Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 9 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
09 JANVIER 2024



N° RG 23/01256 - N° Portalis DB22-W-B7H-RP3R
Code NAC : 30G 
AFFAIRE : [M] [U] C/ Société MMA IARD, [I], [K] [C], S.A. ALLIANZ IARD, S.A.R.L. LANECO


DEMANDEUR

Monsieur [M] [U]
né le 27 décembre 1967 à [Localité 8], entrepreneur individuel immatriculé au R.C.S VERSAILLES sous le n° 432 873 032, exerçant sous l’enseigne BOUCHERIE DU PARC, [Adresse 3]
né le 27 Décembre 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Christine LUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0637, Me Valérie YON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511


DEFENDERESSES

La société MMA IARD
Société anonyme régie par le Code des Assurances, au capital de 537.052.368 euros, inscrite au RCS du Mans sous le n° 440 048 882, prise ne sa qualité d'assureur de Mlle [I], [K] [C], n° de contrat A 147137817, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe BALON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P186, Me Francis CAPDEVILA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 85

Madame [I], [K] [C]
née le 07 Février 1946 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667, Me Alexandre LAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

S.A. ALLIANZ IARD, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40
SOCIETELANECO 
Société à responsabilité limitée au capital de 250.000 Euros, exerçant sous le nom commercial l’AGENCE DU CENTRE, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le n° 494 471 816, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Colette HENRY LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C237


INTERVENTIONS VOLONTAIRES :

Monsieur [D] [J] [E]
Né le 27 juillet 1964 à [Localité 9] (92), entrepreneur individuel immatriculé au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 582 668, exploitant un commerce de charcuterie-traiteur sis [Adresse 3]
représenté par Me Emmanuel RASKIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Ghislaine DAVID MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Madame Madame [Z] [N], épouse [E]
Né le 12 juillet 1957 à [Localité 7] (93), agissant en qualité de copropriétaire, avec son époux, d'un fonds de commerce de charcuterie-traiteur, situé [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuel RASKIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
Société d'assurance mutuelle à cotisations fixes inscrite au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126, dont le siège social est situé [Adresse 2].
représentée par Me Philippe BALON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P186, Me Francis CAPDEVILA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 85


Débats tenus à l'audience du : 14 Novembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :






EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [U], est titulaire pour l’avoir acquis de M. et Mme [W] (cession de droit au bail du 4 septembre 2000), d’un bail commercial à effet au 1er janvier 1999, portant sur les locaux situés [Adresse 3], consenti par Mme [C], dans lequel il exploite, depuis plus de 20 ans, sous l’enseigne BOUCHERIE DU PARC un fonds de commerce de Boucherie et Volailler. 

Depuis le 1er octobre 1996, Mme [C] a confié à l’AGENCE DU CENTRE (société LANECO) la gestion de son immeuble, selon contrat de mandat de gestion. L'AGENCE DU CENTRE, assurée auprès de la société ALLIANZ IARD, a souscrit au nom et pour le compte de Mme [C] auprès des MMA à effet du 1er avril 2021 une police multirisques des immeubles collectifs. 
 
Par arrêté municipal en date du 22 juin 2023, la Mairie de [Localité 6] a interdit à tous ses occupants l’accès à l’immeuble situé [Adresse 3]. La boucherie a été fermée.

Le bailleur a effectué des travaux d’étaiement de l’immeuble, permettant à la Mairie de lever l’arrêté du 22 juin 2023, par arrêté en date du 10 octobre 2023. M. [U] a repris l’exploitation de son fonds de commerce le 18 octobre 2023.

Par actes de Commissaire de Justice en date des 13, 14 et 15 septembre 2023, M. [M] [U] a assigné Mme [I] [C], la société MMA IARD, la société LANECO (AGENCE DU CENTRE) et la société ALLIANZ en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir : 

Aux termes de ses conclusions, le demandeur sollicite de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
- condamner in solidum Mme [C] et l’AGENCE DU CENTRE à faire procéder à tous travaux de renforcement et de réfection de l’immeuble et des locaux loués, tels que préconisés par l’architecte [G] [F] mandaté par le Bailleur,
- dire que ces travaux devront être mis en œuvre dans les 15 jours du prononcé de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et ce jusqu’à leur complète réalisation,
- condamner in solidum Mme [C], la Compagnie d’assurances MMA, l’AGENCE DU CENTRE et la Compagnie d’assurances ALLIANZ, à lui payer, à titre de provision à valoir sur la réparation de la totalité du préjudice, la somme de 125.628,01 euros correspondant à la perte d’exploitation subie par ce dernier du 23 juin 2023 au 26 juillet 2023 inclus, date de la fermeture 
annuelle de son fonds de commerce, puis du 26 août 2023 au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 juillet 2023 sur la somme de 42.275 euros et à compter de la décision à intervenir pour le solde,
- réduire de moitié le loyer dû par M. [U] au Bailleur à compter du 18 octobre 2023 et le fixer à 11.135,12 euros par an hors charges et hors taxes, soit 2783,78 euros et ce jusqu’à la parfaite exécution des travaux de renforcement et de réfection de l’immeuble préconisés par l’Architecte désigné par le Bailleur Monsieur [G] [F],
- autoriser M. [U] à verser à leur échéance les loyers dus au Bailleur à compter du 18 octobre 2023 selon le quantum ci-dessus fixé, sur un compte ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations ou auprès de tout séquestre qui lui appartiendra de nommer,
- dire que la somme ainsi séquestrée sera déconsignée au profit du Bailleur sous déduction et par compensation de toute somme dont le Bailleur serait reconnu comme redevable à l’endroit de M. [U] en vertu d’une décision judiciaire statuant définitivement sur les préjudices subis par ce dernier ou tout accord entre le Bailleur et M. [U] portant sur le même objet et ayant autorité de chose jugée,
- condamner in solidum Mme [C], la Compagnie d’assurances MMA, l’AGENCE DU CENTRE et la Compagnie d’assurances ALLIANZ, à lui payer la somme de 8000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Il expose qu'il s'est plaint à plusieurs reprises à son bailleur et à l’AGENCE DU CENTRE de la situation dégradée des locaux, sans obtenir la mise en œuvre de véritables travaux confortatifs (nombreuses fissures affectant les murs de l’immeuble) et que suivant l'arrêté municipal du 22 juin 2023, il a dû, avec son personnel et ses clients, évacuer les locaux loués dans la précipitation, sans même pouvoir récupérer du matériel et la marchandise en vente et/ou stockée dans les chambres froides et qui depuis cette date sont désormais avariées ; qu'il n'a jamais sollicité cet arrêté de péril, n’imaginant pas un seul instant que sa sécurité et celle de ses collaborateurs était menacée et que le Bailleur avait laissé la situation se dégrader à ce point ; que ses six salariés ont été placés en chômage partiel, alors que les charges continuaient néanmoins de courir, étant précisé que le paiement du loyer a été néanmoins suspendu ; que par acte extra-judiciaire en date du 5 juillet 2023, il a été fait sommation au Bailleur d’avoir à procéder sans délai à tous travaux de réfections, reprises et renforcement tels que préconisés notamment par le Cabinet d’ingénierie INSTRUCT dans ses rapports successifs des 21 mars 2022 et 23 juin 2023, outre de payer la perte d’exploitation ; qu'aucune suite n’y sera apportée ; que l’AGENCE DU CENTRE, après avoir répondu, suite à la sommation, que des devis au titre des travaux d’urgence avaient été acceptés, ne donnait plus aucune information, malgré les diverses relances ; que postérieurement à l'assignation, l’AGENCE DU CENTRE répondra à M. [U], en lui adressant les observations d’un Cabinet d’ingénieur conseil, indiquant que l’immeuble serait en sécurité, mais préconisant toutefois des investigations supplémentaires ; que suite aux travaux d’étaiement de l’immeuble (et non travaux confortatifs), l'arrêté du 22 juin 2023 a été levé par arrêté du 10 octobre 2023 et M. [U] a repris l’exploitation de son fonds de commerce le 18 octobre 2023, dans des conditions néanmoins dégradées.
 
Il soulève le défaut de respect par le bailleur de son obligation d’entretien et le trouble manifestement illicite qui en résulte ; qu'il appartient donc à Mme [C] de veiller de façon constante et sans avoir même à être informée par son Preneur, à l’état de l’immeuble donné à bail, ce à quoi elle a gravement manqué, de même que son mandataire l’AGENCE DU CENTRE ; que l’examen des factures de travaux produites démontre au contraire de l’affirmation péremptoire de Mme [C] que l’immeuble n’a pas été valablement entretenu ; qu'en 2019, seuls des menus travaux de rénovation sont intervenus pour un total de 4570,21 euros TTC, pour l’année 2020, des menus travaux de serrurerie, de peinture et d’entretien de la plomberie pour la somme de 3120,30 euros TTC, pour 2021, 8302,80 euros TTC de travaux concernant la réfection d’étanchéité de balcons ; qu'aucun de ces travaux n’a cependant concerné la solidité des murs et ce alors même qu’il avait été signalé à Mme [C] de nombreuses fissures ; que malgré le rapport du 21 mars 2022 du Cabinet INSTRUCT mandaté par le bailleur, les travaux préconisés par celui-ci ne sont pas réalisés, alors que ce Cabinet exposait la nécessité de mesures urgentes ; qu'un seul devis de la société LOURENCO AVS du 21 mars 2023, soit 1 an plus tard, a été établi pour des travaux qui n'ont rien à voir avec les mesures d’urgence préconisées par le Cabinet INSTRUCT ; que les mesures pourtant urgentes préconisées par le Cabinet INSTRUCT n’ont pas été mises en œuvre par Mme [C], qui a pourtant fait rénover en février 2023 la toiture de l’immeuble alors que dans son rapport, le Cabinet INSTRUCT précisait au titre de la remise en état du second d’œuvre que le traitement des fuites en toiture devait se réaliser une fois les problèmes structuraux réglés ; que dans son rapport du 23 juin 2023, le Cabinet INSTRUCT mandaté par l’AGENCE DU CENTRE le lendemain de l’expulsion relève que les travaux correspondent enfin aux mesures d’urgence préconisées ; que cette chronologie démontre les manquements répétés du Bailleur et son mandataire dans la période antérieure à l’arrêté municipal d’expulsion ; que l'architecte, M. [G] [F], et l’ingénieur conseil, M. [R], confirment que si ces mesures préconisées dès le mois de mars 2022 avaient été mises en œuvre, il n’aurait pas été nécessaire d’expulser ces occupants.

M. [U] sollicite la remise en état des lieux, précisant qu'il s'agit de travaux de renforcement et de réfection de l’immeuble et des locaux loués, et que seuls les travaux d’étaiement permettant la mise en sécurité de l’immeuble ont été réalisés à ce stade, comme le confirme l’Architecte M. [F] conformément aux préconisations du Cabinet INSTRUCT ; que M. [F] a très exactement proposé cette mission au Bailleur au travers d’un contrat d’architecte ; qu'il n’est donc pas suffisant que l’immeuble ait été mis en sécurité et est impératif que les travaux soient engagés pour renforcer le bâtiment ; que la condamnation de l’AGENCE DU CENTRE s’impose au regard des termes de son mandat de gestion ; que la société LANECO – AGENCE DU CENTRE, qui conteste sa responsabilité, est pourtant la signataire du contrat de mission confiée à l’architecte [G] [F] le 11 août 2023.

Il sollicite par ailleurs une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi, se plaignant non pas d’avoir à supporter des grosses réparations mais d’avoir été obligé de cesser pendant près de 4 mois toute activité professionnelle ; que les défenderesses ne peuvent pas non plus prétendre que la créance de M. [U] serait incertaine tant dans son principe que dans son montant puisqu’elle est attestée par l’expert-comptable de ce dernier ; qu'il a par ailleurs justifié par la production des bulletins de salaire de ses salariés du maintien de leurs contrats de travail, de leur placement en chômage partiel et des compensations à ce chômage partiel versées, outre de sa situation de trésorerie et de la mobilisation de ses économies propres pour renflouer son compte professionnel à hauteur de 43.000 euros.

Aux termes de ses conclusions, Mme [C] sollicite de voir :
- débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes, 
- condamner M. [U] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 
700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, 
- débouter M. et Mame [E] de l’intégralité de leurs demandes, 
- condamner M. et Mme [E] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 

Elle soutient que contrairement aux affirmations de M. [U], elle a consacré d’importants moyens afin d’entretenir son immeuble et elle s’est montrée réactive pour mettre en œuvre ces travaux, recommandés par ses intervenants techniques, informée par ses locataires ou l’Agence du Centre qui gérait son immeuble, comme en témoignent les nombreuses factures produites ; qu'au début de 2022, elle a, avec l’Agence du Centre, mandaté le Bureau d’Étude Technique, le cabinet INSTRUCT pour apprécier l’état de l’immeuble ; que le cabinet INSTRUCT a rendu son rapport le 21 mars 2022 et que des sondages ont été réalisé par la société LOURENCO AVS à la demande du cabinet INSTRUCT ; que ce rapport préconise comme seule mesure d’urgence de sécuriser le balcon et le mur extérieur côté cour ; que ces travaux ont été commandés à la société LOURENCO AVS ; qu'elle a aussi fait remettre en état les murs de la cage d’escalier et a également mandaté une entreprise de couverture afin de reprendre l’intégralité de la toiture ; que le reste des travaux recommandés était commandés auprès de la société AVS LOURENCO et le chantier aurait dû démarrer le 26 juin 2023 ; que le Cabinet INSTRUCT a rendu un rapport excessivement alarmiste ne tenant pas compte des travaux accomplis dans l’intervalle, ni du fait que les travaux étaient programmés pour le 26 juin 2023, et en conséquence de ce rapport, par arrêté municipal du 22 juin 2023, la Mairie de [Localité 6] a interdit à tous ses occupants l’accès à l’immeuble ; qu'elle a réagi promptement pendant les vacances pour missionner des intervenants reconnus et mettre en sécurité l’immeuble, notamment par la mise en plce d'étais, puis elle a mandaté le 7 août 2023 le cabinet d’architecture de Monsieur [G] [F], et le 23 août 2023, le bureau de contrôle SOCOTEC ; qu'une nouvelle expertise est intervenue le 7 septembre 2023 en présence de la mairie, de l’architecte de l’immeuble M. [F] et du bureau d’études ; que le 14 septembre 2023, elle a, sur les conseils de M. [F], mandaté un ingénieur conseil, M. [T] [R], qui a rendu une première note technique ; qu'enfin les propres experts d’assurance de M. [E] ont également estimé que l’immeuble ne présentait pas de dangerosité pour ses occupants et ont conseillé à Mme [C] de contester l’arrêté de mise 
en péril. 
 
Elle soulève une contestation sérieuse en relevant que selon les contrats de bail respectifs de M. [U] et M. [E], les locataires souffriront les grosses réparations qui pourront devenir nécessaires aux lieux loués pendant la durée du bail et ils ne pourront réclamer aucune indemnité, ni diminution du loyer ci-après fixé, quand bien même ces travaux dureraient plus de quarante jours ; que le fait pour le juge des référés d’avoir à interpréter les clauses des contrats rend l’obligation sérieusement contestable ; qu'elle a entretenu son immeuble afin que ses locataires et elle-même soit en sécurité, et quand bien même un arrêté de mise en péril a été rendu, sa responsabilité n’est pas pour autant automatiquement engagée et elle n’a pas occasionné de trouble manifestement illicite envers ses locataires ; qu'il n’est pas établi que les désordres proviennent d’un défaut d’entretien de l’immeuble, le rapport du Cabinet INSTRUCT étant d'une grande partialité ; que M. [R] évoque l’inutilité de certaines solutions proposées par le Cabinet INSTRUCT et estime également que l’immeuble est en sécurité ; qu'il est justifié qu'elle a fait, avec le concours de l’Agence du Centre, réaliser les travaux de mise en sécurité préconisés par le Cabinet INSTRUCT et que ces travaux sont satisfaisants puisque M. [R] dans sa note technique en date du 18 septembre 2023 a déclaré que l’immeuble était à présent en sécurité ; que la demande de travaux de M. [U] sera rejetée, tout comme celle des époux [E].

Elle conteste également les demandes provisionnelles. 
 
Aux termes de ses conclusions, la société LANECO sollicite de voir :
- débouter M. [U] de ses demandes, 
- débouter M. et Mme [E] de leurs demandes, 
- condamner M. [U] et M. et Mme [E] à lui payer la somme de 2000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle soutient que depuis l’année 2019, Mme [C] entretient régulièrement son immeuble et que fin 2021, ils ont mandaté le Bureau d’Etudes INSTRUCT pour effectuer une expertise sur la structure de l’immeuble ; que les travaux n’ont pas pu être effectués en raison de l’arrêté de péril de la Mairie de [Localité 6] du 22 juin 2023, intervenu sur dénonciation d’un occupant de l’immeuble à la Mairie, signalant une impossibilité d’ouvrir une fenêtre et des désordres dans l’une des caves ; qu'à la suite de cet arrêté de péril, Mme [C] a fait réaliser des travaux de mise en sécurité suivant facture du 26 juillet 2023, puis a signé un contrat avec un architecte M. [F] le 11 août 2023 et avec un ingénieur conseil M. [R] le 14 septembre 2023, qui a rendu une note en date du 18 septembre 2023 confirmant que l’immeuble est en sécurité du fait des travaux réalisés ; qu'il est démontré que les préconisations initiales d’étaiements ont été réalisés par Mme [C] avec le concours de l’Agence du Centre et ont permis de faire lever dans des délais très courts l’arrêté municipal, le 10 octobre 2023 ; que M. [U] et M. [E] ont rouvert leur local commercial et ont repris leurs activités ; que des investigations sont en cours pour rechercher l’origine des désordres.

Elle conteste les demandes de M. [U] ; que s'agissant de la condamnation solidaire de Mme [C] et de l’Agence du Centre de faire procéder aux travaux de renforcement et de réfection de l’immeuble, cette demande étant inopérante vis-à-vis de l’Agence du Centre qui n’est que le mandataire de Mme [C], propriétaire de l’immeuble et qui en vertu des dispositions du mandat de gestion ne peut engager des travaux sans l’accord du mandataire ; qu'en outre, il est justifié que Mme [C] avec le concours de l’Agence du Centre a fait réaliser les travaux de mise en sécurité préconisés par le Cabinet INSTRUCT et que ces travaux sont satisfaisants puisque M. [R] dans sa note technique du 18 septembre 2023 a déclaré que l’immeuble était à présent en sécurité ; que les diligences effectuées ont perrnis la levée de l’interdiction de péril et la réouverture des deux commerces ; que s'agissant des autres demandes, fondées au visa des dispositions des articles 1719-1 et suivants du Code civil, elles sont irrecevables à l’encontre du mandataire qui n’est pas le bailleur ; qu'en tout état de cause, le bail mentionne expréssement que les preneurs souffriront les grosses réparations, dont il résulte que M. [U] ne peut solliciter une demande de perte d’exploitation ; que si M. [U] devait contester cette clause, il appartiendra au juge du fond de statuer ; que la créance de M. [U] est incertaine tant dans son principe que dans son quantum ; que de sa part, l'Agence du Centre a parfaitement réalisé sa mission, toutes les études et travaux utiles ayant été réalisés sans aucune contestation par Mme [C] ; qu'en revanche, la cause des désordres n’est pas encore déterrninée et des investigations en cours devront determiner notamment si les travaux d’agrandissements réalisés par M. [U] dans sa boucherie n’ont pas contribué aux désordres constatés dans la cave située en-dessous de son local.

Aux termes de leurs conclusions, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, intervenantes volontaires, sollicitent de voir :
- débouter M. [U] et les époux [E] de l’intégralité de leurs demandes, 
- condamner M. [U] ou tout succombant à leur payer somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
Elles font valoir que les demandes dirigées à leur encontre excèdent d’évidence la compétence du juge des référés et se heurtent à diverses contestations sérieuses ; qu'en application des dispositions contractuelles, aucune garantie n’est susceptible de jouer en l’espèce, et notamment en raison d'une situation de vétusté avérée exclusive de toute garantie dommage et de l'absence de caractère accidentel du sinistre ; qu'au titre de la garantie RC du bailleur, aucune garantie n’est due non plus, les préjudices immatériels des locataires ne pouvant être garantis puisqu’ils ne sont pas consécutifs à un dommage matériel garanti. 
 
Aux termes de ses conclusions, la société ALLIANZ IARD sollicite de voir :
- débouter toute demande dirigée à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles, et au paiement des entiers dépens. 

Elle relève que les demandes financières souffrent de plusieurs contestations sérieuses, opposables tant à M. [U] qu’aux époux [E], et notamment relevant de l’appréciation des clauses du contrat de bail, que seul le juge du fond est à même d’interpréter, de même que l’analyse des responsabilités éventuelles.

Aux termes de leurs conclusions, M. [D] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E], intervenants volontaires, sollicitent de voir :
- les recevoir en leur intervention volontaire,
- leur donner acte de leur désistement d’instance à l’encontre de Mme [I] [C], de la S.A.R.L. LANECO (AGENCE DU CENTRE), de la société MMA I.A.R.D. et de la société
ALLIANZ I.A.R.D., 
- débouter toute partie qui solliciterait leur condamnation au titre des frais irrépétibles et/ou des dépens d’instance.




En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 

A l'audience du 14 novembre 2023, Mme [I] [C], la S.A.R.L. LANECO (AGENCE DU CENTRE), les sociétés MMA et de la société ALLIANZ IARD ont accepté le désistement d'instanc et renoncé à leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre des époux [E].

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2024.


MOTIFS

Sur l'intervention volontaire 

Il y a lieu d'accueillir l'intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Il y a lieu d'accueillir l'intervention volontaire de M. [D] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E].


Sur le désistement d'instance 

Il y a lieu de constater le désistement d’instance de M. [D] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E] à l’encontre de Mme [C], de la société LANECO (AGENCE DU CENTRE), des sociétés MMA et de la société ALLIANZ.

Il convient de constater, à l'audience, l'acceptation dudit désistement par les parties susvisées et la renonciation des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre des époux [E].

Le désistement sera en conséquence déclaré parfait.


Sur la demande d'exécution de travaux

Il sera rappelé que le demandeur sollicite la condamnation in solidum de Mme [C] et de l’AGENCE DU CENTRE à faire procéder à tous travaux de renforcement et de réfection de l’immeuble et des locaux loués, tels que préconisés par l’architecte [G] [F] mandaté par le Bailleur, en fondant sa demande sur l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant du défaut de l'obligation de délivrance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l'absence de contestation sérieuse du droit invoqué n'est pas requise par l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. 

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il est dès lors établi que le locataire commercial, placé dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, peut demander réparation au bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance, même si les désordres invoqués sont structurels et affectent les parties communes de l'immeuble. Le bailleur, en exécution de son obligation de délivrance, doit veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer, à l'entretien de son immeuble. Le bailleur ne peut pas se soustraire à l'obligation de délivrance au motif que le bail contient une clause de souffrance imposant au locataire de supporter sans indemnité les travaux de grosses et petites réparations quelles qu'en soient l'importance et la durée.

Il sera au préalable soulevé que la demande à l'égard de la société LANECO (AGENCE DU CENTRE) est irrecevable au regard du principe d'application des obligations contractuelles aux seuls cocontractants. En l'espèce, seule la bailleresse, Mme [C], et le locataire, M. [U], sont liés par le présent contrat de bail commercial. L'obligation de délivrance ne s'applique donc pas à l'AGENCE DU CENTRE, liée par contrat distinct de gestionnaire mandataire à Mme [C]. 

En l'espèce, dès le 12 novembre 2021, puis en décembre 2021, M. [U] a adressé à Mme [C] un courrier, suite à l'appel effectué précédemment auprès de son mandataire l'AGENCE DU CENTRE, pour lui signaler "la présence de fissures importantes sur les murs porteurs" de l'immeuble. 

Dans son rapport du 21 mars 2022, le Cabinet INSTRUCT, mandaté par l'AGENCE DU CENTRE, pour réaliser un diagnostic des structures porteuses de l'immeuble et proposer des solutions afin d'assurer la sécurité des biens et des personnes, relève que "les désordres énumérés peuvent être dus à plusieurs facteurs structurels ou non. Des fissures sont constatées sur toutes les sous-faces des planchers, des murs intérieurs et sur le mur côté cour notamment au niveau des ouvertures. Ces fissures peuvent être dues aux déformations de la structure ou aux mouvements hygrométriques dans ses matériaux constitutifs."

S'agissant des "causes d'ordre non struturel", l'expert indique qu"Au cours des années, le bâti [immeuble datant du 19ème siècle] a été sous l'effet des intempéries et des actions climatiques" qui "accélèrent le vieillissement, la dégradation et le pourissement des matériaux constituant le bâtiment. Ceci réduit dans le temps la capacité portante des structures porteuses et les liaisons mécaniques des différents éléments constitutifs du bâtiment", et énumère et décrit les désordres : "fissures dues au retrait hyrdique", "fissures dues au retrait thermiques", fissures dues aux gonflements", "pourrissement des éléments en bois", "oxydation des fers" 

S'agissant des "causes d'ordre struturel", l'expert explique que "Selon le gestionnaire de l'immeuble, le bâtiment a été édifié vers 1850 environ. La surélévation de l'actuel troisième étage a été érigée dans les années 1970. Cette modification de l'état initial correspond à une nouvelle distribution des efforts, avec un nouvel équilibre et éventuellement de nouvelles déformations des ouvrages de structure qui s'adaptent. Le mur extérieur côté cour et l'extension de la colonne sont les plus impactées par cette désorganisation structurelle."

L'expert préconise ainsi des "mesures d'urgences", précisant que lors de son passage, "des filets ont déjà été installés sous le balcon pour protéger les personnes des chutes de gravats", et indiquant qu'"il est aussi nécessaire de sécuriser le balcon et le mur extérieur côté cour afin d'éviter l'aggravation des dommages :
- en étayant l'extension pour soulager le poteau,
- en étrésillonnant toutes les ouvertures de la façade arrière afin de rigififier les linteaux et bloquer le déplacement de ces appuis,
- en purgeant les enduits détériorés."

Il préconise également des "mesures conservatoires et de remise en état", en précisant que les sondages effectués ne permettent pas de connaître davantage l'état de l'ensemble des structures" et qu'"il est nécessaire de procéder à la vérification de l'état des structures porteuses des planchers et des murs intérieurs", en détaillant les actions et travaux à effectuer (dépose des revêtements de sols, purge des enduits, traitement ou remplacement des poutrelles métalliques, des planchers en bois, des pans de bois, des enduits, traitement des fissures et des maçonneries désagrégées).

