Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/ 32













Rôle N° RG 20/07310 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGDRE







[M] [V]





C/



Synd. de copropriétaires [Adresse 6]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Pierre RIGAL, 





Me Philippe-Laurent SIDER, 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 23 Juin 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/05742.





APPELANT





Monsieur [M] [V]

né le 20 Septembre 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]





représenté par Me Pierre RIGAL, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Synd. de copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGEFIM FOUQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]





représenté par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE,









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



M. [M] [V] est propriétaire de trois appartements constitués par les lots n°1066, 1076 et 1077 au sein de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]', situé [Adresse 4].



Par jugement du 16 juin 2016, le tribunal d'instance de Marseille a statué ainsi : 

- déclare la société Cogefim Fouque recevable en sa demande formée au nom du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] , Le Valcorme, situé [Adresse 4] ; 

- condamne [M] [V] à payer à la société Cogefim ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 6289,04 euros au titre des charges de copropriété impayées allant de juillet 2011 au mois de janvier 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2015, 

* 485 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

* 500 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de trésorerie, 

- condamne [M] [V] à payer à la société Cogefim ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamne [M] [V] aux dépens, 

- ordonne l'exécution provisoire, 

- déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.



Par acte du 17 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6] a fait assigner M. [V] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner le défendeur au paiement de la somme en principal de 13401,76 euros selon décompte de charges sur la période du 9 janvier 2015 au 1er avril 2017, avec intérêts de droit à compter de la LRAR du 25 avril 2017, de la somme de 1500 euros de dommages-intérêts et celle de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens y compris les frais et honoraires en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par acte du 3 juillet 2017, M. [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]' aux fins de voir dire et juger que sa dette s'élève à la somme de 8074,04 euros, dire et juger que sa créance envers le défendeur s'élève à la somme de 7484,26 euros, ordonner une compensation entre les dette et créance qui éteindra sa dette envers le syndicat des copropriétaires, le condamner à lui régler la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice moral et à la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 13 mars 2018.



Par jugement contradictoire du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi : 

- CONDAMNE [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé 

- FIXE la date de début des intérêts au taux légal au 17 mai 2017;

- CONDAMNE [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé 

- CONDAMNE [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé 

- DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires, 

- CONDAMNE [M] [V] aux dépens ;

- ORDONNE l'exécution provisoire.



Le jugement susvisé retient que le défendeur ne peut se contenter d'alléguer des irrégularités comptables dès lors que la répartition des sommes dues par copropriétaire sur le budget prévisionnel ne s'estime pas grossièrement mais dépend du type de charges en cause, lequel induit une clé de répartition différente ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve de ce qu'il avance ; qu'il ne peut être reproché au requérant de privilégier l'exécution d'un jugement doté de l'autorité de la chose jugée, le défendeur ayant plus intérêt à s'acquitter d'une condamnation définititive que de créances postérieures ; que le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement des charges dans la mesure où c'est en toute connaissance de cause que le défendeur s'abstient de payer les charges qui lui incombent alors qu'il a déjà été condamné de ce chef.



Selon déclarations du 30 juillet et du 3 août 2020, M. [V] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a condamné [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé 



Par ordonnance du 2 février 2021, le magistrat de la mise en état a prononcé la jonction de l'instance n°20/07174 et 20/07310, l'affaire étant désormais suivie sous ce seul et unique numéro.



Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, M. [V] demande de voir : 

- INFIRMER le jugement du 23 juin 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à une amende civile de 3000 € au profit de Monsieur [V] pour procédure abusive,

- CONDAMNER le syndicat copropriétaire à 3000 € au profit de Monsieur [V] à titre de dommage et intérêt subis ;

- CONDAMNER le syndicat copropriétaire à 10000 € au titre de la réparation du préjudice moral,

- CONDAMNER le syndicat copropriétaire à 3000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNER le syndicat copropriétaire aux entiers dépens,

- CONSTATER, la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dans leur demande AMPLIATIVE

par conclusions, et de le CONDAMNER pour mauvaise foi à 3000 €,

- FAIRE DROIT à la demande de compensation réciproque des créances et des dettes entre Monsieur [V] et le Syndicat des copropriétaires.



M. [V] fait essentiellement valoir que, par jugement du tribunal d'instance de Marseille du 16 juin 2016, il a été condamné au paiement de la somme de 6289,04 euros au titre des charges de copropriété, outre la somme de 485 euros au titre des frais de recouvrement, à celle de 500 euros de dommages-intérêts pour trouble de trésorerie et à celle de 800 euros au titre des frais irrépétibles; que le syndicat des copropriétaires n'a pas fait exécuter cette décision ; qu'il n'a pas consenti à ce que ses paiements soient imputés sur une condamnation à venir ; que plusieurs saisies-attributions ont eu lieu après un commandement de payer du 14 août 2020 ; que le syndicat des copropriétaires n'a pas respecté l'ancien article 1256 du code civil (devenu l'article 1340-10), la volonté du débiteur étant prépondérante ; qu'il a toujours souhaité payer d'abord ses dettes courantes ; que d'ailleurs le règlement des charges sur les lots 1066 et 1077 a bien été imputé sur les appels de fonds et non sur une dette ancienne ; qu'il voulait régler séparément la condamnation du jugement du 16 juin 2016; qu'en imputant à partir du 8 janvier 2015 des sommes sur une condamnation à venir, le syndicat des copropriétaires a violé le principe de l'autorité de la chose jugée ; que concernant la période du 1er avril 2017 au 1er avril 2018, la demande du syndicat n'a pas fait l'objet d'une tentative préalable de conciliation ; qu'ainsi les sommes complémentaires réclamées par voie de conclusions du 22 juin 2018 auraient dû être écartées ; que le syndicat n'apporte pas la contradiction pour les erreurs relevées dans les tableaux communiqués sauf pour la somme de 84,02 euros ; qu'il avait intérêt à éviter une deuxième condamnation génératrice de frais de justice complémentaires et porteuse de discrédit à l'égard des autres copropriétaires ; que le syndicat n'a pas apporté la preuve de la chronologie des paiements et de leur imputation ; que son décompte ne distingue pas de manière séparée les lots alors que l'appelant indique clairement les lots lors de ses paiements trimestriels ;qu'il a également subi un préjudice moral dû à l'atteinte à sa réputation et à son honneur alors que sur la période du 1er janvier 2015 au 30 décembre 2020, il a payé régulièrement ses charges et n'a pas de dette envers le syndicat des copropriétaires.



Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6] demande de voir : 

- DEBOUTER Monsieur [V] de toutes ses demandes fins et conclusions comme injustes et non fondées. 

- SUR APPEL INCIDENT : 

- Infirmer le jugement rendu le 23 juin 2020 sur les charges dues au 1er avril 2018 à hauteur de 9747,28 €, uniquement en ce qu'il a écarté à tort les soldes de charges des exercices 2013 et 2014 pour un montant respectif de 2470,08 € et de 629,72 € ; 

- Condamner par suite Monsieur [V] à payer au syndicat des copropriétaires PARC KALLISTE BT F la somme de 2470,08 € + 629,72 €, soit la somme totale de 3099,80 € ; 

- Confirmer le jugement rendu le 23 juin 2020 sur le surplus des condamnations à savoir : 

- ' FIXE la date de début des intérêts au taux légal au 17 mai 2017; 

- CONDAMNE [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la Société COGEFIM FOUQUE, la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts ; 

- CONDAMNE [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la Société COGEFIM FOUQUE, la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires, - CONDAMNE [M] [V] aux dépens ; 

- ORDONNE l'exécution provisoire » ; 

- SUR LA DEMANDE AMPLIATIVE du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au titre des charges sur la période du 2 avril 2018 au 30 décembre 2020 : 

- Condamner Monsieur [V] à payer au syndicat des copropriétaires PARC KALLISTE BT F la somme de 12997,63 € soit : 

-pour les lots 1066 et 1077 : 8865,68 € 

-pour le lot 1076 : 4131,95 € ,

- CONDAMNER Monsieur [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure devant la Cour, outre les entiers dépens d'appel y compris les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000. 



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]' fait essentiellement valoir que l'appelant est un débiteur chronique et un propriétaire bailleur qui ne reverse pas les charges locatives qu'il encaisse ; que par ordonnance du 9 octobre 2020, le premier président de la cour de céans a rejeté la demande de l'appelant de voir arrêter l'exécution provisoire du jugement déféré ; que M. [V] détient les fonds nécessaires mais refuse délibérément d'exécuter le jugement déféré ; que ce dernier ne rapporte pas la preuve d'avoir donné au syndic la moindre indication pour l'imputation de ses paiements sauf pour le règlement de 1220 euros en octobre 2016 ; qu'il n'est pas à jour de ses charges courantes depuis le 1er janvier 2015 puisque les paiements ont été affectés à la dette la plus ancienne conformément à la loi ; que la loi ne prévoit pas que la demande ampliative formulée en cours de procédure au titre des charges soit soumise à une tentative de conciliation ; que l'intimé produit tous les justificatifs comptables utiles. 



La procédure a été clôturée le 25 octobre 2023.





MOTIVATION : 



Sur le paiement des charges de copropriété : 



Sur les sommes réclamées : 



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date du litige, énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».



L'article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale ».



L'article 19-2 précise qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Enfin, il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.



En vertu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, il convient d'exiger que le syndicat des copropriétaires produise au moins les procès-verbaux de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges. 



En l'espèce, au soutien de ses demandes en paiement, le syndicat des copropriétaires produit :

- le relevé de propriété de M. [V] pour les trois lots concernés, 

- le contrat de syndic du 26 juin 2017 applicable jusqu'au 26 juin 2020 et le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2017 élisant le cabinet COGEFIM FOUQUE comme syndic, 

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 avril 2016 approuvant les compte de l'exercice 2015 et les budgets prévisionnels 2016 et 2017, 

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mai 2017 approuvant les comptes de l'exercice 2016 et les budgets prévisionnels 2017 et 2018, 

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2018 approuvant les comptes de l'exercice 2017 et les budgets prévisionnels 2018 et 2019,

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2019 approuvant les compte de l'exercice 2018 et les budgets prévisionnels 2019 et 2020, 

- les appels de fonds pour les années 2019 et 2020,

- les décomptes actualisés au mois d'octobre 2020. 



Dans un premier temps, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]' conteste la non prise en compte par le jugement déféré des deux soldes de charges pour les exercices 2013 et 2014.



Cependant, il convient de relever que par jugement du 16 juin 2016, devenu définitif, le tribunal d'instance de Marseille, qui a notamment condamné M. [V] à lui payer la somme en principal de 6289,04 euros au titre des charges de copropriété impayées allant de juillet 2011 au mois de janvier 2015 inclus, relève que l'assemblée générale du 26 juin 2014 n'a pas approuvé les comptes de la copropriété pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 et n'a pas non plus approuvé le budget prévisionnel de 160000 euros du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014.



Si l'intimé verse aux débats les projets de répartition des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2013 et pour l'année 2014, il ne démontre pas que les comptes des exercices 2013 et 2014 ont été approuvés par une assemblée générale des copropriétaires postérieurement au jugement susvisé. 



Par conséquent, c'est à bon droit que le jugement déféré a écarté les sommes demandées à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]'.



De même, les premiers juges ont justement relevé que les mentions 'achat du 01/01/2015" sur les décomptes produits pour le lot n°1076 correspondent bien à des appels de fonds.



Quant à l'actualisation des sommes réclamées devant les premiers juges, il convient de rappeler que l'article 750-1 du code de procédure civile qui prévoit qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros, n'est entré en vigueur que le 1er janvier 2020.



Or, les demandes additionnelles formées par l'intimé devant les premiers juges pour les charges d'avril 2017 à avril 2018 l'ont été, par conclusions du 22 juin 2018, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de l'article 750-1 précité, le seul article relatif à la conciliation préalable à une demande en justice pouvant éventuellement trouver à s'appliquer étant l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016.



Or, cet article 4, dans sa version applicable à cette date, prévoit qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la saisine du tribunal d'instance par déclaration au greffe doit être précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice.



En l'espèce, tant la juridiction saisie que le mode de sa saisine n'entrent pas dans le champ d'application de cette dernière disposition.



Ainsi, la tentative de conciliation n'avait pas lieu d'être en première instance pour les demandes additionnelles formées par le syndicat des copropriétaires, qui étaient donc parfaitement recevables.



D'autre part, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le montant retenu par le jugement déféré qui a déduit de la somme réclamée les frais non nécessaires pour retenir la somme due de 9747,28 euros arrêtée au 1er avril 2018.



Sur les paiements invoqués par M. [V] : 



En vertu de l'article 1315 alinéa 2 du code civil, devenu l'article 1353, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La combinaison des anciens articles 1253 et 1256, devenus l'article 1342-10, prévoit que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. » 



En l'espèce, M. [V] invoque avoir exprimé sa volonté sur l'imputation des paiements qu'il a effectués en indiquant avoir voulu payer en priorité les appels de charge en cours et non la condamnation prononcée par le jugement du 16 juin 2016.



Or, pour l'année 2015, l'appelant ne verse aux débats que des talons de chèques et des documents (appels de fonds) annotés qui ne sont pas destinés à son créancier.



Quant à la lettre datée du 2 juillet 2016 à l'attention de COGEFIM FOUQUE qui rappelle les appels de fonds de l'année 2015 et les paiements effectués par chèques, le fait qu'elle porte une date postérieure aux règlements par chèques ne peut permettre de considérer que M. [V] est indiqué, sans équivoque, au syndic es qualité qu'au moment des paiements il souhaitait les voir imputer en priorité sur les appels de fond de l'exercice 2015.



Il convient donc de considérer qu' en l'absence de volonté claire et non équivoque, il avait intérêt à exécuter en premier lieu la condamnation judiciaire susvisée pour éviter la mise en oeuvre de voies d'exécution et le cours des intérêts légaux.





Il en est de même pour le premier paiement de l'année 2016, la lettre précitée étant là encore postérieure.



Cependant, il en est différemment du paiement de 1220 euros selon le chèque n°5258353 du 2 juillet 2016 et de celui de 1220 euros selon chèque n°5258355 du 10 octobre 2016 que M. [V] a adressé au syndic par courrier du 10 octobre 2016 en précisant 'je vous prie de trouver ci-joint un chèque de 1220 euros pour l'appel de fonds de 4è trimestre 2016".



Selon la volonté claire du débiteur, ces deux paiements devaient donc être affectés par le créancier en priorité aux appels de fonds du deuxième et du troisième trimestre 2016, ce qui n'a pas été le cas puisque le chèque n°5258353 a été affecté au paiement de la condamnation judiciaire du 16 juin 2016.



Quant aux chèques postérieurs, ils ont bien été intégrés par le syndic es qualité au paiement des appels de charges à compter du 9 janvier 2015. 



En outre, il convient de relever que M. [V] produit un certain nombre de copies de chèques émis depuis l'année 2015 dont les différents montants ne figurent pas au crédit de son compte tel qu'il apparaît dans les décomptes actualisés produits par le syndicat des copropriétaires en pièce n°28.



Il en est ainsi des chèques émis depuis le mois d'avril 2018, correspondant à une somme totale de 13260,94 euros (3940,62 euros pour 2018 + 4030,16 euros pour 2019 + 5290,16 euros pour 2020).



Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces éléments que : 

- concernant l'exécution du jugement du 16 juin 2016, il reste dû la somme de 1289,44 euros, 

- concernant les charges échues au 1er avril 2018, il reste dû la somme de 8527,28 euros (9747,28 - 1220), à la différence de la somme retenue par le jugement déféré,

- concernant les charges échues à compter du 1er juillet 2018, il est réclamé la somme totale de 12997,63 euros par le syndicat des copropriétaires alors que la totalité des paiements effectués par M. [V] s'élève à la somme de 13260,94 euros.



En outre, concernant les frais décomptés par l'intimé depuis le mois de juillet 2018, il convient de rappeler que ne font pas partie des frais nécessaires tels que définis par l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ou encore les honoraires non justifiés de l'huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit menée à bien.



En l'espèce, il convient donc de déduire de la somme de 12997,63 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires les frais qui relèvent de la gestion courante du syndic sans justifier de diligences réelles ou des frais qui font partie des dépens et des frais irrépétibles, soit la somme totale de 1630 euros.



Ainsi, le solde pour les charges échues à compter du 1er juillet 2018 est créditeur en faveur de M. [V] à hauteur de la somme de 1884,31 euros.



Par conséquent, après compensation entre les dettes et créances des parties, il apparaît que la créance de l'intimé à l'encontre de l'appelant s'élève à la somme de 6642,97 euros (8527,28 - 1884,31) selon décompte arrêté au 21 octobre 2020, pour les charges échues entre janvier 2015 et octobre 2020.



Ainsi, M. [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] la somme susvisée de 6642,97 euros. 



Sur les demandes indemnitaires de M. [V] : 



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Il résulte de l'article 32-1 du code de procédure civile que l'amende civile ne peut profiter à la partie advserse.



Ainsi, M. [V] est mal-fondé à réclamer le paiement d'une amende civile à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6].



En outre, il ne prouve pas le comportement fautif de ce dernier qui a agi en recouvrement de charges impayées à son encontre et a obtenu partiellement gain de cause devant les premiers juges et en cause d'appel. 



En outre, l'appelant invoque un préjudice moral alors qu'il apparaît qu'il n'est pas à jour dans le paiement de ses charges de copropriété, ayant déjà été condamné le 16 juin 2016 par le tribunal d'instance de Marseille, décision dont il n'a d'ailleurs pas relevé appel.



De plus, il convient de rappeler que la bonne foi est toujours présumée et qu'il appartient à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver.



En l'espèce, M. [V] ne parvient pas à établir la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dont les demandes en justice ont été pour partie accueillies par le jugement déféré ainsi que devant la cour.



Par conséquent, l'appelant sera débouté de l'ensemble de ses demandes de dommages-intérêts et d'amende civile comme étant infondées.

















Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires : 



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. 



Le syndicat des copropriétaires explique que M. [V] est un débiteur chronique alors qu'il perçoit des loyers.



S'il apparaît que le syndicat des copropriétaires a dû engager plusieurs actions en justice à l'encontre de M. [V] pour obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété, il n'en demeure pas moins que l'intimé ne verse aucun élément suffisant aux fins de justifier l'existence de son préjudice financier.



Il convient donc de le débouter de sa demande de dommages-intérêts et d'infirmer sur ce point le jugement déféré.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, il convient de condamner M. [V], qui succombe, aux dépens d'appel.



En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [V] aux dépens.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable que M. [V] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :





CONFIRME le jugement déféré du 23 juin 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a condamné [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la Société COGEFIM FOUQUE, la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné le même aux dépens ;





L'INFIRME pour le surplus ; 





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :





CONSTATE qu'après compensation entre les dettes et créances respectives des parties, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5] est créancier envers M. [M] [V] de la somme de 6642,97 euros, au titre des charges de copropriété échues entre janvier 2015 et octobre 2020 ; 





Par conséquent, CONDAMNE M. [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme susvisée de 6642,97 euros pour l'arriéré de charges échues entre janvier 2015 et octobre 2020 ; 





DÉBOUTE M. [M] [V] de toutes ses autres demandes ; 





CONDAMNE M. [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;

 



DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ; 



CONDAMNE M. [M] [V] aux dépens d'appel. 



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,