Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/45 













Rôle N° RG 22/14637 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKIOY







[X] [M]

[R] [G] épouse [M]





C/



[O] [W]

[Z] [W] épouse [N]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Adeline POURCIN 



Me Philippe CORNET 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 30 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04088.





APPELANTS



Monsieur [X] [M]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6817 du 26/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 03 Janvier 1964 à [Localité 6] (TURQUIE), 

demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Adeline POURCIN de la SARL ADELINE POURCIN AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [R] [G] épouse [M]

née le 12 Août 1964 à [Localité 3] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Adeline POURCIN de la SARL ADELINE POURCIN AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [O] [W]

né le 23 Juin 1976 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [Z] [W] épouse [N]

née le 17 Juin 1980 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















***















EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2017, à effet au 15 juin 2017, monsieur [S] [W], par l'intermédiaire de son mandataire la société Coulange Immobilier, a consenti à monsieur [X] [M] et madame [R] [G] épouse [M], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T4, avec parking lot n°125, situé [Adresse 4], renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 815 euros révisable annuellement, outre 120 euros à titre de provision pour charges.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été scrupuleusement réglés, M. [S] [W] a fait délivrer aux époux [M], un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 9 janvier 2020, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 3 134,91 euros au principal.



Par acte d'huissier en date du 16 septembre 2020, M. [S] [W] a fait assigner les époux [M], par devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

- l'expulsion des locataires des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

- la condamnation solidaire des locataires au paiement provisionnel de la dette locative, de 4 190,66 euros au 25 aout 2020 ;

- la condamnation solidaire des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux, d'un montant de 1 015,23 euros ;

- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 1 200 euros, l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.



Par ordonnance contradictoire en date du 30 juin 2022, ce magistrat a : 

- reçu l'intervention volontaire de M. [O] [W] et Mme [Z] [W]-[N] venant aux droits de M. [S] [W] ;

- constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire au 9 mars 2020 ;

- ordonné l'expulsion des époux [M] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de leur chef, dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique ou d'un serrurier ; 

- dit que le sort des meubles serait régi par les articles L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné solidairement les époux [M] au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 11 mai 2022, avec intérêt à taux légal non majoré à compter de l'ordonnance ; 

- condamné solidairement les époux [M] à payer aux consorts [W], une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 1 007,53 euros par mois, à compter du 9 mars 2020, jusqu'à la complète libération des lieux, matérialisée par la restitution des clés ; 

- condamné in solidum, les époux [M], aux dépens ;

- rejeté le surplus des demandes. 

Selon déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2022, monsieur [X] [M] et madame [R] [G] épouse [M] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Par dernières conclusions transmises le 2 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions, qu'elle :

- fixe le montant de l'indemnité provisionnelle due à la somme de 7 455 euros à valoir sur la dette locative au 30 juin 2022 ;

- leur accorde les plus larges délais de paiement ;

- réserve les frais irrépétibles et les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.



Ils estiment le montant de la dette sérieusement contestable, les courriers les informant de l'indexation comportant systématiquement des erreurs.



Ils considèrent être de bonne foi et au vu de leur situation personnelle et financière, ils demandent des délais de paiement.



Par dernières conclusions transmises le 23 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [W] et Mme [Z] [W] [N], sollicitent de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'elle a extourné de leur créance la somme de 5 260,10 euros et statuant à nouveau, qu'elle : 

- les condamne à leur verser une provision de 18 104,74 euros au titre de l'arriéré locatif, décompte arrêté au 11 octobre 2023, à valoir sur l'indemnité d'occupation au 11 mai 2022 outre les intérêts à taux légal ;

- déboute les époux [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 

- condamne les époux [M] à leur payer la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Ils estiment avoir informé les locataires des indexations de loyer, chaque année.

Ils s'opposent à tout délai de paiement en l'absence de garantie sur la situation financière. Ils exposent que les locataires ont quitté les lieux et qu'un procès-verbal de reprise a été dressé le 27 octobre 2022.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur l'acquisition de la clause résolutoire, le constat de la résiliation du contrat et la demande subséquente tendant à l'expulsion : 



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 5, article 8, une clause résolutoire ainsi rédigée,'le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

- deux mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;

- un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut d'assurance contre les risques locatifs. 

Une fois acquis au bailleur de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. 

Les frais, droits et honoraires des actes de procédure seront répartis entre le débiteur et le créancier conformément à l'article L. 111-8 du code de procédure civile d'exécution. Il est précisé que le locataire sera tenu de toutes les obligations découlant du présent bail jusqu'à la libération effective des lieux sans préjudice des dispositions de l'article 1760 du code civil et ce, nonobstant l'expulsion.

Au cas présent, il n'est pas contesté par M. et Mme [M] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré par acte du 9 janvier 2020, pour la somme de 3 134,91 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2019.

Or le principe que cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, n'est pas contesté en son principe. En effet, seul le montant retenu est contesté.

Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et ordonné leur expulsion en application des dispositions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, d'autant que les locataires ont quitté les lieux selon procès-verbal de reprise dressé le 27 octobre 2022 par Maître [B] es qualité de commissaire de justice.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version apllicable en la cause dispose, I. - lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Les consorts [W] versent aux débats un décompte faisant état d'une dette locative de 18 104,74 euros au 11 octobre 2023.

 Les consorts [M] contestent cette somme, estimant que l'indexation des loyers ne leur est pas opposable.

Ainsi il ressort du contrat de bail, à effet au 15 juin 2017, que le loyer a été initialement fixé à la somme de 815 euros, outre 120 euros à titre de provision sur charges.

L'article 4 du contrat prévoit une seule révision au 15 juin 2018, se basant sur l'IRL, premier trimestre 2017, valeur : 125,90. Il n'est pas expréssément stipulé de révision annuelle régulière.

Les consort [M] versent aux débats trois courriers datés des 24 mai 2018, 24 mai 2019 et 26 mai 2020, provenant de la société Coulange immobilier en charge de la gestion locative du bien qui informent les consorts [M] de la révision du loyer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

Ils justifient également des charges locatives et des taxes sur les ordures ménagères.

Il en ressort qu'ils ont manifesté leur volonté annuelle de révision du loyer.

Cependant le principe de la révision annuelle n'apparaît pas clairement dans les termes du contrat de bail et les courriers de révision annuelle des loyers font état de montants qui ne correspondent pas à ceux retenus dans les décomptes locatifs :

Les courriers envoyés par l'agence gestionnaire du bien retiennent :

- Un loyer de 846,31 euros pour l'année 2018/2019, 

- Un loyer de 851,75 euros pour l'année 2019/2020,

- Un loyer de 845,23 euros pour l'année 2020/2021, qui correspond aux loyers des décomptes locatifs. 

Or au vu des décomptes des loyers produits par les intimés, ces derniers ont été indexés, de la manière suivante, ne correpondant pas à ceux mentionnés dans les courriers de l'agence :

- Un loyer d'un montant de 823,55 euros pour les mois de juin 2018 à mai 2018 ;

- Un loyer d'un montant de 846,01 euros par mois à compter du mois de juillet 2021 ; 

Les locataires reconnaissent les montants suivants demandés au titre des loyers, non contestés par les intimés, soit :

- Un loyer d'un montant de 831,01 euros pour le mois de juin 2019 ; 

- Un loyer d'un montant de 837,53 euros pour le mois de juillet 2019 à mai 2020 ;

- Un loyer d'un montant de 845,23 euros à compter de mai 2020 ;

Force est de constater que les montants réels appelés au titre des loyers ne correspondant pas à ceux dont l'agence gestionnaire a fait état dans ses courriers d'indexation.

Si au regard des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur n'est pas tenu d'indiquer le montant du loyer révisé, force est de constater qu' au vu des discordances en l'espèce sus visées, il n'appartient pas au juge des référés de recalculer les loyers avec la clause d'indexation prévues au contrat.

Par conséquent, au vu des décomptes de loyers produits force est de constater que les années 2019 et 2020 ne sont pas versés aux débats et donc pas justifiées.

Les consorts [W] justifient uniquement au titres des loyers des années suivants : - du 16 juin 2017 au 22 octobre 2018, 

- puis du 1er janvier 2021 au 11 octobre 2023 ;

Ainsi la reprise de solde au 1er janvier 2021 à hauteur de 5 452,72 euros n'est pas justifié. 

Il conviendra de retenir le montant des loyers et provisions sur charges dus à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 11 octobre 2023, à un montant mensuel non sérieusement contestable de 815 euros + 120 euros soit 935 euros par mois.

La dette locative peut ainsi être chiffre au montant provisionnel non sérieusement contestable suivant :

- 935 euros x 12 mensualités au titre de l'année 2021 = 11 220 euros

- 935 euros x 10 mensualités au titre de l'année 2022 (la reprise des lieux ayant été effectuée au mois d'octobre 2022) = 9 350 euros 

20 570 euros due au titre de la dette locative

Les montants versés par les locataires à leur crédit s'élèvent à : 442 euros x 16 = 7072 euros, auxquels s'ajoutent les versements CAF : 379 euros x 6 = 2 274 euros, et la restitution de provision sur charges : 2040 x 2 = 4 080 euros, soit au total du crédit des locataires la somme de 13 426 euros.

Par conséquent le montant non sérieusement contestable de l'obligation en paiement est de 20 570 euros - 13 426 euros = 7 144 euros.

Or les consorts [M] reconnaissnet être redevables de la somme de 7455 euros.

Par conséquent il conviendra d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a considéré la provision de la dette locative à 8 000 euros.

M. et Mme [M] seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 7 455 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 11 octobre 2023..

Il conviendra également d'infirmer l'ordonnance du premier juge en ce qu'elle a fixé la somme provisionnelle due au titre de l'indemnité d'occupation à hauteur de 1007,53 euros, à compter du 9 janvier 2020, jusqu'à libération définitive des lieux, et de la fixer à la somme de 935 euros obligation non sérieusement contestable. 

Les consorts [W] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 18 104,74 euros au titre de l'arriéré locatif, au 11 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. 

En l'espèce les consorts [M] ne justifie d'aucun élément démontrant qu'ils sont en mesure de respecter les échéances d'un plan d'apurement de leur dette locative en plus du règlement des loyers et charges courants. Ils justifient percevoir au mois de juillet 2022 la somme de 1015,16 euros au titre des prestations sociales (RSA) et avoir deux enfants à charge. 

Par ailleurs les consorts [W] justifient qu'ils ont quitté les lieux au 27 octobre 2022.

Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a refusé d'accorder des délais de paiement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné monsieur [X] [M] et madame [R] [G] épouse [M] solidairement aux dépens de l'instance, et rejeté la demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS :

La cour, 

Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a fixé et condamné les époux [M] à payer la somme provisionnelle de 8 000 euros au titre de la dette locative et a fixé à 1 007,53 euros le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation due à compter du 9 mars 2020 jusqu'à parfaite libération des lieux et condamné les époux [M] à son paiement ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne monsieur [X] [M] et madame [R] [H] épouse [M] solidairement à payer à M. [O] [W] et Mme [Z] [W] [N] la somme provisionnelle de 7 455 euros au titre de la dette locative à valoir au 11 octobre 2023 ;

Condamne monsieur [X] [M] et madame [R] [G] épouse [M] solidairement à payer à M. [O] [W] et Mme [Z] [W] [N] la somme provisionnelle de 935 euros au titre de l'indemnité d'occupation à valoir à compter du 9 mars 2020 jusqu'au 27 octobre 2022, date de leur départ effectif des lieux ;

Déboute M. [O] [W] et Mme [Z] [W] [N] de leur demande en paiement de la somme de 18 104,74 euros au titre de l'arriéré locatif, décompte arrêté au 11 octobre 2023 ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel ;

La greffière, La présidente,