Il préconise enfin un "renforcement structurel de l'existant", notamment "remplacer les supports actuels de l'extension côté cour", "renforcer la façade côté cour", "mise à nue de la maçonnerie en pierre au droit des fissures", tout en précisant que "L'ensemble des éléments en notre possession ne nous a pas permis de dimensionner correctement les renforcements à mettre en oeuvre".

Par arrêté municipal en date du 22 juin 2023, la Mairie de [Localité 6] a interdit pour des raisons de sécurité de pénétrer dans l'immeuble à compter de cette date, au motif que "l'apparition de désordres importants dans la cave de l'immeuble" entraîne "un risque induit sur la pérennité de la structure du bâtiment" et précisant que "ce bâtiment supporte des locaux d'habitation et commerciaux qui, selon les constatations opérées par les services" compétents " sont dès lors rendus impropres à toute occupation". 

M. [U] s'est ainsi vu contraint de fermer immédiatement son commerce le 22 juin 2023, et a, par sommation interpellative délivrée par acte d'huissier du 5 juillet 2023, sollicité de sa bailleresse de procéder sans délai aux travaux de réfection préconisés notamment .

Dans son rapport du 23 juin 2023, le Cabinet INSTRUCT, à nouveau mandaté par l'AGENCE DU CENTRE, rappelle les constatations et les conclusions de son précédent rapport du 22 juin 2022, et constate que "Sauf quelques reprises mineures des fissures dans l'escalier du RDC, aucuns travaux de renforcements n'ont été réalisés depuis le 22/03/2022", et que "de nouveaux désordres s'ajoutent aux désordres relevés lors de la précédente mission" (nouvelles fissures ou aggravation de fissures)." 

L'expert conclut que "La non réalisation des travaux préconisés dans les précédents rapports d'expertises a aggravé les désordres", dont "Toutes les causes racines (structurelles et non structurelles) ont déjà été énumérées dans le précédent rapport". 

Il considère qu'"Il y a danger grave pour les occupants et les passants", et préconises des "mesures d'urgence à réaliser à réception" du rapport, à savoir :
- prolongation des mesures de sécurité enclenchées par les autorités compétentes ; évacuation de tous les occupants, y compris commerce, interdiction de pénétrer, d'habiter dans l'immeuble et les commerces
- condamnation des ouvrants par tout moyen
- mise en place d'une porte de sécurité à chaque entrée principale
- coupure des réseaux dans chaque logement et commerces
- étaiements de tous les planchers, de tous les balcons suspendus, 
- étaiements et butonnages du mur contre terre côté porche au sous-sol
- étaiements par chevalet en bois côté rue (sur le trottoir)
- mise en place de barrière de protection des chevalets (sur le trottoir)
- étrésillonnement de toutes les ouvertures des façades côté sud et côté cour
- butonnage intérieur de la façade côté cour
- étaiement du porche
- pose des jauges Saugnac (fissuromètres) sur toutes les fissures apparentes."

Suite à ce rapport, Mme [C] a fait effectuer des travaux et produit une facture n°2023/0139 de la société LOURENCO AVS en date du 26 juillet 2023, adressée à l'AGENCE DU CENTRE, d'un montant de 34 870 euros TTC, relative aux travaux de "vérification points sécurité demandés par l'ingénieur béton", "mise en sécurité cave côté boucherie par étaiement avec application en tout point du plan fourni par ingénieur béton", "étaiement côté extension selon plan fourni par ingénieur béton", "étaiement et butonnage porche et mur côté cave boucherie selon plan fourni par ingénieur béton", "étaiement des balcons suspendus", "mise en place d'un chevalet en bois côté rue et barrière de protection en attente plan définitif avec cotes", "mise en sécurité de toutes les ouvertures par étrésillonnement".

Par ailleurs, en date du 11 août 2023, Mme [C], représentée par l'AGENCE DU CENTRE, a conclu un contrat d'architecte avec M. [G] [F], architecte DPLG, aux fins de "Opération de reprises de désordres dans l'immeuble suite à l'arrêté de péril de juillet 2023 et divers travaux de rénovation et ravalement de l'immeuble sis [Adresse 3]". 

Mme [C], représentée par l'AGENCE DU CENTRE, a également fait appel aux services de M. [T] [R], ingénieur conseil, par proposition d'intervention signée par les deux parties le 14 septembre 2023, aux fins notamment d'examen des structures.

