Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/33 













Rôle N° RG 23/02438 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZNB







[B] [U]





C/



[D] [N]

[M] [J] épouse [W]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON





Me Louisa STRABONI de la SELARL VIDAPARM







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 05 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03582.





APPELANTE



Madame [B] [U]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2096 du 20/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 09 avril 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Sandra JUSTON substituée par Me BADIE, de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEES



Madame [D] [N]

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Louisa STRABONI de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



Madame [M] [J] épouse [W]

née le 14 avril 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



défaillante









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme PERRAUT, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024.







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2017, madame [D] [N] a consenti à madame [B] [U] et madame [M] [J] épouse [W] un bail à usage d'habitation pour un appartement, situé [Adresse 1], à [Localité 3], renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 710 euros révisable annuellement, outre 100 euros à titre de provision pour charges.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été scrupuleusement réglés, Mme [N] a fait délivrer à Mmes [U] et [J] épouse [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 3 janvier 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 5 350 euros au prinicipal.



Par acte d'huissier en date du 30 mai 2022, Mme [N] a fait assigner Mmes [U] et [J] épouse [W], par devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

- l'expulsion des locataires des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

- la condamnation solidaire des locataires au paiement provisionnel de la dette locative, avec intérêt à taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

- la condamnation solidaire des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 janvier 2023, ce magistrat a : 

- constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire au 3 mars 2022 ;

- ordonné l'expulsion de Mme [U] et Mme [J] épouse [W] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de leur chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de son ordonnance et à défaut de libération volontaire, dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique ou d'un serrurier, ; 

- dit que le sort des meubles serait régi par les articles L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné solidairement Mme [J] épouse [W] et Mme [U] au paiement de la somme de 14 626 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 15 novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse, avec intérêt à taux légal à compter du 3 janvier 2022 sur la somme de 5 350 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus ; 

- condamné solidairement Mme [J] épouse [W] et Mme [U] à payer à Mme [N], une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 810 euros par mois, à compter du 15 novembre 2022 jusqu'à la complète libération des lieux, matérialisée par la restitution des clés ; 

- condamné in solidum, Mme [J] épouse [W] et Mme [U] à payer Mme [N], la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum, Mme [J] épouse [W] et Mme [U] aux dépens, incluant le coût du comandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.



Selon déclaration reçue au greffe le 10 février 2023, Mme [U] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Par dernières conclusions transmises le 7 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance et in limine litis, prononce la nullité du commandement de payer et de la procédure d'expulsion subséquente, déclare irrecevable les demandes formulées par Mme [N] et déboute Mme [N] de l'ensemble de ses demandes.

- à titre principal, qu'elle :

* désigne un expert avec mission de réaliser en urgence une expertise aux fins de constater les désordres et préconiser les travaux afin de rendre l'appartement décent, chiffrer leur coût, se prononcer sur la nécessité de reloger les locataires pendant leur durée et évaluer le trouble de jouissance et préjudice moral subi ;

* l'autorise à consigner les loyers à venir sur un compte séquestre, jusqu'à complète réalisation par le bailleur des travaux à venir ;

- à titre infiniment subsidiaire, qu'elle :

* constate qu'elle subit depuis son entrée dans les lieux un trouble de jouissance ;

* condamne Mme [N] à lui verser la somme de 23 320 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

* ordonne la compensation entre les dommages et intérêts alloués et les loyers et charges demeurant impayés ;

*suspende les effets de la clause résolutoire ;

* l'autorise à se maintenir dans les lieux loués ;

* rejette l'ensemble des demandes formulées par Mme [N] 

- condamne Mme [N] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, y compris les frais d'expertise. 



Elle soulève in limine litis la nullité du commandement de payer pour défaut de délivrance et absence des mentions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, absence de décompte, absence de notification CCAPEX et de la procédure d'expulsion subséquente.



Sur le fond elle fait valoir la présence de désordres importants dans l'appartement et estime pertinente la réalisation d'une mesure d'expertise.



Elle invoque des problèmes liés à la présence d'humidité et de moisissure.



Elle estime son trouble de jouissance égal à la moitié de la valeur du loyer.



Au vu de sa situation personnelle et financière, elle demande des délais de paiement.



Par dernières conclusions transmises le 20 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [N] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et : 

- déboute Madame [B] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

- condamne Madame [B] [U] à payer la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Elle estime le commandement régulièrement délivré.



Elle conteste tout manquement à ses obligations contractuelles.



Régulièrement intimée, Mme [M] [J] épouse [W] n'a pas constitué avocat.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 14 novembre 2023.



Par soit transmis en date du 15 décembre 2023 la cour a interrogé les parties sur la question de la recevabilité de la demande de l'appelante visant à voir déclarer le commandement de payer nul, ordonner une expertise, obtenir la suspension les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux préconisés par l'expert, obtenir l'indemnisation à titre provisionnel de son préjudice de jouissance.



