Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/48 













Rôle N° RG 22/16038 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNQO







[N] [C]





C/



[L] [P]

[Y] [U] épouse [P]

[T] [U]

[I] [U]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



 Me Lionel CHARBONNEL 



Me Eric GENEVOIS





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 17 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/06739.





APPELANTE



Madame Florence PONS, 

demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]



représentée par Me Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [L] [P]

né le 30 Septembre 1969 

demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]



représenté par Me Eric GENEVOIS, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [Y] [U] épouse [P]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/229 du 03/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 05 Juillet 1968

demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]



représentée par Me Eric GENEVOIS, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [T] [U], 

demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]

caducité partielle



Madame [I] [U], 

demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]

caducité partielle













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Florence PERRAUT, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire à l'égard des parties ayant constitué avocat,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,



Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2015, à effet au 1er octobre 2015, madame [N] [C] a consenti à monsieur [L] [P] et madame [Y] [U], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T4, situé [Adresse 3], à [Localité 1], pour une durée de 3ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 860 euros révisable annuellement, outre 140 euros à titre de provision pour charges.



Par actes sous seing privés des 17 et 18 septembre 2015, M. [T] [U] et Mme [I] [U] se sont portés cautions solidaires.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été scrupuleusement réglés, Mme [C] a fait délivrer à Mmes [U] épouse [P] et M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 5 aout 2021, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 5 971,60 euros au principal.



Il a été dénoncé aux cautions le 5 novembre 2021.



Par acte d'huissier en date du 12 novembre 2021, Mme [C] a fait assigner M. [L] [P], Mme [Y] [U] épouse [P], M. [T] [U] et Mme [I] [U] par devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

- l'expulsion des locataires des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

- leur condamnation solidaire au paiement provisionnel de la dette locative, 7 507,60 euros, selon décompte arrêté au 1er octobre 2021, avec intérêt à taux légal à compter de l'assignation ;

- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 17 novembre 2022, ce magistrat a constaté l'existence de contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé ainsi qu'à l'article 700 du code de procédure civile. Il a condamné Mme [C] aux dépens.



Ce magistrat a estimé que la défendresse faisait état notamment de l'absence de justification par le bailleur des charges réclamées, lequel expose avoir satisfait à cette exigence et que cette contestation du montant même de l'existence de la dette locative est une contestation liée au fond du litige entre les parties.



Selon déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2022, Mme [C] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Par dernières conclusions transmises le 23 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, statuant à nouveau qu'elle :

- constate la résiliation du bail d'habitation en date du 17 septembre 2015 conclu entre Madame [C] et Monsieur [L] [P] et Madame [Y] [U], par application des articles 4g, 7a et 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- ordonne l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [L] [P] et Madame [Y] [U], et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3], [Localité 1] si besoin avec le concours de la force publique ; 

- condamne solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [Y] [U], Monsieur [T] [U] et Madame [I] [U] à payer à Madame [N] [C], les sommes suivantes :

* une indemnité provisionnelle de 6.299,96 euros (comptes arrêtés au 12 octobre 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 

* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 1.000 euros jusqu'à la reprise effective des lieux, égale au montant du dernier loyer. 

* la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 5 aout 2021.



Elle considère que la créance n'est pas sérieusement contestable et que les charges locatives ont été justifiées aux locataires. Elle fait valoir limiter sa créance en raison de la prescription triennale aux sommes dues à compter du 31 décembre 2018.



Par dernières conclusions transmises le 1er février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [U] épouse [P] et M. [L] [P] sollicitent de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et condamne les appelants à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Ils indiquent ne jamais avoir été destinaires des justificatifs de régularisation de charges. Ils précisent qu'un congé leur a été délivré le 7 janvier 2021 et qu'il était nul pour absence de motif.



Par ordonnance du 30 janvier 2023, la conseillère de la chambre 1-2 de la cour d'appel a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de M. [T] [U] et Mme [I] [U].



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 novembre 2023.







MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 3, article IV, une clause résolutoire ainsi rédigée,'faute de paiement du dépôt de garantie ou d'un terme de loyer ou de charges, et deux mois après un commandement resté infructueux, le présent bail pourra être résilié de plein droit par le bailleur et le locataire sera expulsé par voie de référé. Le propriétaire demandera à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée au double du loyer plus intérêt légal sur toutes les sommes dues.

Le bail sera résilié de plein droit en cas de non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués résultant troubles de voisinsage...De même le bail sera résilié de plein droit et en cas de défaut de justificatif de la police d'assurance dans le mois d'un commandement par huissier. 

Le propriétaire demandera à ce que le locataire soit débiteur de tous les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier de justice.

En cas de maintien du locataire après jugement d'expulsion, une indemnité égale à deux fois le loyer quotidien sera demandée par le propriétaire.

Au cas présent, les époux [P] contestent le montant demandé au soutien du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré par acte du 31 juillet 2021, pour la somme de 5 971,60 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2021, terme de juin 2021, inclus. 

Ils soulignent que ce commandement fait suite à un congé qui leur a été délivré le 7 janvier 2021 par Mme [C], sans motif.

Ainsi aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Par ailleurs l'article 23 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer sont exigibles sur jusfication en contrepartie :

- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 

- des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée .. 

- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 

... Les charges locatives peuvent donner lieu à versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget provisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ... Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la dispositions des locataires ;

En l'espèce Mme [C] verse aux débats les régularisations de charges pour les années 2015 à 2019, puis les années 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022.

Elle justifie de l'envoi de régularisation des charges aux locataires par courriel du 12 octobre 2023 pour les charges relatives à la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. 

Aucune pièce ne justifie que les régularisations de charges ont été portées à la connaissance des locataires pour les années antérieures au 1er octobre 2021.

Or par courrier daté des 25 septembre 2021 réitéré le 1er octobre 2021, Mme [P] a demandé à sa bailleresse, Mme [C] de lui fournir les justificatifs des charges appelées pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

Elle indique avoir payé du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021, les sommes de 20 533 euros par chèque, 15 288 euros au titre de la CAF, 56,16 euros au titre des frais d'envoi des loyers, soit un total versement depuis le 1er septembre 2018 au 30 septembre 2021 de 35 887,16 euros et reconnaît devoir la somme de 102,84 euros. 

Elle fait valoir que la somme de 5040 euros payé au titre des charges locatives du 1er septembre 2018 au 30 septembre 2021, reste non justifiée et en demande le remboursement. Elle ajoute transmettre un chèque de 102, 84 euros afin de régulariser le compte locatif.

Au vu de ces éléments il ressort que dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, Mme [P] fait valoir être à jour dans le règlement des loyers et charges.

Par courrier du 12 septembre 2022, Mme [P] indique à sa bailleresse ne pas avoir reçu le décompte annuel des charges de l'exercice écoulé ni celui des années 2019, 2020 et 2021, la mettant en demeure de lui communiquer.

Par aileurs dans ses dernières écritures Mme [C] reconnaît que les loyers réclamés sont prescrits pour les sommes réclamées avant le 31 décembre 2018.

Or sur le commandement de payer, figurent des sommes dues depuis le mois d'octobre 2015.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, les sommes réclamées au soutien du commandement de payer sont sérieusement contestables.

Il est acquis que toute erreur dans le décompte des sommes restant dues est de nature à entacher la régularité du commandement de payer et rend par conséquent l'obligation en paiement sérieusement contestable.

Il conviendra de confirmer l'ordonnance du premier juge en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé, déboute Mme [C] de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire, et ses demandes subséquentes à savoir l'expulsion, les demandes en paiement de la somme provisionnelle de la dette locative, de l'indemnité provisionnelle, d'occupation à hauteur de 1 000 euros.

Elle sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 6 299,96 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 octobre 2023.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [C] aux dépens et dit n'y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [C] sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel.

L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.





PAR CES MOTIFS :

La cour, 

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

 y ajoutant :

Déboute Mme [N] [C] de sa demande en paiement de l'indemnité provisionnelle de 6 299,96 euros, comptes arrêtés au 12 octobre 2023 ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Mme [N] [C] à supporter l'intégralité des dépens de la procédure d'appel ;

La greffière La présidente