur les références en écrivant, page 46 de son rapport, "rien ne laisse présager que ces commerces ont été fermés en raison d'un loyer trop élevé : ces éléments qui correspondant à un instant donné à la rencontre entre un bailleur et un locataire doivent à ce titre être intégrées pour correspondre à un prix couramment pratiqué dans le voisinage, soit le reflet du marché locatif.
Les 4 références restantes permettraient d'établir une valeur unitaire moyenne de 788 €.
Il ne peut être tenu compte qu'exclusivement des références en restauration ni pratiqué de moyenne : l'appréciation du prix unitaire tient compte de l'ensemble des éléments et de la destination contractuelle des locaux litigieux moins valorisante que celles des activités d'équipement de la personne". 

Cette position argumentée de l'expert sera retenue.

S'agissant de l'impact de la crise sanitaire, plusieurs des références prises en compte par l'expert sont contemporaines ou postérieures à mars 2020, pour des prix unitaires compris entre 943 euros et 2.181 euros / m² P pour des nouvelles locations (supérette, prêt à porter, literie, restaurant, cosmétiques), de 1.266 euros /m² P pour un renouvellement amiable en décembre 2021 (optique) et de 900 euros / m² P pour une fixation judiciaire en janvier 2021 (prêt à porter). Par conséquent, la critique de la société NAGOYA n'est pas fondée. D'autre part, l'expert relève expressément dans son rapport au titre des éléments défavorables que l'"échéance (qui) s'inscrit dans une conjoncture dégradée par les effets de la crise sanitaire" (page 22).

Alors que l'expert retient une petite superficie valorisante au mètre carré unitaire "effet bonbonnière" ainsi qu'une destination contractuelle bien adaptée au site et libérale, avec l'avantage d'une communication avec des surfaces objets de baux distincts, il note au titre des éléments défavorables le fait que l'exploitation dépend de plusieurs baux et que les locaux ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Au vu de l'ensemble des éléments précités, de la destination large des locaux, de leur emplacement dans une zone de commercialité active, de leur configuration, de leur visibilité limitée, des références locatives précitées en prenant en considération les différences d'emplacement, de surface, de destination des locaux cités au regard des locaux loués, le prix unitaire de 1.000 euros / m² P proposé par l'expert judiciaire est un peu élevé. Il sera retenu une valeur unitaire de 900 euros le mètre carré pondéré.

La valeur locative avant abattement s'établit donc à la somme en principale de 19.215 euros (900 euros / m² P x 21,35 m² P).


Sur les correctifs

* Sur la majoration appliquée à la valeur locative au regard du droit de terrasse

L'expert judiciaire retient la majoration de la valeur locative suivante :
- 4 % au titre du droit de terrasse.

Les parties ne contestent pas le pourcentage de majoration de 4 % de la valeur locative en raison de l'existence du droit de terrasse qui sera donc retenu.

* Sur les majorations sollicitées en raison du droit de communication, de percement ou d'ouverture consenti à la société NAGOYA et de l'effet "bonbonnière"

La société LOUVRE CAPITAL demande de retenir pour chacun de ces motifs un coefficient de majoration de 10 %, que la société NAGOYA conteste au motif que l'expert a pris en compte ce droit résultant du bail expiré ainsi que l'effet "bonbonnière" en fixant le prix unitaire à la valeur de 1.000 euros / m² P.

En l'espèce, le bail expiré prévoit dans la clause de désignation que "Le preneur pourra, sous sa responsabilité, abattre la cloison qui est mitoyenne avec la boutique du fond, à charge pour lui de la rétablir en fin de bail".

Il est constant qu'il s'agit d'un avantage pour le preneur. Pour autant, cet élément a été pris en compte par l'expert judiciaire qui écrit en réponse au dire adressé par le conseil de la bailleresse (page 45 du rapport) : "Le prix unitaire intègre déjà cet avantage, appliquer une majoration supplémentaire reviendrait à tenir compte à double titre de cette mise en communication". L'expert a également pris en compte l'effet "bonbonnière" dans son évaluation du prix unitaire. Celui-ci finalement retenu dans la présente décision prend également en compte ces deux éléments. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'appliquer de coefficients de majoration supplémentaires.

Les parties ne font état d'aucun autre correctif à apporter à la valeur locative.

Dès lors, la valeur locative après correctifs s'établit au 1er janvier 2021 à la somme en principale de 19.983,60 euros arrondie à 19.984 euros (19.215 + (19.215 x 0,04)).


Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021

Le loyer plafonné au 1er janvier 2021 s'établit, selon la société NAGOYA, à la somme en principale de 17.666,47 euros [16.080 x 115,70 (3ème trimestre 2020) / 105,31 (3ème trimestre 2011)] qui n'est pas contestée par la partie adverse et sera donc retenue.

De ce fait, la valeur locative au 1er janvier 2021 est supérieure au montant du loyer plafonné.

Il convient donc d'examiner le motif de déplafonnement invoqué par la bailleresse, à savoir la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

L'expert judiciaire a considéré que ce motif de déplafonnement était justifié. Au titre des éléments favorables, Monsieur [D] met en avant une amélioration qualitative et quantitative de la population résidentielle, un classement du secteur en zone touristique internationale, le renouvellement des commerces sur la période, la rénovation du BHV et l'implantation d'EATALY qui se sont accompagnées d'une offre en restauration. L'implantation géographique du local est donc favorable et le commerce est situé sur un axe très activement fréquenté en journée mais également par une clientèle de noctambules. 

La société NAGOYA ne conteste pas ces éléments mais soutient sans en justifier cependant qu'ils ne seraient pas significatifs.

Or, Monsieur [D] a précisément argumenté dans son rapport les éléments précités, a relevé que si une baisse de fréquentation des stations de métro dans la zone de chalandise était notable, d'autres moyens de transport s'étaient développés, de sorte que cet élément était en réalité neutre. S'agissant de la crise sanitaire et ses effets, ils ne sont pas contestés. Pour autant, ils doivent être mis en balance avec l'ensemble des facteurs favorables identifiés par l'expert. Il apparaît dès lors que la modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas sérieusement contestable.

Compte tenu du motif de déplafonnement retenu, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 s'établit donc à la somme de 19.984 euros.

Il convient de rappeler qu'en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 10 septembre 2021, puis au fur et à mesure des échéances échues, lesdits intérêts seront capitalisés.



Sur les autres demandes

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les sociétés LOUVRE CAPITAL et NAGOYA sont déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers, en l'état de sa compétence restreinte à la fixation du prix du bail renouvelé, de fixer un nouveau montant du dépôt de garantie ni d'ordonner l'application de dispositions légales.

Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de dix-neuf mille neuf cent quatre-vingt-quatre (19.984) euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 entre la société LOUVRE CAPITAL et la société NAGOYA pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] 

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 10 septembre 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts seront capitalisés suivant les modalités prévues par l'article 1343-2 du code civil,

Déboute les sociétés LOUVRE CAPITAL et NAGOYA de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers de réactualiser le montant du dépôt de garantie ou d'ordonner qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 à 4 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 18 janvier 2024.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE