Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2024

AC

N° 2024/ 2













N° RG 20/02607 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUCA







Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]





C/



[X] [E]

[C] [H]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Thibaut BREJOUX



Me Olivier PEISSE

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 04 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 1119000516.



APPELANT



Syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 3]', [Adresse 1] - [Localité 2], agissant par son syndic en exercice Monsieur [W] [T] 621 sis en cette qualité au [Adresse 1] - [Localité 2]



représenté par Me Thibaut BREJOUX, avocat au barreau de TOULON





INTIMES



Monsieur [X] [E]

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]



représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON



Madame [C] [H]

assignation portant signification de la déclaration d'appel le 14.08.2020 à personne

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]



défaillante











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.











ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE





Mr [X] [E] et Mme [C] [H] sont propriétaires indivis des lots 3, 4 & 5 de la copropriété «[Adresse 3] [Adresse 1] à [Localité 2] « .



Par assignation du 28 janvier 2019 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] les a fait assigner aux fins de les condamner au paiement de l'arriéré de charges de copropriété à hauteur de 8.593,19 €, arrêté au 24 octobre 2018.



Par décision rendue le 4 décembre 2019 le tribunal de grande instance de Toulon a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété "[Adresse 3] de sa demande de paiement des charges de copropriété d'un montant de 8593,19 €, a dit que Mr [X] [E] et Mme [C] [H] ne seront pas tenus au paiement des frais de recouvrement définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'un montant de 418,50 €; a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété du surplus de ses demandes; a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété "[Adresse 3]" à payer la somme de 400 € au titre de l'article 700 du CPC, outre les dépens.













Par acte du 19 février 2020 le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a interjeté appel de la décision.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, l'appelant demande à la cour de:

ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, 

rejeter la demande d'irrecevabilité soulevée par l'intimé ; 

Réformer le jugement dont appel;

En conséquence:

CONDAMNER solidairement Mr [X] [E] et Mme [C] [H] à lui payer les sommes suivantes : 18.991,85 € au titre des charges de copropriété courantes et charges travaux impayées (arrêté au 13/06/2023), outre intérêts au taux légal avec anatocisme à compter de la mise en demeure (soit à compter du 13 septembre 2018) ; 5.534,36 € au titre des charges de copropriété relatives à la régularisation au réel des consommations d'eau et d'électricité pour la période de 2013 à 2017.



Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que :

- sur la recevabilité que la copropriété dispose d'un syndic en la personne de M.[T] ;

- il est versé aux débats le compte copropriétaire remontant à 2016,

- Mr [E] et Mme [H] se sont abstenus à compter de l'année 2017 de régler la quasi-totalité des charges courantes et travaux régulièrement appelées,

- Mr [E] a indiqué selon courrier du 13 février 2020 que sa dette (hors régularisation d'eau et d'électricité qu'il conteste intégralement) s'élèverait selon lui, non pas à 6 714 € mais à 5 346€, proposant un règlement sur 48 mois ;

- depuis le jugement dont appel, nonobstant un règlement de 2.500 € effectué le 08/06 2020 le compte copropriétaire présente un solde débiteur de 24.526,21 € € arrêté au 05 05/2023 se décomposant comme suit : 18.991,85 € au titre des charges courantes et travaux et 5.534,36€ au titre de la régularisation des consommations d eau et électricité ;

- les assemblées générales ont approuvé les comptes des exercices précédents et validé les budgets prévisionnels, et les fonds travaux ;

- que contrairement à ce que soutient M [E] l'état des dépenses générales est une annexe qui est fournie chaque année avec la convocation à l'AG et qui constitue un des éléments des comptes annuels qui sont soumis à l'approbat1on de l'assemblée ;

- les copropriétaires ont souhaité en 2017 suite à la nomination du nouveau syndic procéder à une régularisation des consommations d'eau et d'électricité pour la période de 2013 à 2017 ;

- Que conformément au mandat donné par AG du 05/12/2017, le syndic en exercice a reconstitué les comptes et notamment la répartition au réel des consommations d'eau et d'électricité, reconstitution qu'il va présenter à l'AG du 02 août 2018 dans le cadre des comptes de l'exercice 2017 ;

- Que lors de l'AG de 02 août 2018 les comptes de l'exercice 2017 au titre desquels figure la régularisation d'eau et d'électricité au réel pour la période 2013 à 2017 seront approuvés et non contestés ;

- la dette de régularisation de ces charges d'eau et d'électricité prend naissance et devient exigible à compter de l'assemblée générale du 02 août 2018 qui en valide le principe et le montant ;

- que l'assignation a été délivrée le 8 janvier 2019 donc la demande n'est pas prescrite ;

- qu'un préjudice est particulièrement important s'agissant d'une petite copropriété de 4 copropriétaires, le montant de leur dette globale représentant presque deux années de budget de l'immeuble ;



Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2023 [X] [E] demande à la cour de :



JUGER irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à l'encontre de Monsieur [X] [E] ; 

CONFIMER le jugement entrepris rendu par le Tribunal d'Instance de Toulon de 4 décembre 2019 ; 

REJETER principalement toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à l'encontre de Monsieur [X] [E] ; 







JUGER principalement que toutes les lignes des appels de fonds de charges de l'immeuble présentées par le syndic de l'immeuble à l'encontre de Monsieur [X] [E] sont sans fondement ; 

JUGER subsidiairement que la dette syndicale de Monsieur [X] [E] ne peut être supérieure à 7.662,63 euros au 1er janvier 2022 ; 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance 



L'intimé réplique que :

- le syndic professionnel Cabinet MERABET KERVALLA a démissionné,

- Que le syndicat de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] sis [Adresse 1], [Localité 2] n'est plus ainsi valablement représenté dans cette présente instance et ne peut plus agir sur le fondement de l'article 32 du Code de procédure civile et que les prétentions du syndicat de l'immeuble [Adresse 3] sont irrecevables ;



sur le fond :

- Que Monsieur [E] ne doit aucune somme au 1er janvier 2018 

- Qu'il n'a jamais été question lors de l'assemblée de revenir sur les consommations d'eau et d'électricité depuis l'année 2012 ou 2013

- Que lors de l'assemblée du 5 décembre 2017, la seule résolution posée est qu'à partir de 2018, il y aura une répartition réelle des charges d'eau entre copropriétaires et non plus en millièmes comme cela était auparavant pratiqué,

- Que le syndicat ne peut donc imposer à Monsieur [E] de payer des charges sur une tentative de reconstitution de la consommation d'eau froide depuis 2012-2013 alors qu'il n'y a pas consenti tant sur le principe même de la reconstitution que sur le montant des charges réclamées ;

- aucun relevé de compteur n'a jamais été effectué pendant ces années de 2012 à 2017 ;

- Que cette somme réclamée n'est pas compatible avec sa consommation réelle ;

- que l'assignation saisissant la présente juridiction étant du 8 janvier 2019, une partie de la demande du syndicat est prescrite,

- Que le décompte général communiqué par le syndicat fait état d'une reprise de dette au passif de Monsieur [E] au 1er janvier 2018 de 6.042,83 euros ;

- Or, d'une part, il faut soustraire la somme de 5.534,36 euros concernant le débat de la consommation d'eau et d'électricité traité plus haut dans ses conclusions et le delta autour de 500 euros n'est en rien prouvé par le syndicat ;

- Que ce décompte ne fait pas apparaître la clef de répartition des dites charges ce qui ne permet pas de contrôler par rapport à la dépense générale ;

- Que pour les années suivantes de 2018 à 2023, les pièces communiquées par le syndicat ne permettent pas à la présente Cour de vérifier le bien fondé des demandes du syndicat ;



[C] [H], assigné à personne, n'a pas constitué avocat, l'arrêt sera en conséquence qualifié de réputé contradictoire.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION





sur la révocation de l'ordonnance de clôture



L'article 803 du code de procédure civile énonce que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.



En l'espèce, les parties s'accordent pour considérer que l'envoi de conclusions postérieurement à l'ordonnance rend nécessaire la révocation de la date de clôture. 







Il conviendra en conséquence de révoquer l'ordonnance de clôture du 7 novembre 2023 et de fixer la clôture des débats au 20 novembre 2023.



sur la recevabilité de l'action de le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] 



L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



L'article 126 du code de procédure civile précise que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.



En l'espèce il est démontré que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2023, M.[T] a été désigné en qualité de syndic bénévole pour une durée d'un an avec prise d'effet immédiate.



L'appelant, valablement représenté, est en conséquence recevable à agir.



Sur la demande de paiement de charges de copropriété



Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 



Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.



A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont versés aux débats :

- le relevé de propriété ; 

- les procès-verbaux d'assemblée générale des 21 mars 2013, 5 décembre 2017, 2 août 2018, 27 avril 2019, 16 mars 2020, 7 avril 2021, 7 avril 2022, 3 décembre 2022, 16 mai 2023 et les budgets prévisionnels, et l'absence de contestation de ces assemblées générales ;

 - les relevés du compte au nom des copropriétaires du 1er janvier 2017 au 1er mai 2023,

 - les appels de fonds charges générales et travaux du 1er avril 2018 au 28 avril 2023 ;

-le tableau de relevé de consommation pour l'année 2012,

- la mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception du 13 septembre 2018 sur le montant de 7.591,72 euros d'arriéré de charges au 1er juillet 2018 ;



Le relevé de compte des intimés indique que depuis le 1er janvier 2017 les appels de charges ne sont pas totalement soldés puisque pour chaque année figure un report un nouveau qui est justifié. Ce document expose également le montant des charges impayées d'un montant de 18.991,85 euros au 1er mai 2023, et le montant des sommes sollicitées au titre de la régularisation de la consommation d'eau et d'électricité d'un montant de 5.534,96 €.











Contrairement à ce que soutient l'intimé, les appels de fonds, qui permettent de caractériser la créance, mentionnent explicitement les tantièmes affectés à ses lots, alors même qu'il n'est pas démontré que ces tantièmes doivent également figurer sur le décompte qui est un document de synthèse réalisé pour le compte du syndicat des copropriétaires.



Enfin il est établi que les assemblées générales n'ont fait l'objet d'aucune contestation, que les budgets ont été approuvés, de sorte que les arguments désormais soutenus par l'intimé sont inopérants quant à l'obligation à la dette.



En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 18.991,85 euros au titre des charges impayées arrêtée au 1er mai 2023. La somme de 3.058,83 € portera intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 13 septembre 2018, et à compter de l'assignation du 28 janvier 2019 sur le surplus.



En application de l'article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise, la capitalisation des intérêts devra s'accomplir.



[X] [E] et [C] [H] seront in solidum condamnés au paiement de cette somme. Le jugement sera infirmé en ce sens.



Sur la demande au titre de la régularisation des charges d'eau et d'électricité



Le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 décembre 2017 mentionne au titre de la résolution 1 « approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016 » que l'assemblée générale « approuve les comptes de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2016. En 2017 les charges eaux et électricité seront réparties en rapport de la consommation réelle depuis 2013 comme le stipule le règlement de copropriété ».



Les documents annexés à la convocation de l'assemblée générale du 2 août 2018 contiennent notamment la régularisation par propriétaire de la consommation d'eau et d'électricité pour la période 2013 à 2017. Cette proposition de répartition a par suite fait l'objet d'une approbation mentionnée dans le procès verbal de l'assemblée générale de ladite assemblée non contestée. 



C'est donc vainement que l'intimé conteste à la fois la recevabilité au titre de la prescription puisque les sommes ont été réclamées dès 2017, et le bien fondé de cette créance de répartition, alors même qu'il a d'une part voté favorablement pour que la régularisation depuis 2013 soit effectuée, et d'autre part qu'il n'a pas contesté utilement le montant lors de la notification du procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 août 2018.



Enfin l'intimé qui conteste le montant de la régularisation n'apporte aucun élément objectif permettant de le contredire.



En conséquence il conviendra d'infirmer le jugement et de condamner in solidum [X] [E] et [C] [H] au titre de la régularisation de la consommation d'eau et d'électricité au paiement de la somme de 5.534,96 € pour la période de 2013 à 2017.



Sur la demande de dommages et intérêts



Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

















La cour relève que les intimés ne règlent plus leurs charges depuis 2017, et ce indépendamment de la contestation au titre de la régularisation des consommations d'eau et d'électricité, que les manquements systématiques et répétés de ces copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges dans une petite copropriété, sont constitutifs d'une faute qui causait à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 



[X] [E] et [C] [H] seront en conséquence condamnés in solidum à verser à l'appelant la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts.



sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le premier jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



[X] [E] et [C] [H] qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.



PAR CES MOTIFS





La cour, par décision réputée contradictoire; 



Révoque l'ordonnance de clôture du 7 novembre 2023 et Fixe la clôture des débats au 20 novembre 2023 ; 



Déclare le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, recevable à agir, 



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par [X] [E] ; 



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau ;



Condamne in solidum [X] [E] et [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 18.991,85 euros au titre des charges impayées arrêtée au 1er mai 2023, 



Dit que cette somme portera intérêts au taux légal, sur la somme de 3.058,83 € à compter de la date de la mise en demeure du 13 septembre 2018, et pour le surplus à compter de l'assignation du 28 janvier 2019, 



Dit qu'il sera fait application de la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;



Condamne in solidum [X] [E] et [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.534,96 € au titre de la régularisation de la consommation d'eau et d'électricité pour la période de 2013 à 2017;



Condamne in solidum [X] [E] et [C] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts,



Condamne [X] [E] et [C] [H] aux entiers dépens ; 







Condamne in solidum [X] [E] et [C] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le Greffier, Le Président,