Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/07750 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUSLV


N° MINUTE : 10

Assignation du :
01 Juin 2021

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. LYS VENDOME, représentée par sa gérante, la société FRENCH PROPERTIES MANAGEMENT, elle-même représentée par son gérant, Monsieur [D] [A].
[Adresse 7]
[Localité 14]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0098



DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE CARTIER
[Adresse 2]
[Localité 13]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0301


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 1987, la société Compagnie Foncière Vendôme, aux droits de laquelle se trouve la société Lys Vendôme, a donné à bail à la société Cartier des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 34], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1988 moyennant un loyer annuel en principal de 580.000 francs, soit 88.420,02 euros, pour l'exercice d'une activité de bijouterie, joaillerie, articles en cuir.

Par acte du 21 mai 2000, ledit bail a été renouvelé entre les parties pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2012 moyennant un loyer de 950.000 francs (144.825,90 euros).

Le bail a de nouveau été renouvelé entre les parties par acte du 19 juillet 2011 pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2012 moyennant un loyer de 270.000 euros hors et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2020, la bailleresse a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 moyennant le paiement d'un loyer en principal de 420.000 euros par an hors charges et hors taxes.

Le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer du bail renouvelé, proposant le paiement de la somme annuelle de 297.842,80 euros hors charges et hors taxes correspondant au dernier loyer du bail.

Aucun accord n'étant intervenu entre les parties sur le prix du bail renouvelé, par mémoire préalable notifié le 30 mars 2021, la société Lys Vendôme a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 420.000 euros par an hors charges et hors taxes.
Puis, par acte d'huissier de justice du 1er juin 2021, la société Lys Vendôme a assigné la société Cartier devant le juge des loyers commerciaux, aux visas des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-2 et suivants, R.145-11 et R.145-23 et suivants du code de commerce, aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 360 000 euros par an hors charges et hors taxes.

Par jugement rendu le 4 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 16 juin 2020 par la société Lys Vendôme à la société Cartier, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2021, a désigné avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, en qualité d'expert Mme [X] [U] afin de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er janvier 2021 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul ; le juge des loyers commerciaux a également fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes.

L’expert a déposé son rapport le 6 février 2023.

Elle conclut à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce exercé de haute horlogerie, qui ne permettent pas d’écarter le principe du plafonnement en application de l’article R.145-6 du code de commerce, estime la valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2021 à la somme après abattements de 343.200 euros ( 42,50 m2p x 8500) x 95 %) et, dans l’hypothèse où il devait être considéré que les aménagements effectués par la société locataire doivent être pris en compte en raison de leur nature,  à la somme arrondie de 397.400 euros après une majoration de 10 % (42,50 m2p x 850 x110 %).

L’expert propose également un calcul du loyer plafonné qui s’établit au 1er janvier 2021 par application de la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux sur la durée du bail échu (du 01/01/2012 au 31/12/2020) à la somme de 296.638,50 euros.

Aux termes de son dernier mémoire après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2023, la société Lys Vendôme demande au juge des loyers commerciaux de :
- retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l'activité de la société locataire, et fixer en conséquence le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021, à titre principal à la somme de 420.000 euros par an hors charges et hors taxes et à titre subsidiaire à la somme de 395.200 euros par an hors charges et hors taxes, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, 
En toute hypothèse : 
- juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, 
- juger que les arriérés de loyers porteront intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité à compter de la date de délivrance de l'assignation et ordonner la capitalisation de ces intérêts,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
- condamner la société Cartier à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Cartier aux dépens. 

Au soutien de ses demandes, la société Lys Vendôme, fait valoir en substance :
- que Mme [U] a relevé des évolutions des facteurs locaux de commercialité favorables au commerce considéré mais n’a pas tiré les conséquences de ces évolutions,
- qu’elle verse aux débats des extraits d’un rapport judiciaire établi par Mme [L], désignée par le juge des loyers commerciaux dans une précédente affaire l’opposant à la société JYPH (sous enseigne Zimmerli Of Switzerland), déposé le 30 mai 2022, concernant un local situé [Adresse 10] dans le même immeuble (à double face) que le local objet de la présente instance, les deux commerces étant situés à 30 mètres de distance l’un de l’autre, et seulement séparés par la [Adresse 36] ; qu’aux termes de ce rapport, Mme [L] a relevé une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ;
- que ceux-ci sont constitués par les éléments suivants :
* l’inauguration de la Maison Louis Vuitton Vendôme le 4 octobre 2017, au [Adresse 6], laquelle ne vient pas simplement en remplacement d'autres enseignes de joaillerie ou d'horlogerie de luxe mais, par son côté show-room et galerie d'artiste a une valeur ajoutée, par rapport aux enseignes précédentes, et attire des chalands supplémentaires,
* l’évolution du taux d’enseignes avec l’implantation de grandes marques de luxe au cours du bail écoulé, telles que Van Cleff &Arpels, Louis Vuitton, Damiani, Gucci, Hublot et Graff, lesquelles ont transformé de nombreuses boutiques en véritables salons-écrins, à l’instar de réhabilitation d’ampleur concernant des marques de luxe déjà implantées (Chanel, Chaumet, Dubail), d’où une montée en gamme indéniable des enseignes de la [Adresse 36],
* le classement du secteur en zone touristique internationale (ZTI) suite à l’arrêté du 25 septembre 2015, qui constitue un atout commercial certain drainant un flux de chalands supplémentaire et donc un apport de clientèle potentiel pour un commerce de bijoux, horlogerie et permet à l'ensemble des commerces de la zone d'ouvrir le dimanche, créant ainsi une attractivité commerciale nouvelle, peu important en l’espèce que la société locataire exerce ou non cette faculté,
* une augmentation constante depuis 2007 du nombre de touristes dans Le Grand Paris,
* l’ouverture, la rénovation et la récompense de nombreux établissements hôteliers et de restauration de luxe susceptible de drainer une clientèle particulièrement adaptée à l’activité considérée,
* l’augmentation du pouvoir d’achat de la population résidant à proximité des lieux loués,
* la rénovation de [Adresse 24], intervenue entre 2014 et 2015, 
* la bonne desserte des locaux,
- que le loyer doit donc être déplafonné et fixé à la valeur locative,
- que la surface pondérée à retenir est celle de 43,5 m2p, telle que retenue par l’expert judiciaire, 
- qu’il n’y pas lieu à abattement au titre de l’impôt foncier ; qu’en revanche, une majoration de 5% doit s’appliquer compte tenu de la clause d’accession en fin de jouissance, ainsi qu’une majoration de 10 % compte tenu de la libre faculté de sous-location, 
- que la porte de la boutique donnant sur la [Adresse 36] joue un rôle crucial quant à l’appréciation de la valeur locative améliorée, 
- que la valeur locative de base des locaux, au regard des éléments ci dessus et des éléments de comparaison ressort à 10.000 euros/m2.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 octobre 2023, la société Cartier demande au juge des loyers commerciaux, outre de faire divers constats sans valeur décisoire qui ne font que reprendre ses moyens développés dans ses écritures de :
À titre principal : 
 - déclarer que le renouvellement du bail commercial est intervenu à compter du 1er janvier 2021, 
 - déclarer qu’en l’absence de motif de déplafonnement, le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra excéder la somme de 297.000 euros hors charges hors taxes par an, correspondant au loyer plafonné selon la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce, 
- déclarer que la valeur locative des locaux loués du bail renouvelé s’élève à la date du 1er janvier 2021, en tout état de cause, à la somme annuelle de 297.500 euros hors charges et hors taxes, 
- débouter la société Lys Vendôme de l’intégralité de ses demandes et notamment de sa demande de déplafonnement du loyer qui est mal fondée, 
 - fixer le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties au montant du loyer plafonné selon l’article L.145-34 du code de commerce, soit à la somme de 297.000 euros hors charges, hors taxes par an à compter du 1er janvier 2021, 
 À titre subsidiaire, si par extraordinaire le déplafonnement était retenu : 
 - déclarer que la valeur locative des locaux loués du bail renouvelé s’élève à la date du 1er janvier 2021, en tout état de cause, à la somme annuelle de 297.500 euros hors charges et hors taxes, 
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 297.500 euros hors charges, hors taxes par an à compter du 1er janvier 2021, 
- ordonner que la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce, 
 En tout état de cause : 
- débouter la société Lys Vendôme de l’intégralité de ses demandes, 
 - condamner la société Lys Vendôme à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société Lys Vendôme aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. 

Au soutien de ses demandes, la société Cartier fait valoir pour l’essentiel :
- qu’il n’est pas justifié par la société Lys Vendôme d’une modification de l’un des éléments figurant aux points 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce, ni qu’une hypothétique modification de l’un de ces éléments présenterait un caractère notable et qu’elle aurait bénéficié au commerce considéré, 
- que la société Lys Vendôme confond les éléments favorables à la commercialité et ceux portant sur la modification des facteurs locaux de commercialité,
- que la [Adresse 36] est un haut lieu du tourisme et du luxe depuis plus d’un siècle et que la rénovation d’hôtels ou le remplacement d’enseignes du luxe par d’autres enseignes du luxe sur cette place ne peuvent être considérés comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité,
- que les éléments du rapport de Mme [L] ne sont pas transposables au cas d’espèce et qu’en toute hypothèse, la société Lys Vendôme se garde bien de communiquer l’intégralité du rapport d’expertise ainsi que la décision judiciaire qui y a fait suite,
- qu’il résulte du contrat de bail que les travaux réalisés par ses soins ne peuvent être pris en compte comme motif de déplafonnement,
-que l’inauguration de la maison Vuitton en octobre 2017 marque l’arrivée d’un acteur supplémentaire du monde du luxe, ce qui n’a rien d’exceptionnel au sein de cette zone commerciale consacrée à ce secteur ; que pas plus le taux d’enseignes évoqué par la société Lys Vendôme n’a entrainé une modification notable des facteurs locaux de commercialité de cette zone,
- que le classement du secteur en zone ZTI n’a eu aucune influence sur le commerce exploité par soins qui reste fermé le dimanche,
- que l’implantation et/ou la rénovation d’hôtel de luxe n’a pas eu d’influence notable sur la chalandise dont bénéficie son activité, la [Adresse 36] étant déjà un emplacement de référence dans le domaine des établissements hôteliers et de restauration de luxe,
- que l’augmentation du pouvoir d’achat de la population résidant à proximité des locaux ne constitue pas un motif de déplafonnement, pas plus que la rénovation [Adresse 24] intervenue dans le cours du bail expiré qui n’a pas modifié la commercialité du secteur. 
- que le critère de l’évolution du tourisme ne peut sérieusement justifier la modification des facteurs locaux de commercialité dès lors que [Localité 33] et la [Adresse 36] sont des lieux incontournables du tourisme mondial et n’ont pas vu leur fréquentation touristique exploser durant le cours du bail expiré, sachant que cette fréquentation est déjà très importante depuis des décennies,
- qu’aucun lien ne peut être établi entre la fréquentation accrue de la station Madeleine et 
l’augmentation notable du flux de clientèle pour la société Cartier, et que la bonne déserte des locaux n’est pas un élément nouveau qui pourrait justifier le déplafonnement du loyer comme le prétend la société Lys Vendôme ; qu’il en va de même de l’existence d’un parking à proximité des locaux loués, qui existait depuis bien avant la prise d’effet du bail expiré,
- qu’il convient de retenir une surface totale pondérée du local commercial de 42,50 m² p comme proposé par le bailleur, 
- qu’il doit être retenu un prix unitaire de valeur locative maximum de 7.000 €/m 2 B et que le montant de la valeur locative étant supérieur au loyer plafonné de 297.000 € HT/HC par an, le loyer du bail renouvelé devra être fixé à la somme de 297.000 euros HT/HC par an à compter du 1er janvier 2021. 


Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 31 octobre 2023 et mise en délibéré au 18 janvier 2024, date à laquelle le présent jugement a été rendu.


MOTIFS DU JUGEMENT 

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail, ainsi que sur la date de prise d'effet de ce renouvellement au 1er janvier 2021 ainsi que l’a déjà relevé le juge des loyers commerciaux aux termes du jugement rendu le 4 janvier 2022, mais sont en désaccord sur le montant de ce loyer et, notamment sur l’existence d'un motif de déplafonnement tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative.
Sur la demande de déplafonnement 

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Ces éléments sont : 
1° les caractéristiques du local considéré ; 
2° la destination des lieux ; 
3° les obligations respectives des parties ; 
4° les facteurs locaux de commercialité. 

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

Le bailleur qui allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit ainsi démontrer qu’une telle modification est intervenue au cours du bail expiré et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués.

En l’espèce, les locaux sont situés à [Localité 33], dans le [Adresse 5], [Adresse 12], laquelle relie la [Adresse 39] aux [Adresse 38] et [Adresse 21], située dans le prolongement de la [Adresse 37] au Sud et [Adresse 25] vers le Nord, cet axe reliant [Adresse 26] à la [Adresse 35].

Ainsi que le fait justement valoir Mme [U], la [Adresse 36] est historiquement le haut lieu du luxe parisien, considérée comme l’un des emplacements les plus luxueux au monde, spécialisée dans la haute joaillerie et la haute horlogerie. L’expert relève que la place, lieu de l’élégance au 19ème siècle, est progressivement investie par la haute joaillerie au début du 20ème siècle puis par les horlogers de luxe. 
Une grande partie de ses façades est classée Monument Historique. 
La place accueille aujourd’hui les plus prestigieux joailliers et horlogers du monde.

Lors de la visite, Mme [U] relève la présence exclusivement des commerces de grand luxe avec une majorité de joailliers et horlogers.
Le CODATA y recense, en 2021, 26 commerces dont 18 retailers (69,2%) avec une large dominante, selon sa classification, de « cadeaux-bijoux » (22 boutiques dont 16 retailers), une boutique « d’habillement-vêtement » et un « café-hôtel-restaurant ».

Aux alentours de la place se trouvent plusieurs palaces internationaux dont notamment [30] à 85m environ, le [31] à 120m environ, [27] à 160m environ, [28] et [29] à 350m environ et le [20] à 700m environ.

Les locaux sont situés à l’angle Ouest de la place, à l’angle de la [Adresse 19], cette dernière étant un lieu de transit piétonnier entre la rue [Adresse 39] et la [Adresse 36] dans laquelle est notamment implanté le traiteur et organisateur de réceptions Potel & Chabot.

L’expert qualifie la situation “d’exceptionnelle à un emplacement historique majeur dédié au luxe spécialisé dans la joaillerie et l’horlogerie, drainant une clientèle internationale fortunée”.

Mme [U] constate cependant que l’angle Ouest de la [Adresse 36] n’est pas celui le plus recherché, étant du côté ombre et sur lequel seules trois boutiques y sont implantées, entourées par le vaste hôtel particulier [Adresse 17] appartenant au [G] et par le ministère de la Justice développant un large linéaire de façade non commerciale.

Elle indique en outre que la date du renouvellement litigieux est le 1er janvier 2021, soit entre le deuxième et le troisième confinement lié à la crise sanitaire du Covid-19, date à laquelle les restrictions de déplacements internationaux étaient très fortes et les touristes internationaux quasi absents.

A environ 150 mètres des locaux en cause se trouve le parking public [23]. 

La société locataire Cartier, exploitant sous l’enseigne Jaeger-Lecoultre, exploite des locaux à cheval sur deux immeubles, aux numéros [Adresse 11], la partie sise au [Adresse 32] dépendant d’un bail distinct des locaux litigieux et appartenant à un autre bailleur. 
Ces deux parties des locaux sont réunies et ouvertes en communication à tous les niveaux.
L’accès principal à la clientèle s’effectue depuis la [Adresse 36] par les locaux litigieux.

L’immeuble abritant les locaux donnés à bail est élevé sur sous-sol, et composé d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de deux étages droits et d’un 3ème étage mansardé ; les façades sont en pierre de taille légèrement ouvragée sur rue, le ravalement est qualifié de “très correct” ; le brisis de la toiture est en ardoise, et la couverture en zinc.

