Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 janvier 2024

VS/OC



























































 



























COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE à :

- SCP DROUOT AVOCATS

- SELARL EDL AVOCAT



COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES



LE : 18 JANVIER 2024





COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

BAUX RURAUX



ARRÊT DU 18 JANVIER 2024



N° - Pages





N° RG 22/00014 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DPLJ



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 29 Juillet 2022





PARTIES EN CAUSE :



I - S.C.E.A. ALPHONSE MELLOT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° SIRET : 349 870 089



Représentée et plaidant par Me Bernard MANDEVILLE de la SCP DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE suivant déclaration du 12/08/2022







II - S.A.S.U. WILSON FINANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 3]

[Localité 8]

N° SIRET : 410 532 170



Représentée et plaidant par la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE

























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme CLEMENT, Présidente de chambre chargée du rapport



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme Odile CLEMENT Président de Chambre,

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Virginie SERGEANT





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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 18 février 2010, la société civile d'exploitation agricole (ci-après SCEA) Alphonse Mellot a vendu à la société Wilson Finance trois parcelles de vignes situées en zone AOC Sancerre, sur la commune de [Localité 2] lieudit '[Localité 10]' et '[Localité 11]' cadastrées AN [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une contenance totale de 4ha 1a 20ca, moyennant le prix de 1 003 000 €. 



Par acte authentique du même jour,18 février 2010, la société Wilson Finance a donné à bail rural à la SCEA Alphonse Mellot, les trois parcelles de vignes précitées, pour une durée de 25 années commençant à courir le 18 février 2010.



Il était convenu d'un fermage annuel représentant 5% net pour le bailleur du prix d'acquisition du bien donné à bail, soit 50 150 € ventilé ainsi :

- un fermage annuel de 4% net du prix d'acquisition, soit 40 120 € payable au siège du bailleur à terme échu le 10 février de chaque année et pour la 1ère fois le 10 février 2011,

- un fermage annuel d'1% net du prix d'acquisition, soit 10 030 € converti en la livraison au bailleur de bouteilles de Sancerre en un nombre ne pouvant être inférieur à 2000 bouteilles, lesdites bouteilles devant provenir en priorité du bien loué ou d'autres cuvées du Domaine Alphonse Mellot de même valeur. 



Le bail prévoyait une clause d'indexation annuelle du fermage en ses deux composantes.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 février 2019, la société Wilson Finance a mis en demeure la SCEA Alphonse Mellot d'avoir a reprendre à compter du 10 février suivant, le paiement du fermage en espèces et à lui livrer au plus tard dans le délai d'un mois, le solde du fermage en bouteilles depuis 2015, soit 5750 bouteilles,à défaut de quoi le bailleur se prévaudrait de l'article L .411-31 du code rural et de la pêche maritime. 



Par courrier recommandé du 27 février 2019, la SCEA Alphonse Mellot soulevait l'illicéité du fermage en espèces et invoquait un accord intervenu entre les parties sur les modifications du bail concernant le règlement du fermage tant en espèces qu'en nature, ce que la société Wilson Finance contestait par courrier en réplique du 26 mars 2019, soutenant qu'aucun avenant n'était intervenu.



Par acte d'huissier en date du 13 mai 2019, la société Wilson Finance a fait sommation à la SCEA Alphonse Mellot de lui livrer sous 8 jours 5 588 bouteilles de Sancerre à raison de 75% en Sancerre blanc et 25 % en Sancerre rouge et lui a signifié qu'à défaut d'y satisfaire, elle se réservait le droit de se prévaloir des stipulations du bail relatives à sa résiliation, à savoir l'article 3 des conditions générales reproduit, ainsi que de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime reproduit également in extenso. 



Le 31 mai 2019 est intervenue une livraison de 1 698 bouteilles.



Un courrier de mise en demeure a été adressé le 18 juin 2019 puis une sommation de livrer les 3 890 bouteilles manquantes a été délivrée le 6 septembre 2019. 

La SCEA Alphonse Mellot a protesté à cette sommation le 7 octobre 2019 et la société Wilson Finance a contesté les termes de cette contestation.



Par requête en date du 21 janvier 2020, la société Wilson Finance a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges d'une demande en résiliation du bail rural avec toutes les conséquences de droit.



Par jugement du 29 juillet 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges a :



- Rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SCEA Alphonse Mellot tirée du défaut de validité de l'acte de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux ;

- Rejeté la demande en nullité des sommations de payer des 13 mai et 6 septembre 2019, ainsi que de la requête du 21 janvier 2020 pour défaut de justification du pouvoir d'action de la SAS Malquais investissements ;

- Prononcé la nullité des mises en demeure des 7 février, 26 mars et 18 juin 2019 (cette dernière improprement mentionnée dans les conclusions des parties comme étant le courrier du 22 juin 2019, date de distribution du courrier) ;

- Constaté l'absence de raison sérieuse et légitime de ne pas procéder au paiement du fermage ;

- Prononcé la résiliation du bail signé le 18 février 2010 entre la SAS Wilson Finance et la SCEA Alphonse Mellot à compter du jugement ;

- Ordonné à défaut d'exécution volontaire, l'expulsion de la SCEA Alphonse Mellot ;

- Débouté la société Wilson Finance de sa demande d'astreinte ;

- Fixé le montant de l'indemnité d'occupation annuelle au montant du fermage qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail et condamné en tant que de besoin la SCEA Alphonse Mellot au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux ;

- Condamné la SCEA Alphonse Mellot à payer à la SASU Wilson Finance la somme de 105. 535,27 € TTC au titre des fermages en espèces payables au 10 février 2020 et 2021 ;

- Ordonné à la SCEA Alphonse Mellot de livrer à la société Wilson Finance 9890 bouteilles de Sancerre 'la Moussière' à hauteur de 75% en blanc et 25% en rouge au titre des fermages en nature dûs au 10 février 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et l'y a condamné en tant que de besoin ;

- Débouté la SCEA Alphonse Mellot de sa demande au titre du pas de porte ;

- Condamné la société Wilson Finance à payer à la SCEA Alphonse Mellot la somme de 4.000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

- Débouté la société Wilson Finance de sa demande au titre de la mise en place de son panneau sous astreinte ;

- Débouté la SCEA Alphonse Mellot de sa demande d'expertise ;

- Condamné la SCEA Alphonse Mellot aux dépens et à payer à la société Wilson Finance la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Suivant déclaration d'appel du 12 août 2022, la SCEA Alphonse Mellot a interjeté appel du jugement.



Suivant 'conclusions d'incident' signifiées le 30 septembre 2022, la société Wilson Finance a sollicité la radiation de l'appel pour défaut d'exécution des causes du jugement.



L'affaire est venue à l'audience du 6 juin 2023 au cours de laquelle, la société Wilson Finance a maintenu sa demande de radiation.





Par arrêt du 6 juillet 2023, la cour de céans a dit que, s'agissant d'une procédure orale pour laquelle il n'est pas désigné de conseiller de la mise en état, seul le premier président est compétent, sur assignation en référé, pour statuer sur une demande de radiation pour défaut d'exécution, et a renvoyé l'affaire pour plaidoiries au fond à l'audience du 21 novembre 2023. 



Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2023, reprises oralement à l'audience, la SCEA Alphonse Mellot demande à la cour de :

Vu les articles 524, 885 et 56 du Code de procédure dans leur version applicable au moment de la saisine du Tribunal, 

Vu les articles 1101 et 1134 alinéa 1er anciens du Code civil, 

Vu l'article L.411-31 du Code Rural et de la Pêche Maritime, 

 

Sur la fin de non-recevoir tirée de la violation des dispositions des articles 885 et 56 du 

Code de procédure civile, 

 

INFIRMER le jugement en ce qu'il a déclaré régulière la saisine du Tribunal paritaire, 

 

Statuant à nouveau, 

 

DECLARER nulle et de nul effet la saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux du 21 janvier 2020, et par voie de conséquence INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, déclarant l'intimée irrecevable et mal fondée en ses demandes, 

 

Sur le fond, 

 

CONFIRMER partiellement le jugement en ce qu'il a annulé les mises en demeure des 7 février, 18 mars, et 26 juin 2019, et condamné la SAS WILSON FINANCE à verser la somme de 4.000 € à la SCEA ALPHONSE MELLOT au titre de son préjudice de jouissance ; 

 

REFORMER le jugement pour le surplus, 

 

Statuant à nouveau, 

 DEBOUTER la SAS Wilson Finance de l'intégralité de ses demandes, 

 

CONDAMNER la SAS Wilson Finance au paiement d'une somme de 10.000 € au titre de 

l'article 700 du Code procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 



Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 octobre 2023, reprises oralement à l'audience, la société Wilson Finance demande à la cour de :

 

Vu l'article 514 du Code de procédure civile, 

Vu l'article 885 du Code de procédure civile et 56 du code de procédure civile dans leur 

version applicable au moment de la saisine du Tribunal, 

Vu l'article les articles 114 et 121 du code de procédure civile, 

Vu l'article 1273 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance 

n° 2016-131 du 10 février 2016, 

Vu l'article 2224 du Code civil, 

Vu l'article L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime, 

Vu la sommation du 13 mai 2019, réitérée le 6 septembre 2019, 

Vu les articles L 411-13, L 411-14 du Code Rural, 

Vu les pièces produites, 

Vu le jugement du 29 juillet 2022, 

 

- Juger mal fondée la SCEA ALPHONSE MELLOT en son appel, 

- Recevoir la société WILSON FINANCE en ses demandes et, l'y disant bien fondée, 

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il condamné la société WILSON FINANCE à 

payer la somme de 4.000€ à la SCEA ALPHONSE MELLOT au titre de son préjudice 

de jouissance, 

- Confirmer, pour le surplus, le jugement du 29 juillet 2022 en toutes ses dispositions, 

et notamment en ce qu'il a : 

o Déclaré régulière la saisine du Tribunal Paritaire de Baux Ruraux et rejeté la 

fin de non-recevoir, 

o Rejeté la demande de nullité des sommations des 13 mai et 6 septembre 2019, 

o Constaté l'absence de raison sérieuse et légitime de ne pas procéder au 

paiement du fermage, 

o Prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la SCEA ALPHONSE 

MELLOT, 

o Condamné la SCEA ALPHONSE MELLOT à régler à la société WILSON 

FINANCE une indemnité d'occupation annuelle égale au montant du fermage 

qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du 

bail et jusqu'à la restitution des locaux. 

o Condamné la SCEA ALPHONSE MELLOT à payer à la SASU WILSON 

FINANCE la somme de 105 535,27 euros TTC au titre des fermages en 

espèces payable au 10 février 2020 et 2021 et Ordonné à la SCEA ALPHONSE 

MELLOT de livrer à la société WILSON FINANCE 9890 bouteilles de. 

SANCERRE « la MOUSSIERE », à hauteur de 75 % en SANCERRE blanc et 25 

% en SANCERRE rouge au Château [9] au titre des fermages en nature 

dû au 10 février 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021. 

 

Y ajoutant : 

- CONDAMNER la SCEA ALPHONSE MELLOT à livrer à la société WILSON FINANCE, 

dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, 2.000 bouteilles de SANCERRE « La Moussière », à hauteur de 75 % en SANCERRE 

blanc et de 25 % en SANCERRE rouge, au Château [9] sis à [Localité 2] 

(18), en règlement du fermage en nature exigible au 10 février 2022. 

- CONDAMNER la SCEA ALPHONSE MELLOT à livrer à la société WILSON FINANCE, 

886 bouteilles de SANCERRE « La Moussière », à hauteur de 75 % en SANCERRE 

blanc et de 25 % en SANCERRE rouge, au Château [9] sis à [Localité 2] 

(18), en règlement du fermage en nature du 19 février 2022 au 29 juillet 2022, date de 

résiliation du bail. 

 - DEBOUTER la SCEA ALPHONSE MELLOT de toutes ses demandes, fins et 

conclusions 

- CONDAMNER la SCEA ALPHONSE MELLOT à verser à la société WILSON 

FINANCE la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile 

outre à supporter les dépens de première instance et d'appel. 

 





MOTIFS



Sur la fin de non recevoir soulevée par la SCEA Alphonse Mellot tirée du défaut de validité de l'acte de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux 



Aux termes de l'article 885 du code de procédure civile, figurant dans les dispositions relatives à la procédure ordinaire applicable devant le tribunal paritaire des baux ruraux, dans sa version applicable à l'espèce lors de la saisine de celui-ci, le 21 janvier 2020 (soit avant le 31 décembre 2020) ' la demande est formée et le tribunal saisi par déclaration faite, remise ou adressée au greffe du tribunal ou par acte d'huissier de justice adressé à ce greffe.'



L'article 54 alinéa 3, 6°, relatif à la demande en justice en matière contentieuse et applicable au 21 janvier 2020, dispose qu' 'à peine de nullité, la demande initiale mentionne : 6° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire'.



La SCEA Alphonse Mellot, après avoir abandonné un premier argument soulevé en vain devant les premiers juges, soutient désormais devant la cour que l'acte d'huissier adressé au greffe devait contenir cette mention (tout en faisant une confusion dans la numérotation des textes applicables). 

Or, l'acte de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux dont la régularité est contestée est une requête transmise par huissier au greffe, possibilité prévue à l'article 885 précité. Il ne s'agit pas d'une assignation, dont les mentions requises sont, il est vrai, à la date de l'acte, celles prévues à l'article 54. Toutefois il ne saurait être exigé d'un requérant saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux la mention de l'article 54 alinéa 3 6° ancien sur les modalités de comparution, texte qui a d'ailleurs été transféré dans l'article 56 relatif à l'assignation, par le décret 2020-1452 du 27 novembre 2020.

En tout état de cause, la nullité qui sanctionne l'absence de cette mention est une nullité de forme qui suppose la démonstration d'un grief, ce qu'a exactement dit le tribunal.

La SCEA Alphonse Mellot ne démontre pas un quelconque grief dès lors qu'elle a été convoquée par le greffe du tribunal paritaire des baux ruraux à qui il incombait de préciser les modalités de comparution, qu'elle s'est présentée à l'audience de conciliation et à l'audience de jugement après 9 renvois à la demande des parties ainsi qu'il ressort du jugement, de sorte qu'elle a pu parfaitement se faire représenter et présenter ses moyens de défense. 

La cour confirme ainsi le jugement, sur le nouvel argument soulevé, en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SCEA Alphonse Mellot.





Sur l'existence d'un avenant au bail



L'article 1273 ancien applicable à la cause dispose que 'la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte.'



L'intention de nover est appréciée en fonction des circonstances de l'espèce et ne doit pas être équivoque.





Dans le but de contester tout manquement de sa part et de s'opposer à la résiliation du bail, la SCEA Alphonse Mellot soulève pour la première fois en appel l'existence d'un accord intervenu entre les parties le 21 mai 2023 portant sur les modalités du fermage, savoir la diminution du fermage en espèces à un montant de 4 158,77 € par mois, fermage payable désormais mensuellement et non plus annuellement et la diminution du fermage en nature de 2 000 bouteilles de vin à 1100 bouteilles. Elle se prévaut de l'application de cet accord jusqu'en 2019 pour exciper de la novation du bail du 18 février 2010.

En réplique, la société Wilson Finance conclut à l'absence d'avenant au bail, rappelant qu'aucun avenant n'a été régularisé par acte authentique, dans les mêmes formes que le bail originaire, qu'elle n'a seulement accepté qu'un aménagement temporaire des modalités de paiement du fermage, qu'il s'agissait d'une simple tolérance et qu'elle a pu y mettre fin à tout moment, notamment du fait du non respect de la tolérance par le preneur.



Il convient de rappeler au prélable que la SCEA Alphonse Mellot,qui rencontrait des difficultés en 2009 a sollicité la société Wilson Finance (des liens existant entre elle et le dirigeant de celle-ci) pour l'obtention d'une trésorerie par le biais de la vente de parcelles de vignes, qu'elle continuerait à exploiter au moyen d'un bail rural. L'acte de vente et le bail du 18 février 2010 sont intervenus dans ce contexte et le fermage a été fixé à 5 % du prix d'acquisition : 4% en espèces, soit 40.120 € le premier paiement intervenant le 10 février 2011, et 1% soit 10 030 €, converti en nature, soit 2 000 bouteilles de Sancerre a minima. 

Il ressort des pièces produites que la SCEA Alphonse Mellot, qui connaissait des difficultés à assurer le paiement du fermage, a pris attache avec la société Wilson Finance, en la personne de M. [N] [R], par courrier du 5 avril 2011, en se plaignant du caractère excessif du '1% rémunéré en vin' et de l'indexation sur l'indice des prix à la consommation 'étendue à la valeur de la bouteille'. 



Les parties se sont rencontrées le 18 mai 2013. Par courrier du 21 mai 2013, M. [R] écrivait : 



« Comme convenu dans notre réunion du 18 courant, je t'ai adressé une facture d'avoir 

pour annuler la livraison de 2 000 bouteilles, et pour la remplacer par livraison de 1 100 bouteilles, comme nous en sommes convenus, dont 800 Moussière Blanc et 300 Moussière Rouge. 

En ce qui concerne le règlement du fermage et notamment le règlement de notre facture du 18 janvier 3013 pour un montant de 49 905,29 € pour laquelle tu m'as envoyé un chèque Crédit Agricole en me demandant de ne pas l'encaisser, il a été convenu entre nous que je dépose à l'encaissement ce chèque , au plus tard le 14 juillet prochain.

 Pour la prochaine échéance du 18/02/2014 et des échéances à venir, nous sommes convenus que la SCEA ALPHONSE MELLOT règle à WILSON FINANCE, chaque mois, 1/12ème du montant TTC de la dernière facture émise, sachant qu'une régularisation du montant à régler, en fonction de la révision selon l'indice INSEE des prix à la consommation « ensemble des ménages urbains », sera à payer à l'émission de la facture de l'année en cours, ce qui représente, pour l'année 2013, la somme de 4 158,77 euros par mois à payer . 

Je compte sur toi pour respecter à la lettre les engagements que nous avons pris 

ensemble le 18 mai 2013. » 

 



Contrairement à ce que prétend la SCEA Alphonse Mellot, le montant du fermage en euros n'a pas été diminué mais les parties ont convenu qu'il serait payable mensuellement et non plus annuellement. 



Il est tout d'abord constant qu'aucun avenant n'a été régularisé entre les parties dans les mêmes formes que le bail du 18 février 2010. 



 Il ne ressort ensuite nullement des termes de la lettre du 21 mai 2013 que La société Wilson Fianance ait entendu modifier les conditions du bail du 18 février 2010. Concernant la livraison de bouteilles, il n'était d'ailleurs évoqué que la facture annulant la livraison des 2 000 bouteilles pour la remplacer par la facture de 1 100 bouteilles, aucun engagement de maintenir cet accord pour les années à venir n'était évoqué. 



Par courrier du 7 février 2019, la société Wilson Finance reprenant les conditions du bail a fait valoir :

' Outre le fait que vous vous acquittez, depuis maintenant plusieurs années, mensuellement et non annuellement du fermage en espèces - situation qui bien que tolérée par nos soins ne saurait enporter une novation aux stipulations contractuelles -, il est patent que la partie du fermage en nature ne nous est réglée que très partiellement depuis 2014 et à des dates ne correspondant pas à celles stipulées dans le cadre du bail.

Ainsi depuis 2014, vous ne nous avez livré annuellement que 850 bouteilles, les livraisons correspondantes s'étant au surplus échelonnées selon les années, entre le mois de juin et le mois de septembre au lieu d'intervenir le 10 février précédent.

Une telle situation qui constitue une infraction manifeste aux clauses et conditions du bail ne peut toutefois plus avant perdurer.

Nous vous mettons donc en demeure, par la présente, d'avoir :

- de première part, à reprendre à compter du 10 février prochain, un paiement annuel du fermage en espèces,

- de seconde part, à nous livrer, au plus tard sous un mois à compter de sa première présentation, les 5 750 bouteilles correspondant au paiement du solde du fermage en nature depuis 2014. 

A défaut de déférer aux causes de la présente mise en demeure dans le délai imparti, nous vous précisons que nous nous prévaudrons des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime'. 



Par courrier du 27 février 209, la SCEA Alphonse Mellot contestait la réclamation formulée par la société Wilson Finance, laquelle répliquait par lettre recommandée avec AR du 26 mars 2019 qu''en aucun cas, notre correspondance du 21 mai 2013 qui était un courrier simple ne peut s'analyser en une novation ou encore un avenant au bail rural en date du 18 février 2010 qui a été régularisé par acte authentique. En effet, si nous avions eu le projet d'apporter une modification audit bail, cette modification aurait été entérinée par voie authentique dans un souci bien compris de parallélisme des formes qui s'impose en la matière'. La société Wilson Finance indiquait ensuite que si elle avait toléré un temps le paiement du fermage mensuellement, elle demandait à nouveau la reprise du paiement annuel du fermage, déclarant mettre un terme à cette tolérance. Enfin s'agissant du paiement du fermage en nature, elle écrivait : '[...], il est patent que vous reconnaissez vous-même que le fait que nous ayons accepté de ramener le paiement du fermage en nature à 1 100 bouteilles n'était valable que pour l'année 2013. 

En clair, il ne s'agissait que d'une tolérance temporaire'. [...]. 





Les échanges se sont poursuivis par lettres du 5 avril 2019 de la SCEA Alphonse Mellot, du 18 avril 2019 de la société Wilson Finance aux termes de laquelle elle réitérait sa contestation de toute novation. 



Il ressort ainsi amplement des correspondances de la société Wilson Finance qu'elle n'a pas manifesté de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le paiement du fermage tel que prévu au bail du 18 février 2010, de sorte qu'il pouvait être mis fin à tout moment à la simple tolérance admise temporairement. 



La société Wilson Finance était donc bien fondée à exiger l'application des dispositions du bail du 18 février 2010 à la suite des défauts de paiement constatés.



En effet, la SCEA Alphonse Mellot indique par courrier du 27 février 2019 n'avoir livré que 804 bouteilles de Moussière blanc et aucune bouteille de Moussière rouge, au titre des années 2015, 2016 et 2017 et aucune bouteille en 2018, admettant être redevable, en vertu de l'accord de 2013, de la livraison de 705 Moussière Blanc et 403 Moussière rouge, soit au total 1108 bouteilles. Or, si elle devait livrer 1100 bouteilles par an, soit 4400 bouteilles pour les années 2015 à 2018, c'est en réalité 1988 bouteilles qu'elle restait devoir livrer, outre 1100 bouteilles de plus le 10 février 2019, soit 3 088 bouteilles. 

Cette inexécution, contestée à tort devant la cour par la SCEA Alphonse Mellot a légitimement conduit la société Wilson Finance à solliciter le versement des fermages, tels que prévus au bail, à défaut de quoi elle demanderait la résiliation de celui-ci.

