Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/01/2024





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N° de MINUTE : 24/22 

N° RG 22/03222 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UL24



Jugement (N° 11-21-682) rendu le 27 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque







APPELANTE



Madame [H] [R]

née le 18 Août 1961 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Antoine Vandichel Cholet, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/010434 du 02/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



Madame [L] [Z]

née le 29 Avril 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 octobre 2023



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Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2016, Mme [L] [Z] a donné à bail à Mme [H] [R] et M. [F] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer dont le montant actualisé s'élève à 525,29 euros, et dont la gestion locative est confiée à l'agence C. Derudder.



M. [F] [R] est décédé et le bail s'est poursuivi au profit de Mme [H] [R] seul. 



Mme [H] [R] ne s'étant pas acquittée régulièrement de son loyer, Mme [L] [Z] lui a fait délivrer le 2 décembre 2020 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. 



Par acte d'huissier de justice en date du 17 août 2021, Mme [L] [Z] a fait assigner sa locataire, Mme [H] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 3 février 2021 pour défaut de paiement des loyers, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [H] [R], en tout état de cause, ordonner l'expulsion de Mme [H] [R], et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique avec enlèvement et séquestration des meubles meublants aux frais exclusifs de Mme [H] [R], condamner Mme [H] [R] au paiement de la somme principale de 2 719,62 euros au titre des loyers impayés, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 décembre 2020 sur la somme de 

1 594,78 euros, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges à compter soit de l'acquisition de la clause résolutoire soit de la résiliation judiciaire du bail la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. 







Suivant jugement contradictoire en date du 27 juin 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque a :



- admis Mme [H] [R] au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 3], à [Localité 6] à la date du 3 février 2021,

- condamné Mme [H] [R] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 4 880,70 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 mai 2022,

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2020 sur la somme de 1 594,78 euros et de l'assignation pour le surplus,

- rejeté la demande de délais de paiement de Mme [H] [R],

- dit n'y avoir lieu en conséquence à suspension des effets de la clause résolutoire,

- ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de Mme [H] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté Mme [H] [R] de sa demande de délais au titre de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté Mme [L] [Z] de sa demande d'astreinte,

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [H] [R], en tant que de besoin, à payer à Mme [L] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 525,29 euros, augmentée des charges dues par la locataire, et ce à compter du terme de juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal,

- rappelé que la commission de médiation peut être saisie en vue d'une offre de logement dans le département, dans les conditions de l'article L.441-2-3 du code de la construction et de l'habitation,

- débouté Mme [H] [R] de sa demande reconventionnelle relative aux désordres affectant le logement,

- condamné Mme [H] [R] aux dépens,

- condamné Mme [H] [R] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire,

- rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. 



Mme [H] [R] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 juillet 2022, sa déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [L] [Z] a constitué avocat le 20 juillet 2022.



Par ses dernières conclusions en date du 5 octobre 2022, Mme [H] [R] demande à la cour de :



- dire recevable et bien fondé l'appel de Mme [R], 

En conséquence, 

- infirmer la décision référentielle du 27 juin 2022, 

Statuant de nouveau, sur ces paramètres, 

- débouter la demanderesse de sa demande d'expulsion, 

A titre subsidiaire, si d'éventuelles sommes devaient être déclarées dues à la bailleresse, octroyer à Mme [R] les délais les plus larges prenant la forme d'une suspension sur deux années de sa dette locative, 

A titre infiniment subsidiaire, 

- octroyer à Mme [R] les délais exceptionnels du code des procédures civiles d'exécution à hauteur d'une année, 

En tout état de cause, suspendre la clause résolutoire,

- rectifier le compte du bailleur en retranchant les charges sollicitées à défaut pour lui d'en justifier,

- réactualiser la dette locative en tenant compte des paiements de Mme [R],

- octroyer à Mme [R] les délais les plus larges pour régler l'éventuel solde des arriérés de loyer,

- condamner le bailleur à effectuer les réparations nécessaires à faire cesser les désordres affectant le logement sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 

Eu égard de l'équité débouter Mme [Z] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au titre des dépens,

- condamner le bailleur à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991, et au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par ses dernières conclusions en date du 27 avril 2023, Mme [L] [Z] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu le 27 juin 2022 par le juge des contentieux

du tribunal judiciaire de Dunkerque sauf à actualiser la dette locative de Mme [R] à la somme de 4942,53 euros correspondant aux impayés de loyers et charges qu'elle a accumulés à avril 2023 inclus, à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, et en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande d'astreinte et condamné Mme [R] à payer à Mme [Z] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande d'astreinte, condamné Mme [R] à payer à Mme [Z] seulement la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau de ce chef : 

- prononcer, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, l'expulsion de Mme [R] ainsi que de tous occupants de son chef,

- condamner Mme [R] au versement de la somme de 1 500 euros du code de procédure civile au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

- condamner Mme [R] au versement de la somme de 2 500 euros du code de procédure civile au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur la résiliation du bail liant les parties :



Aux termes des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Il résulte en l'espèce des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 2 décembre 2020, Mme [L] [Z] a fait signifier à Mme [H] [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 1594,78 euros au titre des loyers impayés suivant compte arrêté à la date du 10 novembre 2020, un décompte des loyers impayés étant joint audit commandement, et ce dernier visant la clause résolutoire reprise au contrat de bail.