La boutique dispose, dans les locaux litigieux, d’une vitrine sur la [Adresse 19], et également, dans les locaux mitoyens, de vitrines et d’un accès secondaire dans l’entrée charretière de la cour de l’immeuble [Adresse 15]. Les locaux donnés à bail se composent :

- au rez-de-chaussée, d’une boutique présentant des linéaires de façades de 2,76m sur la [Adresse 36] et de 3,16m sur la [Adresse 19], composée d’une aire de vente accessible par une large porte vitrée, éclairée sur la [Adresse 36] et la [Adresse 19], ouverte en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct,
- à l’entresol, accessible uniquement par un escalier intérieur de service dans les locaux litigieux, ou par l’entresol des locaux mitoyens, ouverts en communication, dépendant d’un bail distinct :
* aire de vente ouverte sur une large trémie centrale et ouverte en sur les locaux mitoyens dépendant d’un bail distinct au sous-sol, accessible uniquement par les locaux mitoyens dépendant d’un bail distinct :
* atelier et coffre en contrebas de six marches

L’expert relève que l’impression d’ensemble est très bonne, les locaux se situant dans un ensemble immobilier historique, de très bonne qualité de construction, en très bon état d’entretien apparent et de standing exceptionnel ; que les locaux accessibles à la clientèle sont en excellent état général, aménagés luxueusement avec des présentoirs à dimension et des matériaux nobles, annexes en état d’usage mais que la distribution est peu fonctionnelle avec une absence de réelle vitrine sur la [Adresse 36] et un entresol et un sous-sol accessibles uniquement par les locaux mitoyens dépendant d’un bail distinct (hormis un escalier de service reliant le rez-de-chaussée à l’entresol) ; qu’il existe une accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR), un bon éclairement général, un système de climatisation 
 
Les hauteurs moyennes sous plafond sont au rez-de-chaussée de 3,33m sous faux plafond, 6,45m sous rotonde et à l’entresol de 2,37m

Les surfaces réelles et les surfaces pondérées retenues par l’expert de 42,50 m2P ne sont pas contestées par les parties. 

Il ressort de l’expertise judiciaire qu’au cours du bail écoulé, la vocation de la [Adresse 36] en matière de bijouterie, horlogerie et joaillerie s’est renforcée, et, s’est traduite par une certaine montée en gamme de l’offre dans ce secteur. De même, l’offre hôtelière de luxe s’est renforcée par l’ouverture de cinq palaces dont un à proximité des locaux loués et la rénovation lourde de cinq établissements ayant permis à certains d’accéder à la distinction de palace.

Pour autant, l’analyse approfondie des critères invoqués par la société Lys Vendôme au soutien de sa demande de déplafonnement ne permet pas de conclure à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité du commerce considéré.
En effet il doit être relevé que la notoriété de [Adresse 36] a toujours existé particulièrement pour les magasins de joaillerie de luxe de sorte qu’à supposer qu’il existe une importante implantation et une montée en gamme des marques de prestige nationales et internationales, l’incidence sur l’activité du commerce en cause, n’est pas établie. Ainsi, l’arrivée d’enseignes de la joaillerie et de l’horlogerie ou plus généralement du luxe, au cours du bail expiré ne peut être considérée comme ayant eu un impact favorable notable sur la commercialité de cette place qui était déjà très attractive antérieurement à la prise d’effet du bail expiré intervenue le 1er janvier 2011.
Au demeurant, il y a eu sur la place entre 2015 et 2020 cinq arrivées (Van Cleff & Arpels en 2015, Louis Vuitton en 2016, Damiani en 2017, Gucci en 2019, Bulgarie Chaumet en 2020 ) pour six départs (Mauboussin en 2015, Louis Vuitton en 2018, Chaumet en 2019, Fred en 2019, Swatch en 2019, Van Cleff & Arpels en 2019), et il n’est pas justifié que ces changements ont pu avoir une influence favorable sur l’activité de la boutique exploitée par la société Cartier sous l’enseigne Jaeger-Lecoultre,puique de nouvelles enseignes viennent en remplacement d’anciennes enseignes qui étaient également des joailliers et horloger de même gamme.

De même concernant l’inauguration de la Maison Louis Vuitton, qualifiée par Mme [U] “d’espace dédié au luxe qui a autant vocation de showroom que galerie d’art et musée” et qui regroupe les anciens hôtels particuliers [Adresse 16] et [Adresse 22] sur une surface d’environ 3.500m² sur quatre niveaux, l’expert judiciaire relève que cet ensemble immobilier accueillait auparavant les boutiques suivantes :
- Pierre Barboza (bijoux anciens, indépendant)
- Guerlain (parfums, s’est réinstallé au [Adresse 9], mitoyen de ses locaux)
- Damiani (bijoutier, s’est réinstallé au [Adresse 4])
- Saint Charles (non déterminé)
- Richard Mille (haut horloger, s’est réinstallé [Adresse 3])
- Pasquale Bruni (horlogerie et bijouterie, fermé)
- Buccellati (joaillerie horlogerie, s’est réinstallé au [Adresse 1], puis au [Adresse 8]).

Or si l’installation de la Maison Louis Vuitton à la place de ces enseignes constitue une montée en gamme de l’offre de luxe, la société Lys Vendôme ne prouve cependant pas qu’elle a eu un impact favorable et notable sur l’activité de la société locataire au sens de l’article L145-34 sus visé, compte tenu de l’attractivité préexistante de la [Adresse 36].

Pas plus la société Lys Vendôme n’est fondée à soutenir que la boutique exploitée par la société Cartier a bénéficié de l’implantation et de la rénovation d’hôtels de luxe pour attirer des clients supplémentaires sachant que la [Adresse 36] est une artère majeure du luxe depuis de très nombreuses années. 

S’agissant du classement du secteur en zone ZTI, Mme [U] a rappelé que le commerce en cause est fermé le dimanche, les deux commerces Rolex et Grand Seiko et que la majorité des boutiques de la [Adresse 36] est aujourd’hui fermée le dimanche (6 enseignes étant ouvertes sur 25 soit 24%) de même qu’aucune d’elles n’ouvre en soirée au-delà de 19h.
Cet élément ne saurait donc justifier le déplafonnement sollicité par la bailleresse.

Il ne peut être davantage retenu de modification notable favorable au commerce considéré au regard de la hausse du pouvoir d’achat de la population habitant à proximité de la [Adresse 36], laquelle est en tout état de cause est depuis de très nombreuses années une population à très haut pouvoir d’achat. 
 
Il en va de même de hausse de la fréquentation de la station de métro Madeleine et de celle du nombre de touristes dans la capitale invoquées par la baileresse, étant rappelé qu’il convient de prendre en considération l’évolution de la commercialité pour le commerce considéré tel qu’il est exploité par le preneur au regard de la spécificité de son activité et non par rapport au potentiel flux chalands de drainé sur la [Adresse 36].

Enfin, la rénovation de la [Adresse 18], entre 2014 et 2015, ne peut être considérée comme ayant eu un impact favorable notable sur l’activité exercée par la société preneuse.

Il résulte de ces observations l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la société Cartier, de sorte que la bailleresse sera déboutée de sa demande de déplafonnement du loyer. 

Sur le loyer

Au regard de ce qui précède, le prix du loyer en renouvellement doit être fixé en application des règles du plafonnement, soit au 1er janvier 2021, à un loyer annuel en principal de 296.638,50 euros (loyer initial de 270.000 euros x 115,70 3T 2020)/105,31 (3T 2011), arrondi à 297 000 comme le demande lui-même le preneur, le juge des loyers commerciaux ne pouvant statuer infra petita.

Sur le dépôt de garantie 

La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera rejetée, le juge des loyers n’ayant pas le pouvoir de statuer sur cette demande.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la société Lys Vendôme visant à obtenir le déplafonnement du loyer ;

Fixe à la somme annuelle de 297.000 euros HT HC à compter du 1er janvier 2021 le loyer du bail renouvelé entre la SAS Lys Vendôme et la SAS Cartier pour les locaux situés [Adresse 12] ;
 
Rejette la demande de réajustement du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

Ordonne la partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise ; 

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 18 janvier 2024

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELS. GUILLARME