Aux termes de son courrier du 18 septembre 2023, M. [R] a, après visite des lieux, indiqué que "les étaiements mise en oeuvre dans les caves et le passage cocher sont correctement positionnés et bloqués" et que "l'immeuble concerné est donc en sécurité". Il note que "les excroissances sur cour (WC et coursives) devront être contrôlés (corrosion des fers en console)", mais qu'"à ce jour, on ne décèle pas de mouvement des ouvrages (pas de fissures ni de décollements)". Il ajoute qu'à son avis, "il est inutile de prévoir un étaiement sur rue de la façade : à l'intérieur des logements, on ne décèle aucun décollement de la façade par rapport aux murs ou cloison perpendiculaire à cette façade. En outre, il est nécessaire de diligenter un géotechnicien pour déterminer l'importance des anomalies des sols d'assise."

Par arrêté municipal en date du 10 octobre 2023, la Mairie de [Localité 6] a levé l'arrêté de péril du 22 juin 2023, considérant que la note technique du 10 octobre 2023 produite par l'architecte M. [F], indique que "les travaux d'étaiement réalisés par l'entreprise AVS, tant au sous-sol que dans le passage garantissant la parfaite stabilité du bâtiment" et que "l'immeuble est sécurisé", en précisant également que "les superstructures du bâtiment sont parfaitement stables "aucune fissure dans les étages, on ne constate pas de fissures structurelles dans les planchers, ni à la jonction refends/façade qui pourraient traduire un déversement des façades (...), l'étaiement de tous les planchers à tous les niveaux et l'étrésillonnement des fenêtres n'est plus nécessaire en l'état" (note [R] du 26 septembre 2023)". 

L'arrêté de levée de péril prescrit par ailleurs que "les étaiements dans le passage commun resteront jusqu'à l'achèvement des travaux de réparation des infrastructures. Les accès aux logements situés dans l'immeuble sur rue seront dans un premier temps limités pour permettre le suivi de la stabilisation des ouvrages. Les commerces et logements du bâtiment annexe peuvent bénéficier dès à présent d'une pleine jouissance". 

Suite à cet arrêté, M. [U] a repris l’exploitation de son fonds de commerce le 18 octobre 2023.
 
Il ressort donc de l'ensemble de ces éléments qu'indépendamment des circonstances de temps et des griefs réciproques des parties, les travaux urgents et nécessaires de sécurisation de l'immeuble ont été effectués par la bailleresse, représentée par son mandataire l'AGENCE DU CENTRE, et ont été suivis de la levée de l'arrêté de péril et de la reprise de l'activité commerciale du locataire. 

Dès lors, le trouble illicite, constitutif de l'impossibilité d'exercer toute activité commerciale en violation de l'obligation de délivrance de la chose louée au regard de sa destination, n'est donc plus caractérisé.

La demande de travaux sera donc rejetée.

L'exécution du reste des travaux de réfection et de renforcement de l'immeuble relève d'une éventuelle appréciation au fond du litige, de même que les demandes subséquentes de réduction du montant du loyer et de séquestration des loyers.
 

Sur la demande de provision 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, s'il n'est pas contesté que le commerce de M. [U] a été fermé du 22 juin au 17 octobre 2023, les éléments produits ne permettent pas, avec l'évidence requise en référés, de déterminer le quantum du préjudice financier subi en terme de perte d'exploitation.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au regard des circonstances du présent litige et de la nécessité de la présente assignation ayant permis d'effectuer les travaux urgents de sécurisation de l'immeuble et de reprise de l'activité commerciale du demandeur, chacune des parties conservera ses frais irrépétibles.

Les dépens seront laissés à la charge du demandeur.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Accueillons l'intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Accueillons l'intervention volontaire de M. [D] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E],

Constatons le désistement d’instance de M. [D] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E] à l’encontre de Mme [I] [C], de la S.A.R.L. LANECO (AGENCE DU CENTRE), de la société MMA I.A.R.D. et de la société ALLIANZ I.A.R.D., 

Constatons l'acceptation dudit désistement par Mme [I] [C], de la S.A.R.L. LANECO (AGENCE DU CENTRE), de la société MMA I.A.R.D. et de la société ALLIANZ I.A.R.D., 

Déclarons en conséquence parfait le désistement d'instance,

Déclarons irrecevable la demande de condamnation d'execution de travaux formulée à l'encontre de la société LANECO (AGENCE DU CENTRE),

Rejetons la demande de condamnation d'exécution de travaux formulée à l'encontre de Mme [I] [C],

Disons n'y avoir lieu à réfété sur l'exécution du reste des travaux de réfection et de renforcement de l'immeuble et sur les demandes subséquentes de réduction du montant loyer et de séquestration des loyers,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

Disons que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles,

Laissons les dépens à la charge de M. [M] [U].

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY