Cour d'Appel · 3e chambre civile — 18 janvier 2024

Arrêt n°

































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 18 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/04101 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OGKG





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 15 AVRIL 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 16/04397





APPELANTS :



Monsieur [H] [F]

né le 28 Avril 1948 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 3]

et

Madame [M] [F] épouse [S]

née le 11 Septembre 1950 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Localité 5]

Représentés par Me Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMES :



Monsieur [O] [B]

né le 03 Février 1978 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

et

Madame [U] [Y]

née le 29 Mai 1986 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Charlotte CAZACH, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 31 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 novembre 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller faisant fonction de président de chambre chargé du rapport et Mme Emmanuelle WATTRAINT conseillère. 



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE



1. Par acte sous seing privé du 23 février 2015, M. [H] [F] et Mme [M] [F] épouse [S] ont vendu à M. [O] [B] et à Mme [U] [Y] une maison d'habitation édifiée sur une parcelle sise [Adresse 6] et cadastrée section BE n°[Cadastre 4] sur la commune de [Localité 9] (Hérault).



2. Cette promesse de vente stipulait un prix de 1 050 000 euros, soit 1 113 000 euros frais d'acte inclus, payé sur fonds propres des acquéreurs à hauteur de 513 000 euros, le surplus du prix de 600 000 euros devant être financé par prêt bancaire.



3. La vente était soumise à la condition suspensive d'obtention de ce prêt de 600 000 euros par les acquéreurs qui versaient un dépôt de garantie de 50 000 euros à Me [W], notaire chargé de la vente agissant comme séquestre.



4. Par courrier recommandé du 1er juin 2015, M. [B] et Mme [Y] informaient M. [F] et Mme [S] du refus par la banque SA Monte Paschi du prêt sollicité, ce refus matérialisant selon eux l'échec de la condition suspensive et entraînant la caducité de la vente. Ils demandaient donc restitution du dépôt de garantie de 50 000 euros.



5. Par courrier du 20 juillet 2015, M. et Mme [F] notifiaient à M. [B] et à Mme [Y] leur refus de restituer le dépôt de garantie en se prévalant de la clause pénale stipulée à l'acte pour le même montant de 50 000 euros.



6. Par courrier de mise en demeure du 15 avril 2016, M. [B] et Mme [Y] renouvelaient vainement leur demande de restitution du dépôt de garantie.



7. Par actes d'huissier des 10 et 23 juin 2016, M. [B] et Mme [Y] ont fait assigner M. [F] et Mme [S] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de restitution de la somme séquestrée à titre de dépôt de garantie.



8. Par jugement du 15 avril 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

- dit que la condition suspensive insérée dans le compromis de vente du 23 février 2015 avait défailli ;

- dit que cette défaillance ne résultait pas du fait de M. [B] et Mme [Y] ;

- constaté la caducité du compromis de vente du 23 février 2015 ;

- ordonné la restitution à M. [B] et à Mme [Y] du dépôt de garantie de 50 000 euros versé au moment de la conclusion du compromis de vente, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2016 ;

- rejeté pour le surplus ;

- condamné M. [F] et Mme [S] à payer à M. [B] et à Mme [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



9. Par déclaration au greffe du 13 juin 2019, M. [F] et Mme [S] ont relevé appel de ce jugement.



10. Vu les dernières conclusions de M. [F] et de Mme [S] remises au greffe le 16 décembre 2021 aux termes desquelles ils demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- de débouter M. [B] et Mme [Y] de toutes leurs demandes ;

- de dire que les sommes séquestrées entre les mains de Me [D] [W] seront libérées à leur profit sur simple présentation de l'arrêt à venir devenu définitif ;

- de condamner M. [B] et Mme [Y] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



11. Vu les dernières conclusions de M. [B] et de Mme [Y] remises au greffe le 27 octobre 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la restitution des sommes séquestrées à titre de dépôt de garantie à leur profit ;

- sur appel incident, de condamner solidairement M. [F] et Mme [S] à leur payer 8 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

- de condamner solidairement M. [F] et Mme [S] à leur payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;



12. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



13. La procédure a été clôturée par ordonnance du 31 octobre 2023.





MOTIFS DE L'ARRET



Sur l'application de la condition suspensive d'obtention du prêt par M. [B] et Mme [Y],



14. La promesse de vente conclue le 23 février 2015 entre les parties stipule (page 4) la clause condition suspensive d'obtention de prêt suivante :



" Dispositions des articles L. 312-1 à L. 312-36- Chapitre II (crédit immobilier) du Livre III du code de la consommation relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.



L'acquéreur déclare avoir été informé des dispositions de ces articles et avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application desdits articles et répondant aux caractéristiques suivantes :

- organisme prêteur : tout organisme ;

- montant maximum de la somme empruntée : 600 000 euros ;

- durée maximale de remboursement : 15 ans ;

- taux nominal d'intérêt maximum : 2%/an (hors assurance) ;

- garanties offertes : privilège de prêteur de denier avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.



En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées.

(')



L'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes.

(') "



15. L'article 1378 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.



16. Celui qui invoque l'application des dispositions de l'article 1178 ancien du code civil doit démontrer que le débiteur a commis une faute à l'origine de la défaillance de la condition.



17. Mais il incombe aussi à M. [B] et à Mme [Y], acquéreurs d'un bien immobilier bénéficiaires d'une promesse synallagmatique de vente conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui entendent se prévaloir de la défaillance de cette condition d'établir qu'ils ont effectivement demandé, en temps utile, un prêt conforme aux critères prévus par le contrat.



18. En l'espèce, M. [B] et Mme [Y] ont adressé le 1er juin 2015 aux appelants un courrier de la Monte Paschi Banque daté du 19 avril 2015 comprenant ces deux seuls paragraphes :



" Nous, soussignés banque Monte Paschi sis [Adresse 2] à [Localité 9] (3) représentés par M. [J] [C] directeur d'agence, attestons par la présente que M. [B] [O] et Mme [Y] [U] nous ont sollicité en date du 19 mars 2015 pour le financement de leur projet immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 9] (34).



Après étude du dossier, nous sommes au regret de vous informer de la décision négative de notre comité des crédits à ce projet d'acquisition au moyen d'un prêt de 600 000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 2 %. "



19. En principe, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée réalisée dès la présentation pas un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulées par l'emprunteur. Cette même condition est réputée défaillante dès lors qu'un organisme de crédit a refusé d'octroyer le prêt sollicité.



20. Confrontée au risque de fraude tenant à la recherche volontaire d'un refus de prêt par des acquéreurs souhaitant se désengager d'une vente, la jurisprudence admet d'appliquer l'article 1178 ancien du code civil à des acquéreurs n'ayant pas procédé aux démarches nécessaires ou ayant présenté un dossier de prêt ayant toutes les chances d'être refusé.



21. En l'espèce, la cour relève en premier lieu la forme peu commune du courrier de la banque Monte Paschi daté du 19 avril 2015 dont le premier paragraphe est établi en forme d'attestation à l'attention d'un tiers, tandis que le second paragraphe s'adresse directement à ses clients pour les informer d'une décision négative du comité des crédits.



22. Ce courrier adressé à M. [B] et Mme [Y] présente une faiblesse probatoire en ce qu'il mentionne simplement en objet " décision crédit " et ne comporte aucune référence de dossier interne à la banque contrairement à la pratique habituelle.



23. Cette absence de référence de dossier est d'autant plus dirimante en l'espèce que M. [B] et Mme [Y] n'ont versé aux débats aucune autre pièce relative à cette demande de crédit telle que copie ou récépissé de la demande elle-même prétendument établie le 19 mars 2015.



24. Ce courrier daté du 19 avril 2015 non référencé, laconique et dénué de toute explication quant aux critères d'octroi de crédit par l'établissement constitue en réalité la seule trace matérielle des échanges intervenus entre la banque Monte Paschi et M. [B] et Mme [Y].



25. Ces derniers n'indiquent aucune raison les ayant conduits à présenter leur unique demande de prêt à la filiale française d'une banque étrangère peu connue en France et dont les appelants soulignent à raison l'histoire tourmentée et les diverses difficultés d'ordre financière ou institutionnelle qu'elle affrontait à l'époque des faits.



26. En particulier, il n'est pas établi que M. [B] et Mme [Y] disposaient d'un accord de principe ou qu'ils étaient déjà clients de cette banque, situation qui aurait pu expliquer qu'ils limitent leur recherche de prêt auprès de ce seul établissement.



27. Il est exact que le libellé de la condition suspensive n'imposait pas expressément aux acquéreurs de solliciter plusieurs établissements et mentionnait seulement les caractéristiques du prêt de 600 000 euros à demander au taux de 2 % et pour une durée de 15 années.



28. Le respect formel des conditions contractuelles précitées et des dispositions impératives de l'article L. 312-16 du code de la consommation ne dispensaient cependant pas M. [B] et Mme [Y] d'appliquer loyalement et de bonne foi la clause suspensive d'obtention du prêt.



29. La seule initiative d'un dépôt, allégué le 19 mars 2015 alors que le délai d'un mois expirait le 23 mars 2015, d'une unique demande de prêt auprès de la banque Monte Paschi traduit une absence de volonté manifeste de la part de M. [B] et de Mme [Y] de favoriser le succès de leur projet immobilier.



30. A la supposer démontrée par le courrier du 19 mars 2015 versé aux débats, cette présentation tardive (seulement quatre jours avant l'expiration du délai contractuel d'un mois) d'une unique demande de prêt privait les acquéreurs de la possibilité de présenter, dans le délai contractuel, une nouvelle demande avec de meilleures garanties ou auprès d'un autre établissement bancaire de la place.



31. Ce risque de refus de prêt par la banque Monte Paschi était d'autant plus important que M. [B] et Mme [Y] ne disposaient d'aucun accord de principe donné par cette banque et que le prêt d'un montant conséquent de 600 000 euros demandé allait être soumis à un examen rigoureux par le comité de crédit susceptible de conduite à une réponse négative de la part de cet établissement bancaire inconnu des demandeurs.



32. Les diligences normales requises des acquéreurs d'un bien immobilier de 1 050 000 euros financé à crédit à hauteur de 600 000 euros consistaient, dans les meilleurs délais, à contacter un courtier en prêts ou à déposer plusieurs demandes de prêt dans différents établissements, si possible connus des acquéreurs, afin de maximiser les chances d'obtention de ce prêt.



33. M. [B], notaire de profession, ne pouvait pas ignorer que son comportement négligent allait nécessairement entraîner un refus de prêt dont il pourrait se prévaloir pour faire échec au compromis de vente du 23 février 2015.



34. Il en résulte, contrairement à l'analyse faite par les premiers juges, que la non obtention du prêt par M. [B] et Mme [L] est la conséquence de leur conduite fautive ayant consisté à solliciter, à la fin du délai d'un mois accordé et sans aucune garantie objective de succès, une unique demande de prêt auprès d'un seul établissement bancaire.



35. La non obtention du prêt résulte directement de la négligence et de la passivité des deux acquéreurs qui n'ont pas déployé les diligences minimales requises de cocontractants de bonne foi cherchant réellement à obtenir le prêt indispensable à la réitération de la vente.



36. Par application de l'article 1178 ancien du code civil, M. [B] et Mme [L] ne sont donc pas fondés à se prévaloir de l'échec de cette condition suspensive et de la caducité de la vente.





Sur l'application de la clause pénale demandée,



37. La promesse de vente conclue le 23 février 2015 entre les parties stipule (page 7) la clause pénale suivante :



" Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 50 000 euros à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.



Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner de comportement de l'une des parties dans la mesure où elle n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.

(') "



38. Contrairement à la position soutenue par les intimés et retenue par les motifs du jugement déféré, M. [F] et Mme [S] ont bien adressé à M. [B] et à Mme [Y] par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juillet 2015 la mise en demeure requise par la clause pénale précitée.



39. En effet, d'une part ce courrier conteste fermement la caducité de la vente du 23 février 2015 alléguée par les acquéreurs.



40. D'autre part dans ce même courrier, M. [F] et Mme [S] mettent expressément en demeure M. [B] et Mme [Y] de respecter les termes du compromis de vente quant aux " diligences accomplies de votre part pour la réalisation de l'opération ", à défaut de quoi ils retiendront le dépôt de garantie de 50 000 euros " notamment au regard des termes de la clause pénale stipulée dans l'acte. "



41. Il s'agit donc bien d'un courrier de mise en demeure régulièrement adressé au débiteur de l'obligation avant application de la clause pénale.



42. Ce courrier de mise en demeure du 23 juillet 2015 n'a reçu aucune réponse pendant plus de huit mois.



43. M. [B] et Mme [Y] ont attendu le 15 avril 2016 pour répondre qu'ils avaient parfaitement respecté leurs obligations et qu'ils exigeaient la restitution du dépôt de garantie de 50 000 euros.



44. Il ressort des précédents développements que l'échec de la vente du 23 février 2015 est la conséquence du seul comportement de M. [B] et de Mme [Y] qui n'ont pas procédé aux démarches requises pour obtenir le prêt immobilier objet de la condition suspensive.



45. M. [F] et Mme [S] ont bien adressé à M. [B] et à Mme [Y] le courrier de mise en demeure requis par la stipulation de clause pénale.



46. Cette clause pénale doit donc recevoir application, ce en quoi le jugement déféré doit être infirmé.



47. En conséquence, M. [B] et à Mme [Y] seront condamnés solidairement à payer la somme de 50 000 euros à M. [F] et Mme [S] en application de la clause pénale précitée.



48. Cette somme de 50 000 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 23 juillet 2015.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. [B] et Mme [Y],



49. M. [B] et à Mme [Y] succombant intégralement en appel, leur demande indemnitaire pour procédure abusive contre M. [F] et Mme [S] ne peut qu'être rejetée.



50. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef par substitution de motifs.





Sur les demandes accessoires,



51. Le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions afférentes aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



52. M. [B] et à Mme [Y] succombent en appel et seront donc tenus de supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.



53. L'équité commande en outre d'allouer à M. [F] et à Mme [S] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. [B] et à Mme [Y] contre M. [F] et Mme [S] ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [O] [B] et Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [F] et à Mme [M] [F] épouse [S] la somme de 50 000 euros en application de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente du 23 février 2015 ;



Assortit cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2015 ;



Dit que Me [D] [W] devra remettre le dépôt de garantie de 50 000 euros placée sous séquestre entre ses mains ainsi que les intérêts générés par cette somme à M. [H] [F] et à Mme [M] [F] épouse [S] dès que le présent arrêt sera devenu définitif et en informant M. [O] [B] et Mme [U] [Y] de cette restitution lorsqu'elle sera opérée ;



Dit que M. [O] [B] et Mme [U] [Y] seront tenus solidairement des dépens de première instance et d'appel ;



Condamne solidairement M. [O] [B] et Mme [U] [Y] à payer la somme de 4 000 euros à M. [H] [F] et à Mme [M] [F] épouse [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d'appel.



Le greffier, Le président,