Ces demandes pouvant être susceptibles de s'analyser comme des demandes nouvelles en cause d'appel.



Par note du 5 janvier 2024, reçue au greffe le 8 janvier 2024, Mme [U] estime ses demandes recevables, ne les analysant pas comme nouvelles mais comme des demandes reconventionnelles, au sens de l'article 567 du code de procédure civile, précisant qu'en première instance elle avait comparu sans avocat. Elle ajoute qu'eu égard à son changement d'adresse, la demande d'expertise et de suspension des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux préconisés par l'expert est devenue sans objet. Elle maintient sa demande de nullité du commandement de payer et de ses demandes d'indemnistion à titre provisionnel du trouble de jouissance.



Par note du 18 décembre 2023, reçue au greffe le 20 décembre 2023, Mme [N] a indiqué considéré ces prétentions comme nouvelles et donc irrecevables en cause d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile. Elle souligne que Mme [U] n'avait présenté aucune demande en première instance.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande visant à voir prononcer la nullité du commandement de payer, ordonner une expertise en urgence, consigner les loyers, indemniser à titre provisionnel le préjudice de jouissance :



Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. 



En l'espèce devant le premier juge, Mme [B] [U] était comparante en personne. Elle n'avait formulé aucune demande, ni moyen, ni argument



Ainsi sa demande à voir déclarer nul, le commandement de payer, à voir ordonner une expertise ainsi que la suspension des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux préconisés par l'expert, et l'indemnisation provisionnelle d'un trouble de jouissance, n'ont pas été formulées en première instance.



Elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Leurs objets sont différents des prétentions de première instance.



La demande de nullité du commandement ainsi que celle formulée au titre du préjudice de jouissance ne sont ni l'accessoires, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes.



La mesure d'expertise non plus, étant une mesure d'instruction in futurum.



Par conséquent ces demandes constituent des demandes nouvelles qui seront déclarées irrecevables.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.







Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations.

En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 5, article XII, une clause résolutoire ainsi rédigée,'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, ou encore du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire.

Un commandement visant le défaut d'assurance des risques locatifs ou encore le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, aura les mêmes effets dans le délai d'un mois.

Une fois le bénéfice de la clause résolutoire acquis au baileur, le locataire devra libérer immédiatement les lieux ; s'il refuse, le bailleur pourra l'y contraindre par simple ordonnance de référé [...]

Toute offre de paiement ou d'exécution intervenant après l'expiration du délai ci-dessus ne pourra faire obstacle à la résolution du contrat de location acquise au bailleur.

Le coût des commandements, sommations ou significations ci-dessus, y compris le droit proportionnel et les frais d'huissiers, d'avoués, d'avocats sera à la charge du locatire qui devra les rembourser dans les huit jours de la demande qui lui en sera faite.

De plus le bailleur se réserve le droit de réclamer des dommages et intérêts supplémentaire s'il est contraint de saisi le tribunal pour faire valoir ses droits.

Au cas présent, il n'est pas contesté par Mme [U] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 3 janvier 2022, pour la somme de 5 350 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2022, terme de décembre 2021, inclus. 

Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 14 626 euros au 15 novembre 2022, terme de novembre 2022 inclus et retenu par le premier juge dont la décision n'est pas contestée sur ce point, et comme en atteste le décompte produit par l'intimée.

Mme [U] justifie d'un virement d'un montant de 810 euros au 6 avril 2023, au profit de Mme [N].

Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, l'appelante invoque l'exception d'inexécution soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent.



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. 

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. 

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



Les locataires sont entrées dans les lieux le 6 décembre 2017. 



Un état des lieux d'entrée aurait été effectué selon le contrat de bail, néanmoins aucune des deux parties ne le verse aux débats.



Mme [U] fait valoir subir la présence d'humidité et de moisissures dans le logement.



Elle verse aux débats des échanges de SMS. Dans le premier, daté du mois de décembre 2018, elle indique à sa bailleresse que le robinet de sa cuisine ne fonctionne plus et qu'il faudrait purger le radiateur de la chambre, lui demandant comment y procéder. 

Dans le deuxième échange, au mois de janvier 2018, Mme [U] signale à sa bailleresse l'écoulement du radiateur, laquelle lui répond de lui communiquer une date de disponibilité afin de faire intervenir un plombier.



Mme [U] produit un courrier recommandé avec accusé réception du 6 mars 2023, adressé à la ville de [Localité 3] afin de faire part de différents désordres. Elle énonce subir depuis le début de son emménagement :

- la présence importante de poissons d'argent dans le parquet et dans tout le logement,

- la fenêtre d'une chambre non isolée,

- les prises électriques non conformes, qu'elle a dû changer car son fils avait 9 mois et qu'elle craignait pour sa santé, le 24 janvier 2023, une prise ayant pris feu,

- un meuble de la cuisine qui risque de tomber,

- l'air de sa chambre irrespirable, des morceaux de crépis du plafond tombant par terre,

- la trappe de la baignoire scellée, n'ayant pas pu accéder aux canalisations lors d'un dégât des eaux survenu en 2021, durant la nuit,

- la présence de moisissures sur les murs et plafond de la salle de bains, précisant que son fils de 5 ans est allergique à la moisissure.



Elle fait état de 16 photographies de l'appartement, dont certaines sont datées du mois de décembre 2022 et d'autres du mois de janvier 2023, afin de corroborer ses dires.



Elle produit également ses factures d'électricité, et estime la surconsommation imputable à l'inaction de la bailleresse. 

Cependant à la lecture du bilan de sa consommation établi en 2021 par Engie son fournisseur d'énergie, il ressort une consommation constante d'électricité sur les années 2019, 2020 et une augmentation en 2021 qui fait suite à un relévé du compteur. 

De même la consommation de gaz a augmenté entre novembre et mars 2020 et aux mois d'aout 2020 jusqu'en mai 2021. Néanmoins aucun lien de causalité n'est établi entre la consommation d'énergie et les désordres dont se prévaut Mme [U].



Par ailleurs, Mme [U] ne verse aucun élément démontrantqu'elle les a signalés à sa bailleresse.



De même aucun courrier en réponse des services de la ville de [Localité 3] n'est versé aux débats, ni rapport d'un inspecteur d'hygiène et de salubrité mandaté par la commune. Le courrier de Mme [U] ne fait que retranscrire ses propres déclarations.



Il ne ressort pas de l'ensemble de ces éléments, une inhabitabilité totale du bien qui justifierait que la locataire puisse opposer l'exception d'inexécution au bailleur.



Au surplus la quasi-totalité des éléments de preuve ont été établis postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, au mois de mars 2022.



C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.



En outre, Mme [U] et Mme [J] épouse [W] sont devenues occupantes sans droit ni titre depuis le 4 mars 2022. 



Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et ordonné leur expulsion en application des dispositions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.



Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Mme [N] verse aux débats un décompte faisant état d'une dette locative de 14 626 euros au mois de novembre 2022. 

 

 Mme [U] ne conteste pas cette somme.



Par conséquent, il conviendra de confirmer l'ordonnance du premier juge qui a condamné Mme [U] et Mme [J] solidairement à payer au bailleur la somme de 14 626 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au 15 novembre 2022 inclus, échéance de novembre 2022 incluse, obligation non sérieusement contestable, avec intérêt à taux légal à compter du 3 janvier 2022 sur la somme de 5 350 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus et les a condamnés solidairement à payer une indemnité d'occupation de 810 euros par mois se substituant aux loyers et charges, jusqu'à leur départ effectif des lieux, obligation non sérieusement contestable.



Par contre c'est à tort que le premier juge a fait courrir le point de départ de l'indemnité d'occupation compter du 15 novembre 2022, le bail ayant été résilié depuis le 3 mars 2022. Il conviendra d'infirmer l'ordonnance de ce chef.









Sur la demande de délais de paiement :



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 



Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. 



En l'espèce Mme [U] ne justifie d'aucun élément démontrant qu'elle est en mesure de respecter les échéances d'un plan d'apurement de sa dette locativeen plus du règlement des loyers et charges courants. Elle a à charge un enfant.

Elle justifie être non imposable, selon avis d'imposition versé aux débats de 2022 sur les revenus 2021 et percevoir la CAF à hauteur de 779,26 euros pour le mois de février 2023 dont 184,41 euros au titre de l'allocation de soutien familial et le RSA à hauteur de 655,35 euros.



Elle précise que Mme [J] épouse [W] aurait quitté les lieux et qu'elle serait seule à devoir s'acquitter du loyer.



En outre elle ne démontre pas avoir repris le paiement de ce dernier de manière régulière.



Elle n'est donc pas dans une situation financière qui lui permet d'apurer la dette locative dans le délai légal. 

 

Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a refusé d'accorder des délais de paiement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [U] et Mme [J] épouse [W] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, de la saisine CCAPEX et les a condamnés in solidum à payer à Mme [N] la somme de 300 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Succombant, Mme [U] sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel.

Elle sera condamnée à verser à Mme [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, 

Déclare irrecevables les demandes de Mme [B] [U] visant à voir déclarer le commandement de payer nul, voir ordonner une expertise et suspendre les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux préconisés par l'expert, obtenir l'indemnisation à titre provisionnel de son préjudice de jouissance ;

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a fait courir le point de départ de l'indemnité d'occupation au 15 novembre 2022 ; 

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation, fixée par le premier juge à 810 euros, courra à compter du 3 mars 2022 jusqu'à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ;

Condamne Mme [B] [U] à payer à Mme [D] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [B] [U] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Mme [B] [U] à supporter l'intégralité des dépens de la procédure d'appel.

La greffière Le président