Cour d'Appel · Chambre 2 A — 18 janvier 2024

MINUTE N° 14/2024 



























































Copie exécutoire

aux avocats 



Le 18 janvier 2024



La greffière,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÉME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 18 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04587 - 

N° Portalis DBVW-V-B7F-HWMO



Décision déférée à la cour : 19 Octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg





APPELANTE :



La SARL PATRIMMO, devenue SAS PATRIMMO, 

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant siège [Adresse 2] à [Localité 4]



représentée par Me Katja MAKOWSKI, Avocat à la cour





INTIMÉE :



La S.C.P. [U] [R] ET CAROLINE HUCK prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège sis

[Adresse 1] à [Localité 5]



représentée par la SELARL ACVF ASSOCIES, Avocats à la cour 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 modifié et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame DENORT, Conseillère

Madame ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Madame ARMSPACH-SENGLE





ARRÊT contradictoire 

 - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

 - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











FAITS ET PROCÉDURE





Le 18 octobre 2018, la SARL Patrimmo, devenue la SAS Patrimmo, a acquis l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 7], dans le cadre d'une adjudication forcée, suite à la procédure d'exécution forcée immobilière ordonnée le 18 septembre 2014.



La société Patrimmo a agi en responsabilité contre la SCP [U] [R] et Caroline Huck en soutenant qu'elle avait, d'une part, manqué à ses devoirs de conseil, d'information et de vérification, en refusant de lui transmettre une copie du cahier des charges, en n'ayant mis à sa disposition que des plans en noir et blanc, en fournissant une information erronée concernant la constructibilité du terrain et en omettant de lui transmettre le procès-verbal d'adjudication accompagné de plans, et, d'autre part, commis des fautes en s'abstenant de lui remettre les clés du bien et en permettant à des tiers d'accéder à l'immeuble, postérieurement à l'adjudication.



Par jugement du 19 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a : 

- débouté la SAS Patrimmo de toutes ses demandes,

- condamné la SAS Patrimmo à payer à la SCP [U] [R] et Caroline Huck une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que, conformément à l'article 149 2° de la loi civile du 1er juin 1924, le notaire commis pour procéder à une adjudication forcée immobilière relevant du droit local a pour seule obligation de déposer le cahier des charges en son étude afin que tout intéressé puisse en prendre connaissance sans frais et qu'en l'espèce, il résulte des explications fournies par la demanderesse que son associé majoritaire a pu consulter le cahier des charges à l'office notarial, de sorte qu'elle n'est pas fondée à lui reprocher de ne pas lui avoir fourni de copie du cahier des charges déposé en son étude.



Il a déduit, de mentions du cahier des charges, d'annexes et de mentions du procès-verbal d'adjudication, qu'il en résulte que lorsque la société Patrimmo a enchéri, elle disposait de toutes les informations disponibles, exactes, complètes et utiles et qu'elle s'est engagée en parfaite connaissance de cause.



Relevant qu'aux termes de l'article 160 de la loi du 1er juin 1924, l'adjudicataire ne pouvait recevoir un extrait du procès-verbal d'adjudication que s'il justifiait avoir satisfait aux conditions préalables qui comprennent le paiement du prix, et que la société Patrimmo n'avait payé le prix que le 7 juin 2019, le tribunal a retenu qu'elle ne s'aurait s'émouvoir du fait qu'elle n'avait pas été plus tôt destinataire du procès-verbal d'adjudication et de l'état des frais.



Il a ajouté que la société Patrimmo ne justifiait pas que la SCP de notaires était en possession des clés de l'immeuble adjugé et qu'elle avait refusé de les lui remettre, ni qu'elle avait, après l'adjudication, autorisé l'accès de l'immeuble à des tiers.





Le 1er novembre 2021, la société Patrimmo en a interjeté appel par voie électronique.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2023. 













MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 janvier 2023, la société Patrimmo demande à la cour de : 

- déclarer son appel recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- statuer à nouveau : 

- condamner la SCP [U] [R] et Caroline Huck à lui payer la somme de 163 858 euros à titre de dommages-intérêts,

- débouter la SCP [U] [R] et Caroline Huck de l'intégralité de ses moyens et demandes,

- condamner la SCP [U] [R] et Caroline Huck aux entiers frais et dépens de la procédure devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et devant la cour d'appel de Colmar,

- condamner la SCP [U] [R] et Caroline Huck à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant le tribunal et celle de 3 500 euros pour la procédure devant la cour d'appel.



