Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 20/11585 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHQK

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
18 Novembre 2020









JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. VIRTUS
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0497




DÉFENDEUR

Monsieur [X] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SCP MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0143






Décision du 18 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/11585 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHQK



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2011, M. [X] [H] a donné à bail à la société Yaki-Wasabi, aux droits de laquelle vient la société Virtus des locaux commerciaux situés [Adresse 4]), pour une durée neuf années à compter du 1er juillet 2011 pour expirer le 30 juin 2020. 

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé signé les 17 juin et 13 juillet 2020, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 pour expirer le 30 juin 2029. 

Le local loué est à usage de « marchand de vins – liqueurs et charbons – café – bar et restaurant». 

Le bail renouvelé a été consenti moyennant un loyer annuel d’un montant de 14 500 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance. 

Par acte extrajudiciaire en date du 22 octobre 2020, M. [H] a fait délivrer à la société Virtus un commandement de payer et d’exploiter visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement de la somme de 12 522,40 euros au titre des loyers et charges des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2020, et faisant injonction au preneur d’exploiter les lieux de façon “effective et conforme à la destination des lieux”, le bailleur reprochant au preneur le fait que les locaux donnés à bail n’étaient ni exploités, ni garnis.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 18 novembre 2020, la société Virtus a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2021, la société Virtus demande au tribunal, outre de faire divers constats constitutifs de “dire et juger” sans valeur décisoire et qui ne font que reprendre ses moyens développés dans ses conclusions, de :
 - débouter M. [H] de ses demandes ; 
- juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 octobre 2020 est sans effet, étant dépourvu de toute cause et ayant été délivré de mauvaise foi ; 
- juger qu’elle n’est redevable d’aucune dette de loyers et charges envers le bailleur au titre du bail du 15 mars au 15 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021 ; 
- condamner M. [H] à lui restituer la somme de 566,67 euros versée au titre de la période du 15 mars au 31 mars 2020 ; 
A titre infiniment subsidiaire :
- lui accorder un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées au bailleur et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ; 
- juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement. 
- juger qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où elle s’acquitterait effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ; 
A titre encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse où une condamnation quelconque serait prononcée à sa charge, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, manifestement incompatible avec la nature de l’affaire ;
En tout état de cause :
- condamner M. [H] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner M. [H] en tous les dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP HB & Associés, représentée par Maître Gilles Hittinger-Roux, avocat au barreau de Paris, par application de l’article 99 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, la société Virtus fait valoir en substance :
- qu’aucune action ne peut être mise en oeuvre à l’encontre du preneur par application de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et qu’en tout état de cause, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 interdit la mise en œuvre de la clause résolutoire pour des loyers afférents à la période du 12 mars au 10 septembre 2020 ;
- que M. [H] a fait preuve de mauvaise foi au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré en pleine période de crise sanitaire et alors que l’inexploitation du local est un fait qui résulte exclusivement du respect des mesures administratives alors en vigueur ;
- à titre principal que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et que c'est à bon droit qu’elle se prévaut de l’exception d’inexécution ; 
- à titre subsidiaire, que la pandémie de Covid-19 et les mesures de fermeture et de confinement prises par le Gouvernement sont constitutifs d’un événement de force majeure et que les effets du bail commercial ont été suspendus à compter du deuxième trimestre 2020 ; 
- à titre plus subsidiaire, que les mesures réglementaires et législatives et notamment, les arrêtés des 15 et 16 mars 2020, la loi décrétant l’état d’urgence sanitaire et les décrets n°2020-1257, 2020-1262 et 2020-1310, constituent un fait du Prince, dans la mesure où elles ont conduit à la fermeture autoritaire de l’établissement du Preneur et à la restriction de sa jouissance des locaux; 
- à titre encore plus subsidiaire, que les mesures réglementaires et législatives et notamment, les arrêtés des 15 et 16 mars 2020, la loi décrétant l’état d’urgence sanitaire et les décrets n°2020-1257, 2020-1262 et 2020-1310 (dans leurs versions successives), ont entraîné la perte de la chose louée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2021, M. [H] demande au tribunal de :
- débouter la société Virtus de ses demandes, fins et conclusions tendant à l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 octobre 2020, 
A titre reconventionnel : 
- juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 octobre 2020 a été délivré de bonne foi et lui faire produire effet, 
- juger à défaut que les inexécutions contractuelles de la société Virtus tant en défaut de paiement qu’en défaut d’exploitation justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de cette dernière, 
En conséquence :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date des 7 juin et 13 juillet 2020 à son profit au titre du non-paiement des loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestre de l’année 2020,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date des 7 juin et 13 juillet 2020 à son profit en raison de l’absence d’exploitation effective des locaux en infraction aux stipulations dudit contrat de bail, 
En tant que de besoin :
- prononcer judiciairement la résiliation du contrat de bail en date des 7 juin et 13 juillet 2020 aux torts exclusifs de la société Virtus,
En tout état de cause :
- juger la société Virtus, ainsi que tout occupant de son chef, occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] depuis le 22 novembre 2020, ou bien depuis la date que le tribunal aura arrêtée, 
- ordonner l’expulsion de la société Virtus, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux loués passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux demeuré infructeux, et ce, avec le concours au besoin de la force publique, 
- ordonner la mise sous séquestre des biens meubles qui se trouveraient sur place, et ce aux frais exclusifs et avancés de la société Virtus, ainsi que tout occupant de son chef, 
 - condamner la société Virtus à lui payer une somme de 27.335 euros, correspondant aux arriérés de loyers et charges des 2ème, 3ème et 4ème trimestre de l’année 2020 et des 4 trimestres de l’année 2021, produisant intérêts au taux légal depuis le 22 octobre 2020, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, 
- condamner la société Virtus à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer en vigueur qui serait encore dû, charges et taxes en sus, et ce, jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise effective des clés,
- débouter la société Virtus de sa demande de délais de paiement,
- juger que le dépôt de garantie d’un montant de 3.625 euros lui reste acquis,
- rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, 
- condamner la société Virtus à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- débouter la société Virtus de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires.

Au soutien de ses demandes, M. [H] fait valoir pour l’essentiel :
- que la société Virtus qui a accepté de renouveler le contrat de bail à l’été 2020, soit à la sortie du premier confinement, n’a jamais sollicité d’échéancier et n’a rien réglé depuis le renouvellement ; qu’elle est de mauvaise foi, alors que lui-même a au contraire à diverses reprises de se rapprocher de la société, en vain ;
- que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été valablement délivré le 22 octobre 2020 et que la société Virtus ne bénéficie plus, en tout état de cause, à compter du 9 août 2021, de la protection prévue par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020; que la société Virtus est pourtant restée défaillante dans son obligation fondamentale de paiements des loyers pour toutes les échéances de l’année 2021 ;

- que la société Virtus n’exploite plus les locaux donnés à bail depuis plusieurs années puisque par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2017,elle a procédé à une cession partielle de fonds de commerce en cédant l’intégralité des éléments le constituant à l’exception du droit au bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] ; que la société a vidé les locaux pris à bail de tout équipement de nature à permettre l’exercice d’une activité commerciale ; que cette absence d’exploitation effective constitue incontestablement une infraction aux dispositions légales ainsi qu’aux stipulations du contrat de bail en date des 7 juin et 13 juillet 2020 ;
- qu’il n’a pas manqué à son obligation de délivrance, que le principe de la force majeure ne peut être utilement invoqué par la locataire, pas plus que le fait du prince et la perte de la chose louée;
- que la demande de délais de paiement de la société Virtus n’est pas fondée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 20 septembre 2022, reportée au 30 mai 2023 puis au 31 octobre 2023 en raison de contraintes de service.

A l'issue de l’audience les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 18 janvier 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT 

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 octobre 2020

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant, notamment, la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas d'inexécution totale ou partielle du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer. Le commandement de payer délivré à la société Virtus le 22 octobre 2020 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce.
Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues, qui concernent les loyers et charges impayés des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2020 outre l’application de la clause pénale contractuelle.

Pour s’opposer aux demandes de M. [H], notamment en ce qui concerne les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, la société Virtus invoque les règles mises en place lors de la crise sanitaire liées à l’épidémie de Covid 19, excipe de la mauvaise foi du bailleur, et s’oppose en outre à l’exigibilité des loyers réclamés par le bailleur, sur divers fondements qui seront analysés ci après.
 
Sur l’incidence du cadre juridique de l’urgence sanitaire

S’agissant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Aux termes de ses conclusions, la société Virtus fait valoir en premier lieu qu’aucune action ne peut être mise en œuvre à son encontre par application de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, dont selon ses dires elle remplit les conditions.
 
Cet article dispose :
“'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...].

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]”.

Décision du 18 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/11585 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHQK




Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :
- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
- que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros;
- que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

Or en l’espèce, la société Virtus affirme mais ne justifie par aucune des pièces versées aux débats qu’elle remplit les conditions sus visées puisqu’elle ne produit, notamment, aucun élément comptable justifiant de son chiffre d’affaires pour les périodes considérées.

Au regard de ce seul motif, le moyen soulevé par la société Virtus est inopérant.

Il sera rappelé au surplus à toutes fins utiles que ces dispositions concernent les loyers dus à compter de son entrée en application soit à compter du 17 octobre 2020, de sorte qu’elles ne font pas obstacle au droit du bailleur de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement des loyers échus antérieurement et non réglés, comme c’est le cas en l’espèce.

S’agissant de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 

L’'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : “Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020.




L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d'éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d'effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d'affaires (inférieur à un million d'euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d'au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente).

Or la société Virtus qui revendique le bénéfice des dispositions de l'article 4 susvisé ne justifie pas répondre aux critères d'éligibilité de celles-ci et ne produit aucune pièce mettant le tribunal en mesure d’apprécier si elle y est éligible.
Elle ne peut par conséquent prétendre en bénéficier au motif de la seule date d'échéance des loyers visés au commandement de payer.
Etant observé à toutes fins utiles que si l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a pour effet d'interdire l'exercice par le créancier d'un certain nombre de voies d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, et de reporter les effets d’un effet commandement de payer visant la clause résolutoire, il n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

Le moyen soulevé de ce chef par la société Virtus sera donc rejeté.

Sur la mauvaise foi soulevée par la société Virtus 

La société Virtus fait soutenir que M. [H] a abusé de ces prérogatives contractuelles en délivrant le commandement litigieux en pleine période d’état d’urgence sanitaire, alors même que le bailleur ne pouvait ignorer la fermeture du commerce pendant plusieurs mois ; elle ajoute que M. [H] était parfaitement averti du désaccord du preneur sur le paiement des loyers et charges et des fondements juridiques justifiant le défaut de paiement, et que la demande de résiliation formulée par le biais du commandement visant la clause résolutoire est d’autant plus incompréhensible que M. [H] avait consenti à un renouvellement de bail à compter du 1 er juillet 2020. 

M. [H] réplique que la société Virtus ne s’est jamais rapprochée de lui malgré ses démarches.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Pour autant, les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Virtus n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles.



Etant entendu que la société Virtus ne peut d’autant moins se prévaloir en l'espèce d'une exécution de mauvaise foi du bail par le bailleur qu’elle a, en toute connaissance de cause, consenti à un nouveau contrat de bail après le début de la crise sanitaire et qu’elle ne justifie pas, en outre, avoir répondu aux demandes de paiement et d’explications adressées par M. [H] par courriers des 16 juillet et 4 septembre 2020.

Le moyen soulevé de ce chef par la société Virtus sera donc rejeté


Sur l’exigibilité des loyers

Sur l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance

La société Virtus fait soutenir qu’en raison des mesures gouvernementales prises pendant la crise sanitaire, elle n’a pas pu exploiter le local loué à compter du 15 mars au 15 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021 et qu’en conséquence il n’y pas eu pendant ces périodes de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et à demander par conséquent l’annulation des loyers du 15 mars au 15 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021, outre la restitution par M. [H] de la somme de 566,67 euros correspondant aux sommes versées pour la période du 15 au 31 mars 2020. 

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité.

En application de l’article 1219 du code civil, “une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

La société locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par M. [H] en exécution du bail les liant, lui permettent d'exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés. 

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société Virtus du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, ne résulte donc pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société Virtus est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d’un manquement du bailleur à leur obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période visée au commandement de payer.




Décision du 18 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/11585 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHQK

Sur la force majeure et le fait du prince

Aux termes de l'article 1218 du code civil, “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

En droit privé, le fait du prince est traditionnellement défini comme "une décision de l'autorité publique qui a pour conséquence de porter atteinte à l'équilibre financier de situations contractuelles et qui, en matière civile, peut constituer un cas de force majeure" (Gérard Cornu, Association Henri Capitant, Vocabulaire juridique, 8°" édition, 2007).

La société Virtus soutient que les mesures réglementaires d'interdiction d'accueil du public, imposées de manière imprévisible et irrésistible, revêtent l'ensemble des caractéristiques de la force majeure. Elle ajoute être fondée à se prévaloir de l’application du fait du Prince, d’autant qu’en l’espèce les conditions suivantes sont remplies : 
- les mesures réglementaires sont régulières et n’ont pas été annulées par les juridictions compétentes ; 
- ces mesures n’ont pas été provoquées par la faute du preneur, mais par la nécessité de lutter contre la propagation du Covid-19 ; 
- au moment de la conclusion du bail, la survenance d’un tel événement avait un caractère imprévisible pour le Preneur ; 
- la fermeture obligatoire des commerces au public revête un caractère irrésistible pour elle.

Il y a lieu cependant de rappeler que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'éxonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésisitible rendant impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n'est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.
Ainsi si l'épidémie de la Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d'exécution, dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours par sa nature susceptible d'être exécutée.
En l’espèce, la société Virtus ne justifie d'ailleurs nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus au bailleur, et ne produit aucun élément comme des documents comptables de nature à démontrer qu'elle ne disposait pas d'une trésorerie lui permettant d'honorer son obligation de paiement des loyers. 

Le moyen tiré de la force majeure et celui fondé sur la théorie du fait du prince ne peuvent donc pas prospérer au soutien d'une dispense de son obligation de somme d'argent et de paiement des loyers et charges échus pour les trimestres litigieux.


Sur la perte de la chose louée 

Selon l’article 1722 du code civil, “si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail”.

La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.

Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, M. [H] a maintenu les locaux loués à la disposition de la société Virtus, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties.

Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans de récents arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Le moyen soulevé de ce chef par la société Virtus sera donc rejeté.

Il ressort de l’ensemble des observations sus visées que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 octobre 2022 est valable et est suceptible de produire ses pleins effets.

Sur la dette locative

En l’état de ses dernières conclusions, M. [H] réclame la condamnation de la société Virtus à lui payer la somme de 27335 euros au titre de la dette locative arrêté au 4ème trimestre 2021 incluse se décomposant comme suit :
* loyers et charges du 2ème trimestre 2020 : 3410 euros
* loyers et charges du 3ème trimestre 2020 : 3987,50 euros
* loyers et charges du 4ème trimestre 2020 : 3987,50 euros
* loyer et charges du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2021 : 15 950 euros (3987,50 x 4)

La société Virtus, qui ne fait état d’aucun versement susceptible de venir en déduction la dette, sera condamnée à lui payer la somme réclamée de 27335 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 22 octobre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 12552,40 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.



Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais

Il ressort des observations sus visées que le commandement de payer délivré le 22 octobre 2020 doit produire ses effets et en l’absence de paiement des sommes qui y sont visées dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 novembre 2020 à 24h00.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Au soutien de sa demande de délais, la société Virtus fait exposer qu’elle est de bonne foi, qu’elle a toujours régulièrement payé ses loyers depuis la prise d’effet du bail et qu’elle se retrouve dans une situation économique difficile à la suite de la pandémie de Covid-19 et à ses conséquences économiques néfastes qui ont durement touché le secteur de la restauration. 

Pour autant, la société Virtus, qui ne justifie pas avoir procédé à un quelconque versement depuis le renouvellement du bail, ne verse aux débats aucune pièce justifiant de sa situation comptable et financière.
En outre, M. [H] verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier établi le 23 juillet 2021 faisant état de l’absence d’exploitation des locaux et des extraits de Kbis de la société mentionnant une absence d’activité à compter du 30 octobre 2017, étant précisé que par acte du 30 octobre 2017, la société Virtus a cédé les éléments constituant son fonds de commerce à l’exception du droit au bail.

La demande de délais de la société Virtus sera donc rejetée. 


Sur l’expulsion de la société Virtus et les demandes subséquentes de fixation d’une indemnité d’occupation et de séquestration du mobilier

En conséquence de la résiliation du bail, l’expulsion de la société Virtus et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.


En l'espèce, la société Virtus occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 23 novembre 2020, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l’espèce, cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus.


Sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie 

Le contrat de bail qui fait la loi des parties prévoit (avant dernier paragraphe page 9) que “Dans tous les cas où le BAILLEUR serait obligé de poursuivre pour le paiement de ses loyers, le dépôt de garantie lui resterait acquis à titre d’indemnité et de clause pénale.”

En application de cette clause, M. [H] est fondé à réclamer que le montant du dépôt de garantie, de 3625 euros, lui reste acquis, cette demande ne faisant l’objet d’aucune discussion de la part de la société Virtus dans ses écritures. 


Sur les autres demandes 

Partie qui succombe, la société Virtus sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer du 22 octobre 2020.
Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, au regard de l’équité, à payer à M. [H] la somme de 2500 euros.

Compte tenu des dispositions du présent jugement et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,


Rejette l’ensemble des demandes de la société Virtus tendant à obtenir des exonérations des loyers, visant à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 22 octobre 2020, et visant à obtenir des délais de paiement, 

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre M. [X] [H] et la société Virtus à la date du 22 novembre 2020 à 24h00,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 4] dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société Virtus et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;



Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Virtus à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, 
 
Condamne la société Virtus à payer à M. [X] [H] la somme de 27.335 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au 4ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 12 552,40 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Autorise M. [X] [H] à conserver le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur de la somme de 3625 euros, à titre de clause pénale contractuelle,
 
Condamne la société Virtus à payer M. [X] [H] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la société Virtus en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 octobre 2020, 

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 18 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME