Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/01/2024





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N° de MINUTE : 24/21 

N° RG 23/01723 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3B2 et N° RG 23/02272 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U445



Ordonnance (N° 22/20065) rendue le 13 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille







APPELANT



Monsieur [B] [D] [H]

(intimé dans le RG 23/2272)

né le 30 Mai 1953 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉE



Madame [C] [T]

née le 13 Octobre 1960 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 11 mai 2023 à étude



Madame [Y] [L]

(appelante dans le RG 23/2272)

née le 9 juillet 1961 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023003092 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)



Représentée par Me Faten Chafi Shalak, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



 

DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 octobre 2023



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Par acte sous seing privé avec prise d'effet au 25 mai 2021, M. [B] [D] [H] a donné en location à Mme [Y] [L] un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 8] [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 720 euros, une provision sur charges de 69 euros.



M. [D] [H] s'est par ailleurs prévalu d'un engagement de caution solidaire signé par Mme [C] [T] épouse [V].



Par acte d'huissier du 2 décembre 2021, M. [B] [D] [H] a fait signifier à Mme [Y] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 

3 286,78 euros au titre des loyers et charges impayés.



Par acte du 13 avril 2022, M. [B] [D] [H] a fait assigner Mme [Y] [L] et Mme [C] [T] épouse [V], cette dernière prise en qualité de caution, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'entendre constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de Mme [Y] [L] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner solidairement Mme [Y] [L] et Mme [C] [T] épouse [V] au paiement d'une somme provisionnelle de 4 731,83 euros au titre des loyers et charges échus et impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision, condamner solidairement Mme [Y] [L] et Mme [C] [T] épouse [V] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 720 euros égale au dernier terme du loyer au jour où le bail est résilié augmenté des provisions sur charges mensuelles d'un montant de 69 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif, juger que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges dépasseraient12 fois 69 euros, condamner solidairement Mme [Y] [L] et Mme [C] [T] épouse [V] au paiement d'une somme de 1 200 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer et les formalités (CCAPEX).



Seule Mme [Y] [L] a comparu en défense.





Suivant ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 13 février 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à cette dernière et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :



Au principal,

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront et dès à présent,

- déclaré l'action de M. M. [B] [D] [H] recevable,

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [C] [T] épouse [V],

- constaté la résiliation du contrat de bail avec prise d'effet au 25 mai 2011 portant sur l'immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 8], [Adresse 7] à la date du 1er février 2022,

- dit qu'à défaut pour Mme [Y] [L], ainsi que pour tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de quitter il pourra être procédé à leur expulsion si besoin avec l'assistance de la force publique,

- rappelé qu'en application de l'article L.433-1 du code de procédure civile d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire,

- fixé à la somme de 789 euros l'indemnités d'occupation mensuelle,

- dit que la partie correspondant aux charges dans cette indemnité (69 euros pourra être réajustée si le montant réel des charges annuelles dépasse 12 fois 69 euros,

- condamné Mme [Y] [L] à payer à M. [B] [D] [H] en deniers ou quittances la somme provisionnelle de 11 273,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 7 décembre 2022, échéance de décembre 2022 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

- condamné Mme [Y] [L] à payer à M. [B] [D] [H] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 789 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la totale libération des lieux, 

- débouté Mme [Y] [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, 

- rappelé Mme [Y] [L] qu'elle peut saisir la commission de médiation,

- dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné Mme [Y] [L] à payer à M. [B] [D] [H] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Y] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de la notification du commandement de payer et de l'assignation à la Préfecture mais laissé les frais de procédure relatifs à Mme [C] [T] épouse [V] à la charge de M. [B] [D] [H],

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.



M. [B] [D] [H] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 11 avril 2023, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle l'a débouté de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [C] [T] épouse [V].



Cette première déclaration d'appel a été répertoriée sous le n°23/01723.



M. [B] [D] [H] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à Mme [C] [T] épouse [V] à l'étude par acte du 11 mai 2023.



Mme [C] [T] épouse [V] n'a pas constitué avocat.



Par ses conclusions du 5 mai 2023, M. [B] [D] [H] demande à la cour au titre de son appel contre Mme [C] [T] de:



- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté M. [B] [D] [H] de ses demandes contre Mme [C] [T] épouse [V],

- condamner Mme [C] [T] épouse [V] à payer par provision à M. [B] [D] [H] la somme de 11 422 euros au titre des loyers impayés outre les intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir,

- condamner Mme [C] [T] épouse [V] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation d'un montant de 720 euros égale au dernier terme de loyer au jour où le bail s'est résilié, augmenté des provisions sur charges mensuelles d'un montant de 69 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à leur départ effectif des lieux,

- juger que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges dépasseraient 12 fois 69 euros,

- condamner Mme [C] [T] épouse [V] au paiement de la somme de 1 000 euros HT soit 1200 euros TTC en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.



Mme [Y] [L] a elle-même relevé appel principal de cette décision par déclaration en date du 16 mai 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision.



Cet appel a été enregistré sous le numéro 23/02272



Par acte du 6 juin 2023, Mme [Y] [L] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à M. [B] [D] [H].



M. [B] [D] [H] a constitué avocat en date du 22 juin 2023.



Dans cette procédure, par ses dernières conclusions en date du 22 juin 2023, Mme [Y] [L] demande la cour de :



- infirmer l'ordonnance de référé du 13 février 2023, 

Statuant à nouveau,

- débouter M. [D] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

A titre principal et de manière reconventionnelle, 

- dire le règlement des charges locatives non fondé et sans objet en l'absence de régularisation annuelle des charges locatives,

- déduire les charges locatives infondées à hauteur de 69 euros par mois durant un an, soit la somme de 828 euros avec la somme de 4 731,83 euros réclamée par M. [D] [H] au titre des loyers et charges impayés, ramenant ainsi sa créance à la somme de 3 903,83 euros,

- accorder les plus larges délais de paiement à hauteur de 36 mois à Mme [L] afin de lui permettre d'apurer sa dette moyennant un versement de 50 euros par mois en sus du loyer courant et le règlement du solde de la dette à la 36ème échéance, 

- suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 30 mars 2022

- laisser à la charge de M. [D] [H] ses propres frais et dépens.



Par ses dernières conclusions en date du 21 juillet 2023, M. [B] [D] demande la cour de :



- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 février 2023 en toutes ses dispositions,

- juger que la clause résolutoire contenue au bail est acquise et que la location consentie à Mme [Y] [L] cesse de plein droit,

- ordonner l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que de tout occupant de leur chef passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- condamner Mme [Y] [L] à payer par provision à M. [B] [D] [H] la somme de 11 422 euros au titre des loyers impayés outre les intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir,

-condamner Mme [Y] [L] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation d'un montant de 720 euros égale au dernier terme de loyer au jour où le bail s'est résilié, augmenté des provisions sur charges mensuelles d'un montant de 69 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à leur départ effectif des lieux,

- juger que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges dépasseraient 12 fois 69 euros,

- condamner Mme [Y] [L] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer d'un montant de 147,90 euros et les formalités CCAPEX pour 23,81 euros. 



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE



Il convient à titre liminaire pour la cour d'ordonner la jonction des deux procédures d'appel répertoriées RG 23/02272 et RG 23/01723 sous le seul numéro RG 23/1723



Sur l'appel de Mme [L] contre les dispositions de l'ordonnance entreprise : 



L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l'effet d'une clause résolutoire relève des pouvoirs du juge des référés dès lors que le maintien dans les lieux de l'intéressé est susceptible de correspondre à un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile ou qu'à tout le moins l'obligation de quitter les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 22 décembre 2021, M. [B] [D] [H] a fait signifier à Mme [L] un commandement de payer des loyers impayés pour un montant de 3286,78 euros suivant compte arrêté à la date du 22 novembre 2021, ce commandement rappelant qu'à défaut de règlement, le bailleur entendait se prévaloir des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail.



Ce commandement n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, la questionde la régularisation des charges ne se posant pas à cet égard dès lors que le commandement litigieux a été signifié moins d'un an avant la conclusion du contrat de bail, et la cour ne relevant aucun manquement à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'elle-même.



Mme [L] ne prétend ni ne justifie s'être acquittée des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. Il résulte à cet égard du décompte produit par le bailleur que si un prélèvement de 1000 euros est intervenu sur le compte de la locataire le 6 décembre 2021, ce prélévement a été rejeté le 8 décembre 2021. Par ailleurs, le règlement porté au crédit du compte de la locataire le 18 janvier 2022 d'un montant de 2500 euros n'a pu solder les causes du commandement.



Il s'ensuit que c'est à bon droit que le jugement entrepris a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies deux mois après la signification du commandement litigieux.



Cependant, Mme [L] demande des délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire. 



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que :



Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



A supposer que la cour ne fasse pas application du texte dans sa rédaction telle qu'issue des dispositions de la loi du 27 juillet 2023 qui exige la reprise du loyer courant, elle observe qu'effectivement au vu des décomptes produits, l'arriéré locatif s'est sensiblement aggravé depuis le début de la procédure. Le premier juge a à cet égard justement relevé que si la locataire a fait état de la proposition du Graal pour mettre en place une convention tripartite qui lui permettrait de percevoir une aide de 200 euros par mois, il a également exactement relevé qu'à la date à laquelle il a été amené à statuer, aucun loyer n'avait été réglé.

Le passif locatif est d'un montant très important soit un montant de plus de 11000 euros et s'est constitué très rapidement, alors que le contrat de bail est récent.



Dès lors, même si la situation de la locataire est difficile, il ne peut lui être accordé des délais de paiement.

Il convient de re confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, constaté que cette dernière était acquise à la date du 3 février 2022, ordonné l'expulsion de l'ex-locataire.



L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 789 euros . 





Sur la provision au titre de l'arriéré locatif :



Le bailleur a produit un compte actualisé à la date du 7 décembre 2022 faisant apparaître un arriéré locatif de 11422 euros.



Mme [L] a demandé à voir extraire du montant des sommes dues les sommes réglées au titre des provisions sur charges au motif que le bailleur n'aurait pas procédé aux régularisations des charges conformément aux dispositions de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant , M. [D] [H] a produit les justificatifs de ce que il avait procédé à la régularisation des charges au titre de l'année 2021 en novembre 2022 et a produit les justificatifs de charges au titre de l'année 2021. Il ne saurait pas ailleurs être fait grief à M. [D] [H] de ne pas avoir fait procéder à la régularisaion des charges pour 2022, dès lors qu'il est simplement imposé que cette régularisation soit annuelle. Dès lors c'est à bon droit que le juge des référés a écarté la demande de Mme [L] tendant à la déduction des provisions sur charges.



C'est tout aussi exactement que le juge des référés a réduit le montant de la provision au titre des loyers et des charges à la somme de 11 273,65 euros en tenant compte de ce que la somme réclamée par le bailleur au titre de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation de plein droit du contrat de bail n'était que de 789 euros par mois , et ce suivant compte arrêté au 7 décembre 2022.



Il convient donc de confirmer l'ordonnance sur le montant de la condamnation provisionnelle prononcée.



Il sera précisé que Mme [L] a fait état d'un versement de 400 euros réalisé le 8 décembre 2022, soit postérieurement à la date d'arrêté de compte. Toutefois, l'avis de virement produit ne fait pas apparaître le montant réglé. Il convient donc de dire que Mme [L] devra justifier des règlements opérés par ses soins postérieurement à l'arrêté de compte du 7 décembre 2022.











Sur l'appel de M. [D] [H] au titre du rejet de ses demandes contre la caution :



Il sera précisé à titre liminaire que l'absence de comparution de Mme [T] ne dispense pas la juridiction de déterminer si la demande de M. [D] [H] à son endroit est ou non fondée.





En application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut en l'absence de contestation sérieuse accorder au créancier une provision.



L'ordonnance entreprise a rejeté en l'espèce la demande de M. [D] [H] tendant à voir prononcer la condamnation de Mme [C] [T] à différentes condamnations à titre provisionnelle au titre des loyers et indemnités d'occupation impayées par Mme [L]. Le premier juge a en effet relevé que deux personnes susceptibles d'être caution étaient indiqués sur le contrat de bail, qu'au final le bailleur ne faisait état que de l'engagement de caution de Mme [C] [T] sans qu'il soit possible de déterminer si la signature apparaissant sur le contrat de bail était bien celle de cette dernière. Le bailleur s'oppose à une telle motivation, faisant valoir que la signature est bien celle de Mme [T] comme le démontrent la copie de la pièce d'identité de cette dernière et la signature figurant sur son engagement de caution.



L'article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.



L'engagement manuscrit de caution attribuné à Mme [T] et rédigée de la manière suivante :



Je soussignée [C] [V] née le 13 octobre 1960 à [Localité 6] déclare me porter garante du loyer de Mme [L] née le 9 juillet 1961 à [Localité 5] (Maroc) demeurant [Adresse 1] à [Localité 6], d'un appartement [Adresse 7] à [Localité 8]. 



Si le patronyme [V] apparaît correspondre au nom d'épouse de Mme [T] et si la signature sur l'engagement de caution manuscrit correspond à celle figurant sur le bail, la cour ne peut que considérer que les formules laconiques de cet engagement de caution, qui contrevient à l'ensemble des exigences de l'article susvisé, ne peut servir de base à la caractérisation d'une obligation non sérieusement contestable de Mme [T]. 



Il convient dès lors pour la cour, par motifs substitués, de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [D] [H] à l'encontre de Mme [T]. 



Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement sera donc confirmée de ces chefs.



Mme [L] supportera les dépens relatifs à sa seule procédure d'appel, et non ceux liés à l'appel diligenté par M. [D] [H]contre Mme [T].



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Ordonne la jonction des procédures répertoriées sous les numéros 23/02272 et 23/01723 sous le seul numéro RG 23/1723 ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Précise que dans le cadre de l'exécution de la présente décision, Mme [L] devra justifier des règlements effectués par ses soins postérieurement à l'arrêté de compte du 7 décembre 2022 ;



Condamne Mme [Y] [L] aux dépens relatifs à sa seule procédure d'appel, et non ceux liés à l'appel diligenté par M. [D] [H] contre Mme [T] ;



Condamne Mme [Y] [L] à payer à M. [B] [D] [H] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.







Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis