Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 janvier 2024

VS/OC



























































 



























COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE à :

- SELARL EDL AVOCAT

- SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS



COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES



LE : 18 JANVIER 2024





COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

BAUX RURAUX



ARRÊT DU 18 JANVIER 2024



N° - Pages





N° RG 22/00018 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DQGP



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de BOURGES en date du 15 Novembre 2022



PARTIES EN CAUSE :



I - Mme [P] [H]

née le 16 Juillet 1956 à [Localité 32]

[Adresse 1]

[Localité 22]



Représentée par la SELARL EDL AVOCAT, avocat au barreau de BOURGES



APPELANTE suivant déclaration du 20/12/2022





II - M. [I] [O]

né le 23 Mai 1993 à[Localité 36])

[Adresse 34]

[Adresse 10]



Représenté par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES





INTIMÉ

























18 JANVIER 2024

N° /2





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme Odile CLEMENT Président de Chambre,

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Virginie SERGEANT





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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSE



Suivant acte authentique en date du 7 mai 1998, M. [N] [K], aux droits duquel vient son héritière et légataire universelle Mme [P] [H], a donné à bail rural à long terme à M. [D] [O], agriculteur, diverses parcelles de terre et bâtiments d'habitation et d'exploitation, situés sur les communes de [Localité 33] et par extension [Localité 29] et [Localité 35], pour une contenance totale de 24 ha 16 a 03 ca. 

Ce bail a fait l'objet d'un avenant rectificatif aux termes d'un acte du 18 avril 2000.



M. [O] a fait l'objet d'une procédure collective qui s'est achevée par une liquidation judiciaire, suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de Châteauroux, le 9 mars 2015.



M. [I] [O], son fils, a assumé les fonctions d'aide familial sur l'exploitation agricole familiale jusqu'au jour de la liquidation judiciaire. Il s'est ensuite installé en qualité de jeune agriculteur et a pu racheter à ses parents leur propriété agricole, les droits de paiement de base (DPB) et le matériel agricole.



Bien que M. [I] [O] se soit rapproché des différents propriétaires bailleurs en lien avec son père, dont M. [K], au cours de la procédure de liquidation judiciaire, les baux ruraux en cours consentis à M. [D] [O] ont été résiliés par le liquidateur judiciaire courant novembre 2015, sans pouvoir être cédés.



[N] [K] est décédé le 23 décembre 2015 sans qu'un nouveau bail n'ait été régularisé au profit de M. [I] [O].



Se prévalant d'un accord verbal donné par [N] [K] avant son décès, M. [I] [O] a pris possession des terres agricoles à l'automne 2015 et a adressé un chèque, le 18 décembre 2016, à la SCP Blanchet ' Dauphin - Pigois, notaire chargé de la succession de [N] [K], au titre de sa première année de jouissance et donc de son premier fermage.

Ce chèque lui a été immédiatement retourné par le notaire par courrier du 27 décembre 2016, au motif de son défaut de qualité de preneur en place.

Mme [H] a ultérieurement fait délivrer à M. [O] une sommation d'avoir à libérer les lieux sans délai.



Suivant acte en date du 7 avril 2017, Mme [H] a fait délivrer à M. [O] une assignation en référé afin, notamment, de faire constater l'occupation irrégulière de ce dernier sur les 24 ha litigieux et de voir ordonner son expulsion.



Par ordonnance de référé du 31 août 2017, le président du tribunal de grande instance de Bourges a notamment constaté l'occupation irrégulière de M. [I] [O], ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamné M. [I] [O] à payer à Mme [H] une indemnité provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, en deniers ou quittance, outre une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 700 euros par mois à compter de novembre 2015, et ce jusqu'à libération effective des lieux.



Cette ordonnance a été infirmée en toutes ses dispositions par arrêt du 5 juillet 2018, rendu par défaut, de la cour d'appel de Bourges.

Statuant sur l'opposition formée par Mme [H] à l'encontre de cet arrêt, la cour d'appel de Bourges a, le 16 mai 2019,


infirmé l'ordonnance concernée,

débouté Mme [H] de l'intégralité de ses demandes,

condamné Mme [H] à payer à M. [I] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.




Parallèlement, par déclaration reçue au greffe le 8 novembre 2018, M. [I] [O] avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges aux fins de voir


constater l'existence d'un bail rural verbal sur l'ensemble immobilier consistant en un domaine situé commune de [Localité 33] et par extension sur les communes d'[Localité 29] et d'[Localité 35], comprenant des bâtiments d'habitation et d'exploitation, cours, jardins, terres, prés, vigne et grange, et cadastrés section [Cadastre 31], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 7], [Cadastre 21], [Cadastre 16], [Cadastre 15], [Cadastre 17], section [Cadastre 28], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 11], section [Cadastre 37], section [Cadastre 27], [Cadastre 23], [Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 9], section [Cadastre 38] et section [Cadastre 26] et [Cadastre 13], le tout représentant une contenance totale de 24 ha 16 a 03 ca et appartenant à Mme [P] [H],

déterminer le prix du nouveau bail consenti et accepté aux conditions ordinaires et de droit en la matière, pour une durée de neuf ans à compter de la décision à intervenir ou à compter rétroactivement du mois de novembre 2015, après organisation d'une mesure d'expertise judiciaire,

condamner Mme [H] à réparer son entier préjudice, lequel serait constitué à tout le moins par la perte de son résultat d'exploitation sur une ou plusieurs années culturales, à hauteur des 24 ha, objets du litige,

condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, outre l'avance de l'expertise destinée à fixer le prix du nouveau bail rural.




Par jugement en date du 24 janvier 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges a


en premier ressort, dit que M. [I] [O] bénéficiait d'un bail rural sur l'ensemble immobilier consistant en un domaine situé commune de [Localité 33] et par extension sur les communes d'[Localité 29] et d'[Localité 35], comprenant des bâtiments d'habitation et d'exploitation, cours, jardins, terres, prés, vigne et grange, et cadastrés section [Cadastre 31], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 7], [Cadastre 21], [Cadastre 16], [Cadastre 15], [Cadastre 17], section [Cadastre 28], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 11], section [Cadastre 37], section [Cadastre 27], [Cadastre 23], [Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 9], section [Cadastre 38] et section [Cadastre 26] et [Cadastre 13], le tout représentant une contenance totale de 24 ha 16 a 03 ca et appartenant à Mme [P] [H], venant aux droits de [N] [K], rétroactivement depuis le mois de novembre 2015 ;

avant-dire droit,


*ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [V] [B], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Bourges, aux fins de déterminer la valeur locative au jour du renouvellement du bail, des parcelles et bâtiments d'exploitation loués par Mme [H] à M. [O] ;

*sursis à statuer sur la demande d'indemnisation du préjudice formulée par M. [I] [O] ;

*condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ce jugement a été intégralement confirmé, le 5 novembre 2020, par arrêt de la cour d'appel de Bourges.



M. [B] a déposé son rapport d'expertise le 5 mai 2021.



Par jugement contradictoire du 15 novembre 2022, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges a : 


fixé le prix du fermage du nouveau bail rural consenti à M. [I] [O] à la somme annuelle en base de 2.431,42 euros pour la première année du bail rural, payable à terme échu ;

condamné Mme [P] [H] à payer à M. [O] la somme de 4.792,70 euros au titre du trop versé sur les fermages 2016 et 2017, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

condamné Mme [P] [H] à payer à M. [I] [O] la somme de 17.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

débouté Mme [H] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

débouté M. [O] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et résistance abusive ;

condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.




