Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2024

AC

N° 2024/ 3













N° RG 20/03980 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYG2







S.D.C. BUILDING CANEBIERE





C/



S.C.I. SCI IVOINI



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Fabrice ANDRAC



Me Miloud CHAFI

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de marseille en date du 10 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/11999.



APPELANT



Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'BUILDING CANEBIERE' dont le siège social est [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES ' I.P.F. dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège



représenté par Me Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



La société civile immobilière IVOINI , S.C.I. , dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son gérant Monsieur [M] [W] domicilié en cette qualité audit siège social



représentée par Me Miloud CHAFI, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.









ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024. 



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***

































































EXPOSE DU LITIGE





Par exploit d'huissier du 19 septembre 2019 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Building Canebiere (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, a fait citer la Sci Ivoini devant le président du tribunal de grande instance de Marseille aux fins de paiement d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 41.509, 45 € avec intérêt au taux légal, 3.500 € à titre de dommages intérêts outre les frais irrépétibles.



Par jugement contradictoire du 20 janvier 2020 le tribunal judiciaire de Marseille a condamné la SCI IVOINI à payer au SDC BUILDING CANEBIERE, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société IPF, la somme de 8901,54 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019 sur la somme de 5096,17 euros et à compter du 19 septembre 2019, pour le surplus, débouté le SDC du surplus de sa demande de ce chef:



Par déclaration du 10 février 2020 syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Building Canebiere, représenté par son syndic en exercice a relevé appel de ce jugement de ces chefs en ce qu'il a condamné la SCI IVOINI à payer au SDC BUILDING CANEBIERE, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société IPF, la somme de 8901,54 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019 sur la somme de 5096,17 euros et à compter du 19 septembre 2019, pour le surplus, et débouté le SDC du surplus de sa demande de ce chef.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 octobre 2020 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Building Canebiere, représenté par son syndic en exercice demande à la cour :

- Réformer le jugement du 10 février 2020,

- Condamner la Sci Ivoini à lui verser la somme de 48.775, 75 € arrêtée du 1er avril 2020, portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

a titre subsidiaire ; 

- La condamner au paiement de la somme de 43.375, 75 € selon décompte du 1er avril 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019 ;

- La condamner à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de Me Fabrice Andrac ;

- La condamner à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts, 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 octobre 2020 la Sci Ivoini demande à la cour :



- Débouter syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Building Canebiere, représenté par son syndic en exercice de ses demandes ;

- Confirmer le jugement entrepris,

-Lui accorder des délais de paiement ; 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2023.



L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.







Il est constaté que l'appelant dans sa déclaration d'appel n'a pas sollicité l'infirmation du jugement au titre de la condamnation prononcée à l'encontre de la Sci Ivoini à lui verser la somme de 1.000 euros pour résistance abusive, si bien que la demande de condamnation pour résistance abusive a déjà été tranchée par le premier juge et ne sera pas évoquée par la cour.



Par ailleurs la cour relève une discordance entre le montant de l'arriéré de charges sollicité dans le corps des conclusions à hauteur de 46.375, 75 euros et celui exposé dans le dispositif des écritures de 43.375,75 euros qui seul saisit la cour en application des dispositions susvisées. 



Enfin la cour n'est pas saisie des chefs de décisions relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles tranchés par le premier juge.



Sur la demande au titre des charges de copropriété



Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont versés aux débats :

- le contrat de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,

- les procès-verbaux d'assemblée générale de 2012 à 2019 et les budgets prévisionnels,

 - les relevés du compte au nom du copropriétaire ;

 - les appels de fonds charges générales et travaux,

- l'état de répartition pour les exercices ainsi que les relevés des dépenses des mêmes exercices,

- le commandement de payer délivré le 19 février 2019 sur la somme de 36.825,83 € au titre de l'arriéré de charges ;

- le décompte actualisé au 1er avril 2020 ;

- le décompte spécifique au titre de la condamnation prononcée le 10 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de Marseille ayant condamnant la Sci Ivoini à lui verser la somme 7.469,38 € au titre de l'arriéré de charges arrêtées au 12 mars 2012, et présentant un solde au 9 mai 2018 de 522, 22 €, repris dans le décompte général.



Il ressort de ces pièces que le principe de la créance d'arriéré de charges au profit du syndicat des copropriétaires est établi. 



S'agissant des frais, il est rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.



Quant aux autres frais facturés par le syndic au titre de la constitution du dossier pour l'huissier à deux reprises ainsi que pour l'avocat, et de suivi de procédure de recouvrement, pour les retenir il appartient de démontrer les diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges, laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire.



Les frais de signification de l'assignation ne constituent pas des frais de recouvrement, mais des dépens, tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile, s'agissant d'un émolument d'officier public ou ministériel afférent à l'instance judiciaire, sans qu'il soit même besoin de le préciser.



Ainsi il convient de retirer plusieurs sommes du décompte, à savoir :

- 522 ,22 correspondant au solde la condamnation mentionnée ci-dessus et pour laquelle le syndicat des copropriétaires dispose déjà d'un titre exécutoire,

- 2.400 euros au titre des frais d'avocat relevant de l'article 700 du code de procédure civile et non des charges ;

- 17,34 euros, 21,67 euros au titre des frais de relance non justifiés et non précédés d'une mise en demeure,

- 123, 75 euros au titre de la mise en demeure non justifiée

- 189,77 euros au titre du commandement de payer non produit aux débats ;

- 348, 64 euros du 23 août 2013, 348, 65 euros du 27 mai 2014, 349, 51 euros du 28 février 2018, 349, 51 euros du 22 août 2018, 349, 51 euros du 20 septembre 2019 au titre des frais de mise en contentieux non justifiés, en ce qu'il n'est pas démontré que leur multiplication était utile, en l'état de leur caractère infructueux,

- 360 euros d'honoraires avocat qui relèvent des frais irrépétibles ;

- 278, 35 euros de frais de commandement de payer, 600 euros de frais d'assignation du 27 novembre 2019, 151,13 euros de frais d'assignation du 27 novembre 2019 qui relèvent des dépens,

- 4.161,61 euros d'intérêts portés au débit dans les relevés non justifiés d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en application des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,



En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé et la Sci Ivoini sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Building Canebiere la somme de 33.118, 76 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019 sur la somme de 24.024,94 euros et à compter de l'assignation délivrée le 19 septembre 2019 pour le surplus.



Sur la demande de délais de paiement



Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, applicables en toutes matières, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



L'intimée ne verse aux débats aucune pièce permettant d'admettre sa demande de délai de paiement. Au surplus la cour relève que les charges de copropriété ne sont pas réglées de manière systématique depuis de nombreuses années et ont conduit le syndicat des copropriétaires à envisager de vendre le lot appartenant à l'intimé. 



Au regard des besoins du syndicat des copropriétaires en lien avec l'affectation des charges de copropriété à l'entretien et fonctionnement de la copropriété comprenant le bien de la Sci Ivoini, celle-ci sera déboutée de sa demande de délai de paiement, qui est en outre, insuffisamment étayée.



Sur les demandes accessoires



La Sci Ivoini qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.





PAR CES MOTIFS





Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la Sci Ivoini à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Building Canebiere, représenté par son syndic en exercice la somme de 33.118,76 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019 sur la somme de 24.024,94 euros et à compter de l'assignation délivrée le 19 septembre 2019 pour le surplus, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2020 ;



Déboute la Sci Ivoini de sa demande en délai de paiement ;



Condamne la Sci Ivoini aux dépens d'appel, distraits au profit de Me Fabrice Andrac ;



Condamne la Sci Ivoini à verser la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Building Canebiere, représenté par son syndic en exercice, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Le Greffier, Le Président,