Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/46 













Rôle N° RG 22/14642 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKIPI







S.A.R.L. HOME





C/



[D] [N]

[O] [Z]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Michel PEZET 



Me Charlotte LOMBARD 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 04 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000273.





APPELANTE



S.A.R.L. HOME, 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Michel PEZET de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [D] [N]

né le 10 Février 1983 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Charlotte LOMBARD de l'ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [O] [Z]

née le 13 Juin 1982 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Charlotte LOMBARD de l'ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2020, la SARL Home a consenti à monsieur [D] [N] et madame [O] [Z] un bail à usage d'habitation pour un appartement, situé [Adresse 2] (13), renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 900 euros révisable annuellement, outre 100 euros à titre de provision pour charges.



Se prévalant de désordres affectant le bien, M. [N] et Mme [Z] ont fait assigner la SARL Home par exploit du 4 mai 2022, par devant le juge des référés du tribunal de proximité de Martigues qui, par ordonnance réputée contradictoire du 4 octobre 2022, a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [Y] [V] avec mission habituelle en la matière. 

Ce magistrat a autorisé M. [N] et Mme [Z] à consigner les loyers soit la somme de 900 euros mensuels à la caisse des dépôts et consignation, à compter du prononcé de la présente décision, jusqu'à l'exécution effective des travaux préconisés par l'expert, dit que les sommes consignées seraient débloquées dès lors que les travaux auraient été réalisés et condamné la SARL Home à payer à M. [N] et Mme [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Selon déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2022 (enregistrée sous le numéro de RG 22/14 642), la SARL Home a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 



Selon déclaration reçue au greffe le 15 décembre 2022 (enregistrée sous le numéro de RG 22/16 639), la SARL Home a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Suivant ordonnance du 4 janvier 2023, la jonction des deux instances a été ordonnée sous le numéro le plus ancien.



Suivant ordonnance du 15 mai 2023, la cour a débouté Mme [Z] et M. [N] de leur demandes sur incident et déclaré irrecevables leurs conclusions transmises le 9 février 2023.

 

Par dernières conclusions transmises le 15 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Home sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance et statuant à nouveau :

- à titre principal, qu'elle rejette les demandes de M. [N], Mme [Z] et les condamne à restituer les loyers consignés auprès de la caisse des dépôts et consignation depuis le mois d'octobre 2022 et les condamne à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- à titre subsidiaire, qu'elle donne acte qu'elle formule ses plus expresses protestations et réserves et ordonne que les frais afférents soient à la charge exclusive du demandeur.





Les conclusions transmises le 9 février 2023, par M. [N] et Mme [Z] ont été déclarées irrecevables.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 novembre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre liminaire :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' 'donner acte ' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel



Sur la demande d'expertise :



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 



Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.



Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

Par ailleurs aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 



A défaut d'accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. 



La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. 

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.



Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



En l'espèce, les locataires sont entrés dans les lieux le 20 novembre 2020. 



Un état des lieux d'entrée a été effectué duquel il ressort un bon état général de l'appartement.



Devant le premier juge M. [N] et Mme [Z] ont fait valoir que le bailleur s'était engagé oralement et par courriel à réaliser des travaux au sein du logement et qu'il leur opposait un refus constant concernant la réalisation de travaux de mise en conformité.



Aucune mention ne figure à l'état des lieux d'entrée concernant ces engagements de travaux de la part du bailleur.



Cependant les locataires ont produit devant le premier juge, outre les plaintes adressées à l'agence M2A Gestion, en charge de la gestion du bien, une expertise amiable, de laquelle il ressortait que le bailleur avait été convié contradictoirement à y participer.



Or cette expertise a révélé certains désordres affectant le bien dont l'absence de compteur inidividuel électrique pour l'appartement, l'absence de mise à la terre de prises de courant au sein de l'appartement, l'absence de coupure générale électrique au niveau du tableau électrique situé dans l'appartement, représentant alors des non conformités électriques, ces éléments contrevenant aux dispositions de la loi sur la transition énergétique du 17 aout 2015.



Le premier juge a mis en exergue que le rapport d'expertise, concernant l'isolation faisait état d'une absence de ventilation permanente au sein du logement, les murs extérieurs n'étant pas isolés.



Il a également retenu que le rapport a révélé l'absence de détecteur de fumée dans l'appartement, contrevenant aux obligations issues de la loi du 9 mars 2020, dite loi ALUR.



Le rapport concluait à une mise en danger de la sécurité des occupants. Il prenait acte également de l'absence de diagnostic technique annexé au contrat de bail.



En outre, les locataires ont produit un procès-verbal de constat d'huissier du 17 février 2022, concluant aux mêmes désordres que ceux dénoncés par le précédent rapport d'expertise. L'huissier constate la présence de moisissures, de marques noirâtres synonyme d'infiltrations, la décharge électrique occasionnée par le lave-vaisselle, l'absence de diagnositc technique annexé au contrat de bail, la non-conformité du compteur électrique de l'appartement avec l'absence de disjoncteur général, l'absence de ventilation correcte de l'appartement.



La SARL Home indique avoir fait réaliser des travaux et verse aux débats une attestation de M. [E] qui indique avoir effectué une vérification d'installations électriques aux appartements situés à Signore et avoir fait une mise à la terre de levier en inox le 26 avril 2022.



Elle verse aux débats un échange de courriels du 18 octobre 2021 entre les locataires et le gestionnaire du bien indiquant qu'un détecteur de fumée est à leur disposition.



Enfin, elle produit un rapport du cabinet d'Expertise Delmas-Oskanian du 7 novembre 2022, duquel il ressort que l'installation électrique intérieure de l'appartement comporte des anomalies pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dont notamment le dispositif assurant la coupure d'urgence non situé à l'intérieur du logement.



Par conséquent les travaux entrepris par la SARL Home, dont elle justifie devant la cour, n'ont pas remédier à l'ensemble des désordres constatés devant le premier juge.



Au vu de ces éléments, l'expertise judiciaire avec pour mission notamment de vérifier les désordres, les évaluer, en rechercher les causes, est nécessaire à la solution du litige.



C'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu un motif légitime à la voir ordonner. Il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.



L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a mis les frais y afférents de consignation à la charge de Mme [Z] et M. [N].



Sur la demande de consignation des loyers :



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code alinéa 2 dispose que dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Cependant aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, dans l'hypothèse d'un logement présentant des riques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, la possibilité pour le juge de réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

Au vu des éléments sus-évoqués, du rapport versé aux débats par la SARL Home du cabinet d'Expertise Delmas-Oskanian du 7 novembre 2022, duquel il ressort que l'installation électrique intérieure de l'appartement comporte des anomalies pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, il apparaît que les désordres perdurent consistant notamment en la non-conformité du système électrique, l'absence de diagnostics techniques, et le probème de ventilation du logement.

C'est avec l'évidence requise en référé que le risque certain dans pour la sécurité physique des locataires que pour leur santé est caractérisé et c'est par des motifs pertinents que le premier juge a autorisé Mme [Z] et M. [N] à consigner les loyers jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état qui seront préconisés par l'expert et nécessaire à l'habitabilité du logement.

Il conviendra de confirmer l'ordonnance de ce chef.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la SARL Home aux dépens de l'instance, et à payer à Mme [Z] et M. [N] la somme de 500 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Succombant, la SARL Home sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel.

Elle sera déboutée de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, 

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

 y ajoutant :

Condamne la SARL Home aux dépens ;

Déboute la SARL Home de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La greffière La présidente