Il résulte de l'ensemble de ces observations que la SCEA Alphonse Mellot sera déboutée de sa demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un avenant au bail du 10 février 2010. 





 Sur la résiliation du bail



Aux termes de l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, 

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.'



Il est rappelé que le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré nulles les mises en demeure des 7 février, 26 mars et 18 juin 2019 au motif qu'elles ne reproduisent pas les dispositions de l'article L. 411-31 précité. Le jugement sera confirmé de ce chef, non contesté par la société Wilson Finance.



La société Wilson Finance a fait délivrer une sommation en date du 13 mai 2019 d'avoir à livrer 5 588 bouteilles de Sancerre à hauteur de 75 % en blanc et 25 % en rouge, sommation reproduisant l'intégralité des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime. Il ressort des pièces produites que seules 1698 bouteilles ont été livrées le 31 mai 2019. 

Une nouvelle sommation de livrer 3 890 bouteilles a été délivrée par acte d'huissier de justice du 6 septembre 2019, reproduisant également l'intégralité des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.



C'est en vain que la SCEA Alphonse Mellot soutient l'irrégularité de ces deux sommations au motif qu'elles ne tiennent pas compte de l'avenant du 18 mai 2013, le présent arrêt ayant statué ci-dessus sur l'absence d'avenant ou de novation, de sorte que le bailleur est fondé à réclamer la totalité des bouteilles dues en vertu du bail du 18 février 2010. 

La SCEA Alphonse Mellot prétend ensuite pour la première fois devant la cour, que les sommations sont imprécises, qu'elles font état d'un bail conclu le 18 février 2000 au lieu de 2010, qu'elles reprennent l'historique entre les parties, les rendant confuses, que ce n'est qu'en page 4 qu'est cité l'article L.411-31 du code rural et qu'il serait difficile de comprendre que la résiliation du bail est encourue, qu'enfin, il incombait au bailleur de préciser combien de bouteilles de Sancerre blanc et de Sancerre rouge devaient être livrées. 



Le bail rural étant joint aux sommations, l'erreur de date relative à l'année, ne saurait prêter à confusion ni entraîner la nullité des sommations. 

Les autres allégations de confusion sont totalement inopérantes, aucune disposition n'empêchant l'auteur de la sommation d'indiquer l'historique des relations entre les parties, pas plus que la citation in extenso de l'article L.411-31 du code rural en fin d'acte entraînerait une confusion sur le fait qu'à défaut de paiement, il sera demandé la résiliation du bail, ce qui est l'objet même d'une mise en demeure de payer un fermage et qui est expressément précisé en page 4 de la sommation du 13 mai 2019 et en page 5 de la sommation du 6 septembre 2019 en ces termes : ' Il est rappelé à la SCEA Alphonse Mellot que faute pour elle de satisfaire aux causes de la présente sommation dans le délai imparti, la société Wilson Finance se réserve le droit de se prévaloir des stipulations du bail et plus particulièrement de l'article 3 des conditions générales dédié à la 'résiliation' . Suivent les différents cas de résiliation prévus au bail et enfin le rappel de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime. 

Par ailleurs, la sommation porte sur le nombre total de bouteilles restant dues, avec la reprise des pourcentages prévues au bail, soit 75 % en blanc et 25 % en rouge, et la SCEA Alphonse Mellot est mal fondée à soutenir qu'elle ne pouvait appliquer le pourcentage et donc connaître le nombre de bouteilles dues en blanc et en rouge.

Les sommations des 13 mai 2019 et du 6 septembre 2019 sont par conséquent parfaitement valables, le jugement étant confirmé de ce chef.



A la suite de la sommation du 13 mai 2019 portant sur 5588 bouteilles concernant les fermages de 2015 à 2018, et malgré un courriel du 16 mai 2019 de la SCEA Alphonse Mellot informant la SAS Wilson Finance que ' Conformément aux dispositions du bail et des avenants successifs (sic), nous allons vous expédier les vins d'ici la fin de semaine', il n'a été livré le 31 mai 2019 que 1 698 bouteilles.

 Ainsi plus de trois mois après cette mise en demeure, à la date de la sommation du 6 septembre 2019, que le bailleur n'avait pas l'obligation de faire délivrer, et à la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, il restait dû 3890 bouteilles, correspondant à plus de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur, défauts de paiement de nature à entraîner la résiliation du bail.





Sur l'existence de raisons sérieuses et légitimes de ne pas avoir procédé au paiement de la totalité des fermages



En application de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, Pour s'opposer à la résiliation du bail, le preneur peut invoquer des raisons sérieuses et légitimes.

Ces raisons sérieuses et légitimes ne doivent pas dépendre de la volonté du preneur. 



En l'espèce, le tribunal paritaire des baux ruraux a sur le moyen tiré de l'illicéité du bail, élevé par la SCEA Alphonse Mellot par voie d'exception, dit que cette action, soumise à la prescription quinquennale, était prescrite, ce que cette dernière ne conteste pas en appel.



La SCEA Alphonse Mellot soulève en premier lieu le manquement du bailleur à son devoir de loyauté pour avoir adressé des mises en demeure faisant état de comptes erronés, en l'espèce en faisant référence à la clause 'fermage' du bail du 18 février 2010 sans tenir compte de 'l'avenant' du 18 mai 2013. 

 La cour ayant écarté l'existence d'un avenant ou d'une novation, la société Wilson Finance était parfaitement en droit de délivrer des sommations portant sur les fermages restant dus en vertu du bail.

Au surplus, ainsi que le fait pertinemment observer la SAS Wilson Finance, la protestation à sommation en date du 7 octobre 2019 ne fait nullement référence à 'l'avenant' mais tente de recalculer le nombre de bouteilles dues en fonction du prix de la bouteille, tout en omettant de considérér que le bail prévoyait que le fermage en nature ne pouvait être inférieur à 2000 bouteilles, disposition parfaitement claire ne nécessitant aucune interprétation comme l'a justement retenu le tribunal paritaire des baux ruraux. 

 

La SCEA Alphonse Mellot soulève en second lieu l'illicéité du fermage au regard de l'arrêté préfectoral, invoquant un fermage 'exorbitant' imposé par la SAS Wilson Finance, laquelle rappelle que l'ensemble de l'opération (vente des parcelles, prix, conclusion d'un bail rural à long terme permettant à la SAS Wilson Finance d'amortir l'achat, modalités de paiement du fermage pour partie en espèces et pour partie en nature) a été initié par la SCEA Alphonse Mellot, aguerrie en matière de baux ruraux viticoles.

Outre l'exactitude des circonstances dans lesquelles a été conclu le bail rural rappelées par la SAS Wilson Finance, résultant amplement des courriers échangés entre les parties, il est rappelé, ainsi que l'ont dit les premiers juges, que l'action en régularisation du fermage illicite se prescrit par 5 ans et se trouvait donc prescrite lors de la saisine du tribunal, ce que ne critique pas en appel la SCEA Alphonse Mellot.

Quant à la révision du fermage lorsque celui-ci excède de plus d'un dizième la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail fixée par arrêté préfectoral, ce que soulève en réalité la SCEA Alphonse Mellot en qualifiant le fermage d'exorbitant, l'action, prévue à l'article L. 411-13 du code rural, seule possible en l'espèce, devait être exercée au cours de la troisième année de jouissance. Tel n'a pas été le cas.



Dès lors, c'est exactement que le tribunal paritaire des baux ruraux, constatant d'une part la régularité de la mise en demeure et plus de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, et d'autre part l'absence de raisons sérieuses et légitimes de ne pas procéder au paiement du fermage, a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du preneur, fixé une indemnité d'occupation égale au montant du fermage qui aurait été dû si la résiliation n'avait pas été prononcée et condamné la SCEA Alphonse Mellot au paiement de la somme de 105.535,27 € TTC au titre des fermages en espèces payables au 10 février 2020 et 2021 et ordonné la livraison de 9890 bouteilles de Sancerre ' la Moussière' à hauteur de 75 % en Sancerre blanc et 25 % en Sancerre rouge au Château [9] au titre des fermages en nature dûs au 10 février 2015,2016, 2017,2018,2019,2020,2021 et en tant que de besoin l'y a condamnée.



Le jugement recevra dès lors confirmation de ces chefs.



Sur la demande en paiement des fermages postérieurs 



La SAS Wilson Finance sollicite la condamnation de la SCEA Alphonse Mellot à lui livrer 2000 bouteilles de Sancerre 'La Moussière' à hauteur de 75 % en Sancerre blanc et 25 % en Sancerre rouge, au Château [9] sis à [Localité 2] (18), en règlement du fermage en nature exigible au 10 février 2022 et 886 bouteilles de Sancerre ' la Moussière' dans les mêmes proportions, en règlement du fermage en nature pour la période du 19 février 2022 au 29 juillet 2022, date de la résiliation du bail.



Le bail stipule en page 5, concernant le fermage en nature, que ' la livraison aura lieu le 10 février de chaque année, la première livraison devant avoir lieu pour la récolte de l'année 2010 le 10 février 2011, les autres livraisons devant ensuite se poursuivre sans interruption jusqu'à la fin du bail'.

Le jugement a condamné le preneur aux fermages dus au 10 février 2021. La demande présentée par la SAS Wilson en livraison du fermage en nature 2022 puis jusqu'à la résiliation du bail est par conséquent bien fondée.





Sur l'atteinte au droit de jouissance de la SCEA Alphonse Mellot causée par l'installation d'un panneau



Le 22 octobre 2018, à 16h, la société Wilson Finance a installé sur la parcelle AN [Cadastre 6] près d' un cabanon vigneron un panneau mentionnant ' [Localité 10], propriété de Wilson Finance, [N] [R], [Localité 2]'. Elle a été avisée à 18h que le panneau avait été enlevé. 

Elle a implanté un second panneau le 5 novembre 2018, contenant en son pied un dispositif de localisation. Ce panneau a à nouveau été enlevé ainsi qu'il ressort d'un constat du 6 novembre 2018, et a été retrouvé dans les hangars de SCEA Alphonse Mellot selon la plainte déposée par un détective privé travaillant pour M. [R]. 

Un troisième panneau a été posé le le 6 décembre 2018 et a été par la suite recouvert de peinture jaune rendant illisibles les inscriptions. 



 Il ressort d'un constat d'huissier du 10 août 2020 que le panneau a été descellé et retourné contre le cabanon. 



La SCEA Alphonse Mellot invoque un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des parcelles louées, en vertu de l'article 1719-3° du code civil, ce que les premiers juges ont admis en en indiquant que sauf à nuire à l'activité commerciale de la SCEA Alphonse Mellot, la société Wilson Finance n'explique pas en quoi l'apposition d'un tel panneau d'affichage sur les terres affermées présente une utilité ou une nécessité, et que sauf accord du preneur le bailleur n'a pas vocation à pénétrer sur les parcelles qu'il a donné à bail, pas plus qu'il ne peut apposer des affichages publicitaires ou informatifs sur lesdites parcelles, et en allouant une somme de 4 000 € à la SCEA Alphonse Mellot à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

La société Wilson Finance réplique qu'elle a apposé le panneau sur une parcelle ne faisant pas l'objet du bail. 

Or il ressort des actes produits qu'ont été vendues à la société Wilson Finance les parcelles AN [Cadastre 4], AN, [Cadastre 6] et AN [Cadastre 7], que la parcelle AN [Cadastre 5], correpondant au cabanon selon l'extrait cadastral produit , semble être restée la propriété de la SCEA Alphonse Mellot (et bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle AN [Cadastre 6]). Un panneau de la SCEA Alphonse Mellot figure directement sur le pignon du cabanon. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Wilson Finance, le panneau scellé dans la terre devant le cabanon a bien été apposé sur la parcelle AN [Cadastre 6] affermée. 

Il est patent que l'installation de ce panneau tendant à révéler la qualité de propriétaire de la société Wilson Finance des parcelles [Localité 10], alors que la SCEA Alphonse Mellot, si elle ne l'était plus, en était néanmoins l' exploitant, titulaire d'un bail rural et ne devait pas subir une intrusion du propriétaire sans son accord, consistant à l'apposition d'un panneau mettant en avant sa qualité de propriétaire, et partant, causant un préjudice d'image et un préjudice de commercialisation à la SCEA Alphonse Mellot, vigneron notoirement connu concernant les vins la Moussière. 

Le tribunal paritaire des baux ruraux a donc pu à bon droit relever le trouble de jouissance subi par le preneur en le réparant par une juste indemnité fixée à 4 000 €.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef. 

 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La SCEA Alphonse Mellot succombant en son appel supportera les dépens et sera déboutée de sa demande d'indemnité de procédure.

Aucune considération d'équité ne conduit à faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'intimée. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



DEBOUTE la SCEA Alphonse Mellot de sa demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un avenant au bail rural du 10 février 2010 ; 



CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions critiquées ; 



Y ajoutant :



CONDAMNE la SCEA Alphonse Mellot à livrer à la société Wilson Finance

- 2000 bouteilles de Sancerre 'La Moussière' à hauteur de 75 % en Sancerre blanc et 25 % en Sancerre rouge, au Château [9] sis à [Localité 2] (18), en règlement du fermage en nature exigible au 10 février 2022 ;

- 886 bouteilles de Sancerre ' la Moussière', à hauteur de 75 % en Sancerre blanc et 25 % en Sancerre rouge, au Château [9] sis à [Localité 2] (18), en règlement du fermage en nature pour la période du 11 février 2022 au 29 juillet 2022, date de la résiliation du bail ;



DEBOUTE la SCEA Alphonse Mellot de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE la société Wilson Finance de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SCEA Alphonse Mellot aux dépens d'appel. 







L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président, 



S. MAGIS O. CLEMENT