Il a été justifié de ce que ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 3 décembre 2020 et de ce que l'assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 août 2021 soit deux mois avant la date de l'audience.



Ce commandement n'a été argué d'aucune cause de nullité en la forme ou au fond et la cour ne relève aucun manquement à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



Il sera précisé que la procédure de surendettement n'a pu en soi avoir un quelconque effet sur l'efficacité du commandement délivré et ce dès lors que la décision de recevabilité, laquelle a eu pour effet d'interdire à la débitrice de régler les dettes antérieures au logement rendant Mme [R] éligible au bénéfice de la procédure de surendettement est intervenue 22 mois après la signification du commandement.



Par ailleurs, Mme [R] reconnaît elle-même qu'elle ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.



Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a conclu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail étaient réunies à la date du 3 février 2021.



Cependant, la débitrice demande des délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.



Dès lors que Mme [R] est bénéficiaire d'une procédure de surendettement, et qu'elle a obtenu dans ce cadre le réaménagement de sa dette locative, les dispositions applicables sont celles de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce que : 



Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;



En l'espèce, il résulte des pièces produites que la locataire a obtenu des mesures imposées de la part de la commission prévoyant le remboursement de la dette locative par 11 mensualités de 493,53 euros, ces mensualités étant exigibles suivant les termes de la décision de désendettement de avril 2013 inclus à février 2014 inclus.



Le dernier décompte produit par le bailleur est arrêté à avril 2023 et fait ressortir que la locataire a réglé les loyers de février, mars et avril 2023. Il n'existe pas de motifs en l'absence d'autres éléments de ne pas lui accorder des délais de paiement articulés sur les mesures prises par la commission de surendettement



Dès lors, la cour accordera des délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire suivant les modalités prévues au dispositif, et ce par réformation du jugement entrepris eu égard à l'évolution de la situation depuis le jugement entrepris.



A défaut de respect de ces délais, l'expulsion pourra suivre son cours et la locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation fixée par référence au loyer courant jusqu'à la parfaite libération des lieux.



Il n'y a pas lieu à prononcé d'astreinte dans l'hypothèse où l'expulsion serait amenée à suivre son cours.





Sur la demande au titre de la procédure d'expulsion :



Il n'y a pas lieu d'envisager l'octroi de délais dans le cadre d'une procédure d'expulsion alors qu'en l'état la cour a suspendu la résiliation du contrat de bail.





Sur les loyers impayés :



Il sera précisé que si Mme [R] conteste les sommes réclamées par le bailleur relativement aux charges liées à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les justificatifs afférents cependant à ces taxes ont été produits aux débats et la contestation n'est donc pas fondée.



Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [H] [R] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 4 880,70 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 mai 2022, sauf à actualiser le montant de la condamnation à la somme de 4942,53 euros suivant compte arrêté à avril 2023 inclus.





Sur la demande de réalisation de travaux sollicités par la locataire :



Mme [H] [R] demande la réalisation de travaux sous astreinte en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce que le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. 



Cependant et étant précisé que les conclusions de la partie appelante ne précisent nullement quels désordres affectent l'immeuble, la demande formulée de la manière suivante 'condamner le bailleur à effectuer les réparations nécessaires à faire cesser les désordres affectant le logement' sans autre indication ne correspond nullement à une demande déterminée.



Il convient dès lors par motifs substitués au premier juge de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande sur ce point.











Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.



Il convient de condamner Mme [R] aux dépens d'appel.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 février 2021 et rejeté la demande de la locataire tendant à la réalisation de travaux sous astreinte ; 



Confirme par ailleurs le jugement entrepris sur le montant de la condamnation prononcée contre Mme [R] au titre de l'arriéré locatif sauf à actualiser le montant de ladite condamnation à la somme de somme de 4942,53 euros suivant compte arrêté à avril 2023 inclus ;



Confirme enfin le jugement entrepris sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;



Réformant le jugement entrepris en raison des circonstances nouvelles en octroyant à Mme [H] [R] de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire,



Autorise Mme [H] [R] à se libérer de l'arriéré locatif par versements mensuels de 493,53 euros de avril 2023 à février 2024, dus en sus du loyer courant ;



Suspend en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire pendant ce délai accordé à Mme [R] ;



Dit que si Mme [R] n'est pas à jour de sa dette locative à la date du présent arrêt, elle devra régler le solde dans le mois suivant la signification du présent arrêt ;



Dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si la dette locative est entièrement soldée à l'issue du délai sus-défini ;



Dit que si tout arriéré locatif n'est pas soldé un mois après la signification du présent arrêt,



-la clause résolutoire sera acquise à la date du 3 février 2021;

-l'expulsion de Mme [H] [R] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;

-l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [H] [R] jusqu'à la libération effective des lieux sera égale au loyer courant et soumise aux mêmes variations et condamne en tant que de besoin, Mme [H] [R] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle ;

Dit n'y avoir lieu dans cette hypothèse à astreinte ;



Ajoutant au jugement entrepris,



Dit n'y avoir lieu à examiner la demande de délais au titre de la procédure d'expulsion ;



Condamne Mme [H] [R] aux dépens d'appel ;



Condamne Mme [H] [R] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.







Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis