Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2024

mm

N°2024/ 16



Rôle N° RG 20/09762 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGMCA



S.C.I. SAINTE MAXIME



C/



[N] [L]

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF -



[R] [S] [X] [M]

[K] [W] [M]















Copie exécutoire délivrée le :

à :



SCP COUTURIER & ASSOCIÉS



 SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS



SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN



SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 30 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 10/08675.





APPELANTE



S.C.I. SAINTE MAXIME, dont le siège social est [Adresse 5] -( ITALIE), pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège 



représentée par Me Christophe COUTURIER de la SCP COUTURIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [N] [L]

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant



MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF -, dont le siège social est [Adresse 4], Société d'assurance mutuelle à forme varialble, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège 



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Elisabeth BILLET-JAUBERT, avocat au barreau de TOULON, plaidant 





PARTIES INTERVENANTES



Madame [R] [S] [X] [M] ès qualités d'héritière de M.[W] [M] décédé

demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marie-Pierre DUPUIS-BELLAGHA, avocat au barreau de LYON, plaidant 













Monsieur [K] [W] [M], agissant en sa qualité d'héritier de Monsieur [W] [M], décédé le 17 mars 2018

demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marie-Pierre DUPUIS-BELLAGHA, avocat au barreau de LYON, plaidant 









*-*-*-*-*

































































































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.



Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.













Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :



La SCI SAINTE MAXIME est propriétaire d'une villa située [Adresse 1], constituant le lot numéro 9/10 du lotissement dit «  Les Grands Souleyas » à SAINTE MAXIME, lieudit «  La Croisette ». Cet immeuble étant composé d'un terrain privatif, d'une maison à usage d'habitation principale et d'une seconde maison à usage d'habitation située en contrebas, ainsi que d'une piscine.



Le lotissement Les Grands Souleyas est régi par un cahier des charges du 26 février 1959.



Le lotissement est géré par l'Association Syndicale Autorisée du Domaine des Grands Souleyas.



Monsieur [N] [L] est propriétaire d'une villa située [Adresse 3], sur le lot contigu, en aval par l'Ouest, à celui de la société Sainte Maxime.



M [L] s'est vu délivrer par arrêté du 6 juillet 2009 du maire de Sainte Maxime un permis de construire pour l'extension et la surélévation d'une villa préexistante située sur son lot.



Deux permis de construire modificatifs ont été délivrés les 28 mai 2010 et 22 janvier 2013. 



Monsieur [L] a confié une mission de maîtrise d''uvre à monsieur [W] [M], architecte , assuré auprès de la MAF.



Exposant que les travaux réalisés ne sont pas conformes au plan d'occupation des sols de la commune de Sainte Maxime et au cahier des charges du lotissement, la SCI SAINTE MAXIME a assigné monsieur [N] [L] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, suivant exploit en date du 14 octobre 2010, aux fins de le voir condamner, sur le fondement des dispositions des articles 1143 et 1382 du code civil, à:

' procéder à la mise en conformité avec les dispositions de l'article UD 10 du plan d'occupation des sols de la commune et à démolir la partie de la maison implantée dans la zone non aedificandi prévue par le cahier des charges du lotissement ainsi que les murs en enrochement d'une hauteur cumulée de 2 mètres et l'exhaussement réalisés en partie Sud de la propriété, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 5 000 € par semaine de retard passé ce délai,

' lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle a sollicité par ailleurs le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision.



Au soutien de ses prétentions la SCI SAINTE MAXIME a fait valoir que les constructions réalisées présentent une hauteur excédant 7 mètres, méconnaissant ainsi les dispositions de l'article UD 10 du plan d'occupation des sols de la commune, et qu'elles empiètent sur la zone non aedificandi imposée par le cahier des charges du lotissement laquelle prévoit qu'il doit être laissé une bande de terrain libre de toute construction de 10 m de largeur le long de toutes les limites de chaque lot « sauf dérogation accordée par le lotisseur, les voisins et l'urbanisme ». Le défendeur aurait également fait réaliser des travaux d'enrochement d'une hauteur cumulée de 2 m en partie sud de son terrain sans déposer de déclaration préalable de travaux.



Monsieur [N] [L] a appelé en garantie monsieur [W] [M] et la MAF,

suivant exploits en date des 3 et 10 mars 2011.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance en date du 21 octobre 2011 et, par cette même décision, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise.



L'expert désigné monsieur [Y] a déposé son rapport le 7 février 2013.



En lecture du rapport d'expertise, Monsieur [N] [L] a conclu au débouté de la demanderesse et sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.



À titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation de monsieur [M] et de la MAF à le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui et à lui verser la somme de 43 752,63 € outre indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction correspondant au coût des travaux de mise en conformité de la construction au regard du cahier des charges du lotissement, s'agissant de la suppression de l'empiétement réalisé dans la zone non aedificandi.



Il a sollicité par ailleurs, pour le défaut de conformité des toitures et les enrochements réalisés, l'organisation d'une nouvelle mesure d'expertise.



Enfin, il a demandé au tribunal de lui accorder la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés.



[N] [L] a fait valoir, notamment, 









' que la SCI SAINTE MAXIME ne peut invoquer la méconnaissance des règles d'urbanisme insérées dans le cahier des charges du lotissement dès lors que ces dernières sont caduques en application des dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme ; que dès lors la demanderesse ne peut se prévaloir d'un quelconque empiétement dans la zone non aedificandi visée à l'article 1er du cahier et des charges du lotissement, règle qui constitue une règle d'urbanisme; qu'elle ne peut, non plus, tirer argument du 3ème alinéa de ce texte qui prévoit que la caducité ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges, rappelant que ce document ne contient pas que des règles d'urbanisme et que seules ces dernières sont caduques ;



' que les demandes formulées ne peuvent être fondées sur les dispositions de l'article 1143 du code civil qui a été abrogé le 1er octobre 2016 et remplacé par les dispositions de l'article 1221, lequel précise que le créancier peut obtenir l'exécution d'une obligation en nature sauf si cette dernière est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ; que tel est bien le cas en l'espèce puisque l'empiétement dont il conteste la réalité apparaît infime et que le coût des travaux de mise en conformité de la construction se révèle très important alors que le préjudice subi est inexistant puisque l'expert n'a relevé aucun préjudice de vue ;



' que la hauteur des constructions ne dépasse pas la hauteur prévue par le plan d'occupation des sols, les seuls dépassements objectivés par l'expert étant limités à la hauteur prévue aux permis de construire ; que relativement au terrain naturel à prendre en compte, le plan de 1973 versé aux débats ne comporte que des courbes de niveau et ne permet pas de renseigner utilement sur l'altimétrie du terrain, de telle sorte qu'il ne peut être établi avec certitude l'existence d'un dépassement de la hauteur maximale prévue par le plan d'occupation des sols ;



' que les constructions édifiées l'ont été en conformité tant du cahier des charges que du plan d'occupation des sols qui prévoit que les constructions doivent être implantées à une distance minimale de 5 m de la ligne séparative des fonds, cette règle constituant une dérogation aux dispositions du cahier des charges du lotissement ; qu'en outre l'empiétement allégué n'est pas établi dès lors qu'il n'existe aucun bornage contradictoire des fonds ;



' que les enrochements ont fait l'objet d' un permis modificatif en date du 22 janvier 2013.



' que dans l'hypothèse où une condamnation serait prononcée à son encontre, il est bien fondé à appeler en garantie l'architecte qui devait s'assurer du respect des dispositions d'urbanisme mais également des stipulations du cahier des charges du lotissement ainsi que l'assureur de ce dernier, lequel ne peut opposer une absence de garantie pour absence de déclaration partielle de la mission confiée à son assuré, seule la réduction proportionnelle pouvant être invoquée par l'assureur ; que l'assureur ne peut invoquer l'existence d'une faute dolosive ou intentionnelle dès lors que son assuré n'a pas souhaité causer le dommage ; que la règle de la réduction proportionnelle de 60 % alléguée par la MAF, doit être rejetée car il n'est versé aux débats aucun élément de calcul permettant de déterminer le montant total des primes payées sur une année.



[W] [M] a conclu au rejet des demandes formées contre lui et sollicité l'octroi d'une somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles exposés, aux motifs :



' qu'il n'a commis aucune faute, précisant que la hauteur des bâtiments est inférieure à la hauteur autorisée par le plan d'occupation des sols, contestant l'existence d'un empiétement dans la zone non aedificandi prévue au cahier des charges du lotissement , soulignant que cette disposition étant une règle d'urbanisme, elle est caduque en application des dispositions de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme ;



' que l'empiétement s'il est avéré existait avant les travaux d'extension et que dès lors aucune réclamation ne peut être formulée puisque cet empiétement existe depuis plus de 30 ans ;



' que la preuve n'est pas rapportée de ce que la hauteur cumulée des deux enrochements créés est supérieure à 2 m, alors que ces enrochements sont visés au permis modificatif accordé le 28 mai 2010 ;



' qu'au demeurant la demanderesse n'établit pas l'existence d'un préjudice, rappelant qu'il n'existe pas de droit acquis à la vue sur la mer.



À titre subsidiaire, il a conclu à la garantie de son assureur, exposant qu'il ne peut lui être reproché aucune faute intentionnelle et que son assureur a accepté de garantir toutes les missions et chantiers qui lui ont été confiés. Il rappelle que la prime est fonction des honoraires facturés année par année et que son assureur a bien perçu le montant des primes proportionnellement au chiffre d'affaires déclaré pour les années 2009 et 2010, de telle sorte qu'il ne peut se prévaloir de la règle de la réduction proportionnelle.

Il soutient enfin que cette règle ne peut être appliquée dans la mesure où la police souscrite vise les dispositions de l'article L113-10 du code des assurances ( prévoyant la majoration de 50 % de la prime omise)



La MAF a conclu au rejet des demandes formées à son encontre et sollicité l'octroi d'une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil, en exposant les moyens et arguments suivants :



' Les règles d'urbanisme insérées au cahier des charges sont caduques et la demanderesse ne peut plus invoquer leur violation.



' Son assuré n'a commis aucune faute, soulignant que la hauteur des constructions est inférieure à la hauteur autorisée par le plan local d'urbanisme de la commune, que l'empiétement allégué existait antérieurement aux travaux d'extension et constitue un aléa de chantier qui n'est pas imputable à l'architecte et que les travaux d'enrochement ont été autorisés, suivant permis modificatif en date du 22 janvier 2013.



À titre subsidiaire, elle a opposé un refus de garantie, exposant que son assuré n'a pas déclaré la mission qui lui avait été confiée et a commis une faute intentionnelle puisqu'il n'a pas respecté les dispositions du cahier des charges et des règles d'urbanisme.



La SCI SAINTE MAXIME a maintenu ses demandes, aux motifs que :



' la hauteur des constructions est bien supérieure à la hauteur maximale prévue par le plan d'occupation des sols de la commune, dès lors qu'il convient d'opérer les mesurages en fonction du terrain naturel avant travaux, c'est-à-dire en 1973. Elle a communiqué un plan datant de cette époque.



' l'empiétement est bien caractérisé et les enrochements réalisés ne sont pas visés au permis modificatif obtenu le 22 janvier 2013. Elle a ajouté avoir contesté ce permis et précisé que ce recours était pendant devant la cour administrative d'appel de [Localité 7]. Elle a conclu sur ce point, à titre subsidiaire, au sursis à statuer dans l'attente de cette décision ;



' les règles d'urbanisme insérées au cahier des charges ont été contractualisées et ont, en dépit des dispositions du code de l'urbanisme qui prévoient leur caducité, valeur contractuelle entre colotis qui peuvent dès lors les invoquer pour obtenir la démolition de constructions réalisées au mépris de ces dernières ;



' elle subit un préjudice de vue ;



' l'action est engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1143 du code civil toujours applicable dès lors que l'action a été introduite antérieurement à l'entrée en vigueur des dispositions des articles 1221 et 1222 du même code ;



' les terrains ont été bornés et l'expert a retrouvé les bornes ;



' il ne peut valablement être soutenu que le plan d'occupation des sols déroge aux dispositions insérées au cahier des charges du lotissement relativement à la zone non aedificandi, dès lors que ce document précise que cette dérogation ne peut intervenir que si elle est accordée par le lotisseur, les voisins et l'urbanisme, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Par jugement du 30 mai 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan a :



' Débouté la SCI SAINTE MAXIME de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [N] [L] à procéder à la mise en conformité des constructions avec les dispositions de l'article UD 10 du plan d'occupation des sols de la commune et à démolir la partie de la maison implantée dans la zone non aedificandi, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 5 000 € par semaine de retard passé ce délai.



' Déclaré sans objet le recours en garantie exercé de ce chef par monsieur [N] [L] contre monsieur [W] [M] et la MAF.



' Sursis à statuer sur la demande présentée par la SCI SAINTE MAXIME tendant à voir condamner monsieur [N] [L] à démolir les murs en enrochement et l'exhaussement réalisés en partie sud de la villa, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 5 000 € par semaine de retard passé ce délai, dans l'attente de la décision de la cour administrative d'appel de Marseille saisie du recours exercé contre le permis de construire modificatif obtenu le 28 janvier 2013.



' Sursis à statuer sur le recours en garantie exercé de ce chef par monsieur [N] [L] contre Monsieur [W] [M] et la MAF.



' Sursis à statuer sur la demande de dommages et intérêts présentée par monsieur [N] [L].



' Sursis à statuer sur les autres demandes formées.



' Renvoyé l' affaire pour radiation ou retrait du rôle à l'audience de mise en état du 15 septembre 2017.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023



Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



Vu les conclusions notifiées le 27 juillet 2022 par la SCI Sainte Maxime tendant à:



Accueillir l' appel en cause de Madame [R] [M]



Accueillir 1' intervention volontaire de Monsieur [K] [M]



A titre principal :



Vu les articles 1103, 1104 et 1188 nouveaux du Code civil



Réformer le jugement mixte en date du 30 Mai 2017, rendu par le Tribunal de grande instance de Draguignan, sur l'ensemb1e de ses dispositions;







Condamner Monsieur [N] [L] à faire procéder à la mise en conformité des ouvrages par lui réalisés avec les dispositions de l'article UD 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la Commune de Sainte Maxime en raison de la nature contractuelle des dispositions réglementaires du Cahier des charges du lotissement « Le Grand Souleyas » ;



Assortir cette condamnation d'une astreinte d'un montant de 5.000 Euros par semaine de retard d' exécution dans les deux mois à compter de la signi'cation de la décision à venir;



Vu 1es articles 686 et suivants du Code civil,



Réformer le jugement mixte en date du 30 Mai 2017, rendu par le Tribunal de grande instance de Draguignan, sur l'ensemble de ses dispositions;



Condamner Monsieur [N] [L] à faire procéder à la démolition des empiétements réalisés par 1e bâtiment et la toiture de son ouvrage, à savoir :

- 0,83 cm

- 0,25 cm

- 0,67 cm

-0,11 cm

- 0,41 cm

du bâtiment [L] en façade Sud Ouest, hors toiture;

- 18 centimètres à l'angle Sud Ouest de la construction [L]

- 55 cm en toiture de l'ouvrage [L] sur l' assiette de la servitude non aedificandi ;

ce, en liaison du fait que le Cahier des charges du lotissement « Le Grand Souleyas» institue une servitude conventionnelle non aedificandi ;



Assortir cette condamnation d'une astreinte d'un montant de 5.000 Euros par semaine de retard d'exécution dans les deux mois à compter de la notification de la décision à venir



A titre subsidiaire :



Vu 1' article 1240 du Code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [N] [L], Madame [R] [M], Monsieur [K] [M] et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer à la Société Civile SAINTE MAXIME la somme de 600.000 Euros à titre de justes dommages et intérêts pour le trouble anormal du voisinage par elle subi; la Cour pouvant, avant dire droit, si elle l'estimait nécessaire, désigner un expert avec pour mission de chiffrer le préjudice de jouissance lié au trouble anormal de voisinage.



En tout état de cause :



Débouter Monsieur [N] [L] de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions;



Débouter Madame [R] [M] de l' ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions;



Débouter Monsieur [K] [M] de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions;



Débouter la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions;



Condamner solidairement Monsieur [N] [L], Madame [R] [M], Monsieur [K] [M] et la MUTUELLE des ARCHITECTES FRANÇAIS au paiement de la somme de 20.000,00 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;







Condamner solidairement Monsieur [N] [L], Madame [R] [M], Monsieur [K] [M] et la MUTUELLE des ARCHITECTES FRANÇAIS au paiement des entiers dépens de l' instance, directement distraits au pro't de la SCP COUTURIER & Associés sur ses offres de droits.



Vu les conclusions notifiées le 23 novembre 2022 par [N] [L] tendant à :



Vu les dispositions de l'article L.442-9 du Code de l'Urbanisme,

 

Vu les dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile,

 

Vu les dispositions de l'article 1231-1 nouveau du Code Civil,

 

Vu les dispositions des articles L.113-1 et L.113-9 du Code des

Assurances,

 

Vu les dispositions de l'article L 480-13 du Code de l'urbanisme,

 

Déclarer irrecevables les demandes nouvelles en appel de la SCI SAINTE-MAXIME tendant à ce que soit prononcée la condamnation de Monsieur [N] [L] en paiement de la somme de 600 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil.

 

Confirmer le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de Draguignan le 30 mai 2017 ayant débouté la SCI SAINTE-MAXIME de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [N] [L] à procéder à la mise en conformité avec les dispositions de l'article UD10 du Plan d'Occupation des Sols de la commune et à démolir la partie de la maison implantée dans la zone non aedificandi.

 

Déclarer irrecevable comme prescrite la demande relative à la prétendue méconnaissance de l'article 1 du cahier des charges relative à l'implantation des constructions.

 

Débouter en toute hypothèse la SCI SAINTE-MAXIME de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

 

Reconventionnellement,

 

Condamner la SCI SAINTE-MAXIME à payer à Monsieur [N] [L] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

 

Subsidiairement :



Déclarer Monsieur [W] [M], responsable contractuellement des non-conformités invoquées par la SCI SAINTE-MAXIME.

 

Condamner in solidum Monsieur [K] [M], Madame [R] [M] et leur assureur la MAF à relever et garantir Monsieur [N] [L] de toutes conséquences pécuniaires correspondant aux travaux de remise en état qui devront être réalisés ainsi que les préjudices subis consécutivement à l'exécution desdits travaux.

 

Condamner d'ores et déjà in solidum Monsieur [K] [M], Madame [R] [M] et leur assureur la MAF à payer à Monsieur [N] [L] la somme de 47752,63 € en principal correspondant au coût de la mise en conformité de la construction eu regard du cahier des charges du lotissement s'agissant de la suppression de l'empiétement réalisé dans la zone non aedificandi du cahier des charges outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction. 

 





Pour le surplus (défaut de conformité allégué de la hauteur de la construction) 

 

Désigner tel expert qu'il plaira avec mission d'évaluer le coût des travaux propres à la mise en conformité des constructions ainsi que l'ensemble des préjudices consécutifs à la réalisation de ces travaux (préjudice de jouissance, préjudice financier, perte de valeur vénale de la propriété de Monsieur [N] [L] et moins-value).

 

Condamner in solidum Madame [R] [M], Monsieur [K] [M] et leur assureur la MAF, à relever et garantir Monsieur [N] [L] de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée à son encontre fondée sur les dispositions de l'article 1240 du Code Civil au titre des troubles anormaux de voisinage invoqués par la SCI SAINTE-MAXIME, et plus généralement de toute condamnation qui serait prononcée à l'encontre de Monsieur [L].

 

Condamner tous succombants à payer Monsieur [N] [L] la somme de 15000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.

 

Vu les conclusions de la MAF du 17 juin 2021 tendant à :



Vu le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Draguignan en date du 30 mai 2017,

Vu les articles L 113-I et suivants du Code des assurances,

Vu les conditions générales de la police d 'assurance souscrite par Monsieur [M],



A titre principal :



Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a débouté la SCI SAINTE MAXIME de ses demandes de mise en conformité avec les dispositions de l'article UD 10 du plan d'occupation des sols de la commune et à démolir la partie de la maison implantée dans la zone non aedificandi, et en ce qu'il a déclaré sans objet le recours en garantie exercé de ce chef par Monsieur [L] contre Monsieur [M] et la MAF.



En conséquence,



Rejeter les demandes indemnitaires de la SCI SAINTE MAXIME en ce qu'elles sont nouvelles en cause d'appel,



Débouter Monsieur [L] de l'ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions dirigées à l'encontre de la concluante,





Dire et juger que faute de déclaration du chantier par Monsieur [M], aucune garantie n'est due pas la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS.



Subsidiairement :



Constater que si une faute de l' architecte devait être relevée par le Tribunal, celle~ci revêtirait le caractère d'une faute inexcusable de l' architecte dans l' accomplissement de sa mission



En conséquence,



Dire et juger la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS bien fondée a opposer son exclusion de garantie à l'égard de Monsieur [M] et de ses ayants droit.



Débouter Monsieur [L] de son appel en garantie dirigé à l'encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS tant au regard de l' obligation à démolir sous astreinte qu'au regard des condamnations pécuniaires.







En tout état de cause :



Condamner la SCI SAINTE MAXIME ou tout autre succombant à verser à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l' article 700 du Code des assurances,



Condamner la SCI SAINTE MAXIME ou tout autre succombant aux entiers dépens, distraits au pro't de la SCP MAGNAN, Avocat, sur son af'rmation de droit.



Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2020 par [K] et [R] [S] [M] héritiers de [W] [M] tendant à :



Vu l'article 564 du code de procédure civile



Vu la demande nouvelle pour la première fois en cause d'appel,



Déclarer la SCI SAINTE MAXIME irrecevable en sa demande de condamnation de Monsieur [L] à lui payer la somme de « 400 000 € »(SIC) à titre de dommages et intérêts pour le trouble anormal de voisinage subi, comme étant nouvelle pour la première fois en cause d'appel.

Vu les dispositions de l'article L 480-13 du Code civil,

Vu l'article L 315-2-1 du Code de l'urbanisme,

Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil, 

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.



En conséquent,

Débouter la SCI SAINTE MAXIME de ses demandes, 'ns et conclusions.



Dire et juger sans objet l'appe1 en garantie formé par Monsieur [L] à l'encontre de Monsieur [M].



A titre subsidiaire,

Vu l'article L 113-1 alinéa 2 du Code des assurances,

Vu qu'il n'est pas justi'é que Monsieur [W] [M] a violé délibérément les règles de l'art ou les règles d'urbanisme,

Vu qu'il n'est démontré que Monsieur [W] [M] a voulu délibérément l'avènement du sinistre garanti,



Débouter la MAF de sa contestation.



Vu l'article L 113-9 du Code des assurances,



Vu que dans les assurances où la prime est décomptée en raison des choses faisant l'objet du contrat,



Vu que la prime d'assurance de la MAF a été calculée en fonction du chiffre d'affaires déclaré par Monsieur [W] [M],



Vu la justi'cation de la déclaration du chantier par Monsieur [W] [M] auprès de la MAF assurance,



Débouter la MAF de toutes ses contestations sur l' obligation de garantie.



Vu l' article L 113-10 du Code des assurances,



Dire et juger que les articles L 113-8 et L 113-9 n'ont pas vocation à s'appliquer.



Condamner la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, au titre de la police d'assurance souscrite, à relever et garantir Monsieur [M] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.



En tout état de cause,



Condamner solidairement tous succombants à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [R] [M], venant aux droits de leur père Monsieur [W] [M], décédé, une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l' article 700 du code de procédure civile.



Condamner solidairement tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel.



MOTIVATION :



A titre liminaire, il convient de rappeler que selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont évoqués dans la discussion. Les demandes de « dire et juger ou de « constater », lorsqu'elles se bornent à reprendre dans le dispositif des moyens déjà abordés dans le corps de la discussion n'étant pas des prétentions qui saisissent la cour.



Sur la méconnaissance de la zone non aedificandi fixée par le cahier des charges du lotissement :



La SCI SAINTE MAXIME soutient que l'extension réalisée empiète dans la zone non aedificandi prévue au cahier des charges du lotissement déposé en mairie le 10 juin 1958 et approuvé par décision préfectorale du 21 août 1958, cette zone établissant selon elle une servitude de vue ou de prospect destinée à préserver la vue sur la mer et le golfe de [Localité 8].



Selon l'article 1er, chapitre IV de ce cahier des charges, «  les constructions de toute nature sont assujetties aux prescriptions imposées par le plan d'aménagement communal et le Groupement d'urbanisme. 



Il devra être laissé une bande de terrain libre de toute construction, de dix mètres de largeur, le long de toutes les limites de chaque lot, y compris les façades sur les routes, sauf dérogation accordée par le lotisseur, le voisin et l'urbanisme. »



Cette règle, destinée à ménager des espaces libres paysagers entre deux constructions et non spécialement destinée à instaurer une servitude de vue ou de prospect vers la mer, a été écartée par le tribunal aux motifs que selon l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la Loi ALUR:





' 'Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

(...)

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes' ;

' Ces dispositions sont issues de la loi ALUR dont l'objectif est de favoriser la densification de l'habitat dans les lotissements ;

' Il ne peut être valablement soutenu que les règles d'urbanisme insérées au cahier des charges conservent une nature contractuelle et peuvent être utilement invoquées par un coloti, dans la mesure où cette interprétation contreviendrait à l'objectif rappelé de la loi ALUR. Les dispositions de l'alinéa 3 de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme visent les dispositions du cahier des charges du lotissement qui ne sont pas assimilables à des règles d'urbanisme ;



' La création d'une zone non aedificandi relève des règles d'urbanisme. Le cahier des charges du lotissement a été approuvé par décision préfectorale en date 21 août 1958 et la commune est régie par un plan d'occupation des sols.

' En conséquence, les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement sont caduques et la demanderesse ne peut les invoquer au soutien de sa demande de démolition de la construction édifiée dans la zone non aedificandi créée par le cahier des charges.



La SCI SAINTE MAXIME conteste cette interprétation de l'article L 442-9 en faisant valoir notamment qu'en se prononçant ainsi, le jugement applique une règle de droit public, destinée à régir la délivrance des autorisations d'urbanisme, alors qu'en l'espèce le litige en présence résulte d'un rapport de droit privé, entre deux colotis, lequel est régi par le cahier des charges du lotissement ; que le syndic atteste que ce cahier des charges est toujours appliqué au sein du lotissement( sa pièce 14) ; qu'en droit il a été jugé que les prescriptions contractuelles du cahier des charges n'entrent pas dans le champ d'application de la caducité prévue par l'article L 442-9 et que les règles contractuelles du cahier des charges relatives à l'existence de servitudes non aedificandi ou non altius tollendi sont des charges indépendantes des règles d'urbanisme du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme applicable.



Elle rappelle par ailleurs qu'il est de jurisprudence constante que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris pour celles qui ont trait à l'utilisation du sol.



Enfin, elle soutient que l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, précisément issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, ne saurait s'appliquer à un cahier des charges de lotissement de nature contractuelle datant de 1958, la cour de cassation ayant en effet jugé par un arrêt du 23 mars 2017( cassation Civ 3ème 23 mars 2017 n° 16-11081) qu'une loi nouvelle « s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire ». A contrario, une loi nouvelle ne peut s'appliquer immédiatement à une situation juridique contractuelle en cours au moment où elle entre en vigueur.



Les intimés font valoir en substance que depuis la promulgation de la loi ALUR, les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme ont été modifiées et que dans la mesure où la commune de Sainte Maxime est régie par un plan d'occupation des sols, les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges approuvé par décision préfectorale du 21 août 1958 sont désormais caduques.



Ils indiquent que, par la loi ALUR, le législateur a eu pour objectif, en modifiant l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, de faire disparaître les règles d'urbanisme propres au lotissement, et ce au bénéfice de la règle publique de droit commun qui est celle du POS ou du PLU, afin de faciliter la densification de l'habitat dans les lotissements ; qu'avant la loi ALUR la cour de cassation estimait que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement n'affectait aucunement la dimension contractuelle du cahier des charges qui continuait de produire ses effets entre colotis ; qu' un propriétaire pouvait donc bénéficier d'un permis de construire délivré conformément au règlement d'urbanisme en vigueur dans la commune et subir ensuite une action d'un voisin , au motif que la construction ne respectait pas le cahier des charges du lotissement.



Ils considèrent que le législateur a fait sauter le verrou de l'intangibilité du cahier des charges, contrat de droit privé, et que, désormais, l'ensemble des dispositions d'urbanisme propres aux lotissements, notamment les règles relatives à l'implantation des constructions ou à leur aspect, sont caduques. Au cas d'espèce, les intimés considèrent que la zone non aedificandi de 10 m de profondeur en périphérie de chaque parcelle est une règle d'urbanisme devenue caduque.





Ils ajoutent que l'extension réalisée respecte la limite d'implantation de 5 m prévue par l'article UD 7 du POS et que si elle empiète dans la zone non aedificandi de 10 m, elle s'appuie sur l'angle extérieur du bâtiment préexistant, autorisé par le permis de construire délivré le 18 mai 1973 ; que l'empiétement existait donc du fait du bâtiment antérieur depuis plus de 30 ans, que l'action en démolition de l' empiétement allégué est prescrite et que l'autorisation de construire délivrée vaut dérogation à la servitude non aedificandi.



Sur ce, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, l'article L 442-9 du code de l'urbanisme disposait déjà en son premier alinéa: « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.



Et, en son troisième alinéa : « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes » ( version en vigueur du 1er octobre 2007 au 27 mars 2014).



Or, la modification apportée par la loi ALUR, à l'alinéa 1 de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, précisant désormais que « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé sont caduques au bout de 10 ans » n'est pas de nature à remettre en cause la jurisprudence antérieure selon laquelle les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, de sorte que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restent applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols en vigueur, tout coloti pouvant demander au juge le respect du cahier des charges , sans avoir à justifier d'un préjudice( cassation 3ème civ 13 octobre 2016 pourvoi n° 15-23 674 ou 14 septembre 2017).



En l'espèce, la règle fixée par l'article 1er du chapitre IV du cahier des charges qui impose à chaque coloti de laisser une bande de terrain libre de toute construction, de dix mètres de largeur, le long de toutes les limites de chaque lot, y compris les façades sur les routes, sauf dérogation accordée par le lotisseur, le voisin et l'urbanisme, s'imposait à [N] [L], en tant que disposition contractuelle du cahier des charges destinée à limiter la densité de l'habitat au sein du lotissement conformément à la volonté commune des colotis .



Il ressort du rapport d'expertise déposé par Monsieur [Y] que cette règle n'a pas été observée lors de la construction de l'extension réalisée sur la parcelle cadastrée section F [Cadastre 2], propriété d'[N] [L]. En effet, l'expert a constaté un empiétement au sol de 18 cm dans la zone non aedificandi, en partie Nord-Ouest de l'extension réalisée en 2010, représentant une superficie de 0,64 m², sans compter le débord de toit d'environ 55 cm.



Les intimés ne peuvent soutenir que cet empiétement serait incertain en l'absence de bornage des parcelles , alors que l'expert indique qu'il a retrouvé les bornes et pu déterminer que la clôture avait été construite sur la propriété [L] 6cm en retrait de la limite parcellaire.



Ils ne peuvent non plus se prévaloir de la prescription extinctive au motif que l'empiétement existerait depuis plus de 30 ans du fait du bâtiment préexistant, alors que l'expert a bien mis en évidence un empiétement, sur la zone non aedificandi définie au cahier des charges, de l'extension réalisée en 2010. Enfin, s'agissant de la méconnaissance d'une règle contractuelle du cahier des charges, la délivrance du permis de construire ne peut valoir dérogation régulièrement accordée.







Sur la hauteur des constructions et le respect de l'article UD 10 de la commune de Sainte Maxime :



Au delà de l' empiétement constaté , la SCI SAINTE MAXIME soutient que la hauteur des constructions édifiées par M [L] est non conforme aux dispositions de l'article UD 10 du Plan d'Occupation des Sols de la commune de Sainte Maxime, applicable à la construction, lequel prévoit, pour la zone concernée :




« conditions de mesures :


a) le terrain naturel avant travaux doit obligatoirement être défini par un plan altimétrique détaillé. Les cotes altimétriques fournies seront rattachées aux cotes NGF répertoriées sur la commune


Hauteur absolue


a) La hauteur des constructions mesurées dans les conditions définies ci-dessus ne peut excéder 7 mètres ».



Elle considère que les dispositions du POS ont été contractualisées par le cahier des charges au motif que l'article 1er chapitre IV du cahier des charges stipule que :

«  les constructions de toute nature sont assujetties aux prescriptions imposées par le plan d'aménagement communal et le groupement d'urbanisme ».

 

Elle fait valoir que les mesures relevées par l'expert sont incohérentes au regard du fait que celui-ci a retenu qu'en 1973, avant la première construction , le terrain naturel avait une altitude d'environ 68,70 mètres. Elle ajoute que la question de savoir à partir de quel permis de construire l'altimétrie du sol naturel doit être appréhendée n'a pas lieu d'être, car la définition du sol naturel, à l'unanimité, est celle du sol avant travaux, voire celle de la cote NGF( nivellement général de la France).



La SCI SAINTE MAXIME, précise qu'en retenant comme référence d'altimétrie du terrain naturel , la cote avant les travaux initiaux de 1973, soit 68,70 mètres, et les hauteurs relevées par l'expert à l'égout du toit on obtient des dépassements de la hauteur limite de 7 mètres en trois points :

' hauteur toiture Ouest : 7m57

' hauteur toiture Sud Ouest : 7m23

' hauteur toiture Sud Est : 7m21.



Selon elle, la méconnaissance de l'article UD 10 du POS porte également atteinte à la servitude de vue instaurée par le cahier des charges du lotissement qui prévoit à l'article 2 du chapitre IV, en ce qui concerne les arbres , que ces derniers ne pourront être plantés  « de manière qu'ils constituent un rideau susceptible de masquer la vue d'un lot voisin » et, à l'article 1er du même chapitre, l'obligation de laisser une bande de terrain libre de construction de dix mètres de large le long de toutes les limites de chaque lot.



A cet égard, l'appelante fait valoir que l'expert [Y] ne conteste pas en page 21 de son rapport que la villa d' amis implantée sur le terrain de la SCI SAINTE MAXIME ne bénéficie plus de l'ancienne vue avant travaux, modification qui est confirmée par le constat opéré par Maître [F] , huissier de justice.



Elle soutient que l' interdiction de nuire à la vue de son voisin , en l'occurrence sur la mer, s'étend des plantations aux constructions et que le cahier des charges a instauré une servitude de vue à laquelle contreviennent les constructions de Monsieur [L].



Monsieur [L] réplique qu'aucune disposition du cahier des charges ne contractualise le POS de la commune de Sainte Maxime , ce qui supposerait de rapporter la preuve d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions d' urbanisme de la commune ; qu'en toute hypothèse , la construction édifiée ne méconnaît aucunement les dispositions du POS de Sainte Maxime sur la hauteur mesurée à l'égout du toit qui doit être de 7 m par rapport au terrain naturel . Or l' expert, malgré le dépassement des hauteurs spécifiées au dossier de demande de permis de construire, a retenu que les hauteurs à l'égout de toit restaient inférieures à 7 m.



Il ajoute que l'achèvement des travaux a été déclaré le 21 juillet 2010, aucune opposition n'étant notifiée par le maire de la commune de Sainte Maxime dans le délai de trois mois, et qu'en application de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, les permis de construire obtenus étant définitifs, il ne peut être condamné à démolir.



Sur ce, il convient de rappeler que l'indication, dans le cahier des charges d'un lotissement, que les constructions doivent respecter les prescriptions des documents d'urbanisme ne suffit pas à conférer à ces documents un caractère contractuel. Pour autant et même dépourvues de caractère contractuel, ces prescriptions s'imposent aux colotis lorsque les règles d' urbanisme contenues dans le règlement du lotissement ou le cahier des charges n'y suppléent pas.



En l'espèce, le cahier des charges ne contient aucune règle spécifique concernant la hauteur des constructions, de sorte que l'extension réalisée par M [L] en 2010 devait respecter la hauteur limite à l'égout du toit fixée par l'article UD 10 du plan d'occupation des sols de la commune de Sainte Maxime applicable à cette époque .

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que Monsieur [Y] a utilisé un système de nivellement identique à celui de M [E] géomètre qui avait établi le plan de masse avant travaux. La comparaison des deux plans montre selon l'expert que le terrain naturel autour des nouvelles constructions n'a pas été modifié entre les années 2009 et 2012.



L'expert a relevé les hauteurs suivantes, à l'égout du toit, de l'extension réalisée en 2010 :



Hauteur toiture Nord-Ouest :

Égout de toit à 75,45 m d'altimétrie alors qu'il était prévu au permis de construire 75, 20m soit un dépassement de 25 cm. La hauteur de l'égout ressort à 5,70 m , inférieure par conséquent à la hauteur de 7m prescrite par l'article UD 10 du POS.



Hauteur toiture Ouest :

Égout de toit à 76,27m alors qu'il était prévu au permis de construire 76m , soit un dépassement de 27cm. Toutefois la hauteur de l'égout de toit ressort à 6,56m, inférieure à la limite de 7m.



Hauteur toiture Sud-Ouest:

Égout de toit à 75,93m alors qu'il était prévu 75,60m au permis de construire, soit un dépassement de 33cm. La hauteur à l'égout ressort cependant à 6,22m, inférieure à la limite fixée par le POS.



Hauteur toiture Sud-Est :

L'égout de toit se situe à 75,91m d'altimétrie, alors qu'il était prévu à 75,60m au permis de construire, soit un dépassement de 31cm. Mais la hauteur de cet égout ressort à 6,21m par rapport au niveau du sol.



L'expert relève cependant que sur le plan de contrôle des hauteurs par rapport au terrain naturel établi par M [E] le 7 juin 2010, celui-ci a calculé une hauteur théorique de 7,25m d'après la courbe de niveau du plan de masse du permis initial de 1973 accordé aux époux [P].



Toutefois, M [E] a précisé sur son plan «  pour faciliter la lecture du document, les courbes de niveau du plan altimétrique de 1973 ont été transformées en NGF, c'est à dire dans le référentiel du plan du permis de construire accordé le 6 juillet 2009. Cependant, au vu du plan altimétrique de 1973 qui ne comporte aucun point de niveau, la précision du résultat est de l'ordre de +ou - 25cm. ».



Il s'ensuit que la hauteur calculée par M [E], en ce seul point, se situe dans la marge d'incertitude de 25cm du plan altimétrique de 1973(7,25 m-0,25m =7m), de sorte qu'il ne peut être retenu que la hauteur de l'égout du toit au Sud-Est de l'extension réalisée en 2010 excède la limite de 7m fixée par le POS de la commune.





Hauteur toiture Nord-Est:

Égout de toit à 75,14m au lieu de 74,80m prévu au permis de construire, soit un dépassement de 34 cm, mais une hauteur d'égout de toit par rapport au terrain naturel de 5,44m, inférieure donc à 7m.



Ainsi, il ressort du rapport d'expertise judiciaire, non sérieusement contredit sur ce point, que les hauteurs de la construction achevée en 2010, telles qu'elles ont été mesurées à l'égout du toit, respectent la hauteur limite de 7 m prévue par l'article UD 10 du plan d'occupation des sols de la commune de Sainte Maxime applicable à la date de délivrance du permis de construire, même si les hauteurs mesurées sont légèrement supérieures à celles qui ressortaient du dossier déposé à l'appui de la demande de permis de construire.



Il convient d'ajouter que M [E], lui-même, n'a pas relevé sur le plan de contrôle des hauteurs qu'il a établi le 7 juin 2010 d'autre dépassement que celui mentionné plus haut, lequel n'est pas probant compte tenu de la marge d'incertitude du plan altimétrique de 1973.



Sur la demande de démolition formée par la SCI SAINTE MAXIME :



La société SAINTE MAXIME demande, à titre principal, la démolition de l'empiétement constaté et la mise en conformité de la hauteur de toit , sous astreinte de 5000,00 euros par semaine de retard d'exécution dans les deux mois à compter de la signification ou notification de la décision à intervenir, sur le fondement des articles 1103,1104 et 1188 nouveaux du code civil, s'agissant de la hauteur de toit non conforme à la hauteur limite prévue par l'article UD 10 du règlement du plan d'occupation des sols, en raison de la nature contractuelle des dispositions réglementaires du cahier des charges du lotissement, et sur le fondement des articles 686 et suivants du code civil, relatifs aux servitudes, s'agissant de la méconnaissance de la zone non aedificandi fixée par l'article 1 chapitre IV du cahier des c