Cour d'Appel · Chambre 3 A — 15 janvier 2024

MINUTE N° 24/31





























Copie exécutoire à :



- Me Marion BORGHI

- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY



Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 15 Janvier 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01831 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2UJ



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de Sélestat





APPELANTS :



Monsieur [B] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/1880 du 14/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR



Madame [D] [W] défenderesse et appelante

[Adresse 4]

[Adresse 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/1881 du 14/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉS :



Monsieur [J] [O] (caducité partielle du 29 août 2022)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Monsieur [G] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR









Madame [V] [F] EPOUSE [H] épouse [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 novembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseillère

Mme DESHAYES, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Par acte sous-seing privé en date du 6 avril 2018 prévoyant une prise d'effet au 1er juillet 2018, Monsieur [G] [H] et Madame [V] [F] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [B] [W] et Madame [D] [S] épouse [W] une maison d'habitation sise [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 050 euros.



Monsieur [J] [O] s'est porté caution solidaire des preneurs. 



L'état des lieux d'entrée a été établi le 7 avril 2018, les parties s'étant accordées sur une entrée anticipée dans les lieux. 



Les preneurs ont quitté les lieux le 15 janvier 2020, date à laquelle a été dressé l'état des lieux de sortie. 





Se prévalant d'impayés de loyer et de dégradations locatives, les époux [H] ont fait citer les époux [W] et Monsieur [J] [O] afin de les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 1 343 euros au titre d'un arriéré locatif et la somme de 9 387,07 euros au titre de frais de remise en état locative, avec compensation avec le dépôt de garantie s'élevant à 1 050 euros, outre les dépens et une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et le paiement par les époux [W] d'une somme de 500 euros au titre de dommages-intérêts.



Les époux [W] ont reconnu devoir les loyers des mois de décembre 2019 et janvier 2020 mais se sont opposés aux autres demandes, compte tenu des travaux d'amélioration menés dans les lieux par leurs soins, et ont sollicité la condamnation des bailleurs à leur payer une somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison de leur mauvaise foi et une indemnité de procédure de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 avril 2022, le tribunal de proximité de Sélestat a :



- condamné Monsieur [B] [W], Madame [D] [W] et Monsieur [J] [O] solidairement à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [V] [F] épouse [H] la somme de 5 419,07 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives dus en vertu du contrat de bail signé le 6 avril 2018, après déduction du dépôt de garantie,



- débouté les époux [H] d'une part et les époux [W] d'autre part de leurs demandes respectives de dommages-intérêts, 



- condamné les consorts [W]-[O] in solidum à payer aux époux [H] une indemnité de procédure de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- débouté les époux [W] de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné les époux [W] et Monsieur [J] [O] in solidum aux dépens, 



- constaté l'exécution provisoire du jugement. 



Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que les preneurs reconnaissaient l'arriéré des loyers au titre des mois de décembre 2019 et janvier 2020 qui devait être fixé à la somme de 1 343 euros 

conformément aux demandes des bailleurs ; que les pièces 



produites par les demandeurs n'étaient pas de nature à remettre en cause la force probante de l'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice et les constatations en résultant ; qu'il y avait lieu de mettre à la charge des preneurs divers frais au titre des réparations locatives sur la base dudit constat et des devis produits par les bailleurs (150 euros au titre du nettoyage, de la remise en état du muret extérieur et du rinçage des grilles se trouvant sur le muret ; 500 euros pour la remise en peinture à l'intérieur de la maison, particulièrement des murs de la cuisine, de la chambre, de la cage d'escalier et du palier ; 2 044 euros pour l'entretien courant des espaces verts extérieurs à l'exclusion de la remise en état du grillage de clôture et de l'enlèvement d'un arbre mort ; 632,07 euros pour le remplacement d'une porte ; 1 800 euros pour la fourniture d'une cuisine) ; que Monsieur [J] [O] est tenu solidairement à paiement conformément à son engagement de caution solidaire ; que les demandes de dommages et intérêts des parties devaient être rejetées, faute pour les époux [H] de justifier d'un préjudice distinct de celui résultant de l'obligation d'agir en justice et compte tenu de l'issue du litige s'agissant de la demande formée par les époux [W]. 





Par acte du 5 mai 2022, Monsieur [B] [W] et Madame [D] [W] ont formé appel de plusieurs chefs de cette décision. 



Par ordonnance du 29 août 2022, a été constatée la caducité de la déclaration d'appel dirigée à l'encontre de Monsieur [J] [O]. 



Par conclusions notifiées électroniquement le 1er août 2022, Monsieur [B] [W] et Madame [D] [W] demandent à la cour de : 



- infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, débouter les époux [H] de leurs demandes relatives aux réparations locatives ; 



- infirmer le jugement s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens et condamner les époux [H] à leur verser un montant de 1 000 euros en réparation du préjudice subi et en raison de leur mauvaise foi ; 



- confirmer la décision pour le surplus ; 



- condamner les époux [H] à leur verser un montant de 1 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure.







Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir que le logement était en état d'usage à leur arrivée, ce qui a notamment justifié un accord avec les bailleurs sur une remise des loyers d'avril à juin 2018 en contrepartie de travaux effectués par leurs soins ; il ne saurait être mis à leur charge des sommes tendant à remettre le logement loué à neuf ou dans un meilleur état qu'à leur arrivée ; le constat établi par Maître [N] le 15 janvier 2020 va au-delà d'un état des lieux de sortie et se prononce sur la qualité des travaux réalisés par les preneurs ; plusieurs devis portent sur des éléments dont l'état n'a pas été précisé dans l'état des lieux d'entrée, notamment s'agissant des extérieurs (muret et grillage, gazon et arbres) ou tendent à une rénovation complète des lieux (notamment s'agissant de la cuisine équipée) ; les photographies et attestations produites par leurs soins prouvent que le logement était en meilleur état à leur sortie qu'à leur arrivée ; les propriétaires ne présentent que des devis et non des factures et ont d'ailleurs mis l'immeuble en vente dès après leur départ en présentant l'immeuble comme rénové. 



Par conclusions notifiées le 31 octobre 2022, Monsieur [G] [H] et Madame [V] [F] épouse [H] demandent à la cour : 



statuant sur l'appel principal, de :



- déclarer l'appel principal de Monsieur et Madame [W] mal fondé et les en débouter ainsi que de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions, 



- en conséquence, confirmer le jugement rendu le 11 avril 2022 par le tribunal de proximité de Sélestat en ce qu'iI a condamné Monsieur et Madame [W] au paiement de I'arriéré locatif,



statuant sur leur appel incident, de : 



- déclarer cet appel incident relatif au quantum des réparations locatives bien fondé, 



- y faisant droit, infirmer le jugement rendu le 11 avril 2022 par le tribunal de proximité de Sélestat en ses dispositions relativement aux réparations locatives,



- statuant à nouveau sur ce point, condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à leur payer les montants suivants au titre des réparations locatives :



- 800 euros au titre de la remise en état du muret extérieur, 



- 850 euros au titre des travaux à l'intérieur de la maison, respectivement de la remise en peinture, 



- 2 044 euros conformément à l'analyse du premier juge, au titre de l'entretien des extérieurs, 



- 632,07 euros au titre du remplacement de la porte, conformément à l'anaIyse du premier juge, 



- 4 400 euros au titre du remplacement de la cuisine, 



- ordonner la compensation entre ces montants, et le dépôt de garantie, soit la somme de 1 050 euros, 



en tout état de cause : 



- condamner solidairement Monsieur et Madame [W] au paiement d'un montant de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la procédure d'appel. 



Monsieur et Madame [H] se prévalent essentiellement des constats ressortant de l'état des lieux dressé contradictoirement par Maître [N] le 15 janvier 2020 mettant en évidence un défaut d'entretien du muret extérieur et des extérieurs de la maison contrairement aux obligations des locataires et la nécessité d'une importante remise en état intérieure et de finitions à réaliser à la suite des travaux menés par les locataires. 



Ils soutiennent que : 



- les appelants n'apportent aucune preuve de nature à contredire les constatations de l'état des lieux de sortie qui fait foi jusqu'à preuve du contraire ; 



- en l'absence de mention dans l'état des lieux d'entrée sur les extérieurs, ils sont réputés avoir été en bon état, le locataire étant tenu de l'entretien courant du logement mais aussi ses extérieurs ; 



- les locataires ont bénéficié de trois mois de location gratuite en contrepartie de travaux portant notamment sur la rénovation de la cuisine qu'ils ont pourtant démontée totalement pour remettre en place l'évier d'origine avant leur départ ; 



- la réduction des sommes mises en compte par le premier juge n'était pas justifiée alors que les devis portent sur des réparations liées au défaut ou mauvais entretien des lieux par les preneurs (ils ne contestent toutefois pas la suppression sur le devis du paysagiste des frais de remise en état du grillage de clôture et d'enlèvement d'un arbre mort).





L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023 et l'audience fixée au 6 novembre 2023 pour une mise en délibéré au 15 janvier 2024.







MOTIFS





A titre liminaire, il sera relevé que l'instance n'est liée qu'en ce qui concerne les relations entre Monsieur et Madame [H] et les appelants, Monsieur [O] n'ayant pas été assigné à comparaitre.



Il sera relevé en outre que les parties s'accordent également sur le montant des arriérés locatifs s'élevant à la somme de 1 343 euros au titre du solde des loyers jusqu'au 15 janvier 2020. La décision sera donc confirmée sur ce point. 



S'agissant des réparations locatives, en vertu des dispositions de l'article 7c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

En l'espèce, les parties reconnaissent avoir convenu que les époux [W] pouvaient entrer dans les lieux dès le 7 avril 2018 et bénéficier, en contrepartie de travaux, d'une jouissance gratuite du logement jusqu'au 1er juillet 2018. 

L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement le 7 avril 2018, présente le logement comme en bon état ou en état d'usage, selon les pièces, certains murs présentant toutefois quelques impacts (entrée, cuisine, et salle de bain dont la peinture est mentionnée comme s'effritant). 

Si les parties n'ont pas rédigé de clause de travaux telle que prévue par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 permettant de déterminer les travaux à la charge du locataire et leur imputation sur le loyer, il est toutefois expressément indiqué dans cet état des lieux que « la cuisine sera changée » et il est constant et non contesté que les preneurs ont procédé à l'installation d'une cuisine équipée à leurs frais, ce dont il doit être déduit que la gratuité des lieux tendait essentiellement à compenser les frais exposés par les preneurs à ce titre. 

En l'absence d'autre mention sur l'étendue des travaux convenus entre les parties, les propriétaires ne sauraient soutenir que les locataires devaient réaliser « tous les travaux, quelle que soit leur nature » et seuls peuvent être mis à la charge des locataires les travaux contractuellement prévus, les réparations locatives relevant de leur obligation d'entretien et la réparation d'éventuelles dégradations. 

Pour apprécier les réparations locatives, sont comparés l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, tous deux ayant été établis contradictoirement et Monsieur et Madame [W] ne produisant aucun élément de nature à remettre en cause le constat dressé par Maître [N] le 15 janvier 2020, lequel retrace d'ailleurs les observations formulées par chacune des parties. 

En matière de réparations locatives, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et la production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l'exécution des réparations locatives n'étant pas exigée. 

Le fait que les époux [H] aient entamé des démarches de mise en vente de l'immeuble dès après le départ des époux [W] est à cet égard sans emport sur le litige, et ce d'autant moins qu'il n'est pas démontré qu'une vente ait été concrétisée et encore moins les impacts éventuels de l'état du logement sur sa valorisation, étant observé que le projet de vente des époux [H] est ancien puisqu'il avait été envisagé, dès la location, un futur achat de la maison par les époux [W]. 



Sur le devis de fourniture d'une cuisine 

L'état des lieux d'entrée ne détaille pas l'existence de placards ou meubles de cuisine intégrés et, outre la mention de quelques impacts sur le sol et l'état d'usage des murs et plafonds, ne porte que la mention précitée «la cuisine sera changée ». 

Il est établi que, conformément à l'accord entre les parties, les époux [W] ont procédé à l'installation d'une cuisine dont ils ont fait usage durant leur occupation des lieux. A l'issue du bail, la cuisine ne comporte plus qu'un évier et meuble sous évier, décrit par l'huissier comme « posé sans soin, non jointif avec le mur, avec des parties de placage arrachées ». 

Les preneurs, en démontant la cuisine pourtant installée en contrepartie d'une remise financière, n'ont pas respecté les termes de l'accord passé entre les parties et n'ont pas restitué les lieux dans l'état dans lequel ils devaient être, à savoir comprenant du mobilier de cuisine. 

Pour autant, les bailleurs ne sauraient prétendre à la prise en charge par les anciens locataires des frais d'installation d'une cuisine équipée neuve à hauteur de 4 400 euros, ce qui constitue un montant excessif par rapport à la gratuité consentie (qui représente un équivalent financier de l'ordre de 2 900 euros) et ce d'autant moins que, faute de précisions dans l'état des lieux d'entrée, il n'est pas justifié de l'équipement que la nouvelle cuisine était destinée à remplacer. 

La fixation par le juge de première instance d'une somme de 1 800 euros à ce titre paraît adaptée, étant observé que, outre la cuisine, les époux [W] ont procédé à des travaux de réfection des revêtements de sols ou des murs qui ont participé à un rafraichissement de la maison mis en évidence par les photographies produites par ces derniers (dont il n'est pas contesté qu'elles portent sur les lieux loués, peu important qu'elles ne soient pas datées ni établies contradictoirement). 



Sur les frais de rattrapage de peinture

Par suite de l'enlèvement du mobilier, les murs de la cuisine laissent apparaître des traces et trous de cheville décrits comme « malhabilement bouchés ». 

Il est également constaté que les murs de la cage d'escalier portent des traces de peinture blanche claire et des zones grisées correspondant à leur état d'origine, Monsieur [B] [W] reconnaissant ne pas avoir terminé ces travaux faute de matériel adapté. 

Ces faits rendent nécessaire des travaux de reprise et justifient la prise en compte d'une partie du coût du devis établi par la société Bichwiller Décoration Service. 

L'état des lieux de sortie ne comportant aucune mention quant à des dégradations des murs dans la chambre et le palier d'étage, les frais afférents à ces pièces dans le devis établi par la société Bichwiller décoration service seront écartés. 

L'absence de mention quant aux surfaces des diverses pièces ne permet pas d'opérer une répartition proportionnelle des frais de main d''uvre et peinture en fonction des lieux concernés. 

Les frais de « diverses petites réparations » ne sont pas détaillés et il convient de rappeler que le logement était en état d'usage à l'arrivée des locataires. 

L'octroi d'une somme de 350 euros au titre du rattrapage et de la remise en peinture de la cuisine et de la cage d'escalier paraît donc adapté. 



Sur le remplacement d'une porte 

Les époux [W] reconnaissent avoir procédé à des travaux portant sur les volumes et répartitions des pièces, ce qui s'analyse non pas en de simples aménagements mais en une transformation des lieux loués. Ils ne justifient d'aucun accord écrit de leur bailleur sur ce point. 

Or, conformément à l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, si le preneur a transformé les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. 

Les époux [W] reconnaissant avoir mis en déchetterie une porte double en bois, ils seront condamnés à supporter les frais de son remplacement à hauteur de 632,07 euros conformément au devis Serge cuisines. 



Sur les travaux relatifs aux extérieurs de l'immeuble

Conformément au décret du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable de l'entretien courant des parties extérieures, notamment allées, pelouses, massifs, taille et élagage des arbres et arbustes.

L'absence de mention dans l'état des lieux d'entrée de l'état des extérieurs ne dispense pas les preneurs de cette obligation, étant au surplus observé que, conformément à l'article 1731 du code civil, en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, l'état des lieux de sortie constate un défaut de coupe des haies (que Monsieur [B] [W] a d'ailleurs reconnu le 15 janvier 2020 et s'était engagé à effectuer pour les haies de côté) et des allées ainsi qu'un mauvais état du gazon, notamment endommagé par une piscine extérieure. 

Ces éléments justifient la mise en compte de la facture du paysagiste [X] [I] à hauteur de 2 044 euros comme retenu par le juge de première instance et désormais sollicité par les bailleurs qui ont renoncé aux demandes relatives au grillage et enlèvement de l'arbre mort. 

Le procès-verbal relève également la présence de mousse sur les murets séparatifs des fonds et la présence d'une végétation coiffant une partie du mur d'enceinte, Monsieur [B] [W] ayant reconnu devant Maître [N] ne pas avoir entretenu ce mur. 



Il est également fait mention d'un aspect dégradé du crépi qui tombe par endroit, ce qui ne peut toutefois être directement imputé à un défaut d'entretien du locataire et correspond davantage à une usure liée au temps et aux intempéries, étant rappelé que les preneurs ne sont restés dans les lieux qu'un peu moins de deux ans. 

Si effectivement, le devis de la société Bichwiller décoration service ne prévoit pas une remise en crépi, il porte sur une prestation de « nettoyage, rattrapage et mise en peinture de l'ensemble du muret devant la maison et rinçage des grilles de protection sur le muret ». 

Seuls les travaux de nettoyage de la mousse et de la végétation non coupée par les preneurs ainsi que le rinçage des grilles peuvent être mis à leur charge. C'est à juste titre que le premier juge a limité ce poste à la somme de 150 euros. 





Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [W]



Au vu de l'issue du litige, la demande des époux [W] fondée sur la mauvaise foi des époux [H] ne peut prospérer et son rejet sera confirmé. 





Sur la somme due par les preneurs



Il résulte des éléments précités que Monsieur et Madame [W] sont redevables envers Monsieur et Madame [H] des sommes suivantes : 



- 1 343 euros d'arriéré locatif, 

- 4 926,07 euros de réparations locatives, 



sur lesquelles il y a lieu d'imputer 1 050 euros de dépôt de garantie. 



Monsieur et Madame [W] seront donc condamnés solidairement à payer aux époux [H] la somme de 5 269,77 euros. 





Sur les frais et dépens 



L'issue du litige commande de confirmer les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens et de condamner les époux [W] aux dépens de l'appel et à verser aux époux [H] une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 000 euros, leur propre demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile étant rejetée.







PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire :



CONFIRME le jugement rendu le 11 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [B] [W] et Madame [D] [W] solidairement à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [V] [F] épouse [H] la somme de 5 419,07 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives dus en vertu du contrat de bail signé le 6 avril 2018, après déduction du dépôt de garantie ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé : 



CONDAMNE Monsieur [B] [W] et Madame [D] [W] solidairement à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [V] [F] épouse [H] la somme de 5 269,77 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives dus en vertu du contrat de bail signé le 6 avril 2018, après déduction du dépôt de garantie ; 



Y ajoutant : 



DEBOUTE Monsieur [B] [W] et Madame [D] [W] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Monsieur [B] [W] et Madame [D] [W] in solidum à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [V] [F] épouse [H] la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Monsieur [B] [W] et Madame [D] [W] in solidum aux dépens d'appel.





Le Greffier La Présidente