Cour d'Appel · Chambre 2 A — 18 janvier 2024

MINUTE N° 20/2024 



















































Copie exécutoire

aux avocats 



Le 18 janvier 2024



La greffière,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 18 JANVIER 2024







Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04572 - 

N° Portalis DBVW-V-B7F-HWLX



Décision déférée à la cour : 30 Septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg







APPELANT :



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3]

représenté par son syndic, la SARL ALSACE RESIDENCE, 

prise en la personne de son représentant,

ayant siège [Adresse 2] à [Localité 4]



représenté par Me Karima MIMOUNI, Avocat à la cour







INTIMÉS :



Monsieur [G] [V] et

Madame [S] [N] [V]

demeurant tous deux [Adresse 1] à [Localité 6]



représentés par Me Joëlle LITOU-WOLFF, Avocat à la cour 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 modifié et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame DENORT, Conseillère

Madame ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Mme ARMSPACH-SENGLE





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Mme Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * * 





FAITS ET PROCÉDURE 





Par acte du 9 septembre 2010, M. [G] [V] et Mme [S] [N] [V] ont fait l'acquisition en indivision des lots numéros 5, 9 et 10 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5].



M. [V] était également propriétaire unique des lots numéros 12 et 18 de la même copropriété, lots qu'il a cédés par acte notarié du 6 novembre 2015.



M. et Mme [V] se plaignent de ce qu'ils n'auraient pas été régulièrement convoqués à plusieurs assemblées générales mettant à leur charge divers montants au titre des charges de copropriété qu'ils contestent. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (le syndicat), représenté par son syndic la SARL Alsace Résidence, leur oppose qu'il existait un mandat tacite de représentation de l'indivision au profit de M. [V], pour représenter l'« indivision [V] », et que celle-ci aurait été convoquée aux assemblées générales litigieuses en la personne du mandataire allégué.



Dans ce contexte, M. et Mme [V] ont, par acte d'huissier de justice en date du 3 avril 2017, fait assigner le syndicat, pris en la personne de son syndic, en nullité des assemblées générales de copropriété tenues les 17 février 2012, 21 mars 2013, 7 mars 2014, 1er avril 2015 et 10 mars 2016.



Par jugement contradictoire du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- déclaré recevables les demandes de M. [V] et de Mme [V] ;

- annulé les assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] des 17 février 2012, 21 mars 2013, 7 mars 2014, 1er avril 2015 et 10 mars 2016 en leur entier ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [V] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens ;

- dit que M. et Mme [V] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- débouté les parties pour le surplus.



Sur les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. et Mme [V], le tribunal a considéré, au visa de l'article 31 du code de procédure civile, qu'à la date de délivrance de l'assignation, le 3 avril 2017, M. et Mme [V] étaient copropriétaires des lots 5, 9 et 10 au sein dudit 







immeuble et que la vente postérieure de ceux-ci en date du 25 juin 2019 ne leur faisait perdre ni leur qualité ni leur intérêt à l'annulation des assemblées générales litigieuses, dès lors que celles-ci mettaient à leur charge divers montants au titre des charges de copropriété. Le tribunal a ajouté que la circonstance que l'assemblée générale ultérieure du 27 juin 2019 avait adopté des résolutions identiques aux assemblées litigieuses ne privait pas l'instance de son objet dès lors que celle-ci était également contestée dans une procédure distincte (n° RG 19/4645).



S'agissant de la fin de non-recevoir tirée de la forclusion, le tribunal a retenu, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat ne produisait aucun accusé de réception qui aurait permis d'établir la date à laquelle M. et Mme [V] ont reçu notification des procès-verbaux des assemblées générales litigieuses, de sorte qu'il n'était pas établi qu'ils auraient agi au-delà du délai de deux mois prévu par ce texte.



Sur le fond, sur les demandes d'annulations des assemblées générales des copropriétaires, le tribunal a rappelé, au visa de l'article 23, alinéa 2 de la loi la loi du 10 juillet 1965 relatif à la représentation par un mandataire commun de l'indivision, et de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 relatif à la nécessaire convocation de l'ensemble des copropriétaires à l'assemblée générale sanctionnée par la nullité de celle-ci, qu'à défaut de précision contraire dans le règlement de copropriété, les indivisaires étaient convoqués en la personne du mandataire, y compris en cas de mandat tacite dont le syndicat devait rapporter la preuve de l'existence, et qu'à défaut, chacun d'entre eux était convoqué individuellement.



Le tribunal a constaté qu'en l'espèce il était constant que l'indivision n'avait pas désigné de mandataire commun et que le règlement ne prévoyait rien quant à la convocation des copropriétaires indivis.



Le tribunal a considéré que le syndicat qui soutenait que M. [V] aurait été investi d'un mandat tacite n'en rapportait nullement la preuve. Après examen des diverses pièces, il a précisé qu'un tel mandat ne pouvait être déduit ni des attestations des copropriétaires de l'immeuble, ni des chèques émis par M. [V] dont il n'était pas prouvé qu'ils correspondaient au montant des charges de copropriété et alors que ce dernier était également propriétaire unique d'autres lots. Il ne pouvait être déduit du fait que M. [V] avait signé un pli adressé à l'indivision en 2011 qu'il aurait signé tous les plis adressés à l'indivision jusqu'en 2017. Les signatures de la feuille de présence pour l'assemblée générale de 2011 étaient différentes, de sorte que M. [V] n'avait pas signé pour l'indivision, et les feuilles de présence des assemblées générales de 2012 à 2106 ne comportaient pas de signature pour l'indivision ou M. [V]. Enfin, il résultait du courriel du 22 novembre 2017, que M. [V] n'était pas le seul à intervenir auprès de la copropriété pour la gestion des intérêts de l'indivision.

 

La qualité de mandataire apparent de M. [V] n'était pas non plus établie, la juridiction des référés ayant rendu l'ordonnance de référé du 21 février 2012 n'étant pas saisie de la demande tendant à la désignation d'un mandataire commun de l'indivision bien, et M. [V] n'ayant jamais été désigné par une juridiction en tant que mandataire de l'indivision [V]. 



Le tribunal a ajouté que M. et Mme [V] ne s'étant jamais prévalu d'un mandat tacite s'agissant de leur indivision, ils n'avaient pas reconnu l'existence d'un tel mandat, de sorte qu'ils n'avaient pas contrevenu au principe de l'estoppel.



Relevant que le syndicat ne produisait aucune convocation aux assemblées générales litigieuses, ni accusés de réception, et ne justifiait pas avoir convoqué individuellement M. et Mme [V], qu'il était constant que les convocations avaient été adressées à la 









seule 'indivision [V]', qui n'avait pas la personnalité juridique, et qu'il n'était pas démontré l'existence d'un mandat tacite de M. [V] au profit de ladite indivision, le tribunal a retenu qu'il n'était pas établi que M. [V] et Mme [V] avaient été régulièrement convoqués aux assemblées générales des 17 février 2012, 21 mars 2013, 7 mars 2014, 1er avril 2015 et 10 mars 2016. Il a, en outre, ajouté qu'ils étaient défaillants lors de ces assemblées générales, de sorte qu'ils n'avaient voté positivement pour aucune des résolutions qui y avaient été votées.



Le tribunal a ainsi prononcé l'annulation de l'intégralité des résolutions adoptées à l'occasion de ces assemblées, a rejeté, en conséquence, la demande reconventionnelle aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par le syndicat, puis a statué sur les frais et dépens.





Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement le 28 octobre 2021 par voie électronique, en citant l'ensemble de ses dispositions.



Par ordonnance du 4 avril 2023, le magistrat chargé de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 21 septembre 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS





Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 novembre 2022, le syndicat appelant demande à la cour de : 

- recevoir et dire l'appel bien fondé ;

- infirmer le jugement entrepris ; 

- statuant à nouveau :

- constater la disparition de l'objet de la présente instance ;

- constater le défaut d'actualité de l'intérêt à agir des intimés ;

- en tout état de cause :

- déclarer irrecevables les prétentions des intimés ;

- débouter purement et simplement les intimés de toutes leurs fins et conclusions ; 

- condamner solidairement les intimés à lui verser les sommes de 3 000 euros pour procédure abusive, et de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens des deux instances.



Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir, d'abord, que la présente instance se révèle dépourvue de tout objet, dès lors que les résolutions adoptées lors des assemblées générales dont la nullité est demandée ont été confirmées à l'unanimité par les résolutions des assemblées générales des 28 juin 2018 et 27 juin 2019 qui sont opposables et rendent l'objet de l'instance caduc. 



Il ajoute que les intimés n'ont aucun intérêt actuel à agir, puisqu'ils ne sont plus copropriétaires, et qu'en l'état, indépendamment de la décision judiciaire qui sera rendue, les résolutions adoptées les 27 juin 2019 et 28 juin 2018 ont vocation à s'appliquer.



Il soutient aussi qu'en tenant compte de la qualité de mandataire de l'indivision que revêt M. [V], l'action est, en outre, forclose et irrecevable.



Sur le fond, il fait valoir qu'en application de la théorie de l'apparence, de celle de l'estoppel et de la mauvaise foi des intimés, M. [V] a été, jusqu'en 2017, mandataire tacite et apparent de l'indivision, en prenant en main la gestion des lots de copropriété.

 









Au soutien de la théorie de l'apparence, l'appelant fait valoir sept points : 

- M. [V] a signé tous les plis à l'attention de l'indivision ; tandis que M. et Mme [V] étaient présents lors de l'assemblée générale du 30 mars 2011, seul M. [V] a signé la feuille de présence de ladite assemblée ; M. [V] a signé les avis de réception des deux demandes, établies séparément à chacun des deux demandeurs, tendant à la désignation d'un mandataire commun ; M. [V] avait pris à son propre compte de régler les charges dues par l'indivision,

- M. [V] a été judiciairement considéré comme mandataire apparent dans une autre procédure ayant abouti à une ordonnance sur requête du 21 février 2012 (RG 12/00151), régulièrement signifiée, sans être l'objet de recours, de sorte qu'elle est devenue définitive, consacrant la qualité de mandataire de l'indivision de M. [V] ; les intimés ont acquiescé à ladite ordonnance et ainsi accepté qu'il représente l'indivision,

- M. et Mme [V] n'ont assisté qu'à la seule assemblée générale du 30 mars 2011 et seul M. [V] a signé la feuille de présence pour le compte de l'indivision, en qualité de mandataire apparent, ainsi que pour son propre compte, la signature étant identique à celle portée sur les talons de réception des convocations,

- les copropriétaires présents lors de l'assemblée générale du 30 mars 2011 ont constaté que, bien que M. et Mme [V] étaient présents lors de cette assemblée générale, c'était M. [V] qui représentait le couple, était l'interlocuteur principal et prenait les décisions, et que pour les tiers, ils formaient un foyer,

- M. [V], en sa qualité de mandataire et de représentant apparent de l'indivision, réglait seul les charges de copropriété pour les lots dont il était propriétaire en totalité comme en indivision ; si le syndic avait procédé à de mauvaises imputations, M. [V] n'aurait pas manqué d'élever une contestation ; il avait ainsi accepté que le syndic crédite le compte de l'indivision des sommes qu'il réglait,

- M. [V] défend les intérêts de l'indivision, ayant ainsi informé le syndic par courriel du 22 novembre 2017 de la vente de leur lot privatif,

- M. et Mme [V] ont déclaré, dans le cadre de la procédure en recouvrement des charges, que M. [V], ne serait plus mandataire pour l'avenir et se sont refusés à désigner leur mandataire commun malgré la demande expresse du syndicat ; M. [V] a toujours parlé au nom des deux intimés.



L'appelant soutient que les éléments de preuve constituent un faisceau important d'indices convergents et concordants, dont certains comportent un aveu des intimés qui ont acquiescé à la qualité de mandataire de l'indivision de M. [V] et que la cour ne pourra que constater qu'il avait accepté d'être traité comme un mandataire commun par le représentant du syndicat et par les autres copropriétaires, sinon il n'aurait pas attendu cinq années pour contester. Il a accepté jusqu'au 3 avril 2017 de représenter l'indivision. Il a ainsi été le mandataire apparent commun de l'indivision jusqu'à cette date.



Il en déduit qu'en raison de son mandat apparent, les convocations et procès-verbaux afférents aux assemblées des années 2012 à 2016 reçus par M. [V] sont valables, de sorte que le premier juge ne pouvait annuler lesdites assemblées.



Sur la théorie de l'estoppel, il indique que M. et Mme [V] avaient préalablement accepté que M. [V] soit le mandataire tacite de l'indivision, avant de se rétracter par la voie de leur conseil, de sorte qu'ils se sont contredits à son détriment en violation de cette théorie. Il ajoute que les intimés sont professionnels de l'immobilier ayant toutes compétences et connaissances leur permettant d'apprécier la situation ayant existé de 2010 au 3 avril 2017.



Il soutient aussi que les intimés sont de mauvaise foi en arguant de la nullité des assemblées générales de 2012 à 2016, ce qui est attesté par les écrits de la procédure en recouvrement de charges et le jugement du 24 août 2017 ; que pour dissimuler leur mauvaise foi, ils ont soutenu en première instance une hostilité du syndicat, qui demandait seulement paiement des charges ; que, ne possédant que 96 millièmes au sein de la 





copropriété, ils n'avaient qu'un intérêt limité à agir ; qu'ils ont depuis perdu tout intérêt à agir compte tenu des assemblées générales des 23 juin 2018 et 27 juin 2019 ; que leur changement radical d'attitude sur l'acceptation du mandat commun et tacite a pour seule fin d'évincer le paiement des charges dues pour les lots dont ils étaient propriétaires et qu'ils n'ont accompli aucune diligence en vue de la désignation d'un mandataire commun. Il demande paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts. 



Il ajoute qu'ils ont refusé d'indiquer le mandataire commun qu'ils se sont choisis par deux lettres des 20 juin 2017 et 9 février 2018 et qu'ils ont été déboutés par un jugement (RG 19/05352) du tribunal judiciaire de Strasbourg du 6 octobre 2022 d'une demande en annulation de procès-verbal d'assemblée générale.



Il conclut enfin au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu'il serait en tout état de cause inéquitable de laisser à la copropriété les charges de cette procédure dès lors que par une décision motivée le juge peut en décider autrement.



*



Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 décembre 2022, M. et Mme [V] concluent au rejet de l'appel principal. Ils demandent à la cour de dire l'appel du syndicat des copropriétaires mal fondé et de l'en débouter, conséquemment, de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de condamner l'appelant à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la cause d'appel. 



Ils font valoir, sur la recevabilité de l'action, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle ne se heurte pas à la forclusion, dès lors que comme l'a relevé le premier juge, le syndicat n'en rapporte pas la preuve, qu'aucune notification régulière du procès-verbal d'assemblée n'est intervenue à l'adresse de tous les indivisaires, et ce en l'absence de désignation d'un mandataire commun, et que les procès-verbaux n'auraient pu être, si tant est qu'ils l'aient été, valablement notifiés à M. [V] seul. A défaut de notification, le copropriétaire dispose d'un délai de dix ans à compter de l'assemblée générale pour en contester les décisions.



Ils indiquent que leur intérêt à agir ne peut être limité par la quantité de millièmes qu'ils détenaient dans la copropriété, qu'ils sont ainsi recevables à agir en annulation, dès lors qu'ils étaient copropriétaires lorsque se sont tenues les assemblées générales et au moment de l'assignation, et que la cession postérieure de leurs lots n'a pas remis en cause une telle qualité.



Ils ajoutent que l'assemblée générale du 27 juin 2019 ayant adopté des résolutions identiques à celles dont est recherchée la nullité n'a pas pour incidence de priver la présente instance d'objet, dès lors qu'aucune des assemblées générales litigieuses n'a été annulée à ce jour et que l'assemblée générale de ratification fait elle-même l'objet d'une procédure d'annulation distincte. Ils ajoutent que, par le vote de cette nouvelle assemblée générale, le syndicat reconnaît clairement que les votes précédents étaient effectivement nuls.



Sur le fond, ils font valoir que « l'indivision [V] » n'existe pas, qu'ils n'ont jamais désigné expressément ou tacitement de mandataire commun, pas plus que le syndic, et qu'ils n'ont pas chargé l'un d'eux d'un mandat de représentation.



Ils soutiennent que le syndicat a unilatéralement désigné M. [V] comme mandataire commun de l'indivision et contestent avoir indiqué que M. [V] aurait été mandataire commun ou ne serait plus mandataire commun, outre qu'aucun de ses agissements ne permet de le qualifier de mandataire tacite. Ils nient en outre avoir la qualité de professionnel de l'immobilier.



Ils précisent que le syndicat a été négligent en n'entreprenant aucune diligence pour faire désigner un mandataire commun et qu'il a été débouté de sa requête en ce sens par ordonnance du 16 mars 2018, faute pour lui de s'expliquer sur l'impossibilité de convoquer individuellement les copropriétaires concernés aux assemblées. Ils font valoir que le syndicat a admis au travers de ses tentatives de désignation d'un mandataire commun que l'indivision n'était pas représentée par un mandataire tacite en la personne de M. [V].



Ils estiment que le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce que M. [V] aurait eu jusqu'en mars 2017 la qualité de mandataire tacite et apparent de l'indivision et soutiennent que : 

- le fait de payer les charges de la copropriété ne vaut pas mandat de représentation, ni preuve de la qualité de mandataire commun,

- aucun d'entre eux ne s'est prévalu d'un mandat tacite ni ne l'a reconnu, 

- il est faux d'affirmer que tous les plis de l'indivision ont été signés par M. [V], car Mme [V] a également signé les plis adressés aux indivisaires et les plis ont été indistinctement signés nonobstant le destinataire, que la signature d'un courrier adressé à « indivision [V] » par l'un des deux indivisaires ne vaut pas mandat de représentation même tacite au profit de l'autre,

- la feuille de présence de l'assemblée générale de 2011 ne révèle pas la qualité de mandataire commun de l'indivision de M. [V] ; il n'a signé que pour les lots lui appartenant et non pour les lots en indivision ; Mme [V] n'était pas présente lors de l'assemblée générale du 30 mars 2011 et n'a pas non plus signé la feuille de présence pour les lots de l'indivision ; la signature de cette feuille pour le compte de l'indivision qui n'est ni celle de M. [V], ni celle de Mme [V], démontre que M. [V] n'était pas mandataire commun de l'indivision ; les témoignages désignant M. [V] comme mandataire ne prouvent pas qu'il était le mandataire tacite de l'indivision ;

- le courriel du 22 novembre 2017 informant de l'intention des indivisaires de vendre leur appartement est signé et émis par Mme [S] [N] [V] alors que M. [V] était uniquement en copie de celui-ci ;

- sur la prétendue qualité « judiciaire » de mandataire commun en la personne de M. [V] qui aurait été consacrée par une ordonnance de référé du 21 février 2012, celle-ci a été rendue sur requête, donc au terme d'une procédure non-contradictoire, de sorte qu'ils n'ont pas été en mesure de se défendre et de contester que M. [V] aurait été représentant de l'indivision. Ils ajoutent que le fait que l'ordonnance n'ait pas été frappée d'appel n'a pas de conséquence sur la question de la représentation de l'indivision, car elle n'était pas l'objet de la procédure et ne figure pas au dispositif, outre que M. [V] ne s'est pas vu signifier l'assignation, ni l'ordonnance.



Ils concluent que le syndicat ne démontre pas que M. [V] aurait été mandataire de l'indivision et que, n'ayant pas été convoqués individuellement, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a déclaré nulles les assemblées générales litigieuses.





Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.



MOTIFS DE LA DECISION 



1. Sur les fins de non-recevoir : 



1.1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la disparition de l'objet de l'instance : 



Les décisions d'assemblées générales s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. (3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 18-20.368).



L'existence des délibérations de l'assemblée générale de copropriétaires des 28 juin 2018 et 27 juin 2019, qui n'ont pas prononcé l'annulation des assemblées générales litigieuses, ne permet pas de faire disparaître l'objet de l'instance, portant sur l'annulation desdites assemblées générales. En outre, la validité de l'assemblée générale du 27 juin 2019 a été contestée.

 

Cette fin de non-recevoir n'est dès lors pas fondée.



1.2. Sur la fin de non-recevoir tirée d'un défaut d'intérêt à agir : 



Il est constant que, lors de l'introduction de l'instance, M. et Mme [V] avaient la qualité de copropriétaires. 



La vente, ultérieure, en 2019, de leurs lots indivis de copropriété n'a pas fait disparaître leur intérêt à agir en nullité des assemblées générales de 2012 à 2016 qui mettaient à la charge des copropriétaires, et donc à leur charge, des frais de travaux et/ou des provisions spéciales pour travaux. 



Cette fin de non-recevoir n'est dès lors pas fondée.



1.3. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion : 



Pas plus qu'en première instance, le syndicat ne démontre la date à laquelle les procès-verbaux des assemblées générales litigieuses auraient été notifiés à M. et Mme [V]. Il convient d'adopter les motifs, qui sont pertinents, du jugement par lesquels le tribunal a retenu que le syndicat ne démontrait pas que l'action était forclose.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [V].



2. Sur la régularité de la convocation de M. et Mme [V] aux assemblées générales : 



Il est constant que M. et Mme [V] n'ont pas été convoqués chacun personnellement aux assemblées générales litigieuses, mais que les convocations ont été adressées à 'l'indivision [V]'.



Le syndicat soutient que M. [V] avait la qualité de mandataire, apparent et tacite, de l'indivision, de sorte que les convocations et procès-verbaux afférents aux convocations des assemblées des années 2012 à 2016 reçus par M. [V] sont valables.



Il sera d'abord rappelé que l'indivision ne dispose pas de la personnalité morale.



En cas d'indivision d'un lot de copropriété, l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que les indivisaires sont représentés à l'assemblée générale par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire.



Le dernier alinéa de l'article 815-3 du code civil dispose que, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion et le renouvellement des baux.









Le défaut de convocation valable entraîne la nullité des décisions de l' assemblée générale (3e Civ., 7 juillet 1999, pourvoi n° 97-19.799, Bull. 1999, III, n° 163)



En l'espèce, il est constant qu'aucun mandataire commun n'a été expressément désigné.



La feuille de présence de l'assemblée générale du 30 mars 2011 comporte une signature dans la case réservée à l'indivision [V] et une autre dans celle réservée à M. [V], mais qui sont différentes. Celle apposée au titre de l'indivision ne correspond pas non plus aux signatures apposées sur les avis de réception adressés à M. [G] [V]. Il en résulte qu'il n'est pas établi que M. [V] ait signé la feuille de présence pour le compte de l'indivision.



Les attestations produites sont insuffisamment circonstanciées pour établir que M. [V] avait la qualité de mandataire commun, tacite ou apparent, de l'indivision. En particulier, au-delà d'une attestation comprenant des affirmations dénuées de certitude ('il me semble bien que'), et d'une autre attestation relatant des faits non circonstanciés et non datés, lesquelles sont ainsi insuffisamment probantes de la réalité des faits qu'elles évoquent, il est relaté, dans une attestation, que M. [V], en présence de Mme [V] lors de l'assemblée générale de 2011, représentait le couple et était l'interlocuteur principal lors des discussions et décisions, et, dans une autre attestation, qui ne mentionne pas la date des faits relatés, que M. [V] était toujours en première ligne pour défendre les intérêts du couple, monopolisait la parole, et était la seule personne qui parlait et prenait les décisions, tout en précisant que Mme [V] n'a pu prendre la parole que très rarement. Ces affirmations sont cependant insuffisantes pour établir que M. [V] était le mandataire commun, tacite ou apparent, de l'indivision, et ce dans la mesure où il est également fait état de la présence de Mme [V] avec M. [V] et du fait qu'elle a pris la parole, fût-ce rarement, outre que M. [V] était également présent en sa qualité de propriétaire de lots ne dépendant pas de l'indivision. 



Il ne peut pas non plus être retenu que M. [V] a été judiciairement considéré comme étant le mandataire commun, tacite ou apparent, de l'indivision. En effet, le fait que l'ordonnance de référé du 21 février 2012 mentionne dans son rubrum 'indivision [V], représentée par M. [G] [V]' ne permet pas d'en déduire qu'il a été considéré comme tel. Contrairement à ce que soutient le syndicat, la décision n'a pas été rendue de manière contradictoire, mais l'a été de manière réputée contradictoire, l'ordonnance précisant que 'l'indivision [V] représentée par M. [G] [V]' n'a pas comparu et a été assignée par dépôt de l'acte en l'étude. Ainsi, M. [V] qui n'était pas présent, n'a pu se présenter comme mandataire commun. De plus, ladite décision n'a pas tranché la question de sa qualité de mandataire commun. 



L'ordonnance a été signifiée à 'M. [G] [V], es qualité de représentant de l'indivision [V]', par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice. Certes, aucun recours n'a été formé. Cependant, vu l'objet de la procédure et le dispositif de la décision, lequel, suite à la demande du syndicat, autorise le syndic à pénétrer dans l'appartement de la partie requise, assistée d'un serrurier et d'un huissier de justice, pour fermer un robinet soupçonné d'être à l'origine d'une fuite et pouvoir ainsi rétablir l'alimentation en eau de l'immeuble, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, chaque partie supportant la charge de ses propres dépens, il ne peut être déduit de l'absence de recours contre ladite ordonnance un acquiescement, de surcroît non équivoque, à la qualité de M. [V] de mandataire de l'indivision.









Contrairement à ce que soutient le syndicat, il n'est pas démontré que l'information de la vente du lot en indivision ait été faite par M. [V]. Le courriel du 22 novembre 2017 produit aux débats en pièce 20 par le syndicat est en effet signé par '[S][N] [V]' et envoyé d'une adresse contenant les mêmes prénom et nom. Le fait que Mme [V] signe ce courriel ne permet pas à considérer que les intimés ont reconnu que, jusqu'à ce moment là, M. [V] avait la qualité de mandataire commun de l'indivision.



Le syndicat produit des chèques émis par M. [V] et il n'est pas contesté que certains chèques ont permis de payer les charges afférentes aux lots indivis. Cependant, de tels paiements par chèque ne valent pas preuve d'un mandat de représentation, ni preuve de la qualité de mandataire tacite ou apparent de l'indivision, dans la mesure où M. [V] avait intérêt à les payer en sa qualité de coïndivisaire. 

 

Contrairement à ce que soutient le syndicat, M. et Mme [V] n'ont pas déclaré que M. [V], dans le cadre de la procédure en recouvrement de charges, ne serait plus mandataire pour l'avenir. En effet, les conclusions produites en pièce 5 par le syndicat ne contiennent pas une telle affirmation. M. [V] n'a pas indiqué au syndicat ne plus être désormais mandataire de l'indivision le 3 avril 2017. La pièce 9 invoquée à cet effet par le syndicat constitue en effet un courrier de la part du syndic, la SARL Alsace Résidence, prêtant ces propos au conseil de M. [V], ce qui ne peut valoir preuve de l'existence d'une affirmation en ce sens, ce d'autant plus que le conseil de M. et Mme [V] a, en réponse, par lettre du 21 mars 2017, contesté une telle affirmation. Il en est de même des courriers du syndic du 31 janvier 2018 et de la réponse du conseil de M. et Mme [V] du 9 février 2018. 

 

Dans son courrier du 20 juin 2017, le conseil de M. et Mme [V] rappelle son courrier du 21 mars 2017 et précise que le refus de désignation d'un mandataire commun demandée par le syndic résulte du défaut de qualité du syndic, son mandat étant échu. Il ne peut donc pas être déduit d'un tel courrier la reconnaissance de ce que M. [V] avait été, pour le passé, mandataire commun de l'indivision. En outre, il n'a pas attendu l'envoi de ce courrier pour contester la qualité de mandataire commun, un autre courrier précédent, notamment du 21 mars 2017, contestant une telle affirmation.



Le syndicat produit un avis de réception adressé à l'indivision [V], les autres avis de réception produits en pièce 6 par le syndicat ne lui étant pas adressés. Celui-ci comporte une signature similaire à celle figurant sur les avis de réception adressés à M. [G] [V] et celui-ci admet avoir signé le pli destiné à l'indivision. Cependant, la signature d'un seul avis de réception n'est pas suffisante pour établir que M. [V] avait la qualité de mandataire commun ou de mandataire apparent de l'indivision.



Les lettres produites en pièce 9 par le syndicat étaient adressées, non pas à l'indivision, mais à M. [G] [V] et à Mme [S] [V]. Les avis de réception de ces deux lettres comportent, chacun, une signature similaire. Il n'est cependant pas établi que ce soit M. [V] qui les ait signés. En effet, la signature apposée sur ces avis de réception ne correspond pas à celle apposée sur la feuille de présence de l'assemblée générale de 2011 dans la case réservée à M. [V], ni à celle apposée sur l'avis de réception adressé à l'indivision qui est produit en pièce 6 par le syndicat, étant rappelé que les parties admettent que ces deux dernières signatures sont celles de M. [V]. 



Le moyen tiré de l'estoppel sera rejeté, dans la mesure où il n'est pas établi que M. et Mme [V] avaient accepté ou soutenu que M. [V] était ou pouvait être considéré comme le mandataire tacite ou apparent de l'indivision. 





Enfin, il n'est pas démontré que les intimés soient de mauvaise foi. En tous les cas, celle-ci ne ressort aucunement des pièces produites concernant la procédure de recouvrement des charges ou du jugement du 24 août 2017 et il n'est pas établi qu'ils aient changé de position. Il sera, en outre, rappelé leur droit de contester les assemblées générales en leur qualité de copropriétaires en invoquant l'absence d'une convocation individuelle et leur absence d'obligation de désigner un mandataire commun, dans la mesure où, à défaut d'accord, le syndic peut obtenir sa désignation en justice. 



Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir régulièrement convoqué M. et Mme [V] en vue des assemblées générales des copropriétaires des 17 février 2012, 21 mars 2013, 7 mars 2014, 1er avril 2015 et 10 mars 2016, le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé lesdites assemblées générales.



3. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive : 



Il résulte de ce qui précède que la demande présentée par le syndicat n'est pas fondée, le jugement étant confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



4. Sur les frais et dépens : 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat succombant également en appel, il supportera les dépens d'appel et sera condamné à payer à M. et Mme [V] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa demande étant rejetée.



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de dispenser M. et Mme [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, tant en première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, qu'à hauteur d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 30 septembre 2021 ; 



Y ajoutant : 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à supporter les dépens d'appel ; 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à payer à M. et Mme [V] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









Dispense M. et Mme [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles à hauteur d'appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.



La greffière, La présidente,