Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/08467
N° Portalis 352J-W-B7H-C2HOE


N° MINUTE : 2

Assignation du :
30 Mai 2023


Jugement avant dire droit


Expert : [J] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
[1]

[1] 





JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024



DEMANDERESSE

S.C.S. C&A
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Maxime VIGNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0248



DEFENDERESSE

Société SNC TOUR CIT
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2135





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2008, la société SCIMAINEBREST, aux droits de laquelle vient la société SNC TOUR CIT, a donné à bail à la société C&A FRANCE des locaux à usage commercial ayant pour destination le " commerce d'équipement de la personne ", dépendant du centre commercial [8], à [Localité 9], pour une durée de douze ans à compter du 1er mars 2009, moyennant un loyer initial de 1.554.477,30 euros par an, hors taxes et hors charges.

Les locaux sont constitués de :

- bâtiment B, aux 1er et 2ème niveaux en infrastructure, des lots 2475 et 2478,
- bâtiment C, au rez-de-chaussée et 1er étage, des lots 2858 et 2859, et au 3ème étage du lot 2861 en partie.

Par acte d'huissier du 22 décembre 2020, la société TOUR CIT a fait délivrer à la société C&A FRANCE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2021, proposant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 3.780.738 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 17 mars 2021, la société preneuse a indiqué acquiescer au principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021, mais a contesté le loyer proposé par la bailleresse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 janvier 2023, la société TOUR CIT a notifié à la société C&A FRANCE un mémoire préalable, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 3.780.738 euros par an, hors taxes et hors charges.

Après avoir notifié un mémoire en réponse le 7 avril 2023, la société C&A FRANCE a fait assigner la société TOUR CIT par acte du 30 mai 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, la société C&A FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :
" A titre principal,

- DECLARER C&A FRANCE recevable et bien fondée ;
- FIXER le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2021 à un montant annuel de 1.290.000 euros HC HT en principal ;

A titre subsidiaire,

- DESIGNER tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :
 o Se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants dont la technicité s'avèrera utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
 o Donner son avis sur la valeur locative du local considéré au vu des critères définis par l'article 145-33 du Code de commerce ;
 o Préciser le montant du loyer à la date du renouvellement conformément aux critères de l'article L. 145-34 du Code de commerce ;
 o De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige ;
 o Dire que l'expert devra déposer son rapport dans les quatre mois de l'avis de consignation.
- FIXER le loyer provisionnel à un montant annuel de 1.290.000 euros HC HT à compter du 1er juillet 2021 ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER TOUR CIT à payer à C&A FRANCE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER TOUR CIT aux entiers dépens. "

Aux termes de son mémoire en défense notifié le 21 novembre 2023, la société TOUR CIT demande au juge des loyers commerciaux de :

" A titre principal :

- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2021 à un montant annuel de 3.780.738 € HT HC en principal

A titre subsidiaire, et pour y parvenir :

- DESIGNER tel expert qu'il plaira, avec pour mission de :
o Se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants dont la technicité s'avèrera utile à la solution du litige,
o Se faire remettre tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
o Etablir, à l'occasion de chaque visite, et dès que cela sera nécessaire, des notes aux parties,
o Rendre, avant de rendre son rapport définitif, un pré-rapport, faisant état de ses conclusions provisoires, en invitant les parties à lui faire part de leurs observations,
o Donner son avis sur la valeur locative des Locaux,
o Donner son avis sur le montant du loyer à la date du renouvellement du bail,
o De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
- DIRE que l'Expert devra déposer son rapport dans les quatre mois suivant l'avis de consignation de la provision sur sa rémunération.
- FIXER le montant provisionnel du loyer à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 3.780.738 € HT HC par an en principal



En tout état de cause :

- CONDAMNER la société C&A FRANCE à payer à la société TOUR CIT la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société C&A FRANCE aux entiers dépens
- DEBOUTER la société C&A FRANCE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ".

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 novembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.



MOTIFS DE LA DÉCISION


À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis au sein du centre commercial [8], à [Localité 9], à compter du 1er juillet 2021. En revanche, elles s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par application des articles L.145-33 et L.145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l'espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 12 ans à effet au 1er mars 2009, s'est poursuivi à l'arrivée du terme le 28 février 2021, la demande en renouvellement ayant pris effet à compter le 1er juillet 2021. Le bail a donc duré 12 ans et 4 mois et le loyer sera renouvelé sera fixé à la valeur locative.

Au soutien de ses prétentions, la société C&A FRANCE retient une surface pondérée de 4.200,82 m², qu'elle arrondit à 4.201 m² pondérés, et une valeur unitaire de 307 euros par m² pondéré et par an, soit une valeur locative totale de 1.290.000 euros par an, hors charges et hors taxes. Elle fonde son estimation sur un rapport d'expertise réalisé par M. [B] [Y] en date du 10 novembre 2020. À titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d'un expert aux fins notamment de donner son avis sur la valeur locative et la fixation d'un loyer provisionnel à hauteur de 1.290.000 euros par an.

La société TOUR CIT s'accorde avec la preneuse pour retenir une surface pondérée de 4.200,82 m². Elle retient cependant une valeur unitaire moyenne de 1.055 euros par m² pondéré et par an et maintient en conséquence la valeur locative d'un montant de 3.780.738 euros par an, hors taxes et hors charges, proposé au sein de son congé avec offre de renouvellement. Elle fonde son estimation sur un rapport d'expertise réalisé par M. [K] [Z] en date du 19 décembre 2022. À titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d'un expert aux fins notamment de donner son avis sur la valeur locative et la fixation d'un loyer provisionnel à hauteur de 3.780.738 euros.

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du Code de commerce, aux frais de la société TOUR CIT dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du Code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l'effet du congé avec offre de renouvellement du 22 décembre 2020 et de la réponse de la preneuse du 17 mars 2021, le principe du renouvellement du bail liant la SNC TOUR CIT et la société en commandite simple C&A FRANCE, concernant les locaux situés bâtiment B, aux 1er et 2ème niveaux en infrastructure (lots 2475 et 2478) et bâtiment C, au rez-de-chaussée et 1er étage (lots 2858 et 2859) et au 3ème étage (lot 2861 en partie), au sein du centre commercial [8], à [Localité 9], à compter du 1er juillet 2021 ;

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert :


Monsieur [J] [L]
[Adresse 2] - [Localité 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 7]


Avec mission :

- de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
- visiter les locaux litigieux situés au sein du centre commercial [8], à [Localité 9], et les décrire ;
- entendre les parties en leurs dires et explications ;
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ;
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;
- de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2024 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société SNC TOUR CIT à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 11], [Localité 10]) avant le 15 février 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée le 29 février 2024 à 9H30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris, le 18 janvier 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS-CHAVES