Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/44 













Rôle N° RG 22/14606 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKILR







[U] [I]





C/



S.A. UNICIL 



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



 Me Sofien DRIDI



 Me Brice TIXIER





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de MARSEILLE en date du 13 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02344.





APPELANTE



Madame [U] [I]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001748 du 06/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 1] 1973 en TUNISIE,

demeurant [Adresse 7]



représentée par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A. D'HLM UNICIL venant aux droits de la Société d'Habitations à Loyer modéré de [Localité 5]

dont le siège social est [Adresse 2]



représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







***









EXPOSÉ DU LITIGE :



La société Unicil, venant aux droits de la société d'habitations à loyer modéré de [Localité 5], est propriétaire, est propriétaire des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6].



Suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 1964, l'appartement 3027.0547, Bât B, a été donné à bail à monsieur [X] [W] et suite à son décès par avenant du 1er avril 2004, le bail a été mis au nom de madame [E] [W].



Suivant exploit d'huissier en date du 13 juin 2022, la société d'HLM Unicil a fait assigner Mme [U] [I], par devant le juge des contentieux et de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé aux fins de voir constater sa qualité d'occupant sans droit ni titre, d'obtenir son expulsion des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 6], [Adresse 7], sans délai, ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 483,68 euros, avec indexation à compter du 7 avril 2022 jusqu'à son départ effectif, outre la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



Suivant ordonnance réputée contradictoire du 3 octobre 2022, ce magistrat a :

- constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [I] ;

- ordonné son expulsion sans délai ;

- dit que le sort des meubles serait régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 333-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [I] au paiement d'une indemnité d'occupation de 200 euros, dans indexation, à compter du 7 avril 2022 jusqu'à complète libération des lieux ;

- condamné Mme [I] aux dépens ;

- débouté la société d'HLM Unicil de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il a considéré que Mme [I] ne disposait d'aucun titre pour occuper les lieux et que malgré la sommation de les quitter, délivrée par l'huissier, elle s'y maintenait de manière illégale en violation du droit de propriété de la société d'HLM Unicil. Il a jugé que ce trouble manifestement illicite caractérisé, justifiait de faire droit aux demandes du propriétaire.



Selon déclaration reçue au greffe le 3 novembre 2022, Mme [I] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Par dernières conclusions transmises le 14 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions et qu'elle :

- juge qu'il existe une contestation sérieuse sur sa qualité de squatter, 

- juge n'y avoir lieu à référé, 

- enjoigne à la société Unicil de lui remettre un contrat de bail à effet au 1er avril 2022,

- lui octroie les plus larges délais de paiement pour payer les sommes mises à sa charge, 

- condamne la société Unicil à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Elle expose être mère de famille de trois enfants mineurs et vivre avec son époux. Elle précise être invalide et à mobilité réduite. Elle relate qu'elle vivait [Adresse 8] dans un appartement insalubre et a déposé plusieurs dossiers de logement auprès de différents organismes sociaux de [Localité 5] ainsi qu'un dossier de droit au logement opposable. Elle fait valoir que l'assistante sociale du 15ème arrondissement en charge de son dossier l'a mise en relation avec des sociétés d'HLM pour visiter des appartements dont celui se situant dans la [Adresse 7]. Selon elle cet appartement lui avait été attribué dans l'attente d'un bail qui devait lui être remis par la suite, raison pour laquelle elle l'a assuré.

Elle expose avoir investi l'appartement au mois d'avril 2022, sans penser être dans l'illégalité puisque l'adresse lui a été donné par les services sociaux et que ce dernier était libre de toute occupation. Elle dénie avoir commis toute dégradation et reconnaît avoir changé la serrure.



Par dernières conclusions transmises le 11 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société d'HLM Unicil sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions excepté sur le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation et en ce qu'elle a été déboutée de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Statuant à nouveau, elle demande à la cour qu'elle :

- condamne Mme [I] à lui payer à titre provisionnel à compter du 7 avril 2022 et jusqu'à libération des lieux, une indemnité d'occupation de 483,68 euros, avec indexation comme en matière de loyer ;

- condamne Mme [I] à lui régler la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- condamne Mme [I] à lui régler la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre les entiers dépens.



Elle expose que Mme [I] occupe illégalement le logement, a minima depuis le 7 avril 2022 et que cette dernière a reconnu être entrée dans les lieux par voie de fait. 

Elle fait valoir que le dernier locataire s'acquittait d'un loyer de 483,68 euros et que le montant de l'indemnité d'occupation est parfaitement justifié au vu des caractéristiques du bien.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande d'expulsion :



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements



L'article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite. 



Ainsi le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge de première instance a statué et avec l'évidence requise en référé. 



L'article 9 du même code ajoute qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Ainsi Mme [I] reconnaît dans ses écritures être entrée dans le bien, sans être titulaire d'un bail ou d'un autre titre l'autorisant à l'occuper, avoir changé les serrures. Elle ne produit aucun document de nature à justifier son occupation. 

Elle se contente de fournir une attestation d'assurance habitation souscrite le 18 mai 2022, relative au bien du présent litige, qui est insuffisant à démontrer l'existence d'un titre à occuper les lieux, cette dernière ne pouvant se constituer preuve à elle-même selon ses déclarations unilatérales auprès d'un organisme tiers.



Au surplus selon procès-verbal du 7 avril 2022, établi à la demande de la société Unicil, l'huissier de justice s'est rendu sur les lieux et a constaté la présence de traces de découpe sur la cache serrure et que la serrure a été changée. Ayant rencontré Mme [I], cette dernière lui a déclaré avoir forcé la porte d'entrée du logement qu'elle squatte avec ses deux enfants. L'huissier précise lui avoir fait sommation de quitter les lieux.



La Société d'HLM Unicil, produit un dépôt de plainte du 18 mars 2022 pour violation de domicile, exposant que l'appartement vacant pour des travaux de remise en état avant location, était squatté, des traces de disqueuse sur la protection du cylindre de la porte ayant été relevé par le gestionnaire de la résidence [Adresse 4]. Ce dernier s'étant rendu sur place, une femme lui a ouvert la porte et lui a signalé être chez elle.



Enfin elle a délivré à Mme [I] un commandement d'avoir à quitter les lieux le 28 octobre 2022, et a requis le concours de la force publique le 2 novembre 2022.



Par conséquent Mme [I] ne peut justifier d'aucun titre lui permettant de résider dans le bien sis, [Adresse 3] à [Localité 6], [Adresse 7].



Il existait un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, trouble consistant en une occupation du bien immobilier, de la société d'HLM Unicil, sans justifier d'un titre. 



Il est acquis que l'expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.



La décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a constaté le caractère illicite de son occupation et ordonné son expulsion.



Sur les délais de l'expulsion :



L'article L. 412-1 du code des procédure civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il sera par ailleurs rappelé que les dispositions de l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution relatives à la trêve hivernale des expulsions ne sont, aux termes de l'alinéa 2, pas applicables lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

En l'espèce Mme [I] reconnait être entrée dans les lieux par voie de fait en changeant les serrures et forçant la porte d'entrée du bien occupé illégalement, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'aucun délai ne lui sera accordé ni bénéfice de la trêve hivernale au vu de la voie de fait commise pour pénétrer dans les lieux, en application des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédure civiles d'exécution.



Sur la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation :



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a indemnisé le préjudice subi par la société d'HLM Unicil en raison de l'occupation de Mme [I] du bien dont elle est propriétaire et qui la prive de son droit d'user et de disposer des lieux, à compter du 7 avril 2022 jusqu'à libération définitive des lieux.



Il est acquis que la fixation de l'indemnité d'occupation relève du pouvoir d'appréciation souverain des juges du fond pour l'évaluer, conforémement au principe de réparation intégrale qui peuvent l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaires.



Concernant le montant de ladite indemnité d'occupation, la société d'HLM Unicil verse aux débats le dernier avis d'échéance de l'ancien locataire à hauteur de 483,68 euros au 5 février 2022, montant en outre non contesté par Mme [I].



Il conviendra d'infimer l'ordonnance du premier juge en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité provisionnel d'occupation à 200 euros.



Mme [I] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 483,68 euros au titre de l'indemnité provisionnelle d'occupation, obligation non sérieusement contestable. L'équité commande qu'elle soit indexée comme en matière locative. 

En effet l'occupation illégale de Mme [I] empêche la société d'HLM Unicil de mettre en location le bien et de percevoir un loyer entier soumis à indexation.



Sur la demande de délais de paiement :



Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



En l'espèce Mme [I] ne justifie d'aucun élément démontrant qu'elle est en mesure de respecter les échéances d'un plan d'apurement de sa dette.



Elle justifie avoir trois enfants à charge et percevoir les allocations à hauteur de 948,57 euros par mois.



En outre, elle ne démontre pas avoir versé une quelconque somme d'argent à la société d'HLM Unicil afin de l'indemniser de son occupation.



Elle n'est donc pas dans une situation financière qui lui permet d'apurer la dette dans le délai légal. 

 

Il conviendra donc de la débouter de sa demande en délai de paiement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens:



Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté la société d'HLM unicil de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant, Mme [I] sera condamnée à verser à la société d'HLM Unicil la somme de 350 euros en première instance et 1 000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



 Succombant, Mme [I] supportera les dépens de première d'instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS : 



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé provisoirement le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 200 euros, sans indexation ;



La confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Fixe et condamne Mme [U] [I] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle du logement à compter du 7 avril 2022 et jusqu'à libération effective des lieux à 483,68 euros ;



Dit qu'elle sera indexée comme en matière locative ;



Déboute Mme [U] [I] de sa demande de délai de paiement ;



Condamne Mme [U] [I] à payer à la société d'HLM Unicil la somme de 350 euros pour la première instance et 1 000 euros en cause d'appel, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [U] [I] à supporter les entiers dépens ;



Dit qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale.





 La greffière La présidente