Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 18 janvier 2024

AFFAIRE : N° RG 22/00626 



 ARRÊT N° 



 AA 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de FLERS en date du 26 Novembre 2021 

 RG n° 1120000115





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 18 JANVIER 2024





APPELANTS :



Madame [D] [Z] [R]

née le 04 Février 1963 à [Localité 4] (ESPAGNE)

[Adresse 6]

[Localité 5]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022002014 du 31/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)



Monsieur [L] [G] [Z]

né le 21 Mars 1980 à [Localité 9] (ESPAGNE)

[Adresse 6]

[Localité 5]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022002013 du 31/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)



Représentés et assistés de Me Anne-victoire MARCHAND, avocat au barreau d'ARGENTAN





INTIMEE :



Madame [Y] [P] épouse [J]

née le 04 Mars 1948 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée et assistée de Me Lori HELLOCO de la SCP BRODIN & HELLOCO, avocat au barreau d'ARGENTAN



DEBATS : A l'audience publique du 20 novembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





ARRÊT prononcé publiquement le 18 janvier 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 



*

**



Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2018, Mme [Y] [J] a donné à bail à Mme [D] [Z] [R] et M. [L] [G] [Z] une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 5].



Par jugement en date du 26 novembre 2021, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers a :

- condamné M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] à payer à Mme [J] la somme de 811 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges restant dus au départ des locataires le 9 octobre 2019 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2020 ;

- condamné M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] à payer à Mme [J] la somme de 2.334,75 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2020 ;

- débouté Mme [J] de ses autres demandes au titre des réparations locatives (abattant de toilettes et réfection de la toiture) ;

- débouté Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

- débouté M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] de leur demande en restitution du dépôt de garantie;

- débouté M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] de leur demande de dommages et intérêts ;

- condamné in solidum M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] aux dépens ;

- dit que les procès-verbaux de constat ne peuvent être considérés comme des dépens et dit que chaque partie conservera la charge du coût de son propre constat ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration du 10 mars 2022, Mme [Z] [R] et M. [G] [Z] ont fait appel du jugement.



Par dernières conclusions du 10 octobre 2023, ils demandent à la cour de :

- réformer la décision telle que rendue,

- débouter Mme [J] au titre de sa demande de réparations locatives à hauteur de 2.334,75 euros concernant les travaux de rebouchage et de peinture,

- débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner Mme [J] à leur verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1 240 du Code civil, pour procédure abusive et injustifiée,

- condamner Mme [J] à prendre en charge le coût du constat d'huissier en date du 19 septembre 2019,

- condamner Mme [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.













Par dernières conclusions du 1er août 2022, Mme [J] demande à la cour de :

-débouter Mme [Z] [R] et M. [G] [Z] de leur appel principal,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes au titre des réparations locatives et de sa demande en dommages et intérêts, dit que chaque partie conservera la charge du coût de son propre constat, dit n'y avoir lieu à application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle et débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] à lui payer la somme de 2.334,75 euros au titre des réparations locatives, Statuant à nouveau et y ajoutant

- condamner solidairement M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] à lui payer :

- 84,70 euros pour l'abattant des toilettes,

- 11.072,60 euros au titre du préjudice subi pour la reprise de la toiture,

- 10.000 euros au titre des dommages et intérêts pour la perte de valeur du bien donné à bail,

- condamner solidairement M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] à lui payer la somme de 3.445,01 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023.



Il est renvoyé aux dernières conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.



Le 19 octobre 2023, l'intimée a déposé de nouvelles conclusions dans lesquelles elle demande le rabat de l'ordonnance de clôture et le report de la clôtûre au jour de l'audience.



SUR CE, LA COUR



Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture



Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.



En l'espèce, l'intimée demande le rabat de l'ordonnance de clôture au motif que les appelants ont signifié des conclusions et communiqué de nouvelles pièces le 10 octobre 2023 soit huit jours avant la clôture annoncée .



Il n'est toutefois justifié ni argué d'aucune cause grave qui se serait révélée postérieurement à l'ordonnance de clôture.

Il sera constaté par ailleurs que l'intimée, qui ne demande pas le rejet des dernières conclusions des appelants, a disposé d'un temps suffisant pour prendre connaissance desdites conclusions et des pièces communiquées et y répondre le cas échéant au vu des ajouts apportés aux premières conclusions qui ne sont que des compléments aux moyens déjà développés.



Les appelants n'ont pas conclu sur ce point.



La demande de rabat de l'ordonnance de clôture sera rejetée et les conclusions déposées le 19 octobre 2023 seront jugées irrecevables.















Sur le fond



Les appelants précisent ne plus remettre en cause les dispositions du jugement entrepris relatives à leur condamnation à paiement au titre des loyers et charges impayés. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les travaux de rebouchage et peinture



Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



Le contrat de bail prévoit que le locataire doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il coccupe. A ce titre, le locataire doit prendre en charge l'entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat ainsi que l'ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret sauf si elles sont occasionnées parr vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit, force majeure.

Le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



Les appelants contestent la disposition du jugement entrepris les condamnant au paiement de la somme de 2.334,75 euros au titre des travaux de réfection des murs et plafonds de la salle de bain, des toilettes et des deux chambres abîmés par l'humidité au motif que ces dégradations ont été causées par un problème d'humidité dans le logement connu de Mme [J] qui pour autant n'est jamais intervenue.



La bailleresse soutient que les locataires ont laissé l'humidité et les infiltrations perdurer et prospérer sans la prévenir et qu'ils ont ainsi commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle.



Il résulte du constat d'huissier de justice réalisé le 9 octobre 2019, date de la remise des clés par les locataires, que la salle de bain, les toilettes et les deux chambres de l'immeuble donné à bail présentaient des traces d'infiltration d'eau.



Il ressort de l'attestation de la précédente locataire, Mme [V], que le logement présentait déjà de 'gros problèmes d'infiltration d'eau' pendant son occupation, cette dernière précisant que Mme [J] était consciente de ce problème.

Il est par ailleurs établi que Mme [J] avait fait procéder à des réparations à la suite d'une tâche d'humidité dans une chambre et qu'elle avait demandé à la précédente locataire de la prévenir si de nouvelles tâches d'humidité apparaissaient.



M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] communiquent l'attestation de M.[B], jardinier de Mme [Z] [R], qui indique qu'il était présent le 3 janvier 2019 lorsque Mme [Z] a appelé Mme [J] pour l'informer des infiltrations dans les chambres et de l'humidité dans la salle de bain précisant que Mme [Z] était 'dans tous ses états' car elle avait dû changer son fils handicapé de chambre.











Au vu de cette attestation, régulièrement établie, Mme [J] n'établit pas que les locataires ont commis une faute en ne l'informant pas des infiltrations et elle est donc mal fondée à réclamer qu'ils soient condamnés à supporter le coût de la remise en état.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [G] [Z] et Mme [Z] [R] au paiement de la somme de 2.334,75 euros.

Mme [J] sera déboutée de cette demande.



Sur les travaux de réfection de la toiture



Mme [J] soutient que les locataires ont été négligents en ne l'informant pas de l'état de la toiture et lui ont fait perdre une chance de traiter le problème à temps. 



Les appelants font valoir que les travaux de réfection de la toiture n'entrent pas dans les obligations des locataires et qu'étant restés seulement quelques mois dans les lieux, ils ne sont pas à l'origine des problèmes de toiture.



Les travaux de réfection de la toiture incombent à la propriétaire qui ne caractérise aucune faute des locataires.

Il sera relevé qu'il a été retenu que ceux-ci ont informé la bailleresse des problèmes d'infiltration.

Par ailleurs, la présomption instituée par l'article 1731 du code civil est expressément limitée aux réparations locatives, et Mme [J] n'établit pas quel était l'état de la toiture au moment de la location ni que cet état aurait été aggravé depuis l'occupation par les preneurs, étant précisé que le bailleur doit veiller de façon constante à l'entretien de son immeuble, sans avoir même à être informé par son locataire, afin que la chose louée reste en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [J] tendant à voir supporter par les locataires la remise en état de la toiture de l'immeuble.





Sur l'abattant des toilettes



Le premier juge a rejeté la demande en paiement de Mme [J] au titre du remboursement de l'abattant des toilettes au motif qu'il résultait du constat d'huissier du 9 octobre 2019 que 'l'abattant est démonté et posé dans un sachet contre le mur' et que cette constatation ne permettait pas de retenir que l'abattant était dégradé. 



Mme [J] ne justifiant pas plus devant la cour de la dégradation de cet équipement, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement à ce titre.



Sur le préjudice lié à la perte de valeur de la maison



Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, l'intimée fait valoir que Mme [Z] s'opposait aux visites alors que la maison était mise en vente et que du fait des dégradations, la maison a perdu de sa valeur de sorte que le prix de vente a dû être baissé à 165.000 euros. 



Les appelants indiquent que Mme [J] est la seule responsable de la dépréciation de ses biens.



Les problèmes d'humidité de la maison ne sont pas le fait des locataires et il n'a pas été retenu de faute de ces derniers relative à une absence d'information de la bailleresse.



Il ressort des pièces communiquées que la maison a été mise en vente en janvier 2017 au prix de 180. 000 euros et il est fourni l'attestation de l'agent commercial, M. [T], indiquant qu'il n'a pu faire visiter la maison le 2 avril 2019 , Mme [Z] lui ayant opposé son état de santé et celui de son fils.













Aucune pièce ne permet de retenir que la diminution du prix de vente à la somme de 165.000 euros en avril 2020 est due à un comportement fautif des locataires.



Par ailleurs, un refus de visite par la locataire pour des raisons de santé ne peut être considéré comme fautif.



Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [J].



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

Faute pour les appelants d'établir un tel abus, alors qu'ils ont de surcroît été condamnés en paiement au titre des loyers et charges impayés, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts. 



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.



Il n'apparaît pas inéquitable que Mme [J], qui succombe en son appel incident, supporte ses frais irrépétibles en cause d'appel. Elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il débouté les appelants de leur demande tendant à voir condamner Mme [J] à leur payer le coût du constat d'huissier du 16 septembre 2019 établi de manière non contradictoire à leur initiative alors qu'ils étaient toujours dans les lieux.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a laissé à Mme [J] la charge du constat d'état des lieux de sortie, le coût de cet acte devant être partagé par moitié entre le bailleur et les locataires par application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation. 

Les appelants seront condamnés solidairement à payer à Mme [J] la moitié du coût de cet acte. 



Mme [F] sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;



Rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture ;



Déclare irrecevables les conclusions déposées par Mme [Y] [F] le 19 octobre 2023 ;



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [L] [G] [Z] et Mme [D] [Z] [R] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2.334,75 euros au titre des répérations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2020 et en ce qu'il a dit que Mme [Y] conservera la charge du coût du constat d'huissier établi le 9 octobre 2019 ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et ajoutant au jugement,















Déboute Mme [Y] [F] de sa demande en paiement de la somme de 2.334,75 euros au titre des réparations locatives ;



Condamne solidairement M. [L] [G] [Z] et Mme [D] [Z] [R] à payer à Mme [Y] [J] la moitié du coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 9 octobre 2019 ;



 Déboute Mme [Y] [F] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne Mme [Y] [F] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.













LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY