Cour d'Appel · Chambre civile — 9 janvier 2024

ARRET N°



N° RG 22/00254 



N°Portalis DBWA-V-B7G-CKNG





















Mme [L] [N] née [P]





C/



Mme [T] [Y] [F] [J]

veuve [C]



SARL GROUPIMO GESTION











COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 09 JANVIER 2024





Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président des référés, près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 17 Juin 2022, enregistrée sous le n° 21/00688 ;





APPELANTE :



Madame [L] [N] née [P] 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Sylvette ROMER de l'AARPI INTER-BARREAUX ROMER.SAINT-CLEMENT, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE

Me Gladys SAINT-CLEMENT de l'AARPI INTER-BARREAUX ROMER.SAINT-CLEMENT, avocat plaidant au barreau de GUADELOUPE



INTIMEES :



Madame [T] [Y] [F] [J] veuve [C], agissant par son mandataire GROUPIMO GESTION, prise en la personne de son représentant légal habilité

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de MARTINIQUE



SARL GROUPIMO GESTION

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Non représentée





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 09 Janvier 2024 ;



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2012, Mme [T] [Y] [F] [J] veuve [C] a consenti à la société Mèches de l'Ile, un bail commercial portant notamment sur un local de 45 m² sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Martinique) pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2012 et moyennant un loyer annuel de 7.320 euros.



Par exploit d'huissier en date du 19 mars 2021, Mme [T] [J] veuve [C] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [L] [P] épouse [N], exerçant sous l'enseigne Mèches de l'Ile, pour la somme de 2.274,01 euros au titre de sa créance principale.



Par exploit d'huissier en date du 23 novembre 2021, Mme [T] [J] veuve [C] a fait assigner Mme [L] [P] épouse [N], exerçant sous l'enseigne Mèches de l'Ile, devant le président du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.



Par ordonnance rendue par défaut en date du 17 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit : 



"- CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à usage commercial conclu entre Mme [T] [J] veuve [C] d'une part et Mme [L] [P] épouse [N] d'autre part, concernant le local sis [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 20 avril 2021 ;

- ORDONNONS à Mme [L] [P] épouse [N] de quitter les lieux et de restituer les clés ;

- DISONS qu'à défaut de libération volontaire, Mme [T] [J] veuve [C] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [P] épouse [N] et de tout occupant de son chef, assistée au besoin de la force publique ;





- DISONS que l'exécution de la présente décision et le sort des meubles suivra les règles prescrites en la matière par le code des procédures civiles d'exécution ;

- CONDAMNONS Mme [L] [P] épouse [N] à payer à Mme [T] [J] veuve [C] à titre de provision la somme de 8.063,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au mois de mars 2022 (mensualité de mars incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.375,52 euros et de la présente décision pour le surplus ;

- CONDAMNONS Mme [L] [P] épouse [N] à payer à Mme [T] [J] veuve [C] à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 671,97 euros jusqu'à libération effective des lieux ;

- DÉBOUTONS Mme [T] [J] veuve [C] du surplus de ses demandes ;

- DÉBOUTONS Mme [L] [P] épouse [N] de l'ensemble de ses demandes ;

- CONDAMNONS Mme [L] [P] épouse [N] à payer à Mme [T] [J] veuve [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNONS Mme [L] [P] épouse [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 mars 2021 ;

- RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration en date du 7 juillet 2022, Mme [L] [P] épouse [N] a interjeté appel de l'ordonnance susvisée sauf en ce qu'elle a dit que l'exécution de la décision et le sort des meubles suivra les règles prescrites en la matière par le code des procédures civiles d'exécution, en ce qu'elle a débouté Mme [T] [J] veuve [C] du surplus de ses demandes, et en ce qu'elle a rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



L'affaire a été orientée à bref délai le 13 juillet 2022.



Mme [T] [J] veuve [C] s'est constituée intimée le 26 juillet 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 6 avril 2023, Mme [L] [P] épouse [N] demande à la cour de :



- " INFIRMER l'ordonnance en date 17 juin 2022 en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 20 avril 2021, ordonné à Mme [L] [P] épouse [N] de quitter les lieux et de restituer les clés, condamner la même au paiement de la somme de 8.063,40 euros, fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 671,97 euros et condamner l'appelante au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;







- DIRE qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et par conséquent sur le montant des loyers ;



Statuant de nouveau : 



- PRONONCER la suspension des loyers jusqu'à la résiliation du bail commercial ;

- CONDAMNER Mme [C] représentée par la société Groupimo Gestion au paiement de la somme provisionnelle de 30.000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;

- CONDAMNER Mme [C] représentée par la société Groupimo Gestion au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la même aux dépens."



Au soutien de ses prétentions, Mme [L] [P] épouse [N] fait grief à l'ordonnance entreprise de ne pas avoir pris en compte le rapport d'expertise du 22 septembre 2021, les justificatifs de paiement démontrant qu'elle était à jour de ses loyers à la date de la signification du commandement de payer du 19 mars 2021, et le sinistre intervenu en juin 2021.



L'appelante fait valoir qu'il existe une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer susvisé. Elle indique que les 6 janvier 2021, 8 février 2021 et 6 mars 2021, aux termes de trois chèques, elle a régularisé l'arriéré de loyer d'un montant de 2.907,37 euros, somme réclamée selon le décompte dudit commandement de payer. Mme [L] [P] épouse [N], conteste que ces paiements aient été imputés sur des dettes plus anciennes que les mois de janvier à mars 2021, période correspondant aux arriérés de loyers, objet du commandement du 19 mars 2021. Elle fait valoir qu'elle était à jour du paiement de ses loyers au jour de la signification du commandement, aucun décompte étranger au commandement de payer litigieux ne pouvant justifier la résolution du bail commercial. Mme [L] [P] épouse [N] estime que si une prétendue dette antérieure existait, elle aurait dû soit apparaître dans le commandement querellé, soit faire l'objet d'un nouveau commandement de payer pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire. Faute de date d'échéance pour le paiement des loyers prévue au bail, elle considère qu'aucun frais de retard ou de majoration ne peut par ailleurs lui être imputé.



Mme [L] [P] épouse [N] explique également que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Elle affirme avoir subi des infiltrations d'eau, qui depuis juin 2021, rendent le local loué inexploitable. Elle se prévaut à ce titre d'un constat d'huissier du 30 juin 2021 et d'un rapport d'expertise du 22 septembre 2021. Elle fait grief à la bailleresse et à la société Groupimo gestion de n'avoir réalisé aucun travaux, de ne pas lui avoir proposé une solution de relogement ou suspendu le paiement des loyers.









En raison dudit dégât des eaux et se prévalant du rapport d'expertise susvisé établissant que l'activité de coiffure dans le local loué ne pourrait redémarrer qu'après de nombreux travaux, Mme [L] [P] épouse [N] sollicite la suspension des loyers jusqu'à résiliation effective du bail avec effet rétroactif au mois de juillet 2021. Faute de pouvoir jouir de la chose conformément à sa destination, elle sollicite par ailleurs l'octroi d'une provision en réparation de son préjudice qu'elle évalue à la somme de 30.000 euros.



Aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 13 avril 2023, Mme [T] [J] veuve [C] demande à la cour de :



- " RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de Mme [T] [J] veuve [C] ;

- DÉBOUTER Mme [L] [P] épouse [N] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; 

- CONFIRMER l'ordonnance de référé rendue par Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Fort de France en date du 17 juin 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception du montant de la provision étant donné le dernier extrait de compte actualisé arrêté au 1er mars 2023 ; 



Statuant à nouveau sur les chefs critiqués,

 

A titre principal, 



- PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire du bail du fait de l'inexécution par la locataire, dans le délai d'un mois qui lui était imparti par le commandement de payer du 19 mars 2021, de son obligation de paiement de l'intégralité des loyers ; 

- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2012 liant les parties pour défaut de paiement de loyers ; 

- ORDONNER à Mme [L] [P] épouse [N] exerçant sous la dénomination « Mèches de l'Iles » ainsi qu'à tous occupants de son chef de libérer les locaux qu'elle occupe au [Adresse 2] à [Localité 4] et ce dans le mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 250 euros par jour de retard ; 

- JUGER qu'à défaut de libération amiable des lieux dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est, 

- CONDAMNER Mme [L] [P] épouse [N] exerçant sous la dénomination « Mèches de l'Iles » à payer à Mme [T] [J] veuve [C] la somme provisionnelle de 18.859,69 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mars 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.375,32 euros et de la décision à intervenir pour le surplus ; 









- JUGER que cette somme sera majorée d'une condamnation provisionnelle de 671,97 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complète libération des lieux ; 

- ORDONNER n'y avoir lieu à suspension de paiement des loyers dus ; 



En tout état de cause, 



- CONDAMNER Mme [L] [P] épouse [N] à payer à Mme [T] [J] veuve [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont le timbre fiscal d'appel de 225 euros. "



En défense, Mme [T] [J] veuve [C] fait valoir que Mme [L] [P] épouse [N] est restée redevable de sommes dues au titre de ses loyers et charges impayés plus d'un mois après le commandement de payer querellé. Elle explique à ce titre que les paiements effectués par la preneuse en janvier, février et mars 2021 ont été imputés au paiement d'une dette plus ancienne, les loyers de janvier à mars 2021, objet du commandement de payer querellé, demeurant impayés. Elle précise par ailleurs que ledit commandement contient toutes les mentions prévues à peine de nullité ainsi qu'un décompte des sommes réclamées de sorte qu'aucune nullité ne peut être retenue. Elle considère ainsi que la résiliation du bail en application de la clause résolutoire insérée au bail n'est pas contestable. 



