Cour d'Appel · 3e chambre civile — 18 janvier 2024

ARRÊT n° 



































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 18 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01731 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O5JU





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 07 JANVIER 2021 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARCASSONNE 

N° RG 18/00186





APPELANT :



Maître [X] [Y]

[Adresse 8] 

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMES :



Monsieur [L] [G]

né le [Date naissance 4] 1941 à [Localité 9] (11)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Me Christine AUCHE-HEDOU substituant Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant 



Madame [F] [D] épouse [G]

née le [Date naissance 7] 1944 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Christine AUCHE-HEDOU substituant Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant 



SCEA PRIEURE DU FONT JUVENAL représentée par la SELARL [S] [V] [P], sis [Adresse 5], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la SCEA PRIEURE DU FONT JUVENAL

'[Adresse 12]'

[Localité 1]

Représentée par Me Christine AUCHE-HEDOU substituant Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant 







Ordonnance de clôture du 25 Octobre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 novembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller 

M. Fabrice DURAND, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA





ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 30 mai 2014 passé devant Maître [X] [Y], notaire, Monsieur [L] [G], Madame [F] [D] épouse [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal se sont engagés à vendre à la société HSL leur propriété rurale comprenant des parcelles en nature de vignes, landes et terres, des bâtiments d'exploitation et une cave avec caveau pour le prix de 1 000 000 euros.



Le 3 juillet 2014, la société HSL a informé Monsieur [G] qu'elle refusait de régulariser l'acte de vente, du fait de la dissimulation de la présence de l'ancienne mine d'or de Salsignes à proximité de la propriété, source de pollution à l'arsenic dans la région.



Le 13 août 2014, les vendeurs faisaient délivrer sommation de comparaître devant notaire à la société HSL.



Un procès-verbal de carence était établi le 20 août 2014.



Par acte d'huissier du 2 décembre 2014, Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal ont fait assigner la société HSL devant le tribunal de grande instance de Carcassonne aux fins d'obtenir l'exécution forcée de la vente et l'indemnisation de leurs préjudices.



Par jugement définitif du 2 février 2017, le tribunal de grande instance de Carcassonne a débouté Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal de leurs demandes, considérant notamment que le consentement de la société HSL avait été vicié par dol, et a fixé la somme de 15 000 euros au passif de la procédure collective de la SCEA Prieuré du Font Juvenal.



Par acte d'huissier du 31 janvier 2018, Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal représentée par Maître [P], commissaire à l'exécution du plan, ont fait assigner Maître [Y] devant le tribunal de grande instance de Carcassonne aux fins de voir engager sa responsabilité civile délictuelle pour manquement à son devoir de conseil et d'information.



Par jugement mixte réputé contradictoire rendu le 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Carcassonne a :



- déclaré Maître [X] [Y], notaire, responsable vis-à-vis de Monsieur [L] [G], Madame [F] [D] épouse [G] et de la SCEA Prieuré du Font Juvenal représentée par Maître [P], commissaire à l'exécution du plan, en raison de la faute commise résultant du manquement à son obligation d'information et de conseil ;



- ordonné la réouverture des débats en vue de recueillir les explications des parties sur le moyen tiré de la perte de chance résultant de la violation par le notaire de son devoir d'information et de conseil ;



- renvoyé en conséquence le dossier à l'audience de mise en état du 18 mars 2021 à 9 heures 30 en vue de permettre aux parties de conclure sur ce point, et notamment à la partie demanderesse ;



- réservé les demandes relatives à l'évaluation des préjudices invoqués par les demandeurs ;



- réservé les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles.



Par déclaration remise au greffe le 16 mars 2021, Maître [Y] a relevé appel de ce jugement.



Par conclusions remises au greffe le 7 octobre 2021, Maître [Y] sollicite l'infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne le 7 janvier 2021 et demande à la cour de débouter les époux [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal de leurs demandes.



Subsidiairement, il sollicite le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de Carcassonne afin que les parties s'expliquent sur la liquidation des préjudices et le moyen tiré de la perte de chance.



Plus subsidiairement, il demande de débouter les époux [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal de leurs demandes en l'absence de préjudice indemnisable.



Maître [Y] demande en outre de condamner solidairement les époux [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal aux entiers dépens, et à payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions remises au greffe le 18 octobre 2023, Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal, représentée par la SELARL [S] [V] [P], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la SCEA, sollicitent la confirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne le 7 janvier 2021.



Ils sollicitent la condamnation de Maître [Y] à leur payer :



- 60 000 euros au titre du manque à gagner de la vente du domaine se décomposant à hauteur de 50 000 euros pour Monsieur et Madame [G] ainsi que 10 000 euros pour la SCEA,

- 30 1562 euros HT au titre de perte de chance sur la vente du vin,

- 36 429 euros au titre des pertes sur l'exercice 2014,

- 30 000 euros au titre du préjudice moral,

- 2 500 euros au titre de de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- 1 480 euros TTC au titre des frais liés à la défense de leurs intérêts (frais d'avocat),

- 83,46 euros TTC au titre des frais liés aux analyses réalisées par les demandeurs dans le cadre du litige avec la société HSL,

- 465,08 euros TTC liés aux frais de sommation.



Ils demandent également à la cour de dire que ces sommes produiront intérêts à compter de la signification de la décision à intervenir, et d'ordonner l'exécution provisoire.



Ils demandent en outre de condamner Maître [Y] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Auché, et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS DE L'ARRÊT :



Au préalable, il convient de rappeler que dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Maître [Y] responsable d'une faute résultant du manquement à son obligation d'information et de conseil, l'affaire serait renvoyée devant le tribunal pour la liquidation des préjudices afin de respecter le double degré de juridiction.



Par conséquent, devant la cour, le litige est strictement circonscrit à la démonstration de l'existence d'une faute commise par le notaire susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.



En l'espèce, il convient tout d'abord de rappeler que par jugement définitif du 2 février 2017, le tribunal de grande instance de Carcassonne a jugé que le consentement de la société HSL avait été vicié par la réticence dolosive des vendeurs et a annulé en conséquence l'acte sous seing privé de vente signé entre les parties le 30 mai 2014.



Le tribunal a notamment relevé que les vendeurs n'avaient à aucun moment informé l'acquéreur du contexte environnemental d'exposition à l'arsenic de la commune de [Localité 10] alors même qu'ils avaient pris la précaution de faire réaliser des analyses d'imprégnation à l'arsenic de leur production afin de démontrer à tout acquéreur potentiel que la présence de la mine d'or n'avait strictement aucune conséquence sur la qualité des terres et du vignoble et qu'ils ne pouvaient ignorer que cette information était essentielle pour la société HSL.



Par conséquent, il est définitivement jugé que les vendeurs avaient une parfaite connaissance de la proximité de la mine de [Localité 13] et qu'ils n'en ont aucunement informé les acquéreurs.



Les intimés font cependant valoir que lors de la rédaction puis de la signature du compromis de vente, il appartenait à Maître [Y] d'informer les vendeurs du risque de nullité du compromis pouvant résulter des risques de pollution pouvant affecter les parcelles objet de la vente.



Or, il est constant que le notaire, dont la responsabilité est recherchée, n'est pas tenu de renseigner son client sur l'existence de données de fait dont celui-ci a connaissance.



Si, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'acquéreur aurait été légitime à reprocher au notaire une absence d'information concernant la présence de la mine de [Localité 13], en revanche, les vendeurs, qui connaissaient parfaitement l'existence de cette dernière et qui ont caché intentionnellement cette information qu'ils savaient déterminante dans le consentement de la société HSL, ne peuvent reprocher au notaire de ne pas les avoir informés du risque de nullité du compromis qui résultait à l'évidence de leur réticence dolosive.



Par ailleurs, outre que la circonstance que la mine d'or de [Localité 13] se situe dans le même département que l'étude notariale et que le problème de pollution soit débattu localement depuis plusieurs années ne permet pas de démontrer que l'information litigieuse était nécessairement connue du notaire, il convient de relever que le compromis de vente était conclu sous réserve d' une condition suspensive de droit commun relative aux vices non révélés aux présentes pouvant grever l'immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur, ce qui aurait permis à l'acquéreur, après que Maître [Y] ait sollicité, au stade de la préparation de l'acte authentique, le certificat d'urbanisme, de ne pas donner suite à l'acquisition.



En tout état de cause, il n'est démontré aucun lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et le préjudice invoqué par les intimés, ce préjudice résultant directement de la réticence dolosive des vendeurs qui a entraîné la rétractation de l'acquéreur, Monsieur et Madame [G] et la SCEA Du Font Juvenal ne pouvant se prévaloir de leur propre turpitude pour solliciter la condamnation du notaire pour manquement à son obligation d'information et de conseil.



Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, aucune faute de nature à engager la responsabilité de Maître [Y] à l'encontre Monsieur et Madame [G] et la SCEA Du Font Juvenal ne peut être retenue.



Par conséquent, Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal, représentée par la SELARL [S] [V] [P], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la SCEA, seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes.



Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Déboute Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal, représentée par la SELARL [S] [V] [P], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la SCEA, de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de Maître [X] [Y] ;



Condamne Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal, représentée par la SELARL [S] [V] [P], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la SCEA, à payer à Maître [X] [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;



Condamne Monsieur et Madame [G] et la SCEA Prieuré du Font Juvenal, représentée par la SELARL [S] [V] [P], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la SCEA, aux entiers dépens de première instance et d'appel.





le greffier le président