Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/35 













Rôle N° RG 23/02510 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZW6







[S] [Y] [E]





C/



[H] [P]

[M] [P]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Miloud ADDA





SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 17 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00527.





APPELANT



Monsieur [S] [Y] [E]

né le 07 septembre 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Miloud ADDA, avocat au barreau de TOULON





INTIMES



Madame [H] [P]

née le 22 novembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON



Monsieur [M] [P]

né le 10 janvier 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2019, à effet au 1er février 2019, monsieur [M] [P] et madame [H] [P] ont consenti à madame [I] [Z] un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T2, meublé, situé [Adresse 2] à [Localité 7] (83) pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 430 euros révisable annuellement, outre 50 euros à titre de provision pour charges.



Par acte du 31 janvier 2019, monsieur [S] [Y] [E] s'est porté caution solidaire des engagements de Mme [Z].



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été scrupuleusement réglés, les époux [P] ont fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 novembre 2021, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 2 507,15 euros au principal.



Il a été dénoncé à M. [Y] [E] le 12 novembre 2021.



Par acte d'huissier en date du 23 février 2022, les époux [P] ont fait assigner Mme [I] [Z] et M. [Y] [E], par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Toulon, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

- l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

- la condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement provisionnel de la dette locative de 3 467,15 euros au 4 janvier 2022 ;

- la condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux, soit 480 euros ;

- la condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 17 novembre 2022, ce magistrat a : 

- débouté M. [Y] [E] de ses demandes ;

- déclaré l'acte de cautionnement signé le 31 janvier 2019 valable ;

- constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire au 4 janvier 2022 ;

- ordonné l'expulsion de la locataire des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique ou d'un serrurier ; 

- dit que le sort des meubles était régi par les articles L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme 2 507,15 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation au 4 novembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

- condamné solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme provisionnelle de 480 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 4 janvier 2022, jusqu'à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ; 

- condamné in solidum la locataire et la caution à payer aux époux [P], la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum, la locataire et la caution aux dépens, incluant le coût du comandement de payer et de l'assignation.



Selon déclaration reçue au greffe le 14 février 2023, M. [Y] [E] a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critique en ce qu'elle a :

- débouté M. [Y] [E] de ses demandes ;

- déclaré l'acte de cautionnement signé le 31 janvier 2019 valable ;

 - condamné solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme 2 507,15 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation au 4 novembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

- condamné solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme de 480 euros à titre de provision au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 4 janvier 2022, jusqu'à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ; 

- condamné in solidum la locataire et la caution à payer aux époux [P], la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum, la locataire et la caution aux dépens, incluant le coût du comandement de payer et de l'assignation.



Par dernières conclusions transmises le 21 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et qu'elle déclare nul et de nul effet l'acte de caution du 31 janvier 2019, déboute les époux [P] de leurs demandes, et les condamne au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Il précise que l'acte de cautionnement est antérieur à la réforme de 2022 et n'a pas été complété à la main. Il considère cet acte nul et de nul effet.



Par dernières conclusions transmises le 21 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [P] sollicitent de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et la réforme en ce qu'elle a arrêté le loyer dû à la date du 4 novembre 2021 et limite le montant du loyer dû, à la date du 4 janvier 2022, à la somme de 2 507,15 euros. 

Statuant à nouveau elle sollicite qu'elle :

- condamne M. [Y] [E] à lui verser la somme provisionnelle de 3 467,15 euros au titre de la dette locative arrêté au 4 janvier 2022, date de la résiliation du bail, assortie des intérêts à taux légal à compter de la signification de la 'présente ordonnance' ;

- condamne [Y] [E] à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Massuco.



Ils font valoir que l'acte de cautionnement est valable et conforme aux dispositions légales.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 14 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la validité de l'acte de cautionnement :



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code alinéa 2 dispose que dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.[...]

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la nullité du cautionnement ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d'établissement de ce cautionnement se heurtent à des contestations sérieuses ou non.

Les dispositions auxquelles M. [Y] [E] se réfère dans les motifs de ses écritures pour contester la régularité du cautionnement, sont issues d'une version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan.

En effet, l'acte de cautionnement de M. [Y] [E] en date du 31 janvier 2019, est postérieur à l'entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, et donc soumis à ces dispositions.

Ainsi, en premier lieu, l'acte de cautionnement de M. [Y] [E], versé aux débats mentionne sur la page qu'il a signée, lu et approuvée le 31 janvier 2019, la durée de son engagement (6 ans), son début au 1er février 2019 et sa fin au 31 janvier 2025, le montant du loyer et les conditions de sa révision (480 euros mensuel et 5 760 euros annuel) et le montant initial de l'engagement de caution (34 560 euros).

Ensuite, l'acte de cautionnement comporte un paragraphe dans lequel M. [Y] [E] reconnait avoir pris connaissance des clauses et conditions du bail, dont un exemplaire lui a été remis, et il s'engage à garantir au bailleur le montant initial de son engagement sur les loyers auquel doivent s'ajouter les indemnités d'occupation, charges, réparations locatives, impôts, taxes et tous les frais éventuels de procédure, sommes qu'il s'engage à rembourser sur ses revenus et biens.

Il termine par la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'il a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'il contracte.

Enfin l'acte finit par la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article.

L'obligation en garantie de paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation, de M. [Y] [E] apparaît donc pas sérieusement contestable.

L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. [Y] [E] de sa demande de nullité de son acte de cautionnement.

Sur la provision à valoir sur le montant de la dette locative :

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il s'induit de l'acte de cautionnement l'obligation pour M. [Y] [E] de garantir outre le montant de son engagement initial sur les loyers, les indemnités d'occupation, charges, réparations locatives, impôts, taxes et tous les frais éventuels de procédure.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Comme l'a relevé le premier juge, les bailleurs ne versent aucun décompte à l'appui de leur somme réclamée dans leur assignation à hauteur de 3 467,15 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 4 janvier 2022, se contentant d'ajouter deux échéances de loyers à la somme réclamée dans le commandement de payer.

Ils versent aux débats le commandement de payer dans lequel au 4 novembre 2021, la dette locative est arrêtée à 2 507,15 euros, échéance du mois d'octobre 2021 incluse. 

Or, à la lecture du décompte annexé au commandement de payer, il apparaît que les bailleurs perçoivent une allocation de la CAF.

Par conséquent, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [Y] [E] au paiement de la somme de 2 507,15 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au 4 novembre 2021, échéance du mois d'octobre 2021 incluse, assorti des intérêts au taux légal à compter de sa signification, montant non sérieusement contestable.

M. et Mme [P], seront déboutés de leur demande en paiement de la somme provisionnelle de 3 467,15 euros, obligation sérieusement contestable, dont ils ne démontrent pas le caractère certain, liquide et exigible.

L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a condamné M. [Y] [E] à payer à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 480 euros, à compter du 4 janvier 2022 et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, obligation non sérieusement contestable.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [Y] [E] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation et à payer aux époux [P] la somme de 300 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Succombant, M. [Y] [E] supportera les dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de Maître Nicolas Massuco, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il sera condamné à verser aux époux [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, 

Statuant dans les limites de l'appel :

Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions entreprises ;

y ajoutant :

Condamne M. [S] [Y] [E] à verser à M. [M] [P] et Mme [H] [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





Déboute M. [S] [Y] [E] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne M. [S] [Y] [E] à supporter l'intégralité des dépens de la procédure d'appel ;

La greffière Le président