Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/01/2024





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N° de MINUTE : 24/20 

N° RG 22/03160 - N° Portalis DBVT-V-B7G-ULUH



Jugement (N° 11-21-0775) rendu le 02 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes







APPELANT



Monsieur [W] [J]

né le 18 Mars 1971 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué





INTIMÉS



Monsieur [Z] [U]

né le 01 Février 1992 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/009465 du 28/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



Madame [C] [G]

née le 30 Juillet 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4] 



Représentés par Me Christel Renoult Marecaux, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/009463 du 28/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)











DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 octobre 2023 

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Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2014, M. [W] [J] a donné à bail à Mme [C] [G] et M. [Z] [U] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 9] moyennant le versement d'un loyer de 650 euros mensuels, une provision sur charges mensuelle de 10 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 650 euros. 



Par arrêté préfectoral du 16 juillet 2018, le logement loué a été déclaré insalubre avec obligation pour le bailleur de réaliser des travaux au plus tard le 1er janvier 2019 et obligation par ailleurs d'assurer le relogement des locataires par la SIA Habitat dans un immeuble situé à Vieux Condé au [Adresse 2].



Par acte d'huissier en date du 11 février 2021 dénoncé au préfet du Nord par voie électronique le 30 juin 2021, M. [J] a fait assigner Mme [G] et M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d'obtenir notamment le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion de Mme [G] et de M. [U] des locaux donnés à bail ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique outre les dépens. 





Suivant jugement contradictoire en date du 2 juin2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

- déclaré M. [W] [J] recevable en son action,

- débouté M. [W] [J] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [W] [J] à payer Mme [C] [G] et à M. [Z] [U] la somme de 1000 euros titre de dommages-intérêts,

- condamné M. [W] [J] à payer à Mme [C] [G] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [W] [J] à payer à M. [Z] [U] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [W] [J] aux dépens de l'instance,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



M. [W] [J] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 juin 2022, sa déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2022, M. [W] [J] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à personne. 



Mme [G] et M. [U] ont constitué avocat en date du 26 octobre 2022.



Par ses dernières conclusions en date du 28 mars 2023, M. [W] [J] demande à la cour de :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes le 2 juin 2022,

Statuant à nouveau, 

- prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés des locataires dans l'exécution de leur obligation, 

- ordonner l'expulsion de M. [Z] [U] et Mme [C] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, 

- les condamner solidairement au règlement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. 



Par leurs dernières conclusions en date du 2 décembre 2022, Mme [G] et de M. [U] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté M. [W] [J] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné M. [W] [J] à payer à chacun des concluants, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

- condamner M. [W] [J] à payer à chacun des concluants, la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- condamner M. [W] [J] à payer à chacun des concluants, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

- condamner M. [W] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Christel Renoult Marecaux.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Comme en première instance, la demande en résiliation du bail d'habitation est fondée sur un défaut de justificatif par les parties intimées de l'obligation d'assurer le logement donné à bail contre les risques locatifs.



Il sera précisé à titre liminaire que c'est à juste titre que le jugement entrepris a énoncé que l'action exercée par M. [W] [J] était recevable au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce dès lors qu'il justifiait de ce que l'assignation du 29 juin 2021 avait été notifiée par voie électronique le 30 juin 2021 au Préfet du Nord soit plus de deux mois avant la date de l'audience.



Au regard de la date du contrat de bail liant les parties, ce sont les dispositions de l'ancien article 1184 du code civil qui ont vocation à s'appliquer.



Cet article énonce que :



La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. 



Il est acquis aux débats que le logement donné à bail a fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité avec possibilité d'y remédier et ce par arrêté préfectoral en date du 16 juillet 2018.



Mme [G] et M. [U] ont par ailleurs été relogés à compter du 19 juillet 2019 dans le cadre d'une convention d'occupation précaire avec la société D'HLM SIA Habitat dans un appartement situé à Vieux Condé [Adresse 3] et pour lequel ils sont régulièrement assurés.



Il n'est pas prétendu que l'arrêté d'insalubrité concernant le logement donné à bail aurait été levé.



L'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment que :



-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.



Si l'article susvisé ne dispose pas expressément que le paiement de l'assurance de responsabilité locative est suspendue pendant le temps de la procédure d'insalubrité, c'est exactement que le premier juge a énoncé qu'en l'absence de toute occupation effective des lieux par les locataires à compter du 17 juillet 2019 en exécution de l'arrêté rendu par le préfet, lequel arrêté n'avait pas fait l'objet de mainlevée, il y avait lieu de conclure des éléments de la cause que l'obligation d'assurance qui pesait sur les locataires, qui ont cessé d'assurer le logement à compter du jour même où ils ont cessé de l'occuper, a nécessairement été suspendue à compter de leur relogement, l'obligation de continuer à assurer le logement étant ainsi dépourvue de cause.



En tout état de cause, si faute il y avait, elle ne pourrait être considérée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en résiliation judiciaire du bail. 



Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :



C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte en tout point que le premier juge a accordé aux parties intimées la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts 



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



M. [J] succombant dans son appel en supportera les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Condamne M. [W] [J] aux dépens d'appel ;



Autorise la distraction des dépens au profit du conseil des parties intimées ;



Condamne M. [W] [J] à payer à M. [Z] [U] et Mme [C] [G] une indemnité de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis