Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 18 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 18 JANVIER 2024



N° 2024/39 













Rôle N° RG 23/02705 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2J7







[N] [I]





C/



E.P.I.C. 13 HABITAT





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Delphine BELOUCIF





Me Pascale BARTON-SMITH









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 22 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000099 .





APPELANTE



Madame [N] [I]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/199 du 03/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 29 avril 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]



représentée par Me Delphine BELOUCIF, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



E.P.I.C. 13 HABITAT

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représenté par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2011, un bail d'habitation a été consenti à M. [G] [C] et Mme [N] [I] épouse [C] portant sur un appartement de type 4 situé [Adresse 4], à [Localité 1]. Un bail portant sur garage a été également consenti. 



Suite au divorce de M. et Mme [C] le 27 mai 2015, Mme [N] [I] divorcée [C] s'est vue attribuer la jouissance du domicile conjugal. 



Le 1er février 2022, l'office public de l'habitat 13 Habitat, venant aux droits de l'OPAC Sud et de la société Aubasem, a délivré à Mme [I] et M. [C] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 1 635,73 euros. 



Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, l'office public de l'habitat 13 Habitat a assigné, par acte d'huissier en date du 4 mai 2022, Mme [I] et M. [C] devant le juge des référés du tribunal de proximité d'Aubagne aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance réputée contradictoire (M. [C] n'ayant pas comparu) en date du 22 novembre 2022, ce magistrat a :



- pris acte des déclarations de 13 Habitat et de son désistement à l'encontre de M. [C] ;

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

- condamné Mme [I] à verser à 13 Habitat la somme de 6 072,34 euros selon décompte arrêté au 19 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement et du garage loués avec au besoin le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne serait considéré comme libéré qu'à condition qu'il soit vide et que les clés soient restituées à 13 Habitat ;

- condamné Mme [I] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par elle ou tous occupants de son chef ;

- dit qu'il serait procédé conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée en un lieu désigné par celle-ci et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place, ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

- rappelé que l'expulsion ne pouvait avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il devait être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

- condamné Mme [I] à verser à 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges, laquelle sera due à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à parfaite libération des lieux, et qui ne se cumulera pas avec les sommes qui auraient éventuellement été payées après la date d'acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers, charges ou provisions sur charges ;

- condamné Mme [I] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandement de payer et d'assignation ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.



Il a rejeté la demande de délais de paiement sollicitée par Mme [I] au motif qu'elle ne justifiait pas être en capacité de régler la dette dont le montant était important. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 17 février 2023, Mme [I] a interjeté appel de cette décision sauf en ce qu'elle a pris acte du désistement de 13 Habitat à l'égard de M. [C].



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 20 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a pris acte du désistement de 13 Habitat à l'égard de M. [C], et statuant à nouveau de :



à titre principal,

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- lui accorder des délais de paiement rétroactifs sur 24 mois ;

à titre subsidiaire,

- lui accorder des délais de paiement rétroactifs sur 24 mois ;

- lui accorder des délais raisonnables pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

- débouter l'intimée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laisser à chaque partie la charge de ses dépens.



Elle se prévaut de difficultés financières nées à la suite d'un accident du travail. Elle indique avoir retrouvé un emploi et que la régularisation de sa dette est en cours. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 30 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, l'office public de l'habitat 13 Habitat sollicite de la cour qu'elle :



- déboute l'appelante de ses demandes ;

- confirme l'ordonnance entreprise ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle expose que l'appelante ne justifie pas de sa situation et que l'arriéré locatif augmente comme étant de 8 363,35 euros au 22 mars 2023. Elle souligne qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le 30 décembre 2022 et que Mme [I] ne répond pas au questionnaire d'information qui est pourtant obligatoire en matière de logements sociaux, ce qui explique les frais portés au débit de son compte conformément aux dispositions de l'article L 442-5 du code de l'habitation et de la construction. Elle s'oppose donc à toute demande de délais. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 novembre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, si Mme [I] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, tant dans sa déclaration d'appel que dans ses écritures, il convient de relever que les seuls moyens développés ne portent que, à titre principal, sur des délais de paiement de 24 mois avec suspension de la clause résolutoire et, à titre susbsidiaire, sur des délais de paiement de 24 mois afin de lui permettre d'apurer sa dette ainsi que des délais pour quitter les lieux.



De plus, si l'office public de l'habitat13 Habitat fait état d'une dette qui augmente, elle ne sollicite aucune réactualisation de sa créance.



Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail (à effet au 2 avril 2022) et condamné Mme [I] à verser à 13 Habitat la somme de 6 072, 34 euros selon décompte arrêté au 19 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.



Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, il ressort des décomptes versés aux débats que, déduction faite des sommes sérieusement contestables portées au débit du compte correspondant à des frais de procédure (127,98 euros + 128,62 euros + 13 euros), la dette locative de Mme [I] est passée de 6 072,34 euros en septembre 2022, échéance du mois d'août 2022 incluse, à 8 119,75 euros en février 2023, échéance du mois de février 2023 incluse. Il apparaît que le dernier versement effectué par Mme [I] date du 3 octobre 2022, les autres sommes portées au crédit du compte correspondant à des régularisations de charges et des allocations logement. Il en résulte que Mme [I] n'a pas repris le paiement de ses loyers et charges courants.



Or, Mme [I], qui est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure, le bureau d'aide juridictionnelle ayant retenu des revenus mensuels de 670 euros, ne justifie aucunement de ses capacités financières à régler l'arriéré locatif en 36 mensualités, en plus du règlement des échéances courantes de plus de 650 euros par mois. Elle ne produit aucun élément justifiant de sa situation financière et personnelle. En effet, elle se contente d'alléguer, comme elle l'a fait devant le premier juge, avoir retrouvé un travail lui permettant d'apurer sa dette sans produire la moindre pièce. 







Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, lesquels ne peuvent pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par ses locataires.



En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [I] de sa demande de délais de paiement et, dès lors, de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement et du garage loués avec au besoin le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu'à condition qu'il soit vide et que les clés soient restituées à 13 Habitat ;

- condamné Mme [I] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par elle ou tous occupants de son chef ;

- dit qu'il serait procédé conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée en un lieu désigné par celle-ci et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place, ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

- rappelé que l'expulsion ne pouvait avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suivra la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'articlle L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il devait être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

- condamné Mme [I] à verser à 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges, laquelle sera due à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à parfaite libération des lieux, et qui ne se cumulera pas avec les sommes qui auraient éventuellement été payées après la date d'acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers, charges ou provisions sur charges.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux 



L'article L. 412-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.



Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.



L'article L. 412-2 du même code dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.



L'article L. 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



L'article L. 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



L'article L. 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.

En l'espèce, en plus du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l'article L. 412-6 du même code dont elle bénéficie pour quitter les lieux, Mme [I] sollicite des délais supplémentaires pour ce faire en raison de la présence de jeunes enfants. 



Or, nonobstant les difficultés personnelles de Mme [I], il convient de relever que cette dernière, qui n'est pas expulsable avant le 31 mars 2023, occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 2 avril 2022, et ce, en ayant procédé qu'à deux versements les 9 septembre (200 euros) et 3 octobre 2022 (300 euros).



En l'état de ces éléments, les circonstances de l'affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 susvisés pour un logement occupé indûment depuis le mois d'avril 2022. 



Mme [I] sera donc déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [I], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en raison de l'équité.



Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel.



L'équité commande enfin de la condamner à verser à l'office public de l'habitat 13 Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Condamne Mme [N] [I] à verser à l'office public de l'habitat 13 Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Condamne Mme [N] [I] aux dépens de la procédure d'appel.



La greffière Le président