Le Tribunal a notamment retenu que le bail rural litigieux existait depuis le 11 novembre 2015, que l'expert avait pris en considération l'état des terres et celui des bâtiments afin de retenir la valeur locative de l'ensemble, notamment le caractère inhabitable de la maison, l'impossibilité d'utiliser la grange n°1 et l'ancien poulailler et la dangerosité importante de la grange n°2, que M. [O] n'avait pu s'apercevoir qu'après le dépôt du rapport d'expertise sur la valeur du fermage qu'il avait versé des sommes excessives à Mme [H] à ce titre, que M. [O], ayant libéré les lieux sous la pression de Mme [H] après le prononcé de l'ordonnance de référé du 31 août 2017, s'était trouvé privé de la possibilité d'exploiter les parcelles au moins jusqu'à la signification de l'arrêt de la cour d'appel de Bourges en date du 5 novembre 2020 et ne pouvait de ce fait être redevable de fermages pour la période comprise entre cette libération des lieux et le mois de novembre 2020, qu'il n'avait pu activer ses droits à paiement de base pendant plus de deux campagnes, qu'il avait en outre perdu le bénéfice de quatre années culturales sur les 24 ha concernés, mais n'avait en revanche pas été privé de ses primes

PAC durant plusieurs années, que des travaux de remise en état des parcelles avaient été jugés nécessaires par l'expert avant toute remise en culture, que les pièces produites par la bailleresse ne pouvaient suffire à établir que M. [O] entendait cesser toute exploitation agricole, que l'antériorité du mauvais état d'une partie des bâtiments par rapport au mois de novembre 2015 avait été caractérisée par l'expert et ne pouvait fonder une demande en résiliation du bail, et qu'aucun abus de droit n'avait été commis par Mme [H] dans le cadre de l'instance judiciaire.



Mme [H] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 20 décembre 2022. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 février 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, Mme [H] demande à la Cour de :

- Annuler partiellement le Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Bourges en date du 15 Novembre 2022 (RG : 51-21-000001) en ce qu'il a condamné Mme [H] à régler à M. [O] : 

o La somme de 4 792,70 € au titre du trop versé sur les fermages 2016 et 2017 avec intérêt au taux légal à compter du Jugement ; 

o La somme de 17 000 à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ; 

- Annuler partiellement le Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Bourges en date du 15 Novembre 2022 (RG : 51-21-000001) en ce qu'il a débouté Mme [H] de ses demandes reconventionnelles ; 

- Juger que M. [O] ne peut recevoir à bail les bâtiments présents sur les parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 18] ; 

- Constater l'impropriété des bâtiments pour un usage agricole dans un bail rural ; 

- Constater la perte totale d'une partie de la chose louée ; 

- Ordonner la résiliation partielle du bail rural de M. [O] ; 

- Débouter M. [O] de toutes ses demandes ; 

- En tout état de cause, de condamner M. [O] à verser à Mme [H] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [O] demande à la Cour de

DECLARER Mme [H] irrecevable et mal fondée en son appel principal et particulièrement ses demandes nouvelles de résiliation totale ou partielle du bail rural.

DECLARER M. [O] recevable et bien fondé en son appel incident et ses demandes.

CONFIRMER le jugement rendu le 15 novembre 2022 en ce qu'il a :

- fixé le prix du fermage du nouveau bail rural consenti à M. [O] à la somme annuelle en base de 2.431,42 € pour la première année du bail rural, payable à terme échu,

- condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 4792,70 €, au titre du trop versé sur les fermages 2016 et 2017, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- debouté Mme [H] de ses demandes reconventionnelles ;

- condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions l'article 700 du CPC ;

- condamné Madame [P] [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais de

l'expertise judiciaire.

INFIRMER le jugement rendu le 15 novembre 2022 en ce qu'il a :

- condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 17400 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis,

- debouté M. [O] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et résistance abusive,

et en conséquence :

CONDAMNER Mme [H] à payer à M. [O] à titre de dommages-intérêts, pour l'ensemble des préjudices subis, procédure dilatoire et abusive, et particulièrement en considération des préjudices financiers et de jouissance subis par son fermier, la somme totale de 45.920,00 €.

DEBOUTER Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, étant précisé qu'il n'y a pas matière à « annulation ».

CONDAMNER Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Mme [H] en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris la charge définitive de l'expertise judiciaire, et accorder à la SCP Avocats business conseils le droit prévu à l'article 699 du CPC.



L'affaire a été plaidée à l'audience du 28 novembre 2023.



MOTIFS



Sur la recevabilité des demandes de résiliation de bail présentées par Mme [H] :



L'article 70 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout.



En l'espèce, Mme [H] a présenté devant le tribunal paritaire des baux ruraux, à titre principal, une demande reconventionnelle de résiliation du bail rural du fait de la cessation d'activité agricole de celui-ci, et à titre subsidiaire une demande de résiliation partielle du bail rural du fait de la perte totale d'une partie de la chose louée.

Bien que M. [O] ait soulevé l'irrecevabilité de cette demande reconventionnelle, il n'a nullement indiqué le moyen de droit sur lequel il fondait cette demande, et ne le fait pas davantage à hauteur d'appel.

Si le tribunal n'a pas motivé sa décision quant à la recevabilité de cette demande, il peut être considéré qu'une demande reconventionnelle en résiliation de bail se rattache par un lien suffisant avec l'instance initialement introduite aux fins de voir reconnaître l'existence d'un bail rural.

La fin de non-recevoir soulevée par M. [O] sera donc rejetée.



Sur la demande de remboursement du trop versé :



Les articles 1103 et 1104 du code civil, qui reprennent les dispositions de l'article 1134 ancien du même code, posent pour principe que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



En l'espèce, ainsi que l'a avec pertinence relevé le tribunal, M. [O] a libéré les fonds affermés en exécution de l'ordonnance de référé du 31 août 2017, à la demande de Mme [H], et s'est trouvé privé de la possibilité d'exploiter ces parcelles à tout le moins jusqu'à la signification de l'arrêt de la cour d'appel de Bourges du 5 novembre 2020. Il est donc faux d'affirmer, ainsi que le fait l'appelante, que M. [O] lui devrait une échéance de fermage pour l'année 2020 en raison du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 24 janvier 2020, ce jugement ayant précisément été frappé d'appel.

De plus, M. [O] souligne avec raison que l'expert judiciaire a établi que la remise en état des biens loués nécessiterait des opérations importantes, préalablement à la remise en culture, à savoir un broyage de la végétation, un ou deux déchaumages ou un passage de round-up, et un labour. Eu égard à l'ampleur et à la persistance du litige entretenu depuis plusieurs années avec Mme [H], il est compréhensible que M. [O] n'ait pas revendiqué la mise à exécution des chefs de jugement ayant reconnu l'existence d'un bail rural à son bénéfice avant d'avoir obtenu une décision judiciaire définitive sur ce point.

Il n'est par ailleurs pas contesté que M. [O] justifie avoir versé à la bailleresse la somme totale de 9.609,97 euros.

M. [O] étant redevable envers Mme [H] de la somme globale de 4.817,27 euros au titre des fermages correspondant aux années culturales 2015/2016 et 2016/2017, mais ne pouvant être poursuivi pour le règlement de fermages entre le moment de la libération des lieux à l'automne 2017 et le mois de novembre 2020, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 4.792,70 euros au titre du trop versé sur les fermages 2016 et 2017, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement entrepris. Les intérêts dus à ce titre produiront eux-mêmes intérêt dès lors qu'ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.



Sur la demande indemnitaire formée par M. [O] :



Aux termes de l'article L111-10 du code des procédures civiles d'exécution, sous réserve des dispositions de l'article L. 311-4, l'exécution forcée peut être poursuivie jusqu'à son terme en vertu d'un titre exécutoire à titre provisoire.

L'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.



Il est constant que l'exécution d'une décision de justice exécutoire à titre provisoire n'a lieu qu'aux risques de celui qui la poursuit, à charge par lui, si le titre est ultérieurement modifié, d'en réparer les conséquences dommageables (voir notamment en ce sens Cass. Ass. Plén., 24 février 2006, n°05-12.679).



Il est également admis que l'exécution provisoire d'une décision frappée d'appel a lieu aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui d'en réparer les conséquences dommageables, sans qu'il soit nécessaire d'établir une faute à son égard (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 2ème, 14 mai 2009, n°08-13.848).



M. [O] invoque tout d'abord le préjudice financier résultant de la saisie par Mme [H] de deux années de primes PAC dont il n'a pu obtenir le reversement qu'après présentation par son conseil à l'huissier des décisions rendues par la cour d'appel, soit plusieurs années après, ce qui lui aurait occasionné une perte de trésorerie. 

Il s'abstient néanmoins de produire tout justificatif à cet égard. Sa demande sur ce point ne pourra donc qu'être rejetée.



Concernant la perte du bénéfice de ses droits à paiement de base (DPB), il ne peut être contesté que M. [O] ait perdu ses DPB sur les 24 hectares en cause, en raison de l'impossibilité de les activer durant plus de deux campagnes. Les primes perdues sur une durée de sept années (les deux premières années de bail s'étant normalement déroulées) représentent un montant de 840 euros.

Mme [H] sera donc condamnée à verser à M. [O] la somme de 840 euros en indemnisation des primes perdues, le jugement entrepris étant réformé en ce sens.

M. [O] indique qu'il devra de ce fait en racheter d'autres, ces 24 hectares ne pouvant plus produire de primes jusqu'à la fin du bail en cours et de ses renouvellements, étant précisé qu'il ne pourra pas récupérer de primes par le biais de la réserve (à laquelle ils ont été logiquement reversés), dans la mesure où il ne répondra plus aux conditions imposées aux jeunes agriculteurs en installation. Le prix moyen de 120 euros apparaît raisonnable au regard de la moyenne nationale telle qu'elle peut être évoquée en la matière par les services du ministère de l'agriculture.

En prenant en compte une surface de 24 hectares, une somme de 2.880 euros sera nécessaire à cette fin. 

Il convient ainsi de condamner Mme [H] à indemniser M. [O] à ce titre à hauteur de 2.880 euros.





M. [O] sollicite en outre indemnisation au titre de la perte du bénéfice de quatre années culturales, soit 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021.

Les premiers juges, tout en admettant le principe d'une indemnisation à ce titre, ont retenu une somme de 150 euros au titre de la perte annuelle par hectare, en se référant exclusivement aux éléments issus de l'expertise de M. [B] qui faisait état d'aptitudes agricoles faibles à moyennes, et en observant que M. [O] n'avait pas pour sa part produit d'éléments objectifs d'appréciation tels que le rendement de ces parcelles durant les deux premières années d'exploitation et celui des autres parcelles qu'il exploitait alentour.

Sans imaginer de lui imposer, contrairement à ce qu'il soutient, de recourir à une expertise comptable en vue de déterminer les pertes subies à ce titre, il ne peut qu'être constaté que M. [O] s'abstient également en cause d'appel de verser aux débats tout élément d'appréciation de ses deux premières années d'exploitation et, partant, de la perte subie les quatre années suivantes.

Par ailleurs, aucun motif ne justifie que l'indemnisation de ce poste intègre cinq années de pertes plutôt que quatre, dès lors que M. [O] a été remis en situation de procéder à l'exploitation des terres affermées dès le mois de novembre 2020 et, en tout état de cause, plusieurs mois avant le début l'année culturale 2021/2022.

Mme [H] soutient qu'en retenant une somme de 150 euros de perte par hectare, le tribunal aurait statué ultra petita, sans justification et en manquant à son obligation de motivation.

Il sera rappelé à cet égard, en premier lieu, que la qualification d'ultra petita ne saurait trouver à s'appliquer en l'espèce dès lors que M. [O] avait sollicité l'indemnisation de ce poste de préjudice à hauteur de 28.800 euros (soit 300 euros perdus par hectare) et que le tribunal lui a accordé 14.400 euros de dommages et intérêts pour ledit poste.

En second lieu, le tribunal a précisé se référer aux éléments d'évaluation de la valeur locative figurant dans l'expertise judiciaire réalisée par M. [B], qui conclut à une valeur locative annuelle de l'ensemble immobilier à hauteur de 2.413,42 euros. Cette estimation permet de juger satisfaisante l'évaluation à laquelle a procédé le tribunal, et de considérer à sa suite que des terres aux aptitudes agricoles faibles à moyennes peuvent engendrer une perte d'exploitation de 150 euros par hectare, chaque hectare coûtant annuellement au preneur environ 100,55 euros au titre du fermage. Les premiers juges ont ainsi motivé leur décision et seront confirmés en leur appréciation sur ce point.



S'agissant de la remise en état des parcelles, Mme [H] affirme que M. [O] aurait quitté la profession d'exploitant agricole et n'aurait jamais repris, depuis 2020, l'exploitation des terres litigieuses.

Il ressort néanmoins d'un courriel émis par la direction départementale des territoires (DDT) le 5 septembre 2022 et produit par Mme [H] elle-même qu'onze des parcelles lui appartenant ont été déclarées par M. [O] pour les années 2020 et 2021 à cette administration. Ce document va ainsi à l'encontre de l'affirmation de Mme [H] selon laquelle M. [O] ne serait plus exploitant agricole depuis 2020.

Mme [H] s'appuie ensuite sur un procès-verbal de constat établi le 7 février 2023 par Me [C], huissier de justice, selon lequel celle-ci aurait constaté que les terres affermées n'étaient pas cultivées. Il doit être précisé, en réponse à l'argumentation développée par M. [O], qu'il n'est nullement établi, au vu des photographies et constatations réalisées, que l'huissier ait pénétré sur les terres données à bail pour procéder à ses opérations. Cette pièce est donc recevable. 

Cependant, sa lecture amène à conclure que Me [C] n'a effectué ses constatations qu'aux abords de sept parcelles sur les 28 affermées, et que le défaut d'emblavement ne saurait à lui seul caractériser l'absence d'exploitation agricole, la jachère et la dévolution d'une terre à la pâture des animaux d'élevage figurant au nombre des pratiques agricoles courantes. 

En outre, des traces importantes de fauchage sont visibles sur certaines photographies, ce qui conforte l'affirmation du preneur quant à la réalité de ses activités agricoles. 

Enfin, ainsi que le souligne M. [O], la confrontation de ce document aux observations de l'expert judiciaire qui a relevé, lors de ses opérations du 18 février 2021, l'existence d'une végétation invasive, dense et haute sur les parcelles non cultivées et la présence de nombreux gros silex en surface sur une partie d'entre elles, à proximité des bâtiments, vient confirmer qu'une intervention s'est produite depuis le passage de l'expert, à tout le moins à fins d'entretien des terres.

Enfin, Mme [H] argue du défaut de paiement de tout fermage par M. [O] depuis 2020 pour soutenir qu'il a cessé son activité d'exploitation agricole sur ses terres. Néanmoins, à supposer cet état de fait établi, aucune des parties ne justifiant d'un appel de fermage ni d'un paiement à ce titre, il ne caractériserait pas un défaut d'exploitation agricole mais un manquement du preneur à bail à ses obligations contractuelles.

Les travaux de remise en état des parcelles ont été jugés nécessaires par l'expert avant la remise en culture des parcelles non cultivées depuis 2017. Le tribunal a à bon droit accordé à M. [O] la somme de 2.400 euros à ce titre, la dégradation de l'état des parcelles résultant directement de leur défaut d'exploitation, lui-même consécutif à l'éviction des lieux loués de M. [O] durant les différentes instances judiciaires.



M. [O] estime enfin à hauteur de la somme forfaitaire de 1.000 euros les charges financières complémentaires (frais bancaires et intérêts de retard divers sur les encours) qu'il aurait subies du fait de la libération des lieux à laquelle il a été contraint à compter de l'automne 2017. Toutefois, faute de produire aux débats le moindre justificatif à ce titre, sa demande devra être rejetée et le jugement entrepris confirmé en ce sens.



En considération de l'ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 17.400 euros en réparation des différents préjudices subis, cette condamnation étant reprise en son principe mais le total des dommages et intérêts prononcés étant porté à hauteur de 20.520 euros. 



Sur les demandes reconventionnelles en résiliation du bail présentées par Mme [H] :



Aux termes de l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, 

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.



L'article 1766 du code civil dispose que si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764.



Sur la demande en résiliation totale du bail pour cessation d'activité agricole



En l'espèce, Mme [H] fonde sa demande en résiliation totale du bail rural sur la cessation d'activité agricole de M. [O] et sur son manquement à son obligation de payer les fermages depuis 2020.



Concernant la cessation d'activité agricole qu'elle impute à M. [O] sur la base du courriel de la DDT en date du 5 septembre 2022 et sur le procès-verbal de constat établi par Me [C], il sera renvoyé aux développements ci-dessus pour rappeler que ces pièces sont insuffisantes à démontrer que M. [O] n'exercerait plus à ce jour d'activité agricole. Aucune résiliation du bail n'est donc encourue à ce titre.



S'agissant du défaut de paiement des fermages, Mme [H], sur qui repose la charge de la preuve de son respect du formalisme prévu au I, 1° de l'article L411-31, ne justifie nullement avoir mis M. [O] en demeure de régler les fermages qui seraient demeurés impayés ni avoir respecté le délai de trois mois imposé par ce texte. Elle est donc irrecevable à solliciter la résiliation du bail rural dont bénéficie M. [O] du fait d'un défaut de paiement des fermages.



Sur la demande en résiliation partielle du bail



Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



Il résulte de ces textes, d'une part, que seul le preneur peut solliciter la résiliation d'un contrat de bail du fait de la destruction partielle de la chose louée et, d'autre part, que l'existence d'un contrat de bail ne prive nullement le bailleur de réaliser les réparations autres que locatives qui deviendraient nécessaires en cours d'exécution, mais au contraire le lui impose.



Il sera ensuite observé que M. [O] s'abstient d'indiquer le fondement légal qui pourrait être celui d'une résiliation partielle de contrat de bail.



En l'espèce, M. [B], expert judiciaire, a déterminé que la maison d'habitation faisant partie de l'ensemble immobilier donné à bail était inhabitable du fait de son défaut d'état hors d'air, que la grange n°1 n'était pas davantage hors d'air en raison de sa toiture en partie effondrée et se trouvait inutilisable, que la grange n°2 était partiellement utilisable (et de fait, utilisée par M. [O]) bien qu'une partie du plafond présente un état de dangerosité important et que l'ancien poulailler était à l'état de ruine. Le caractère partiellement utilisable de la grange n°2 a amené l'expert à fixer une valeur locative annuelle, quoique modeste, aux bâtiments d'exploitation.

M. [O] rappelle ne solliciter en aucun cas, en sa qualité de preneur, la résiliation du bail dont il bénéficie.

Il n'y a ainsi pas lieu à résiliation du bail du fait de la perte partielle de la chose louée. Les inquiétudes manifestées par Mme [H] quant aux accidents susceptibles de survenir du fait de la dégradation des bâtiments litigieux pourront néanmoins se résoudre par la réalisation des réparations nécessaires, qui lui incombent en sa qualité de bailleresse. 



Dans ces conditions, le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [H] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.



Sur la demande indemnitaire pour procédures dilatoires et résistance abusive présentée par M. [O] :



L'article 1240 du code civil pose pour principe que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il est constant que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.



En l'espèce, l'appréciation inexacte que Mme [H] a pu faire de ses droits ne peut suffire à caractériser de comportement fautif à son encontre, d'autant qu'elle a pu initialement voir ses demandes prospérer devant la juridiction des référés avant que la cour d'appel n'infirme la décision de celle-ci.

La résistance abusive que M. [O] lui impute n'est pas davantage caractérisée, l'exercice de voies de recours n'étant pas en soi constitutif d'abus.

Il convient en conséquence de débouter M. [O] de cette demande indemnitaire et de confirmer le jugement entrepris en ce sens.



Sur la demande indemnitaire pour préjudice de jouissance présentée par M. [O] :



L'article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



En l'espèce, M. [O], qui ne distingue pas dans le dispositif de ses écritures sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance de celle qu'il formule pour procédures dilatoires et résistance abusive telle qu'elle a été évoquée ci-dessus, affirme subir un préjudice de jouissance du fait de l'état de dégradation avancé de la plupart des bâtiments d'exploitation compris dans l'ensemble immobilier pris à bail. 

Toutefois, il ne peut qu'être observé que l'état très dégradé des bâtiments tel qu'il est décrit par l'expert judiciaire est visiblement antérieur à l'entrée en jouissance de M. [O] en qualité de preneur à bail, à l'automne 2015. Il peut au demeurant être relevé que l'état des bâtiments d'habitation fait l'objet d'une mention dans les actes authentiques des 7 mai 1998 (bail rural à long terme consenti par [N] [K] à M. [D] [O]) et 18 avril 2000 (avenant au bail rural précité) selon laquelle le préfet du Cher avait pris un arrêté daté du 28 septembre 1997 réduisant leur valeur locative de 600 à 334,50 francs par mois, compte tenu de leur état, et que [N] [K] s'engageait de ce fait à refaire entièrement la toiture de la maison d'habitation dans un délai de deux ans.

Ces mentions apparaissent cohérentes avec l'état de dégradation de l'ensemble des bâtiments loués constaté 23 ans plus tard par l'expert. 

Il s'en déduit que les bâtiments d'exploitation présentaient déjà, lors de l'entrée en jouissance de M. [O], un état de dégradation qu'il a alors pris en considération sans pour autant refuser d'exécuter le contrat de bail dans ces conditions.

Il n'y a ainsi nullement lieu d'accorder à M. [O] d'indemnités pour un préjudice de jouissance dont la réalité n'est pas démontrée.



Il convient en conséquence de débouter M. [O] de cette demande indemnitaire.



Sur l'article 700 et les dépens :



L'équité et la prise en considération de l'issue du litige déterminée par la présente décision commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Mme [H], qui succombe en l'essentiel de ses prétentions, à payer à M. [O] la somme de 4.000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Mme [H], partie principalement succombante, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel.



Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



DECLARE Mme [P] [H] irrecevable en sa demande reconventionnelle de résiliation du bail rural conclu avec M. [I] [O] du fait du défaut de paiement des loyers ;



DECLARE Mme [P] [H] recevable pour le surplus de ses demandes reconventionnelles ;



Au fond,



INFIRME partiellement le jugement rendu le 15 novembre 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à M. [O] la somme de 17.400 euros en réparation des différents préjudices subis ; 



CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;



Et statuant de nouveau du chef infirmé,



CONDAMNE Mme [P] [H] à payer à M. [I] [O] la somme de 20.520 euros à titre de dommages et intérêts ;



Et y ajoutant,



ORDONNE la capitalisation des intérêts produits par la somme de 4.792,70 euros au paiement de laquelle Mme [P] [H] a été condamnée au titre du trop versé sur les fermages 2016 et 2017, dès lors qu'ils seront dus pour une année entière ;



DEBOUTE M. [I] [O] de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance ;



CONDAMNE Mme [P] [H] à payer à M. [I] [O] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;



CONDAMNE Mme [P] [H] aux entiers dépens de l'instance d'appel.





L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président, 



S. MAGIS O. CLEMENT