Mme [T] [J] veuve [C] rappelle que les infiltrations d'eau constatées en juillet 2019, pourtant imputables à l'immeuble voisin, ont fait l'objet d'un dédommagement par le non paiement des loyers de juillet et août 2019 et la moitié du mois de septembre 2019. Elle ajoute par ailleurs ne jamais avoir été convoquée à une expertise concernant les problèmes d'infiltrations de juin 2021. Elle expose que ce sinistre de juin 2021 ne permettait pas à Mme [L] [P] épouse [N] de se prévaloir d'une exception d'inexécution pour ne pas payer ses loyers. Elle considère que la preneuse ne peut en outre invoquer à son profit la force majeure. Mme [T] [J] veuve [C] rappelle qu'aux termes du bail litigieux, le preneur s'était engagé à prendre les lieux en l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance des locaux. En outre, elle explique qu'aucun des dégâts constatés n'a induit de grosses réparations à la charge du bailleur. Sa responsabilité dans ce second dégât des eaux n'étant pas rapportée et faute de justifier d'être dans l'impossibilité de jouir du local depuis ledit sinistre, Mme [T] [J] veuve [C] estime que les demandes de suspension du paiement des loyers et de condamnation à payer une provision en réparation du préjudice de jouissance devront être rejetées. Elle ajoute qu'aucun bilan comptable démontrant un préjudice financier ou une perte d'exploitation due à ce sinistre n'est justifié.











Sollicitant l'expulsion de Mme [L] [P] épouse [N] des locaux objet du bail qu'elle occupe sans droit ni titre depuis le 19 avril 2021, Mme [T] [J] veuve [C] demande par ailleurs sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 18.859,69 euros selon décompte arrêté au 13 avril 2023.



L'affaire a été mise en délibéré le 9 janvier 2024.



La SARL Groupimo gestion n'a pas constitué avocat.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il est fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il est établi, en vertu de ce texte, que le commandement doit énoncer avec précision les griefs et faits reprochés au preneur, et, à ce titre, l'informer clairement du montant des sommes réclamées lui permettant d'en identifier les causes.



En l'espèce, le bail commercial conclu entre Mme [T] [J] veuve [C] et la société Mèches de l'Ile, représentée par Mme [L] [P] épouse [N], le 1er septembre 2012 contient en son article 17, une clause ainsi rédigée : " Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin d'autres formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé pour, si besoin était de contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, ce, nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures ; dans ce cas les loyers versés d'avance resteraient acquis au bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions."







Mme [T] [J] veuve [C] a fait délivrer à Mme [L] [P] épouse [N], exerçant sous l'enseigne Mèches de l'Ile, le 19 mars 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue à l'article 17 du contrat de bail du 1er septembre 2012 afin d'obtenir le paiement de l'arriéré locatif des mois de janvier à mars 2021 pour la somme de 2.015,91 euros, ainsi que le paiement de divers frais d'impayé et de relance pour un montant de 258,10 euros, soit la somme totale en principale de 2.274,01 euros.



Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [L] [P] épouse [N] a remis trois chèques d'un montant de 671,97 euros en date des 6 janvier 2021, 7 février 2021 et 7 mars 2021. Au regard des relevés bancaires joints auxdits chèques, ces montants ont bien été débités des comptes de la société Mèches de l'Ile.



Il ressort du décompte produit arrêté au 1er novembre 2021, que ces paiements, au regard des numéros de chèque, ont par ailleurs été encaissés les 13 janvier 2021, 12 février 2021 et 17 mars 2021 par Mme [T] [J] veuve [C], soit chacun des mois visés au commandement.



La bailleresse soutient qu'elle a imputé ces trois paiements à des loyers et charges antérieurs. 



Or, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil, lorsque le débiteur qui a plusieurs dettes n'indique pas, lorsqu'il paie, la dette qu'il entend acquitter, l'imputation du paiement s'effectue, parmi les dettes échues, sur celle que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter ou, à égalité d'intérêt, sur la plus ancienne.



En l'espèce, Mme [L] [P] épouse [N] n'a pas précisé la dette qu'elle entendait acquitter par la remise de ces trois chèques mais elle conteste toute dette antérieure.



Dès lors, Mme [L] [P] épouse [N] ayant intérêt à acquitter en priorité la dette visée dans le commandement de payer afin d'éviter la mise en oeuvre de la clause résolutoire, madame [P] justifie d'une contestation sérieuse quant au non paiement des loyers de janvier à mars 2021, objet du commandement.



Le commandement de payer ne peut pas entraîner l'acquisition de la clause résolutoire si les sommes réclamées ont été réglées, et ce quand bien même le preneur ne se serait pas acquitté de tous ses loyers exigibles dès lorsque ces loyers éventuellement dus ne sont pas visés dans le commandement.



Il en résulte donc que l'acquisition de la clause résolutoire est sérieusement contestable.











Cependant, mme [L] [P] épouse [N] ne justifie pas avoir régularisé dans ledit délai les frais d'impayé d'un montant de 127,42 euros et les frais de relance pour un montant total de 130,68 euros objet du commandement de payer querellé.



Il résulte de l'article 17 susvisé du bail commercial du 1er septembre 2012 que seul le défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance peut justifier une résiliation de plein droit du bail. Le terme " accessoires " s'entend des charges et taxes diverses et ne comprend pas habituellement les frais d'impayés .A tout le moins constitue une contestation sérieuse l'interprétation de la clause résolutoire identifiant accessoires et impayés . 



De l'analyse de ce qui précède, il sera donc retenu que l'acquisition de cette clause ne pouvait être constatée dans le délai d'un mois de l'article L. 145-41 du code de commerce, soit le 19 avril 2021, la demande en ce sens présentée par Mme [T] [J] veuve [C] se heurtant à une contestation sérieuse.



En conséquence, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 20 avril 2021, mais également en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [L] [P] épouse [N] à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance. 



Par voie subséquente l'ordonnance déférée sera par ailleurs infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [L] [P] épouse [N] à payer à Mme [T] [J] veuve [C] à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 671,97 euros jusqu'à libération effective des lieux, Mme [L] [P] épouse [N] n'étant plus redevable d'une indemnité d'occupation. 



Sur la demande de suspension des loyers :

 

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé.



L'article 1720 du même code dispose que le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives. L'article 1755 précise qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, disposition à laquelle il est possible de déroger pour un bail commercial par une clause expresse en ce sens.



Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.







Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Ainsi, dans le cas où l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance est sérieusement contestée, l'exception d'inexécution élevée par les preneurs peut, non seulement constituer une contestation sérieuse de la demande en paiement d'une provision à valoir sur un arriéré de loyers mais encore faire obstacle à la résiliation de plein droit en légitimant la suspension du paiement des loyers par la locataire.



Il résulte de l'article 9 du bail du 1er septembre 2012 que le bailleur conservera exclusivement la charge des grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et les frais de ravalement que ceux-ci soient afférents aux biens loués ou à l'immeuble dans lequel ils se trouvent.



En l'espèce, si un premier dégât des eaux a été constaté en juillet 2019, Mme [T] [J] veuve [C] a dispensé Mme [L] [P] du paiement des loyers de juillet et août 2019 et de la moitié du mois de septembre 2019.



Mme [L] [P] épouse [N] se prévaut d'un second dégât des eaux subi en juin 2021. Des éléments produits par l'appelante, il ressort qu'il a été constaté par un huissier de justice mandaté par elle, un local dépourvu d'électricité, une importante quantité d'eau au sol, un faux plafond en PVC mouillé et perlant, des étagères, des tablettes et plan de travail mouillés ainsi que du matériel mouillé (sièges, accessoires de coiffures, fers à lisser, tondeuses, extension de cheveux...).



Si cet exploit d'huissier est non daté, il ressort des différents échanges entre la société gestionnaire Groupimo-Gestion et Mme [L] [P] épouse [N] versés aux débats et notamment du courrier du 28 juin 2021 produit, que l'appelante a subi un important dégât des eaux le 25 juin 2021.



L'assureur de Mme [L] [P] épouse [N] a chargé le 12 juillet 2021 la société Saretec Antilles d'une mission d'expertise relative à des infiltrations anormales et à caractère non accidentel d'eaux pluviales. 



Deux visites des locaux loués ont été organisées. La société gestionnaire Groupimo-Gestion, convoquée, n'était ni présente, ni représentée. Mme [T] [J] veuve [C], également convoquée, était, lors de ces visites, représentée par M. [I] [J] et Mme [G] [J]. Elle ne saurait dès lors invoquer son ignorance de l'état de l'immeuble et l'absence d'expertise.











Il ressort du rapport d'expertise du 22 septembre 2021 établi par la société Saretec Antilles que les pompiers sont intervenus le 25 juin 2021 sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Martinique) afin de mettre en sécurité les lieux par la coupure des énergies du local professionnel en raison d'infiltrations d'eaux pluviales importantes ayant pénétré à l'intérieur du salon de coiffure en raison d'un chéneaux très vétuste situé au dessus de l'espace coiffure.



L'expert fait valoir que l'immeuble est dans un état de pure dégradation, présentant des malfaçons et une absence caractérisée d'entretien. L'environnement intérieur est selon lui malsain et présente des désordres olfactifs et d'humidité. L'expert considère que l'activité de Mme [L] [P] épouse [N] ne pourra redémarrer qu'après une longue liste de réparations et de remises aux normes de l'ouvrage.



La société de gestion, mandataire du bailleur indique dans un courrier du 12 octobre 2021, qu'elle va lui proposer un nouveau local ce qui atteste de la reconnaissance par le bailleur du sinistre, de son importance et de ses conséquences qui rendent impossible l'exploitation du salon de coiffure. 



La proposition de mise à disposition d'un nouveau local par le mandataire du bailleur ne s'explique en effet que par la reconnaissance d'une impossibilité d'exploiter les locaux loués. 



Au regard des conclusions de l'expert, de cette reconnaissance il était impossible pour Mme [L] [P] épouse [N] d'exercer l'activité prévue au bail dans des conditions normales, ce qui est de nature à justifier une suspension des loyers .



En tout état de cause, la demande de provision au titre des loyers impayés sur la période postérieure au dégât des eaux du 25 juin 2021 se heurte à une contestation sérieuse .



Il convient d'infirmer la décision ayant condamné le preneur au paiement de la somme de 8.063,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au mois de mars 2022 (mensualité de mars incluse) l'obligation à paiement étant sérieusement contestable.



Sur la demande de paiement de la somme provisionnelle à valoir sur le préjudice de jouissance :



En cause d'appel, Mme [L] [P] épouse [N] sollicite que lui soit octroyée une indemnité provisionnelle de 30.000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par la faute du bailleur qui n'a pas réalisé les travaux rendus nécessaires et à sa charge aux termes de l'article 606 du code civil depuis le mois de juin 2021.



Il est constant que le juge des référés, dont la cour exerce les pouvoirs, ne peut allouer de provision que si l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en application des dispositions susvisées.



 

Mme [L] [P] épouse [N] ne produit aucun bilan comptable, et aucun élément sur la persistance de l'impossibilité d'exploiter les locaux après le 25 juin 2021. Si la suspension de l'obligation à paiement des loyers est justifiée jusqu'au moins le 12 octobre 2021, date du courrier du mandataire du bailleur, force est de constater que l'existence d'un préjudice excédent la dispense de paiement des loyers n'est pas établi en l'absence des bilans de l'entreprise. En effet la cour ignore si la société était in bonis au moment du sinistre et ne dispose d'aucun élément comptable pour déterminer le montant d'une provision contestée sérieusement tant dans son principe que dans son quantum par la bailleresse pour indemniser le préjudice de jouissance invoqué au delà de la suspension du réglement des loyers.



Sur les demandes accessoires :



 Mme [T] [J] veuve [C], qui succombe, supportera les dépens d'appel et de 1ère instance.



Il est par ailleurs équitable de mettre à la charge de Mme [T] [J] veuve [C] les frais exposés par Mme [L] [P] épouse [N] évalués à 2 500 € et de la débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en 1 ère instance et en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, 

INFIRME l'ordonnance déférée en ses dispositions frappées d'appel ;



Statuant à nouveau,



REJETTE la demande de Mme [T] [J] veuve [C] de résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2012 qui se heurte à une contestation sérieuse quant au défaut de paiment des loyers visés au commandement ;



REJETTE en conséquence la demande Mme [T] [J] veuve [C] d'expulsion de Mme [L] [P] épouse [N] et de tout occupant de son chef et sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;



REJETTE la demande de provision de Mme [T] [J] veuve [C] ;



REJETTE la demande de provision de [L] [P] épouse [N] à valoir sur le préjudice de jouissance ;











REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;



INVITE les parties à mieux se pourvoir au fonds ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Mme [T] [J] veuve [C] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE Mme [T] [J] veuve [C] à payer à Mme [L] [P] épouse [N] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE Mme [T] [J] veuve [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,