Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/01/2024





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N° de MINUTE : 24/50 

N° RG 22/03247 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UL4W



Jugement (N° 21-002574) rendu le 20 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille







APPELANTE



Madame [T] [X]

née le 12 Mars 1982 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Marie-Christine Dutat, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substituée par Me Bernonville, avocat au barreau de Lille



INTIMÉS



Monsieur [R] [N]

intervenant volontairement

né le 19 Août 1946 

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 3]

Comparant



Madame [L] [N]

intervenante volontaire

née le 22 Juin 1949 

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

Comparante



SCI les Jonquilles agissant par ses représentants légaux M. [N] [R] et Mme [N] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés par Me Benoît de Berny, avocat au barreau de Lille, avocat constitué







DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Emmanuelle Boutié, conseiller pour le président empêché (art 452 code de procédure civile) et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 octobre 2023



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Par acte sous seing privé du 12 mai 2019, la SCI Les Jonquilles a donné à bail à Mme [T] [X] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le versement d'un loyer de 580 euros et une provision sur charges de 30 euros. 



Par lettre du 31 juillet 2020, Mme [X] a informé la SCI Les Jonquilles du montant important de ses factures d'énergie alors qu'elle ne chauffait que très peu le logement. Elle demandait que lui soient communiquées les factures d'entretien du chauffe-eau ainsi que les diagnostics techniques. Elle soulignait également la présence de plusieurs désordres l'absence d'isolation, des défauts d'électricité, la défectuosité du dôme de la chambre. 



Par lettre recommandée du 17 août 2020, la SCI Les Jonquilles a indiqué avoir remis les diagnostics et a rejeté les autres critiques. 



Après l'échec d'une première tentative de conciliation, Mme [X] a, par acte d'huissier du 8 septembre 2021, fait assigner la SCI Les Jonquilles devant le juge des contentieux de la protection de Lille afin de l'entendre condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre d'un préjudice de jouissance, outre les sommes de 2 668 euros au titre de la réduction rétroactive des loyers de Mme [X] à compter du 12 mai 2019, laquelle condamnation sera actualisée des loyers échus au jour du jugement à venir, 155 euros au titre du préjudice matériel subi par Mme [X] du fait du dégât des eaux et 479, 49 euros la régularisation d'électricité de Mme [X], ordonner à la SCI les jonquilles de produire les justificatifs de charges et le cas échéant, procéder à la régularisation des charges au profit de Mme [X], condamner la SCI les jonquilles à verser à Mme [X] la somme de 

2 000 euros au titre de son préjudice moral, condamner la SCI les jonquilles à verser à Mme [X] une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens 





Suivant jugement contradictoire en date du 20 mai 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :



- condamné la société civile immobilière Les Jonquilles à payer à Mme [T] [X] la somme de 104,48 euros au titre de la régularisation des charges du mois de juin 2021,

- débouté les parties de leurs autres demandes ; 

- condamné Mme [T] [X] aux entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 



Mme [T] [X] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 juillet 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise l'ayant déboutée de ses autres demandes, et l'ayant condamnée aux entiers dépens. 



La SCI Les Jonquilles a constitué avocat en date du 16 septembre 2022.



Par ses dernières conclusions en date du 22 septembre 2022, Mme [T] [X] demande la cour de :

- réformer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille du 20 mai 2022 en ce qu'il a débouté les parties de 

leurs autres demandes, condamné Mme [T] [X] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour d'appel de Douai de :

- débouter la SCI les jonquilles de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCI Les Jonquilles à verser 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [T] [X],

- condamner la SCI Les Jonquilles à verser 2 668 euros au titre de la réduction rétroactive des loyers de Mme [T] [X] à compter du 12 mai 2019,

laquelle condamnation sera actualisée des loyers échus au jour du jugement à venir,

- condamner la SCI Les Jonquilles à verser la somme de 155 euros au titre du préjudice matériel subi par Mme [T] [X] du fait du dégât des eaux,

- condamner la SCI Les Jonquilles à prendre en charge à hauteur de 479, 49 euros la régularisation d'électricité de Mme [T] [X],

- ordonner à la SCI Jonquilles de produire les justificatifs de charges et le cas échéant, procéder à la régularisation des charges au profit de Mme [T] [X],

- condamner la SCI Les Jonquilles à verser à Mme [T] [X] la somme de 

2 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner la SCI les Jonquilles à verser à Mme [T] [X] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Les Jonquilles aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Par ses dernières conclusions en date du 02 décembre 2022, la SCI Les Jonquilles demande à la cour de :



- confirmer le jugement en qu'il a mis à la charge de Mme [T] [X] 

les entiers dépens,

- confirmer le jugement en qu'il a débouté Mme [T] [X] de ses demandes sauf de la régularisation des charges,

- infirmer le jugement en ce qu'il a accueilli la demande de Mme [T] [X] concernant la régularisation des charges,

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [N] et la SCI des jonquilles de leurs demandes, 

Statuant à nouveau de : 

- débouter Mme [T] [X] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la SCI Les Jonquilles, 

- condamner Mme [T] [X] à payer à la SCI Les Jonquilles la somme 

de 3 000 euros en réparation d'un procès et d'un appel abusifs, 

- condamner Mme [T] [X] à payer à chacun des époux [R] [N] et [L] [N] la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice moral qu'elle leur fait subir, 

- condamner Mme [T] [X] aux frais et dépens,

- condamner Mme [T] [X] au profit de chacun la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- envisager l'amende civile contre Mme [T] [X].



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS :



Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et pour préjudice moral et sur la demande de réduction du loyer :



Comme en première instance, Mme [X] fait valoir que le chauffage ne permettait pas d'atteindre une température supérieure à 11° ou 13 °C malgré une consommation électrique élevée de l'ordre de 1000 euros par an. Elle fait état d'une isolation tout à fait insuffisante de l'immeuble, qui explique que l'immeuble ne peut être chauffé convenablement en dépit de dépenses de chauffage élevées. Elle fait grief à ses bailleurs de la présence de plomb dans l'appartement, indiquant qu'elle n'a pas obtenu lors de la conclusion du contrat de bail la remise des diagnostics de performance énergétique et plomb.



Elle indique encore qu'elle a subi un dégât des eaux suite à un descellement du robinet, dégât des eaux qui a entraîné la dégradation de certains de ses effets personnels.



Sur ce 



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que : 



Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il ait besoin de stipulation particulière :



1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Les critères du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.



Il sera précisé que s'agissant du dégât des eaux invoqué et qui selon la locataire serait imputable à la façon dont l'évier a été fixé, il y a lieu de constater que les énonciations de l'état des lieux d'entrée font apparaître que l'évier en cause était neuf. Par ailleurs, les doléances de Mme [X] ne sont objectivées par aucune des pièces produites, la pièce essentielle versée aux débats étant un constat amiable de dégât des eaux qui a été signé par la seule partie appelante et qui ne peut donc faire foi de la réalité des faits dénoncés. A été produit encore sur ce point un document qui apparaît rédigé par un certain M. [F] qui évoque le fait que le robinet était mal monté sans qu'il soit permis à la cour de se convaincre de la qualité de M. [F] et de l'authenticité de cette lettre.



C'est donc à bon droit que le jugement entrepris a rejeté la demande d'indemnisation de ce chef.



C'est tout aussi justement qu'il a rejeté la demande de Mme [X] au titre de la réparation demandée pour la perte de certains effets personnels lors de ce prétendu dégât des eaux, dès lors que les circonstances de ce dernier n'étaient pas établies et dès lors par ailleurs que Mme [X] ne donnait en tout état de cause aucun élément pour établir la réalité du montant du préjudice subi.



S'agissant de l'impossibilité de chauffer l'immeuble, il convient de préciser qu'il est acquis aux débats que le diagnostic de performance énergétique n'a pas été remis à la locataire lors de la conclusion du contrat de bail. 



Il apparaît que le logement est classé en catégorie F avec une consommation énergétique évaluée entre 750 et 1070 euros. 



Il n'est pas justifié en réalité que le logement aurait été particulièrement mal isolé ni même qu'un tel défaut entraînerait des dépenses anormales de chauffage, Mme [X] n'ayant produit aucune note technique concernant l'installation ni aucun constat d'huissier.



Cependant, c'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le premier juge a observé que les échanges de lettres entre la SCI Les Jonquilles et la locataire démontraient que le bailleur avait fait de multiples démarches pour résoudre les difficultés dont se plaignait la locataire. La SCI Les Jonquilles a souhaité faire intervenir un diagnostiqueur électrique pour constater l'état des installations électriques. Cependant, la société Defim Horizon Diagnostic a informé le gérant de la SCI que le locataire avait annulé le 24 août 2021 le rendez-vous prévu pour le 26 août 2021. Par ailleurs, la SCI Les Jonquilles avait indiqué à la locataire le 12 octobre 2020 qu'elle allait changer le cumulus, en dépit du refus exprimé le 3 octobre 2020 par la locataire.



S'agissant des autres désordres allégués, à savoir le fait qu'il y aurait eu une fissuration et que par ailleurs le dôme laisserait passer une mauvaise odeur, il convient de préciser que ces désordres ne sont pas véritablement établis et que l'existence d'un préjudice de jouissance lié à une simple fissuration n'est pas caractérisée, les simples photographies produites n'étant pas datées et suffisamment convaincantes .



Enfin, si la locataire s'est plaint de ne pas avoir été mise en possession du diagnostic plomb lors de la conclusion du contrat de bail, il s'évince de ce même diagnostic que la situation est contrôlée si le propriétaire veille à ce que les revêtements soient maintenus en bon état, ce qui apparaît correspondre à la situation de l'immeuble dès lors qu'il s'évince de l'état des lieux d'entrée dans l'immeuble que pour l'essentiel, le logement avait été remis en neuf lors de l'entrée en jouissance de Mme [X].



De surcroît, la SCI Les Jonquilles a produit des attestations de locataires ayant résidé dans le logement avant Mme [X] ou après cette dernière ainsi que de locataires occupant d'autres logements de l'immeuble ainsi qu'une attestation collective émanée de plusieurs desdits locataires. Les attestants indiquent que leur bailleur a toujours été diligent pour répondre à leurs difficultés et précisent s'agissant des locataires du logement en cause qu'ils n'ont jamais eu à supporter des troubles de jouissance. Certes, ces attestations ne sont pas régulièrement établies mais il n'est pas défendu à la cour d'en tenir compte alors surtout qu'elles sont multiples.



En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [X] tendant à se voir accorder des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.



Alors que la demande de réduction du loyer présentée par Mme [X] procède des mêmes motifs que ceux qui ont présidé à sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, la cour confirmera également le rejet de la demande de réduction du loyer présentée par la partie appelante.



Enfin, Mme [X] demande la condamnation de ses ex-bailleurs à des dommages et intérêts pour préjudice moral au motif qu'elle aurait subi un tel préjudice du fait du défaut de production par la bailleresse en temps utile des diagnostis plomb et performance énergétique, faisant valoir que l'erreur commise du fait de cette omission lui a causé un préjudice moral. Cependant, c'est exactement que le jugement entrepris a énoncé que Mme [X] ayant fait le choix de fonder sa demande sur un préjudice moral dont elle ne justifiait pas, plutôt que sur le terrain de la perte de chance de ne pas contracter, il convenait de rejeter la demande.



Le jugement sera également confirmé sur ce point.



Sur la demande au titre des justificatifs de charges :



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :



Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.



A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.



Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande





Comme l'a exactement relevé le jugement entrepris, la SCI les Jonquilles a effectivement produit aux débats les décomptes pour la période allant du 12 mai 2019 au 31 mai 2020, ainsi que le décompte des charges pour la période allant du 31 mai 2020 au 31 mai 2021, ainsi que le décompte résiduel pour la période allant du 1er juin 2021 au 9 juillet 2021.

Ces décomptes prennent en considération le montant total des charges et la part de la locataire, les justificatifs des paiements EDF étant joints.



Les régularisations pour charge au titre de ces trois périodes sont les suivantes en faveur de la locataire :

-82,39 euros pour la première période ;

-129,15 euros pour la seconde période ;

-22,09 euros POUR la troisième période ;



Le premier juge a constaté dans sa décision que s'il était justifié de ce que la somme de 129,15 euros avait bien fait l'objet le 21 mai 2021, la SCI Les Jonquilles ne justifiait toutefois pas du paiement au profit de la locataire ce pourquoi il a prononcé une condamnation au profit de la SCI les Jonquilles la somme de 104,48 euros.



Cependant la SCI Les Jonquilles justifie en cause d'appel :



-que la somme de 82,39 euros a fait l'objet d'un virement en date du 27 octobre 2020 .

-que la somme de 22,09 euros a été remboursée à la locataire en même temps que le montant de la caution.



Il convient dès lors au regard de ces éléments nouveaux de débouter Mme [X] de sa demande au titre de charges indues et ce par réformation du jugement entrepris.



Il y a lieu par ailleurs de rejeter la demande de Mme [X] tendant à voir ordonner à la SCI Les Jonquilles de produire les justificatifs de charges et le cas échéant, procéder à la régularisation des charges au profit de Mme [T] [X], le jugement étant confirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :



Les époux [N] sont intervenus volontairement en cause d'appel pour demander la condamnation de Mme [X] au paiement de dommages et intérêts pour eux-mêmes et pour préjudice moral en indiquant avoir souffert du fait que la partie appelante a multiplié les attaques infondées concernant l'état de l'immeuble. 



La recevabilité de l'intervention volontaire des intéressés n'a pas été remise en cause.



Il apparaît que les époux [N] en ce qu'ils agissent pour eux-mêmes sont bien des tiers par rapport au litige et que par ailleurs leur demande se rattache suffisamment au litige initial. Il convient de déclarer leur demande recevable.



Sur le fond, il n'apparaît pas que les tracasseries subies par les gérants d'une société immobilière qui gère plusieurs logements donnés à bail puissent être considérées comme constitutives d'un préjudice moral suffisamment caractérisé.



La demande sera donc sur le fond rejetée. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :



L'échec d'une action en justice ne suffit pas à caractériser un abus de procédure. Il y a lieu de tenir compte du fait que même si la procédure mise en oeuvre par Mme [X] s'est soldée par un débouté la concernant, il y a lieu de relever que l'origine des difficultés se situe en grande partie dans le fait que Mme [X] n'a pas été mise en possession lors de la conclusion du bail des diagnostics requis, ce qui correspond à un manquement des bailleurs. Dès lors la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens de première instance sera confirmé.



Mme [X] succombant dans son appel en supportera les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au dispositif, le jugement étant réformé en ce qu'il n'a alloué à la SCI les Jonquilles aucune somme de ce chef.





PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI les Jonquilles à une somme de 104,48 euros pour régularisation de charges et en ce qu'il n'a pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Statuant à nouveau,



Déboute Mme [X] de sa demande tendant à voir condamner la SCI les Jonquilles au paiement d'une somme pour régularisation des charges ;



Ajoutant au jugement entrepris,



Reçoit les époux [N] dans leur intervention volontaire à la procédure mais les déboute de leur demande de dommages et intérêts contre Mme [X] ;



Condamne Mme [T] [X] aux dépens d'appel ;



La condamne à payer à la SCI les Jonquilles la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.









Le Greffier











Fabienne Dufossé







P/ Le président empêché l'un des conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile ) 





Emmanuelle Boutié