Au soutien de son appel, elle soutient, s'agissant de la situation de fait, que le 11 octobre 2018, M. [H], associé majoritaire de la société Patrimmo, a consulté le cahier des charges de l'adjudication à l'office notarial de la SCP [U] [R] et Caroline Huck, qui a refusé de lui en délivrer une copie. Il a alors photographié, avec son smartphone, divers éléments du cahier des charges, et notamment les plans. Elle fait valoir qu'il apparaît sur les photos que les plans figuraient uniquement en noir et blanc dans le cahier des charges, alors que pour les plans, la couleur a une importance capitale. Elle ajoute que le cahier des charges fait état d'une situation du terrain au vu des dispositions POS-PLU en classement zone IINAX 3.



Après l'adjudication, elle a été informée par courrier de la SCP [U] [R] et Caroline Huck du 12 février 2019 de ce que l'adjudication était devenue définitive et le paiement du prix lui a été demandé. Elle indique avoir dû elle-même solliciter le procès-verbal d'adjudication, la copie du cahier des charges et le détail des frais de notaire, et qu'aucune copie des plans ne figure au cahier des charges qui lui a été transmis le 12 février 2019.



Elle expose que, contacté le 23 février 2019, pour vérifier les types de bâtiments pouvant être construits sur le terrain, le maire lui a répondu que les documents de risques naturels étaient en cours d'étude depuis mars 2018 rendant ainsi le terrain inconstructible, ce que le notaire ne pouvait ignorer. 



Elle ajoute qu'après recherche, les zones bleues du plan (correspondant à des zones inondables constructibles) ont viré à l'orange (correspondant à des zones inondables non constructibles). En outre, elle a appris que le plan de la Préfecture de mars 2018, publié sur le site de la Préfecture en mai 2018, a pour effet que le terrain sera classé en zone N - secteur NH, et non plus en IINAX 3, de sorte que, depuis mars 2018, il n'est plus possible de construire quoi que ce soit sur le terrain.



Elle fait valoir qu'elle n'aurait jamais acheté ce terrain, dont plus de 80 % des 46 ares ne sont pas constructibles, alors qu'elle l'achetait pour y réaliser un supermarché, la maison étant destinée à être démolie.



Elle fait état d'une réunion le 4 juillet 2019 entre les personnes publiques et organismes associés, dont il ressort que les aléas étaient connus d'eux avant l'adjudication et ajoute que le projet du PPRI (plan de prévention du risque d'inondation) de la Moder concernant le zonage de la commune de [Localité 8] classe le bien en 'zones d'interdiction'.







Elle précise avoir payé le prix de 283 233,83 euros et avoir finalement revendu le bien à la somme de 190 000 euros.



Pour critiquer le jugement, elle reproche au tribunal d'avoir confondu les notions de 'constructible inondable sans fondation' et de 'non constructible', soutenant que cette analyse erronée provient d'une confusion entre le cahier des charges et le procès-verbal d'adjudication.



Elle soutient que le notaire a failli à son devoir de conseil, d'information et de vérification en présentant, dans le cahier des charges, le terrain comme inondable mais constructible (c'est-à-dire IINAX3, c'est-à-dire constructible sans fondation, page 8), alors, qu'en réalité, le terrain était totalement inconstructible, comme cela ressort du procès-verbal d'adjudication, car le terrain était classé en zone NH, c'est-à-dire en zone rouge, ce qui ressort des pièces 20 et 23. Elle ajoute que le notaire a semé le trouble en entretenant sciemment une confusion entre ces deux documents. Elle conclut que le notaire a manqué à son devoir d'information.



Elle ajoute que M. [H] avait bien demandé une copie du cahier des charges, que les plans disponibles à l'étude étaient uniquement en noir et blanc, comme cela ressort des photographies qu'il a prises. Elle conclut que M. [H] ne pouvait pas se rendre compte des zones inondables mais constructibles, et qu'en tout état de cause, selon le cahier des charges, le terrain était constructible en IINAX3. Elle soutient qu'en ne fournissant que des plans en noir et blanc, le notaire ne l'a pas alertée sur le fait que le terrain était inconstructible, de sorte qu'il y a violation du devoir de conseil du notaire.



Elle soutient, en outre, que le notaire a fourni une information erronée sur la constructibilité du terrain, le cahier des charges faisant état d'un classement en zone IINAX3, alors qu'il était en zone N - secteur NH inconstructible depuis mars 2018, ce qui l'a induite en erreur. Elle ajoute que, dans ses conclusions, la défenderesse reconnaît ne pas avoir demandé une mise à jour de l'état des risques et pollutions qui lui a été délivré le 17 octobre 2018, de sorte qu'il résulte de ses écritures que le notaire a fourni une information erronée.



Elle invoque, en outre, l'absence de transmission du procès-verbal d'adjudication et du cahier des charges après adjudication, mais seulement après sa demande, et encore sans plan, ainsi que le refus de transmettre l'état des frais malgré ses demandes. Elle précise qu'elle pensait que l'annulation de la vente était possible, qu'après avoir fait le constat de l'inconstructibilité du terrain, elle n'a pas cherché de financement bancaire, puisqu'elle aurait forcément été éconduite, et qu'elle a dû trouver un autofinancement, ce qui l'a pénalisée pour ses autres projets. Elle évoque, en outre, ses vaines tentatives pour trouver un arrangement amiable.



Elle précise ne plus maintenir ses demandes au titre de la remise des clés.



S'agissant du lien de causalité, elle soutient que le bien a été vendu en 'constructible mais inondable', alors qu'il était inconstructible, et qu'elle n'aurait jamais acquis le bien si elle avait eu cette information. Elle précise que la SCP [U] [R] et Caroline Huck était informée de son intention consistant à acheter un terrain constructible pour y construire un nouveau bien immobilier, ce qui résulte des droits d'enregistrement réduits qu'elle a payés.



Enfin, elle détaille son préjudice subi au 31 décembre 2022 (moins-value sur l'immeuble sous promesse de vente ; frais ; frais de notaire ; indemnité financière). S'agissant de l'estimation du bien par un agent immobilier faite par la SCP [U] [R] et Caroline Huck, elle observe qu'elle est postérieure à l'assignation et s'interroge sur cette évaluation.













Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mars 2023, la SCP [U] [R] et Caroline Huck demande à la cour de : 

- déclarer l'appel mal fondé,

- le rejeter, 

par substitution de motifs,

- déclarer la demande de condamnation à remettre les clefs sous astreinte irrecevable,

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

- condamner la SAS Patrimmo à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens des procédures de première instance et d'appel. 



Sur la situation de fait, elle liste certaines informations contenues dans le cahier des charges et les documents qui y étaient annexés, et notamment le certificat d'urbanisme du 5 juillet 2018 précisant que le terrain est situé en zone IINAX3 du plan d'occupation des sols. Elle précise que les risques particuliers étaient précisés dans ces documents. Elle indique avoir publié, le 23 septembre 2018, l'annonce de l'adjudication forcée, précisant que le cahier des charges est consultable chez le notaire où chacun pourra en prendre connaissance. Elle ajoute que cette annonce précisait les références cadastrales exactes des biens, de sorte qu'un acquéreur potentiel pouvait se renseigner en amont sur la situation précise du bien et sur d'éventuels risques particuliers. 



Elle évoque les diligences accomplies par Maître [R] en matière de cartographie des risques : demande du certificat d'urbanisme en juin 2018, demande de la carte des aléas inondation liée aux crues de la Moder en août 2018, demande de cartographie des risques le 17 octobre 2018, soit la veille de l'adjudication, avec également une vision détaillée du terrain concerné ; et qu'il en ressort que celui-ci n'était pas situé dans les zones à niveau très élevé d'aléa inondation.



Elle précise que, le jour de l'adjudication, Maître [R] a donné lecture des conditions de la vente conforme au cahier des charges et connaissance de l'état des risques et pollution délivré le 17 octobre 2018 et annexé au procès-verbal d'adjudication, où il a été rappelé que 'l'adjudicataire est informé par le notaire rédacteur des présentes du fait que les terrains vendus sont situés dans leur quasi intégralité en zone inondable (zones bleues et orange), ainsi qu'il résulte de la cartographie ci-annexée'.



Elle conteste avoir commis une faute. 



A ce titre, elle rappelle, d'abord, être intervenue dans le cadre d'une mission confiée par le tribunal en application de la loi du 1er juin 1924, et non pas en qualité d'authentificateur ou de conseil. En sa qualité d'officier public délégué par le tribunal, elle ajoute ne pas être au service des parties et être tenue par le respect de sa mission d'auxiliaire de justice.



Elle soutient qu'il est faux de considérer que le terrain a été présenté comme inondable mais constructible alors qu'il est inconstructible. Elle fait valoir que ni le certificat d'urbanisme, ni le zonage en matière 'd'inondabilité' ne précisent que le terrain est inconstructible, mais laissent plutôt penser le contraire. Aucune mention du caractère inconstructible n'apparaît dans les pièces produites par la société Patrimmo et notamment le compromis de vente.



Elle ajoute ne pas avoir eu connaissance des projets immobiliers qui auraient motivé l'acquisition des biens par la société Patrimmo, et que la vente a été soumise aux droits de mutation de droit commun de l'article 1594 D du CGI.



Elle fait valoir qu'en application de l'article 149 de la loi du 1er juin 1924, elle n'a pas l'obligation de transmettre à un tiers une copie du cahier de charges, qui ne peut être consulté qu'en son étude, et qu'elle s'est conformée à ces dispositions.

S'agissant du grief de non fourniture de plans en couleur, elle soutient, d'abord, que les pièces produites par la société Patrimmo de 2019, postérieures à l'adjudication, ne sont pas pertinentes. Elle décrit, ensuite, la configuration des lieux et soutient s'être efforcée de rechercher toutes les informations disponibles à la date de l'adjudication forcée (certificat d'urbanisme du 5 juillet 2018 qui indique que les biens sont en zone IINAX3, l'état des risques et pollution du 14 août 2018 et la précision dans le cahier des charges que les biens sont situés dans leur quasi intégralité en zone inondable et la mise à jour de cet état du 17 octobre 2018 avec le rappel de l'information précitée). Elle en déduit que Maître [R] a fait preuve de diligence et de sérieux, remplissant ainsi ses obligations de conseil, d'information et de vérification, puisqu'il a expressément informé l'acquéreur de tous les risques connus à la date de l'adjudication.



S'agissant du grief pris de l'absence de transmission du procès-verbal d'adjudication et du cahier des charges, elle indique qu'elle n'avait pas à lui adresser une copie avant le paiement, en application de l'article 160 de la loi du 1er juin 2019. Elle ajoute que l'état des frais a été transmis dès le règlement.



Elle conteste, ensuite, l'existence d'un lien de causalité et d'un préjudice. 



A ce titre, elle soutient que le projet dont fait état l'appelante est purement hypothétique, qu'on peut s'interroger sur la chance de réalisation de ce projet, sachant qu'une maison est construite et que le reste de la zone est constitué de terrains agricoles ou de prés. Elle ajoute qu'aucune justification du projet n'est apportée.



Elle ajoute que la société Patrimmo n'était pas obligée d'accepter un 'compromis' de vente à 190 000 euros, nettement en deçà de la valeur vénale de l'immeuble, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'un préjudice, alors qu'elle y a elle-même contribué. Elle soutient qu'un avis de valeur d'un agent immobilier évalue le bien, sous déduction d'une rénovation intérieure totale, entre 239 000 et 294 000 euros. Elle ajoute ne pas avoir à supporter les frais engagés par la société Patrimmo, ainsi que la taxe foncière et l'assurance, la société Patrimmo devant assumer les obligations d'un propriétaire. Elle conclut en outre au rejet d'une demande de 10 000 euros au titre de la violation alléguée du droit de propriété. Enfin, elle évoque des jurisprudences relatives à la perte de chance.





Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.





MOTIFS



Le notaire chargé, en application de l'article 144 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, de procéder à l'adjudication, agit en tant que délégué du tribunal. 



A titre liminaire, il convient de constater que la société Patrimmo ne forme plus de grief quant à la remise des clés.



Sur le grief pris de l'absence de fourniture d'une copie du cahier des charges :



En application de l'article 149 de la loi du 1er juin 1924, le notaire doit publier une annonce de l'adjudication contenant l'avis que le cahier des charges et les actes de procédure complets sont déposés en son étude et que chacun peut en prendre connaissance sans frais.



Il convient dès lors de confirmer les motifs pertinents du premier juge ayant retenu que le notaire n'avait pas à fournir une copie du cahier des charges à la société Patrimmo, étant ajouté qu'il n'est pas contesté que l'annonce de l'adjudication contenant une telle mention a été régulièrement publiée.



Sur l'obligation d'information et de conseil du notaire quant à la mise à disposition des plans en noir et blanc et sur l'information fournie relative au caractère inconstructible du bien : 



En l'espèce, le cahier des charges dressé le 21 août 2018 indique notamment (page 12) que:



'Etat des Risques et pollutions 



La commune sur laquelle est situé LE BIEN objet des présentes : 

Risques naturels



- Est concernée par un plan de prévention des risques naturels prescrit le 13 juillet 2011, le ou les risques naturels pris en compte sont : l'inondation

LE BIEN est situé dans le périmètre d'exposition délimité par ce plan ainsi qu'il résulte de la carte du diagnostic demeurée ci-annexée

Demeure également ci-annexée le 'Porter à connaissance' disponible sur le site internet de la Préfecture du Bas-Rhin

Ledit plan de prévention interdit de construire dans les zones où l'aléa d'inondation est considéré comme moyen ou fort (zones oranges et rouge)

Il impose de ne pas construire de cave et de surélever la dalle du rez de chaussée (...) dans les secteurs où l'aléa est considéré comme très faible ou faible (zones bleues).

L'ADJUDICATAIRE est informé par le notaire rédacteur des présentes du fait que les terrains vendus sont situés dans leur quasi intégralité en zone inondable (zones bleues et orange), ainsi qu'il résulte de la cartographie ci-annexée.

En conséquence : 

- il ne pourra pas, le cas échéant, construire de cave dans la zone bleue

- il devra remblayer le terrain de manière à surélever la dalle du rez de chaussée (...) dans ladite zone bleue

- il ne pourra pas, le cas échéant, construire dans la zone orange

L'ADJUDICATAIRE devra faire son affaire personnelle de ces contraintes en matière de constructibilité et du surcoût qui en découle, et acquérir le bien en l'état, aux conditions figurant dans le présent cahier des charges. 

(...)'

Ont notamment été annexés à l'acte, le 21 août 2018 : 

- le certificat d'urbanisme d'information, délivré le 5 juillet 2018, par le maire de la commune de [Localité 8], qui indique notamment : 'situation du terrain au vu des dispositions du POS ou du PLU susvisé : Zone(s) IINAX3. Le règlement du Plan d'Occupation des Sols ou du Plan Local d'Urbanisme est consultable en mairie'.

- un plan du POS et un plan agrandi mentionnant notamment la zone IINAX3, ces plans étant en noir et blanc.

- un extrait du règlement du POS de la Communauté de communes de l'Uffried Nord (page 129) indiquant le règlement applicable à la zone IINAX.



Y a, en outre, été annexée, le 18 octobre 2018, l'annonce légale relative à l'adjudication forcée des biens concernés par le litige qui sera effectuée le 18 octobre 2018 par Maître [R], notaire associé de la SCP [U] [R] et Caroline Huck, qui indique que 'le cahier des charges et les actes de procédure sont déposés en l'Office Notarial de Roeschwoog où chacun pourra en prendre connaissance, sans frais',



Le procès-verbal d'adjudication dressé le 18 octobre 2018 reprend, en son point '7°/ Etat des risques et pollutions', les mentions précitées au titre des risques naturels qui figurent dans le cahier des charges.

Il comprend, en outre, la mention 'un état des risques et pollutions établi par la société Media Immo (...) en date du 17 octobre 2018 est demeuré ci-annexé'





.

Cet état indique, s'agissant de la situation de l'immeuble au regard d'un plan de prévention de risques naturels (PPRN), que l'immeuble est situé dans le périmètre d'un PPRN du 13 juillet 2011 et que les risques naturels pris en compte sont liés à l'inondation.

Le procès-verbal précise que le bien a été adjugé au prix de 270 000 euros à une Mme [H] agissant au nom et pour le compte de la société Patrimmo, que 'L'ADJUDICATAIRE est intervenue aussitôt au procès-verbal et a déclaré :

- avoir assisté aux présentes opérations

- avoir pris connaissance, antérieurement aux présentes, du cahier des charges, des pièces annexes,

- avoir eu communication des précisions et indications données par le Notaire préalablement à l'adjudication telles que relatées ci-dessous sous 1°/ à 9°/ (...)'



Il résulte de la lecture du cahier des charges et du procès-verbal d'adjudication, que l'adjudicataire a été informé de ce que le bien vendu consistait en des terrains situés dans leur quasi-intégralité en zone inondable, plus précisément en zone bleue, dans laquelle aucune cave ne pourra être construite et la dalle du rez-de-chaussée devra être surélevée, ce dont il se déduit aisément que la zone est constructible avec les restrictions précitées, et en zone orange, dans laquelle l'adjudicataire ne peut construire, ce dont il se déduit aisément que la zone est inconstructible.



En outre, le cahier des charges précise, en sa page 8, que le terrain est situé en zone IINAX 3, le règlement du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme étant consultable en mairie.



Cette mention est conforme à celle du certificat d'urbanisme précité, qui classe le bien en zone IINAX3 et il n'est ni invoqué ni démontré que le certificat d'urbanisme présentait des anomalies ou des réserves. 



L'extrait du POS de la communauté de communes de l'Uffried Nord, annexé à l'acte notarié, indique, pour les zones IINAX, en son article 1, les occupations et utilisation du sol admises 'ne sont admises que les constructions et installations liées au fonctionnement et à l'exploitation de la voirie publique et des réseaux publics et des réseaux d'intérêts publics à condition qu'elles soient compatibles avec l'aménagement cohérent ultérieur de la zone' et celles admises sous conditions, 'l'aménagement et l'extension des constructions existantes', dans une certaine limite ; 'les constructions annexes des constructions existantes (...)' dans une certaine limite, et, dans son article 2, celles qui sont interdites, celles non mentionnées à l'article 1.



Eu égard aux mentions précitées figurant au cahier des charges et ses annexes, dont a pu prendre connaissance l'appelante avant l'adjudication, qui décrivent le caractère partiellement constructible, ainsi que les contraintes et les restrictions de construction auxquelles était soumis le bien, la communication des plans en noir et blanc n'a aucune incidence sur l'information suffisante dont disposait l'adjudicataire, et ce d'autant qu'en l'espèce, l'appelante ne reproche pas au notaire de ne pas l'avoir informée de l'étendue de la zone orange par rapport à la zone bleue des terrains concernés par la vente. 



L'appelante soutient que 'les plans en couleur, et notamment les nuances de rouge (clair ou foncé) sont primordiaux, afin de pouvoir se rendre compte des zones constructibles et non constructibles'. Cependant, il n'est pas démontré que la parcelle concernée était, avant et lors de l'adjudication, située en zone rouge, la carte produite aux débats relative au passage en rouge d'une partie de la parcelle étant un projet dont il n'est pas établi qu'il existait avant l'adjudication. 



De surcroît, il sera constaté qu'alors que l'appelante soutient que les plans des zones inondables et non inondables à disposition à l'étude étaient uniquement disponibles en noir et blanc, le cahier des charges précise clairement que 'les terrains vendus sont situés dans leur quasi intégralité en zone inondable', ce qui permettait d'apporter une information suffisante sur ce point.





En outre, l'appelante ne démontre pas son affirmation selon laquelle le plan annexé au cahier des charges consulté le 11 octobre 2018 comprenait des zones bleues qui auraient 'viré' à l'orange dans le 'porter à connaissance' de mars 2018.



De plus, l'information donnée dans le cahier des charges, puis lors de l'adjudication, n'était pas erronée. En effet, contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne résulte pas du procès-verbal d'adjudication que le bien était totalement inconstructible. De plus, aucun élément n'établit qu'il était alors, en réalité, totalement inconstructible. Il n'est pas non plus établi que le bien était classé en zone N - secteur NH inconstructible depuis mars 2018 et lors de l'adjudication.



Le 'porter à connaissance 'de 2015 (pièce 25 de l'appelante) permet de visualiser les zones bleues et oranges, qui sont les mêmes que celles figurant sur sa version de mars 2018 (pièce 1 de l'appelante). Contrairement à ce qu'indique l'appelante, ce plan de mars 2018 n'a pas pour effet que le terrain sera classé en zone N- secteur NH et non plus en IINAX3. 



Les documents produits en pièce 19 et 21 sont relatifs à une réunion du 4 juillet 2019, la pièce 21 indiquant que des cartes actualisées des aléas ont été adressées aux communes en 2018. Ces pièces datant de l'année 2019 sont cependant postérieures à l'adjudication et il n'est pas établi que les informations qu'elles contiennent avaient été portées à la connaissance du notaire avant l'adjudication ou qu'il ne pouvait les ignorer. De même, la pièce 20 consiste en un projet de PPRI dont il ne résulte pas qu'il existait déjà lors de l'adjudication, ou en tous les cas, avait été porté à la connaissance du notaire.



Il ne résulte ainsi d'aucun document qu'à la date de l'adjudication, le bien était intégralement non constructible.



Il n'est pas non plus démontré que le notaire, qui disposait du certificat d'urbanisme précité, pouvait avoir connaissance d'éléments lui permettant de douter de l'exactitude du certificat d'urbanisme ou d'avoir connaissance d'une future modification des zones.



Enfin, aucun élément ne démontre que le notaire avait connaissance du projet immobilier de l'appelante.



Il ne résulte notamment pas du détail des frais de la SCP [U] [R] et Caroline Huck qu'ont été facturés à l'adjudicataire des frais réduits, ni des frais relatifs à une opération de rachat d'immeuble en vue de sa démolition et d'une nouvelle construction.



En conséquence, il n'est pas établi que le notaire ait manqué à son devoir d'information, de conseil et de vérification.



Sur le grief pris de l'absence de transmission du procès-verbal d'adjudication et du cahier des charges avant sa demande, de leur communication sans plans, et du refus de transmettre l'état des frais :



Selon l'article 160, alinéa 1er de la loi du 1er juin 1924, le notaire prépare une expédition du cahier des charges et du procès-verbal d'adjudication en vue des inscriptions à faire au Livre foncier. Les adjudicataires en reçoivent des extraits qui ne leur sont délivrés, toutefois, que s'ils justifient qu'ils ont satisfait aux conditions préalables.'



Ainsi, il convient de confirmer les motifs pertinents des premiers juges ayant écarté l'existence d'une faute du notaire pour ne pas avoir communiqué le procès-verbal d'adjudication et le cahier des charges avant le paiement du prix par la société Patrimmo.









Selon les pièces produites, après l'adjudication du 18 octobre 2018 au prix de 270 000 euros, le notaire a émis deux factures les 19 octobre 2018 et 5 février 2019. Le 12 février 2019, il informait l'adjudicataire que l'adjudication était définitive et lui adressait le décompte provisionnel. Le 4 avril 2019, il lui adressait un rappel. Le 11 juin 2019, l'adjudicataire payait la somme demandée et le 1er juillet 2019, le notaire lui adressait le relevé de compte.



Par lettre du 20 juin 2019, le conseil de l'adjudicataire écrivait au notaire que le cahier des charges avait été transmis par mail le 22 février 2019 mais qu'aucune copie des plans n'y figurait.



Cependant, à supposer même qu'un retard dans la transmission des plans et de l'état de frais puisse être imputé à faute au notaire, l'appelante ne démontre pas avoir subi un préjudice en lien de causalité avec ledit retard. 



La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.



Sur les frais et dépens : 



La SAS Patrimmo succombant, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



Elle sera condamnée à supporter les dépens d'appel, et à payer à la SCP [U] [R] et Caroline Huck la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, sa demande de ce chef étant rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 19 octobre 2021 ; 



Condamne la SAS Patrimmo à supporter les dépens d'appel ;



Condamne la SAS Patrimmo à payer à la SCP [U] [R] et Caroline Huck la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette la demande de la SAS Patrimmo au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La greffière, La présidente,