Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/11351
N° Portalis 352J-W-B7G-CX6C3


N° MINUTE : 4

Assignation du :
14 Septembre 2022


Jugement avant dire droit

Expert : [M] [W][1]

[1] 
[Adresse 4] 
[Localité 6]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [K] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]

S.C.I. MAGNOLIA
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentés par Maître Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2305


DEFENDERESSE

S.A.R.L. IL FENICE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Lauriane CHISS, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #L0041


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2008, la société CHARTIER, mandataire de Monsieur [Z] [V] et de Monsieur [K] [V] (ci-après ensemble " les consorts [V] "), a donné à bail à la société MATOUNE des locaux à usage commercial ayant pour destination l'activité de " Bar, Restaurant, marchand de vins et liqueurs ", situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 1er juillet 2017, moyennant un loyer initial de 37.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, la société MATOUNE a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail susmentionné, à la société MORIGNY. Puis, par acte sous seing privé du 9 juin 2015, la société MORIGNY a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société IL FENICE.

Le bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2017.

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2018, la société IL FENICE a sollicité des consorts [V] le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018.

Par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2018, les consorts [V] ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018, proposant la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 47.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable signifié le 29 septembre 2020, les consorts [V] et la SCI MAGNOLIA ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 49.980 euros en principal, à compter du 1er octobre 2018.

Par acte d'huissier de justice signifié le 14 septembre 2022, les consorts [V] et la SCI MAGNOLIA ont fait assigner la société IL FENICE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

" A TITRE PRINCIPAL
- JUGER que, par application des articles L.145-33 et R.145-6 et R.145-23 et suivants du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s'agit à effet du 1er octobre 2018, doit être fixé à la valeur locative dans le cadre d'un renouvellement de bail.
- FIXER, en conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] loués à la Société IL FENICE à un montant annuel de 49.980 € (quarante-neuf mille neuf cent quatre-vingt euros), en principal, hors charges et hors taxes.
- JUGER que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,
- CONDAMNER la société preneuse aux dépens y compris les frais éventuels d'expertise,

A TITRE SUBSIDIAIRE
Au besoin, préalablement,
- DESIGNER tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur le déplafonnement du loyer et la valeur locative,
- Dans ce cas, FIXER le loyer provisionnel que le locataire devra régler a compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, a la somme annuelle de 49.980 € (quarante-neuf mille neuf cent quatre-vingt euros) hors taxes et hors charges,
- VOIR en telle hypothèse réserver les dépens,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- ORDONNER en chaque hypothèse l'exécution provisoire de la décision a intervenir,
- CONDAMNER la Société IL FENICE au paiement d'une somme de 4.500 € par application de l'article 700 du CPC,
- ORDONNER, en chaque hypothèse, l'exécution provisoire de la décision a intervenir. "

Aux termes de son mémoire en défense notifié le 13 novembre 2023, la société IL FENICE demande au juge des loyers commerciaux :

" IN LIMINE LITIS
- JUGER que l'action en fixation du loyer du bail renouvelé engagée par le bailleur est prescrite sur le fondement des articles L 145-10 et L 145-60 du Code de commerce et les en débouter;

A TITRE PRINCIPAL
- Dire que les consorts [V] et la SCI MAGNOLIA n'apportent pas la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialise ;

En conséquence,
- DEBOUTER les consorts [V] et la SCI MAGNOLIA de leurs demandes de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2018 et de fixation de ce loyer à la somme de 49.980 € portant intérêts au taux légal ;
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé a la somme de 40.245 € (quarante-mille-deux-cent-quarante-cinq euros) en principal hors taxes et hors charges, par application de la variation de l'indice des loyers commerciaux publie par l'INSEE à compter du 1er octobre 2018 ;
- CONDAMNER in solidum les consorts [V] et la SCI MAGNOLIA a rembourser a la société IL FENICE le trop perçus sur le loyer du bail renouvelé depuis le 1er octobre 2018 ;
- CONDAMNER les consorts [V] et la SCI MAGNOLIA à verser la somme de 5.000 € à la société IL FENICE au titre de ses frais irrépétibles de procédure ainsi qu'aux entiers dépens ;

A TITRE SUBSIDIAIRE
- DONNER ACTE à la société IL FENICE qu'elle ne s'oppose pas à la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur le montant du loyer ?xé selon les conditions de l'article L145-34 al 1 du code de commerce, le déplafonnement du loyer et la valeur locative 
- ORDONNER que le coût de l'expertise judiciaire soit à la charge du Bailleur ;
- FIXER 1e loyer provisionnel à compter du 1er octobre 2018 à la somme de 40.245 € (quarante-mi1le-deux-cent-quarante-cinq euros) en principal hors taxes et hors charges ;
- DEBOUTER1es consorts [V] et la SCI MAGNOLIA de leurs demandes de fixation du loyer provisionnel à la somme de 49.980 € HT/HC et de condamnation de la société IL FENICE d'une somme de 4.500 € au titre de ses frais irrépétibles de procédure et plus généralement de toute autre demande, fins ou conclusions ;
- RESERVER les frais irrépétibles de procédure ainsi que les dépens ; "

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 15 novembre 2023, les consorts [V] maintiennent leurs demandes dans les mêmes termes que l'assignation du 14 septembre 2022, étant précisé qu'ils demandent au juge des loyers commerciaux d'ordonner la consignation des honoraires de l'expert judiciaire à frais partagés par moitié entre les parties. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 novembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des consorts [V]

La société IL FENICE soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé fondée sur l'article L.145-60 du code de commerce, au motif que l'action intentée par les consorts [V] aurait due être introduite dans le délai de deux ans à compter de l'acceptation du renouvellement du bail par les bailleurs signifiée le 19 septembre 2018, soit avant le 19 septembre 2020. Elle estime que les bailleurs ont notifié un mémoire préalable le 29 septembre 2020, soit après l'expiration du délai de deux ans.

Les consorts [V] soutiennent en réplique que leur action n'est pas prescrite arguant que, dès lors que les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018 par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2018, le point de départ du délai de prescription se situe à la date de prise d'effet du bail renouvelé. Ils estiment que si la date de notification de l'acception du renouvellement est antérieure à la date de prise d'effet du renouvellement, ce qui est le cas en l'espèce, le point de départ de la prescription biennale prévue à l'article L. 145-60 du Code de commerce, court à compter de la date du renouvellement.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ".

L'action, comme en l'espèce, en fixation du loyer du bail renouvelé, est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60 du code de commerce aux termes duquel " Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. "

Aux termes de l'article L.145-10 du code de commerce, " A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. (...)"

En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2018, la société IL FENICE a sollicité des consorts [V] le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018. En application du 4ème alinéa de l'article L.145-10 du code de commerce précité, les bailleurs disposaient d'un délai jusqu'au 27 octobre 2018 pour refuser le renouvellement du bail. Or, par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2018, les consorts [V] ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018.

Il convient donc de constater le principe de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018.

Le point de départ du délai de prescription court à compter de la date de prise d'effet du nouveau bail en cas de demande de renouvellement émanant du locataire et lorsque la réponse du bailleur est intervenue avant la date de prise d'effet du nouveau bail. C'est donc à tort que le preneur a soulevé la prescription de l'action en fixation du loyer renouvelé, dès lors que les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement du bail le 19 septembre 2018 pour un renouvellement à compter du 1er octobre 2018.

Il en résulte que l'action en fixation du loyer n'était pas prescrite lors de la signification du mémoire préalable le 29 septembre 2020.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer que l'action en fixation du loyer renouvelé introduite par les consorts [V] est recevable.


II) Sur la demande de fixation du loyer renouvelé

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], à compter du 1er octobre 2018.

En revanche, elles s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Le preneur considère que le loyer doit être fixé à la somme en principal de 40.245 euros et les bailleurs sollicitent la fixation à la somme annuelle de 49.980 euros, hors taxes et hors charges.

Par ailleurs, là où les consorts [V] solicitent le déplafonnement du loyer en raison d'une modification notables des facteurs locaux de commercialité conformément à l'article L. 145-33 du code de commerce, le preneur conteste toute modification notable de ces facteurs. La société IL FENICE demande l'application de la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE à compter du 1er octobre 2018, pour fixer le loyer renouvelé.

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais des consorts [V], demandeurs à la fixation judiciaire du loyer en renouvellement, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société locataire pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SARL IL FENICE et déclare recevable l'action de M. [Z] [V], M. [K] [V] et de la SCI MAGNOLIA,

Constate, par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 27 juillet 2018 par le preneur et de la réponse des bailleurs du 19 septembre 2018, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], à compter du 1er octobre 2018 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :


Monsieur [M] [W]
[Adresse 4]
Tel. : [XXXXXXXX01] - [Courriel 7]@orange.fr




Avec mission :

- de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
- visiter les locaux litigieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;
- entendre les parties en leurs dires et explications ;
- de donner notamment son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité, et une éventuelle modification des caractéristiques des locaux loués,
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2018 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné,
- de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2024 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par M. [Z] [V], M. [K] [V] et la SCI MAGNOLIA à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 février 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée le 29 février 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 18 janvier 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS-CHAVES